수성구 태왕아너스 대형 평수 68평 이 기회에

[서정욱]

황금동에 귀한 대형 평수 68평 

 전국구 학군, 학원가 


안녕하세요.

대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다. 

오늘은 태왕아너스 황금동이죠.

2022 타경 102703

대구지방법원 경매 1계(053-757-6771)

매각기일 2022-12-20(10:00)

대구 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 102동 7층 707호

영상으로 보고 싶으시면

https://youtu.be/-mwc5pzRKUQ

1) 사건 정보와 권리 분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

감정가 2,880,000,000입니다.

1번유찰 되었고

입찰기일 2차 2022-12-20

최저 매각 가격 2,016,000,000원입니다.

(10%) 201,600,000

금액이 큰 경매 물건은 유찰 시 

대구는 30%차감 되어서 크게 차감액이 크게 느껴 집니다.

거의 8억이 깎였네요.



2 권리 분석

점유관계에서 전세권이 설정되어 있지만

근저당과 같은 날이지만

접수번호가 뒤로 밀려 후 순위로 보여집니다.

같은 날 근저당과 전세권의 순위는

접수번호 순위입니다.

후 순위로 대항력이 없습니다.


아마 자산관리 대부에서 전세권을 설정한 이유가

용익 물건적 성격과

담보물권 성격을 가져서

담보로 설정된거 같습니다.

전세권설정 한 물건이며

실제 임차인이 아닙니다.

세입자의 문제는 없어 보이네요.


등기부 보시면 근저당으로 말소기준권리

뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다.

토지 대지권 포함 대지권에 문제없으며

말소기준 권리 이후

모든 걸리는 소멸 예상되며

권리 분석상 문제 없는것 같습니다.


◆전세권이란: 임대인과 물권인 전세권 계약을 하여 소유자의 동의를 얻어

등기부에 권리를 등재하며, 

계약기간 동안 사용, 수익하는 권리입니다.

경매에 있어서 전세권이 문제가

되는 경우는

전세권은 용익물권적 성격과

담보물권 성격을 같이 가지고 있기 때문입니다.


◆전세권 권한


전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 

전세권의 목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있으나,

전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에

 대하여는 우선변제권은 별도로

하고 경매 신청권은 없습니다.


따라서 건물 일부에 대한 전세권의 경우에는

 그 부분만 분리시켜

경매신청이 곤란한 경우에는

전세금 반환 청구소송을 통한 

집행권원을 받은 후 

건물 전체에 대하여

 강제경매를 실행하는 

방법밖에는 없습니다.


선순위 권리자 보다 조세채권도 있는지 있으면

꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.

조세채권이 더 빠른 경우 선 순위 권리자의 미배당 금액을

인수 받을 수 있는 상황도 생깁니다.


#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서

확인 하셔야 합니다.


낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 

납부하면 됩니다.

공유 부분과 전유부분에 대한

관리비를 분류하시고

공유 부분 미납 관리비 채권 3년 이내의 

금액만 유효합니다. 


관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의

사용 방해 행위가

불법 행위라고 설명하고

전 소유자의 체납관리비

전부를 승계하는 공동주택관리 규약이

있다면

 재산권의 본질적 내용을 침해하는

위헌적인 규정입니다.

3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요.

그 점 확인하시고

꼭 체크 하시기 바랍니다.

3 물건 정보 와 시세 입니다.

480세대(총 4개동) 저 최고층 9층/20층

사용승인 2004년 07월 30일 

주차 대수 1036대(세대당 2.15대)

(주) 태왕

개별난방, 도시가스

67.28평/55.36평(전용률 82%)

방수는 5개 욕실 3개 해당 면적 세대수 80세대

매매 27억~31억 (4,013~4,607만 원/3.3㎡)

전세 14억(2,081만 원/3.3㎡)

전세가율 45~52%

 24억 3000만 원 거래됨


월평균 관리비 51만 1,444원

하절기 평균(6~8월) 관리비 57만 2,802원

동절기 평균(12~2월) 관리비 49만 792원


그 점을 가만 하고 입찰가격을 

산정 하시기 바랍니다.

 그리고 경기 영향과 금리 인상의

여파가 너무나 큽니다.

위기가 기회가 될 수 있죠.


  지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은

평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며

전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.

그걸 잘 판단하시고 전세금 정도로

낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다.


경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을

내거나 물건을 낙찰 받아

나에 맞게 사용하는 게 목적입니다.


제일 중요한 시세를 경기에 반영하여

입찰을 하시기 바랍니다.

3) 지역 분석


1) 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ‘국립대구박물관’ 북측 인근에 위치한 ‘태왕아너스" 제7층 제707호 아파트 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 박물관 등으로 형성되어 있습니다.

2) 교통상황

  본건까지 제 차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 

양호한 편입니다.



이 본건의 지역은 청호로를 타고 쉽게

 만촌역까지 이동이 편리하며 

수성구 제일 학원가가 밀집 되어 있는 지역입니다.

그 학원 수가 200개 이상이죠

수성구는 전국에서 5손가락에

들어가는 학군입니다.

그래서 어머니들이 이 단지로

이사를 많이 올려고 합니다.

학원가가 전국에서 

알아주는 동네 입니다.


경동 초등학교 는 본건에 밑에 도보로 10분 안에

위치 하였고 주위에

학교 초중고가 밀집 되어 있습니다.

경신고등학교, 동도중학교, 정화여자고등학교,

정화중학교, 경북고등학교

그래서 학군에서 제일 알아주는 동네지요.

그리고 본건 바로 우측에 

수성대학교가 위치 하고 있고요.


학군과 학원가가 전국에서 

알아주는 동네 입니다.


그리고 본 건 밑으로 재개발 재건축도

추진이 되고 있고요.

좀 시간이 많이 걸리겠지만 

워낙 부지 매입비가 비싸서 

조합원들하고 협상이

잘 안되는 거 같습니다.


그리고 입주 예정이 아파트들이

 만촌역으로 포진이 되어 있고 

이 지역에 공급과 수요가

평균이 맞아 지고

워낙 학군이 대세라 

외부 경기 물러나고

 금리 안정화 되고 하면 

수요가 꾸준히 몰리는 지역입니다.


그리고 본건 뒤쪽 부지가

대구 박물관과 유적공원을 생활공간을

 즐길 수 있고요. 

운동하기에 너무 좋은 조건입니다.


좋은 동네 입니다. 저도 가끔 커피 마시러

많이 같던 추억이


단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른 

시세 반영은 꼭 하시고

경매 입찰가를 생각하셔야 합니다.

임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 

꼭 문의를 하여 현장 시세를

더 확인하셔야 합니다.


 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기 상황 전부 증명서 발급 후 권리 변동이 없는지 

다시 한번 확인하셔야 합니다.

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