[법률 상식] 부동산 이중계약 손해배상청구가 이루어졌다면

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

부동산 이중계약 또는 이중매매는 민사상 법률관계에서 가장 많이 문제되는 사안 중 하나로, 동일한 부동산에 대해 두 명 이상의 계약자가 각각 다른 계약을 체결하는 상황을 말합니다.

예를 들어 매매의 경우, 매도인과 제1매수인 사이에서 부동산 매매계약을 체결하였지만 아직 이행하지 않고 있는 상태에서 모종의 이유로 인하여 다른 사람(제2매수인)에게 팔아버리는 일련의 행위를 부동산 이중계약이라고 하는데요.

본래 이중계약 그 자체가 불법성을 지닌다고 할 수는 없습니다.

매도인이 더 높은 가격을 제시한 매수인에게 부동산을 매도하는 것은 거래 관계에 있어서 너무나도 당연한 것이기 때문입니다.

그런데, 매도인의 이익을 극대화하는 과정에서 선량한 매수인이 피해를 보게 되는 것을 법에서 용인할 수는 없을 것입니다.

특히 매수인이 매도인에 갖는 신뢰를 침해하는 결과에 이른다면, 그리고 그로 인해 손해를 입은 경우라면, 매도인은 자신이 취한 이익의 대가에 대한 반대급부로 법적 책임을 부담해야 할 것입니다.

부동산 이중매매 유효일까 무효일까?

부동산 이중매매는 유효일 수도 있고, 무효일 수도 있습니다.

다만, 이때의 매매행위(제1매수인과 제2매수인 모두 해당)는 중도금 납입 여부를 기준으로 판단합니다.

우선, 민법 제103조에 의하면 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효이고, 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매매계약은 절대적으로 무효입니다.

이때 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서 그 적극 가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

부동산 이중매매가 유효일 때, 무효일 때 뭐가 다를까?

한편, 이중매매가 무효인 경우, 제2매수인에게 경료 된 소유권이전등기는 무효가 되고, 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인에게 직접 소유권이전등기 말소 청구소송을 제기할 수 있는데요.

이때 제1매수인으로서는 매도인에 대하여 손해배상청구를 할 수는 없을 것입니다.

애시당초 제2매매계약 자체가 무효이고 그에 근거한 물권변동(등기이전) 역시 무효이기 때문에, 제1매수인으로서는 자신이 매도인과 체결한 제1매매계약에 따라 잔금을 지급하고 등기 이전을 청구할 수 있기 때문입니다.

그런데 부동산 이중매매가 유효인 경우는 어떨까요?

위의 무효 사유가 존재하지 않는 경우라고 한다면, 매도인과 제2매수인이 체결한 매매계약 및 그에 따른 등기 역시 유효한 것이 되어, 제1매수인으로서는 자신의 매매계약에 근거하여 소유권이전등기를 청구할 수 없게 됩니다.

매매계약은 채권적 법률관계만을 발생시킨다는 점에서 당초의 매도인에 대해서만 그 구속력을 갖는데, 이제는 부동산의 소유권자가 제2매수인이 되었으므로 그 자에 대하여 매매계약의 효력을 주장할 수 없게 되기 때문입니다.

이때는 제1매수인으로서는 자신의 매매계약에 따라 부동산의 소유권을 취득할 수는 없게 되었으므로, 그로 인해 손해가 발생하였다고 볼 수 있는데요.

이때 매도인에게 채무불이행(이행불능)을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로 말미암아 매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 그 이행불능이 될 당시의 목적물의 시가 상당액이 될 것입니다.

또한, 민법 제750조에 근거하여 불법행위에 근거한 손해배상 청구를 할 수도 있을 것입니다.

매도인이나 제2매수인이 자신에게 고의 또는 과실로 인한 위법행위로써 손해를 발생시켰다는 점을 입증함으로써 그에 대한 배상을 청구할 수 있는 것입니다.

다만, 제2매수인에게 불법행위를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 매도인이 제1매수인의 배임행위에 적극 가담한 사정이 있어야 하므로, 이때에는 부동산 이중매매(제2매매)가 '무효'이어야 할 것입니다.

부동산 이중계약 상황에 따라 구제 방법이 다르기에, 부산부동산전문변호사의 도움을 받아 해결을

이처럼, 부동산 이중계약 사안이더라도 각 사안의 특성에 따라 활용할 수 있는 구제수단이 다른데요.

따라서 변호사의 도움을 받아 가장 실효적인 방법이 무엇인지 확인하고 법적 대응에 나서는 것이 좋습니다.

예를 들면, 손해배상 청구의 법적 근거가 무엇인지, 계약상 관계가 유효하게 유지되고 있는지 또는 채무의 이행이 불능에 빠진 것은 아닌지, 손해배상을 통해 배상 받을 수 있는 금액의 범위가 어느 정도인지 등을 종합적으로 고려하여야 하는데요.

이와 관련하여 변호사의 상담을 꼭 받아 보시고 소송대리에 관한 위임도 진행 해보시기 바랍니다.

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