스크랩 유치권의 성립,불성립

[행복주주]

유치권 점유에 대한 명도 

1. 세콤이나 경비업체의 점유를 하고 있으면 점유를 하고는 있는 것이다. 

2. 점유하고 있는 물건의 선관주의 의무가 있어서 침수 화재 등등 물건이 손실되면 배상해야 한다. 

3. 경비원이 없는 상가 등은 개문하고 들어간다. 문이 열려 있었다고 한다. 사진을 찍어둔다. 고소하면 사진 보여 준다.

(단, 문따고 들갔는데 유치권자의 집기나 물건이 있으면 점유가 존속되기 때문에 문따는 행위는 물건이 없는물건만 한다.)

4. 직접점유는 당연히 된다.

   1) 단, 간접점유일 경우가 문제다. 누구는 다가구등의 물건에서 임차인이 있으면 유치권자가 점유 안한다고 유치권 점유가 깨 졌다고 하는데. (소유자가 임대를 내놓았을 경우등이 그렇다. 유치권 주장하는 견련체의 목적물의 소유자에 따라 주장)

   2)유치권자도 유치권주장자의 지인을 통해서 점유를 하는 경우를 종종본다.

     공사업자가 터파기하고 H빔 연결하고 1,2층 올리는데 경매 나갈려고 조짐이 보이거나 준공전까지 지붕 덮었다.

     소유자가 대물로 준다. 저당권 인수하고 공사업자 받는다. 친인척 등기낸다. 선순위 경매 나온다. 대물로 이미 공사대금 받았 다. 유치권 인정 안된다. 

   3)유치권 주장이후에 월세등 전세금 받았으면? 유치권 깨진다. 보전이지 사용, 수익내면 즉시 소멸. 상가 영업하면 소멸. 

   4)임차인 소유주에게 공사대금 청구 인정 안됨. 인테리어, 리모델링 필요비, 유익비는 고가재료가 아닌 최소한의 비용의 단서가 붙은 건축비만 인정. 

   5)건축업자는 임차인에게 유치권 주장 가능 

      현채무자 이전 소유자와의 관계에서 발생한 유치권=>성립 안됨

      타인(도급과 수급관계),(남의물건),(소유자가 아닌 도급자가 소유자에게 신탁받은 수급인) =>성립

     상가 임대인이 임차인에게 시켜놓고 안갚은 공사대금=>유치권성립

      토지 소유자가 건물공사관리자에게 시켜서 공사수급인이 공사를 하는 경우=>성립

(2) 정당 

1. 경매개시등기일이 지나고 점유를 한다음 유치권을 주장한다. 감정평가서 사진에도 안나와 있는데 그렇게 개념없는 불법 점유 자가 있긴 하나보다. 결론은 유치권 성립 안된다. 

2.동업관계에 있어서 건물 지어 놓고 유치권 주장을 하신다. 소유주이기 때문에 유치권 인정이 안된다.

 3.건물 소유자의 공사업자라야 유치권인정된다. 임차인이 내부시설 인테리어 등등 하다가 도산했을때 유치권주장하는 공사업자 자신의 피만 마른다. 헛수고.. 

4.신의성실 원칙에 위반되는 담보가치 및 저당권금액 엄청 많은데 공사대금 또 청구되면 원칙에 위반된다고 유치권 성립 부정함.

(3) 변제기간도래 

1.공사대금을 대물로 받고 딴 지인에게 이전하고 선순위가 경매신청해서 넘어가 싸게라도 못받은 대물받은 공사업자는 대물로 받았으므로 유치권 인정이 안된다. 

2.변제기에 있어야 하는데 변제기일이 도래 하지 않으면 유치권이 인정이 안된다. 그럼 공사업자 유치권 신고서나 대금 지급을  공사 완료시에 한다는 특약이 있으면?

공사중단이 됐으면 인정이 안된다?  안된다.

실무상 이런 경우가 드물다. 왜? 자금 및 공사업자의 재정상 경매 개시되는 것이 다반사임.

그러나 공사는 계속 해나가면 나중에 변제기일이 도래하고 유치권이 인정되는 판례가 한가지 있습니다.

(4) 견련 

1.채권이 목적물에 관해서 발생한 채권이어야 한다.

(채권의 담보를 위한 담보물권으로서의 유치권) 임대차 및 공사대금 임차인이 임차목적물을 임대인이 건물시설을 하지 않아 임차 목적대로 사용하지 못하는 것에 대한 손해배상청구권은건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없음 => 임대차

 2. 유익비로 인정될 수 있는 경우 원상회복 특약이 부존재 하며, 통상 입찰을 무효로 하고 항고를 해도 소용없으며, 경매는 재감정을 이루어 한다. 재감정시 유익비가 가산되어 감정가격이 높아지면 유익비 주장자는 배당을 통해받는다. 단, 유치권을 주장하면 알푼도 없다. 배당종기일 이전에 신청하면 우선배당해준다.

가짜이면 임차인이 주장안함. 전항에서 말했듯이 알도 없지만, 대출안되고 인도명령 떨어질때까지 신경 써야 하며 수익과 연관됨으로 잘 계산해야함.

 3. 재산가치가 증대되어야 한다는 점. 절토해서 방치하면 유치권 주장 하기가 힘들다. 이쁘게 포장해놓으면 된다.

현재 점유한 물건에서 채권관계가 존재 해야지 다른 물건에서 존재하는 것을 이리로 끌고 오면 안된다.

 4. 영업을 하기 위해 임차인이 수리, 개보수, 리모델, 인테리어 유치권 없다. 주거 보일러 장판 소액등등 합의로

판사가 이끈다. 작은 금액은 볼것도 없지만, 샷시등이 문젠데, 인정안된다. 사안별로 틀리니 유의해야 한다.

(5) 특약의 부존재

 1. 원상회복은 임차인과의 문제

공사업자와의 유치권포기각서 사채빌어 쓰는 분양업자들이 주로 걸림, 터파기 해놓은 토지에 도로 매우기를 요청한다. =>안하면 손해배상청구한다. 감정가의 유추적용을 잘해서 근거를 마련해 놓는다.

 필요비 유익비 관련 판례

 1. 필요비, 유익비 인정 판례

    1)주택 임차인이 고장난 기름보일러를 수리하는 대신 가스보일러로 교체시설하여 지출한 비용을 필요비/유익비 등의 비용 상   환청구권에 의한 배당요구를 하여 배당받은 사례 (서울지방법원 본원 1999. 4.29.)

   2)주택의 임차인이 집앞 통로의 포장비용을 지출하여 비용
     상환청구권에 기한 배당요구를 하여 유익비로 배당받은 사례(인천지방법원 1998. 11.24)

2. 비용상환청구가 인정되지 아니하여 배당받지 못한 사례
    1)주택임차인이 방바닥의 균열로 인한 연탄가스중독의 위험을 예방하기 위하여 방바닥 수선을 위해 지출한 비용은 임차인의  통상의 수선 및 관리의무에 포함된다고 하여 배당하지 아니한 사례(1983. 9.27)

   2)임차인이 다방 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 필요비/유익비에 해당하지 아니한다.(대법원 1968.12.17.68다1923)

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