[ 요 지 ]
○ 건축법에 따라 등기가 불가능한 경우 미등기양도제외자산에 해당함 ○ 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은「소득세법 시행령」제168조 제1항 제2호에서 규정하는 법률에 해당하지 아니함
[답변내용]
기획재정부 예규(기획재정부 재산세제과-457, 2017.7.21.)를 참고하시기 바라며, 등기하지 아니한 주택이 ?건축법?에 따라 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당하는지 또는 건축허가를 받지 않은 자산에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
○ 기획재정부 재산세제과-457, 2017.7.21.
1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 각 목에 해당하지 않는 주택을 양도하는 경우로서 해당 주택이 지방자치단체 소유 대지 지상에 건축되어「건축법」등 관련 법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는「소득세법 시행령」제168조 제1항 제2호에 따른 미등기양도제외 자산에 해당하는 것입니다.
2.「건축법」에 따른 건축허가를 받지 않은 주택으로서「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따른 사용승인 대상 주거용 특정건축물의 범위에 해당하지 않아 사용승인을 받을 수 없는 주택은「소득세법 시행령」제168조 제1항 제2호에 따른 미등기양도제외 자산에 해당하는 것은 아닙니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제168【미등기양도제외 자산의 범위 등】
1. 사실관계
○ “☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함)은 1957년 “★★시 ○○읍 ○리 1245-6번지(분할 전 1245-2번지)의 국유지에 목조기와 주택 26.45㎡”(이하 “종전주택”이라 함)를 건축하여 정착하였으며
- 1984년 ★★군에 종전주택 정착면적에 대한 군유재산 대부(사용)신청을 하여 대부료를 납부함
○ 신청인은「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2014.1.17.˜2015.1.16. 시행됨에 따라 쟁점주택의 양성화를 시도하고자 하였으나
- 건축사가 토지소유자의 사용허가를 받지 못하였을 뿐만 아니라 건축물이 양성화범위를 초과한다는 이유로 양성화하지 못하고 업무를 중단하였다고 함(건축사 확인서 작성)
○ 2016.2.23. 사업시행인가된 ○○재래시장 공영주차장 조성공사와 관련하여 ★★시는 신청인과 쟁점주택에 대한 손실보상 협의 계약을 체결하여
- 쟁점주택에 대한 소유권을 ★★시에 이전하고 2016.3.2. 소유권이전에 따른 보상금을 수령함
2. 질의내용
○ 등기된 1주택과「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 미등기한 1주택을 보유하는 자가 미등기한 1주택을 양도하는 경우 소득령 §168①2 또는 같은 항 제4호에 따른 미등기양도제외자산 해당 여부
○ 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니한 주택이「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 사용승인을 받지 못하는 경우 소득령 §168①2에 따른 미등기양도제외자산 해당 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
② (생략)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제91조【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】
① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.
1.˜9. (생략)
10. 미등기양도자산 : 양도소득 과세표준의 100분의 70
11.˜12. (생략)
② (생략)
③ 제1항제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호,「조세특례제한법」제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
(이 하 생 략)
○ 소득세법 기본통칙 91-0…1【미등기 건물의 1세대1주택 비과세 여부】
영 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였을 경우에도미등기상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되며, 이 경우 영 제168조에 규정하는 미등기양도제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대1주택으로 비과세된다.
○ 부동산등기법 제65조【소유권보존등기의 신청인】
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
○ 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제1조【목적】
이 법은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함을 목적으로 한다.
○특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “특정건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하여야 하는 건축물을 건축허가를 받지 아니하거나 건축신고를 하지 아니하고 건축하거나 대수선한 건축물
나. 「건축법」제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 건축하거나 대수선한 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 못한 건축물
2. “주거용 특정건축물”이란 특정건축물 중 해당 건축물의 연면적의 100분의 50 이상이 주거용인 건축물을 말한다.
② (생략)
○ 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조【적용범위】
① 이 법은 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
2. 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ부지 또는 보전산지의 대상건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설의 부지
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제38조에 따른 개발제한구역. 다만, 해당 개발제한구역의 지정 전에 건축하거나 대수선한 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역. 다만, 해당 군사기지 및 군사시설 보호구역의 지정 전에 건축하거나 대수선한 대상건축물과「군사기지 및 군사시설 보호법」제2조제14호에 따른 관할부대장의 건의에 따라 국방부장관이 이 법을 적용하기로 결정한 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 「도로법」 제40조에 따른 접도구역
5. 「도시개발법」제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역. 다만, 해당 도시개발사업에 지장이 없는 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.
6. 「도시 및 주거환경정비법」제2조제1호에 따른 정비구역. 다만, 해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 「산지관리법」제4조제1항제1호에 따른 보전산지
8. 대통령령으로 정하는 바에 따라 지정하는 상습재해구역 또는 환경정비구역
○ 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제5조【사용승인】
특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4조제1항에 따라 신고받은 대상건축물이 다음 각 호의 기준에 적합한 경우에는「건축법」및 관계 법률에도 불구하고 신고받은 날부터 30일내에「건축법」제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의심의를 거쳐 해당 대상건축물의 건축주 또는 소유자에게 사용승인서를 내주어야 한다.
1. 자기 소유의 대지(사용 승낙을 받은 타인 소유의 대지를 포함한다) 또는 국유지ㆍ공유지(관계 법률에 따라 그 처분 등이 제한되어 있지 아니한 경우에 한정한다)에 건축한 건축물일 것