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햇살 한 스푼
2019.06.13 22:45.
인류가 멸종하기 전까지 시공을 초월하여,
절대다수의 인간에 있어서,
돈, 권력 등등 세속적 가치에 대한 인간의 욕망은 한계가 없지요.
극소수 인간만이 도달할 수 있는 수양의 단계겠지만,
자유와 행복은 세속적인 욕망에 반비례하는 것도 진리 중 하나일 것입니다.
인간의 경제적 자유와 관련하여,
언제든 원하는 것 이상으로 세속적인 욕망을 가질 수 있음에도,
한평생 작은 집, 자동차, 휴대폰 등등까지 가져 본 적 없이,
자연, 빈민과 더불어 살다 가신, 갈 마스터 등 선배, 어르신의 경지는 넘사벽이겠지만,
개인적으로, 언제든 필요 이상의 세속적 욕망에 접근 가능하지만,
자족, 자기 절제, 근검 등등의 철저한 실천으로,
보다 적게 가질수록, 보다 세속적인 욕망에서 멀어질수록,
보다 편안해지고 보다 자유로워지는 삶인 걸 해가 갈수록 새삼, 더욱 실감하고 있습니다.
소수, 다시 욕망의 바다로 되돌아간 선, 후배, 동료들이 잃어버린 자존감, 자부심도 지킬 수 있고요.
따라서, 없이 사는 것에는 나와 다를 바 없고, 상기한 선배, 어르신들 보다 오히려 많이 가진,
사회, 경제적 약자층들, 특히 낙후된 지방의 서민, 빈민 계층들도 인간의 존엄과 가치,
그리고 경제적 자유와 행복을 누리고 살아가길 바랍니다.
그러나,
사회, 경제적 약자층들에게 있어서 필요 최소한도의 물질은 생명, 자유, 자존 그 자체이니,
사회, 경제적 약자층들, 특히 낙후된 지방의 그 약자층들이 보다 많은 자산과 소득을 가질 수 있게 하는,
이번의 과제 수행도 게을리할 수 없습니다.
개인적으로 경제 영역에서의 능력은 많이 부족하고,
과제 수행의 일관성은 시기, 공간과 무관하기에,
이하, 2년 6개월 전에 아고라에서 선배가 썼던 글입니다.
아무리 이번 과제의 핵심 중 하나가 낙후된 전국 지방 부동산 시장 대세 상승이고 그 대세 상승을 자극, 촉진할 동심원 중앙의 시범 케이스 소지역 대연, 남천동일지라도 단기 버블은 용납 불가.
남천, 대연, 그 시범 케이스 소지역의 도시, 주거 환경과 부동산 시장이 서울 강남의 그것들을 능가하게 할 방안 등등은 물론 장기적으로는 크게 활성화시킬지라도 중단기적으로 부산 부동산 시장도 쉬어 가야 함.
그리고 가계, 국가 채무 등 각종 빚 위험 증가와 서울 등 부동산 시장의 단기, 비이성적 버블 시 박근혜 후임 정권은 지지율 급감 등 상응한 책임을 지게될 것.
기타 등등에 관한 선배의 글입니다.
2016년 말 ~2017년 초,
그 무렵 부산의 청약 경쟁률은 수백 대 일 이상으로 부산 부동산 시장이 전국에서 가장 활성화되었는데,
문재인 정부 들어,
부산 부동산 시장이 이토록 침체될 줄,
그리고 높은 가격 부담에도 불구하고 서울 부동산 시장이 2차에 걸쳐 단기간에 비정상적으로 급등할 줄 누가 예상할 수 있었을까요?
단 한평의 공공용지 등 공공재가 아쉬운 판에,
압구정 재건축, 한남 뉴타운 등등 우리나라 최고가의 땅값을 가진 지역들인데,
그들 스스로, 기부체납으로 보다 넓은 공원, 녹지등 공공용지를 게워 내겠다는데,
또 그들 스스로 제 돈을 많이 들여 글로벌 경쟁력을 가진 도시 및 주거환경 업그레이드와 보유세, 건강 보험료 등등 조세, 준조세를 많이 내겠다는데 말이야.
무지,무능, 유해의 극치 문재인 정부 여당, 박원순 시장등 한시적 대의기간 주제에 마치 영원한 권한, 권력을 가진 양 국민이익, 시대에 역행하려 발악하고 있다.
또 후술할 것이지만, 또 장래 우리나라 주택 건설시장의 방향과 관련하여,
이제 우리나라 아파트의 대다수는, 특히 대지지분이 적은 중층 아파트는 공가, 폐가로 방치되거나, 고비용 수평증축. 혹은 수직증축이냐 아니면 저비용 소수선, 대수선이냐의 문제만 남아 있을 뿐,
앞으로 지어질 집은 비자발적으로도 오십 년, 아니, 백, 이백 년간 속절없이 늙어갈 수밖에 없을 것이기 때문이다.
초고층, 초고용적률로 인해 앞으로 이백 년, 삼백 년으로 늙어 가게 될 상업지역 도심 요지의 새 아파트들이야 말해 무엇하랴?
최근 몇 년간만 해도 구체, 세부적 사례까지 계속 반복적으로 수행했던 과제는 종료될 것이고,
그 종료시 까지 민주화 이후 30년 넘게 계속 낡아가고 끝 모르게 죽어만 가던 부산 지방은,
관문공항을 포함한 삼각 물류산업, 관광, 레저등 서비스 산업과 연계된 북항 재개발, 동부산, 서부산 개발 사업 등등의 진척과 더불어,
특히 부산 도심 요지를 중심으로 2010년~2035년 까지 중형 단지 이상의 새 아파트만 20~30여만 가구가 순차 입주하게 되면서,
단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 소형 아파트 단지들까지 합하면 30~40여만 가구 내외가 입주하게 되면서,
그 입주가 완료될 무렵 부산 부동산 시장은 부활, 소생을 넘어 강력한 대세 상승을 경험하게 될 것이다.
즉, 수십 년간 나날이 낙후되기만 했던 부산지방의 주거환경은 재건축이건, 재개발이건, 도심정비 사업이건 최고 입지의 거대 단지를 위주로 부산의 도시 및 주거 환경이 천지가 개벽될 정도로 발전하게 발전하게 될 것이고, 이에 비례하여 부산 부동산 시장도 크게 업그레이드 될 수밖에 없을 것이란 말이다.
그런 만큼, 각종 지방, 지역 산업과 도시발전에 더하여 주거환경의 개선에 총비용의 절반에도 미치지 못하는 건설, 건축비만 이미 수십조의 민간 자본이 투입되었고, 앞으로 또 수백 조가 투입될 것이니,
그 반사, 부수적 효과만으로도 부산의 집값 또한 장기적으로 크게 오르지 않을 수 없다.
한시적 대의기관에 불과한 문가 정부여당을 포함하여 차기, 차차기 정권이 아무리 발광해도 순수 시장의 힘만으로 그리될 수밖에 없단 말이다.
부산 부동산 시장이 중기적으로 침체 중인데도 불구하고, 몇 년 전 2013년 전후만 해도 대우 마리나, 센텀 파크, 삼익비치, 광안 쌍용,대연 혁신 등등 부산의 집값은 비싼곳이 평당 천만원 내외였고,
장전 래미안, 대연 캐슬 레전드 등등 부산 요지, 대단지의 분양가격도 평당 천만원 내외였는데,
부산 부동산 시장 침체기에도 불구하고 오늘 날 천 평도 안 되는 땅의 소형 주상복합인 해운대 마린시티 자이의 분양가가 평당 1600만 원대의 고분양가에도 지금은 프리미엄이 많이 붙어있다.
해운대 중동에서 최고가를 기준으로 평당 1800만 원대에 분양했던 캐슬 스카이도, 인근 비스타, 푸르지오 등등도 고분양가에 불구하고 적게나마 프리미엄이 붙어 있다.
2013년 평당 천만 원은 용인 가능하다 했고, 2016년에는 평당 1200만 원대도 용인 가능하다 했던,
최근 분양한 동래구 온천 2구역 분양가는 평당 1500~1600임에도 완판된 것 등등은 부산 부동산 시장의 회복이 멀지 않은 증거들 중 하나다.
비록 오랜 바닥, 회복 기간을 거칠지라도 말이야.
만약 부산 부동산 시장이 회복, 활황기였다면 마린시티 자이 등 상기 예시했던 아파트들의 프리미엄을 포함한 가격은 어땠을까?
불황기인 지금도 평당 2천만 원에 근접하는데 말이야.
헌 아파트도 마찬가지다.
중기로 접어드는 부산 부동산 시장의 침체기에도 주상복합 해운대 트럼프월드센텀의 전용 25평 실거래가는 대구 수성구나 광주 남구 극소수 아파트의 실거래 보다 많이 낮지만 평당 3000만 원에 가까운 8억 대더라.
마찬가지로, 부산 부동산시장을 선도할 지역 중 하나인 시범 케이스 소지역 등 부산시 주택 총수에서 상위 0.1% 혹은 1~5% 주택들은
십여 년 후면 5, 6성급의 주거시설에다 세계 최강의 고품격 대도심 해양 스카이라인과 뷰를 자랑할 남천, 대연, 용호만 일대의 삼익 비치는 2013년 평당 3000만 원대 분양을 추진하였고 또 용인되었었는데 지금은 얼마까지 용인 가능할까?
수십 년이 지나도 입지는 불변이니
재정비 사업이 시작 단계인 지금도 북, 북동향의 주복 용호만 W의 워터 프런트 바다 뷰는 비록 북향일지라도 서울은 물론 전 세계적으로도 최상급이기에 부산 부동산 침체기에도 불구하고 집값이 많이 올랐더라.
삼익비치는 사업 부지가 해운대 마린시티 면적 보다 조금 모자란 7만 6천평에 대지 면적만 5~6만평의 5~6성급 시설로 재정비될 남향의 대단지 일반 아파트로 마린시티, 용호동 W 처럼 짓는다면 3000 가구가 아니라 1만 세대도 가능할 것이다.
아파트 단지는 대지 면적당 세대수가 적을수록, 용적률과 건폐율이 낮을수록, 그리고 녹지가, 주거 서비스 면적이 많을수록 보다 많을수록 더 쾌적해 진다.
한남 뉴타운 3구역만 해도 구역 면적은 마린시티 전체 면적 보다 넓은 11만여 평, 대지 면적은 8만 6천평에 불과한 데 재정비될 가구수는 6천 가구도 안된다.
삼익 비치는 구역 면적, 대지 면적에서 한남 3구역에 다소 부족하나 재정비될 세대수는 절반 조금 넘는다.
구역 면적이 11만평으로 한남 뉴타운 3구역과 비슷한 압구정 재건축 3구역은 4100여 가구로 재정비될 것이기에 삼익비치와 비슷하다.
상기한 사유지들에 비해 공유수면을 매립했던 마린시티의 면적과 가구수는?
상기한 북향,서향의 워터 프런트 바다 조망권의 용호동 W ,마린시티 자이, 워터 프런트 바다 조망권이 없는 15년된 트럼프 월드 센텀의 현재 가격이 평당 2500~3000만 원 이기에,
삼익비치 일반분양가는 지금의 계획대로 한다 가정 하, 2022년 경 전후 평당 4천만 원대의 일반분양도 용인 가능하고 몇 년 더 늦어 진다면 평당 5천만 원대도 가능하다.
십 년, 이십 년 후에는 시범케이스 소지역인 남천, 대연 해변가 집값은 서울 강남의 집값을 추월하게 될 것이기에...
더 많이 늦어져 2030년경에 일반분양이 이루어진다면 지금의 반포 아크로. 자이, 래미안 등 보다 품질은 월등해도 가격은 절반 대에 불과한 평당 6천만 원대, 그 이상도 용인 불가능한 것은 아니다.
삼익비치가 입주할 무렵인 2030년을 전후하여 분양하거나 분양 중일 것으로 예상되는 이촌 한강맨션, 압구정 재건축, 한남 뉴타운 등이 삼익비치 이상의 고품격으로 재정비된다면 분양권의 가격은 평당 1억을 훌쩍 넘길 수도,
아니, 평당 2억도 불가능 하지 않을 것이기에,
그 무렵, 이에 비하면 삼익비치 가격은 그 1/3에 불과한 평당 5~6천만 원대는 물론이고 그 1/2인 평당 1억,
심익비치에 비해 주거환경과 품격이 많이 떨어지는 지금의 반포 아크로 리버파크 수준에 불과한 평당 1억은 용납 불가능한 가격대가 아니다.
그럼 삼익비치의 집값은 장기, 초장기에도 압구정 재건축, 한남 뉴타운 등등의 서울을 결코 추월할 수 없는 것일까?
지금은 현실이 아닌 목표, 예측에 그치지만..
그때가 되면, 수십 년 후,
우리나라 일인당 국민 소득은은 미국, 일본의 그것을 능가하게 될 것이고,
누차 그 이유, 근거를 반복했듯 세계 최고의 미항으로 거듭 나게 될 북항 재개발 주변의 부산 원도심과 남구 등등은 물론이고 시범 케이스 소지역 부산 도심 해변가의 도시 및 주거환경은 서울과는 비교 대상이 아니고, 홍콩, 싱가포르를 넘어 뉴욕, 동경 등의 그것들 보다 비교 우위의 경쟁력을 가지게 될 것이다.
부산의 집값은 서울 집값을 추월해도 뉴욕 등의 집값의 반값에 불과할 것이기 때문이다.
햇살 한 스푼
2019.06.17 21:32.
사 년 수개월 전, 2015년 초 봄,
선배님이 낙후된 지방, 지역 발전과 지역 부동산 시장 활성화 과제를 수행할 무렵,
전용면적 25평, 33 평을 기준으로,
부산에는 5억 대 넘는 아파트가 없었지만 부산 부동산 시장이 전국에서 가장 활성화되었었지요.
그무렵 제주, 강원, 경북, 울산, 창원, 김해, 양산, 거제 등 부울경 동부 지역 부동산 시장도 나쁘지 않았고,
천안, 청주, 아산 등 충청남북도, 전주 등 전라북도 부동산 시장도 본격적인 회복을 모색하고 있었습니다.
그때부터 4년 3개월이 지난 오늘날,
선배님이 수행했던 과제는 많이 뒤틀려져 있는 듯합니다.
정부 실패와 무능, 그리고 조선, 자동차, 부품 등등 지역 산업 쇠퇴와 아파트 공급과잉이 맞물려,
전남, 광주, 대구 등 일부를 제외하고,
부산을 포함하여 낙후된 지방의 부동산 시장은 대세 상승은커녕 중장기간 침체일로입니다.
게다가,
지역 산업 발전 지역 인구, 일자리, 소득 증가, 지역의 도시 및 주거환경 발전 등등의 펀저멘털과 무관한,
나아가, 시장원리와도 무관하게 돈 놓고 돈 먹기식으로, 뜬금없이,
서울 지방, 경기 지방 일부, 광주 남구, 대구 수성구 등등 일부 부동산 시장은 지난 1~2년간 단기에 두 배 상승 등 비정상적으로 급등했네요.
그런 비이성, 비정상적인 시장은 중장기적으로 펀더멘털, 시장원리에 부응하는 정상적 시장으로의 수렴 과정을 거칠 수밖에 없겠지요?
반대로, 중장기간 침체한, 낙후된 부동산 시장은 상기의 반대 방향으로 정상화 과정을 밟아 나가겠지요.
4년 전 선배님이 낙후된 지방의 전용면적 25평 상위 0.1%, 1% 아파트의 실거래 가격은 향후 5년 내 10억도 용인 가능하다 했는데,
대구 수성구, 광주 남구 등 극소수 지역의 극소수 그 0.1% 아파트의 실거래 가격은 한때 10억, 12억 대까지,
반면에 몇 년전 7억 대에서 꺾인 부산의 1%는 지금도 7~8억 대도 힘겨워 보입니다.
향후 5년 내, 시장원리, 펀더멘털에 부합한 정상적 시장에서,
전용면적 25평을 기준으로 부산의 상위 소수 1% 아파트의 실거래 가격은 12억 대,
충청남북도, 경상남북도, 울산 등 낙후된 지방의 상위 소수 0.1%의 그것은 10억 대로 상승하길 기대합니다.
이하, 2015년도 선배님의 과제 수행 글입니다.
중략.
서울과 달리 10년이 지나도록 집값이 거의 오르지 않은 마린시티 두산 제니스의 70평대의 펜트하우스들은 12억에서 18억 대 분양가였었고, 90평대 최상층 펜트하우스나 되어야 분양가가 40~45억쯤 된다.
아이파크도 제니스와 별반 다르지 않고, 최상층 128평 펜트하우스의 분양가는 57억~60억쯤 될 것이다.
용호동 더블유는 최상층 펜트하우스 98평의 분양가조차 더 싼 30억 대다.
2015년 분양한, 말 많고 탈 많았던 해운대 LCT 주상복합의 분양가는 50평대에서 80대의 분양가는 12억 대에서 23억 대, 레지던스의 그것들은 14억 대에서 28억 대였다.
엘시티 최상층 펜트하우스 90평대의 분양가는 서울 못지않은 68억 대였다.
앞으로, 10년 내 입주하거나 분양하게 될 북항 재개발 1단계, 2단계 지역 내, 부산 롯데타워, 그리고 삼익비치 등등의 펜트하우스와 중대형, 대형 평수의 분양가와 장기 집값 오름세는 서울의 그것을 능가하게 될 것이다.
이하, 그 근거로, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해변가 주택들의 고품격 주거환경 개선 방안에 대해 보다 구체적이고 세부적으로 기술한다.
앞으로 백 년 이상 존속할 주택이고, 서울은 물론 뉴욕, 도쿄의 도시 및 주거환경을 능가할, 고품격으로 재정비되어야 할 천혜의 부산 도심 해변 지역인데, 아무리 반복 교화, 개선에도 한 치 앞도 못 보는, 띨띨한 지방정부, 지방민, 조합원, 조합 등의 능력으로 제대로 알아 처먹을지는 의문이지만 말이다.
또한 서울 요지의 대단지 재건축 단지들처럼, 만약 단지 특화 및 고급화가가 이루어진다면, 부산 요지의 재건축 못지않은 고분양가의 일반 분양가가 예상되는 북항 재개발 지역 내의 주거 단지, 시민공원 촉진 지구나, 20년은 기다려야 하겠지만 대우, 경남 마리나 재건축 등 해운대 우동의 대단지 재정비 단지들의 펜트하우스, 대형 평형대 주택 등 고가 주택 분양가격과 장기 집값 흐름도 서울 지방의 그것들 못지않게 상승할 것으로 예상된다.
수영구 민락 재정비 지구부터 용호만 재개발 지역과 인근 지역까지 각종 개발사업이나 주택 재정비 사업 등을 포함한 각종 기반 시설, 도시 및 주거환경의 천지 개벽적 발전에 대해,
그리고 슬리퍼 신고 산보, 산책 거리로 즐길 수 있는 각종 해양 레포츠, 요트, 유람선 등등 광안 비치, 용호만 일대의 환경, 나아가 금련산, 이기대, 오륙도, 유엔 평화 공원 등 주변 환경들에 대해,
최근 몇 년간만 해도 누차 언급했으니 생략하고 오늘은 오로지 주거 단지 시설에 대해서만 살펴본다.
만약 엘시티, 마린시티 내 주거 단지가 남향, 남동향의 일반 고층 아파트로 지어, 단지 내 녹지를 포함하여 주변 녹지와 공원을 대폭 늘리고 반대로 세대수를 대폭 줄여 대다수의 세대가 바다 및 워터프런트 영구 조망권을 확보할 수 있게끔 지어졌다면 엘시티, 마린시티의 대다수 집값이 지금처럼 5년 10년간 분양가 언저리에 머물고 있었을까?
현재 황량한 콘크리트 도로, 고층 건물들만 있는 마린시티.
그럼에도 천 평도 안 되는 땅에 오피스텔 같은 나 홀로 주상복합 마린시티 자이의 중소형 주택 분양권의 워터프런트 겸 바다 조망권 프리미엄만 부산 부동산 중기적 불황기에서도 수억 대다.
만약 부산 부동산 시장이 활황기였다면?
중대형, 대형 평수에서도 극히 일부 세대에 불과하지만, 워터 프런트, 바다 영구 조망을 겸한 마린시티 아이파크, 더 제니스 집값은 분양가의 거의 두 배로 상승한 것과 마찬가지로 지금, 현재에도 워터프런트, 바다 영구 조망권의 가치는 매우 높은데 미래 서울 촌놈들을 포함한 국내외 부유층들이 그 가치를 알게 되면?
부산에서 잉끼 없었던 중대형 평형대 위주의 주상 복합으로 평당 1400~1500만 원 대의 분양가에도 불구하고 미분양이었지만, 커튼월 룩 등 단지를 고품격화하고 동간 거리를 넓혀 보다 많은 세대가 바다 영구 조망 겸 워터 프런트 조망권을 확보한 용호동 W의 집값이 마린 시티의 집값을 능가할 정도로 크게 상승했던 걸로 미루어,
마린시티가 상기한 가정대로 지어졌다면 아마 강남 3구의 집값에 버금갈 수 있었을 것이다.
주거 단지, 시설, 주변 지역의 고품격, 주거 쾌적성 등 상기한 가정과 예시는 각종 기반 시설들을 포함한 주거 단지나 주거시설과 그 주변지역의 환경이 집값에 미치는 크다는 반증이다.
그리고 상기한 가정과 예시를 능가하는 조건과 상황을 구비한, 장차 부산은 물론 낙후된 지방 부동산 대세 상승을 이끌게 될 남천, 대연 해변가 주택 재정비 지역의 집값이 장차 서울 강남의 집값을 능가할 이유이기도 하다.
여유 있는 서울 촌놈들의 세컨드 하우스, 별장 겸용 부산 고가 주택 투자 유인을 위해,
장차 매물이 있을지 모르지만, 노후, 대도시 도심 해변의 6성급 호텔 스위트룸 별장을 꿈꾸며 달빛, 별빛단은 물론 우리 애들 일부가 관심을 가지고 있는 최상층 펜트하우스 등 시범 케이스 소지역 도심 해변 남천, 대연동 주거 단지, 시설, 주변 환경에 대해 보다 더 구체적, 세부적으로 알아본다.
조만간 사업 시행 인가를 계획하고 있는 삼익 비치 재정비 사업이 당초 설계안 대로 진행된다 가정하에,
그리고 펜트하우스 하나 없는 덜떨어진 대연 비치나,
대연 비치보다는 나으나 형편없는 설계로 오픈 발코니 등 푼돈 들여 수억 이상의 가치 창출이 가능한 상기한 바다 영구 조망권 못지않은 비치, 산 영구 조망권을 내팽개친 삼익 타워와 달리,
이하는 삼익 비치는 전 세대가 바다, 워터 프런트, 비치, 산 등의 영구 조망권을 최소 하나 이상 확보할 수 있게 재정비된다 가정한다.
이하, 2019년 삼익비치 상반기 총회 자료 일부에 따른다면.
상기한 엘시티 사방팔방 풀 조망권과 접근권에 이기대, 금련산, 황령산 등의 접근권까지, 나아가 부경대, 경성대, 대연 수목원, 유엔 평화공원 등의 풀 조망권과 접근권을 겸한,
더하여 북항, 남항 등 북항 재개발 지역 등 원도심 조망도 가능한,
북쪽 외측 바다와 비치를 접한 103동 61층 펜트하우스, 남측 풀 오션, 워트 프런트의 108동 61층 펜트하우스가 부산은 물론 전국, 세계에서 가장 뛰어난 조망권을 가지게 될 것이다.
서울 반포 아크로 리버 파크가 4성급 호텔 수준이라면, 커튼월 룩으로 설계 변경한 삼익 타워는 5성 급, 삼익 비치는 6성급으로, 103동, 108동 주변의 녹지 공원만 해도, 단지 내 녹지, 삼익 타워와 접한 법면부 녹지, 인근 남천 수변 공원 등을 모두 합치면 각각 1~2만 평 규모로 엘시티 부지 전체, 마린시티 부지 1/4에 가까울 정도로 쾌적하다.
바다와 접한 외측, 50~55층으로 재정비될 104동~107동, 내측이나 마찬가지로 남쪽으로 바다, 워트 프런트 겸용 영구 조망권이 확보된 109동의 펜트하우스 가치도 일부 조망 간섭은 있을지라도 103동, 108동에 버금갈 수 있을 것이다.
비록 바다 내측이고 35층으로 재정비될 102동의 펜트하우스는 비치, 광안리 앞바다 영구 조망권과 남측 먼바다 영구 조망권 확보가 가능하니 마찬가지로 버금갈 수 있을 것이다.
반면에 바다 내측에다 35층~41층으로 재정비될 101, 110~112동은 비록 동간 간격이 넓어 하프 바다 사이 조망권을 확보할 수 있겠지만 상대적으로, 상기한 103동, 108동과 비교하여 큰 가치를 가지기는 어려울 것 같다.
누차 반복했던 시범 케이스 소지역의 입지, 단지, 그 주변의 경쟁력, 그리고 대체 불가능한 입지 희소성의 가치와 시장 원리에 따라 삼익 비치의 펜트하우스는 물론 일반 아파트 가격은 빠르면 입주와 동시에, 늦어도 10년만 지나도 서울 강남 집값에 버금갈 것이며 늦어도 향후 20년이면 강남의 가격을 능가하게 될 것이다.
십수 년 전, 전용면적 84를 기준으로 6~7억 대 분양가에도 불구하고, 당시 미분양이었던 반포 자이, 반포 래미안, 반포 자이, 잠실 엘스, 트라지움, 리센츠의 현재 집값은 얼마인가?
삼익 비치의 전용 84 분양가는 계획대로 분양한다면, 10억 내외, 더 늦어진다면 10억을 훌쩍 넘을 것인데...
내년에 분양 예정인 삼익 타워 103동 30층 이상 전용 면적 84의 조합원 분양가는 7억이 넘고 후분양 한다면 8억도 가능할 것이다.
일반 분양 물량이 없어 일반 분양가는 8억, 후분양 한다면 9억도 가능하겠지.
따라서 대체 불가능한 입지에 바다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸유한 아파트가 국내외 여유 있는 잉간들에게 매물이 잠길 10년 후 삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치 전용 면적 84의 가격이 20~30억, 20년 후에는 상기한 반포 자이, 래미안을 훨씬 능가하는 가격이 되어도 하나도 이상하지 않을 것이다.
다음은 주거의 쾌적성과 관련하여 삼익 타워에 대해 간단히 살펴본다.
상기한 삼익 비치는 아직 사업 승인 전이나 삼익 타워는 이주 철거가 끝나 보다 명확한 자료다.
이하는 최근, 2019년 10월 조합원 분양신청 평형 변경 안내서의 자료다.
최고 36층으로 지어질 삼익 타워는 지대가 삼익 비치 보다 7~8층가량 높기에 사실상 대연 비치 최고층인 44층과 유사한 높이다.
그런 까닭에, 101, 103동 등 삼익 타워 펜트하우스는 삼익 비치 바다 내측 35~41층 보다 표고가 높고, 인근 남천 하늘채, 남천 어울림 26층보다 높기에 북서, 북동쪽으로 황령, 금련산은 물론 광안리 비치와 일부 광안 앞바다까지 영구 조망권을 가지게 될 것이다.
남쪽으로는 동백섬과 이기대, 오륙도간 바다 영구 조망권은 당연하고, 센텀 시티, 마린시티의 사이 조망 및 삼익 비치 단지 조망권은 덤이다.
일부 개소리들과 달리, 삼익 타워 103동은 물론 101동까지 매년, 매일 일출의 바다 영구 조망권은 팩트다.
또한 상기한 삼익 비치 108, 109동과 삼익 타워 101, 103동은 법면부 녹지를 사이에 두고 접하고 있기에, 삼익 타워와 삼익 비치는 녹지, 공원을 함께 공유하게 될 것이다.
따라서 조망권 등 모든 조건에서 삼익 타워 펜트하우스는 삼익 비치 108, 109동에 버금갈 것이다.
다만 크기가 157 제곱미터, 대략 전용 면적 47평, 분양 면적 62평으로 작은 것이 흠이나,
발코니 확장으로 전용 면적은 60평 가까이 늘릴 수 있고 남은 발코니와 테라스 면적이 전용 면적과 비슷하니 실 사용 전용 면적은 100평이 넘을 수 있기에 큰 흠은 아닐 것이다.
거실, 가족실을 포함하면 방이 6개에다 화장실 셋,
그리고 방만한 펜트리, 드레스 룸 2개를 포함하면 타워 팰리스 펜트하우스 124평에 살던 년놈들도 큰 불편 없이 살 수 있을 것이기 때문이다.
아무튼 늦어도 향후 10~20년, 여력 있는 서울, 외국 촌놈들이 진입하여 매물이 잠긴다면 5년 내에도 시범 케이스 소지역 도심 해변가 남천, 대연 일대의 집값은 부산은 물론 낙후된 전국 지방 부동산 대세 상승을 이끌기에 넉넉할 정도로 크게 상승하게 될 것이다.
먼 미래의 이야기지만, 강남 3구는 당연하고 뉴욕 등의 집값을 능가할 무렵이면 매년 종부세, 지방세만으로 국가, 지방 정부 재정에 안정적으로 기여할 수 있겠지?
참고로, 상기한 6성 호텔 스위트룸급 펜트하우스는 달빛단 애들이나 별빛단, 우리 애들 극히 일부만 접근 가능하기에 일반 시민이 접근 가능한 바다 영구 조망권의 삼익 타워 아파트 조합원 분양가를 예시해 본다.
이하, 일반 분양 물량이 없어 일반 분양가 책정은 의미가 없지만, 일반 분양가는 조합원 분양가에 1억 내외를 추가하면 큰 무리가 없을 것이다.
101동 45평의 조합원 분양가는 12층이 8억이고 30층 이상은 9억이다.
103동 40평의 조합원 분양가는 종전 13층에서 최근 변경된 자료에 의하면 15층이 8억이다.
103동 49평의 조합원 분양가는 13층이 9억이다.
일반 분양가, 각종 조세, 금융 비용을 감한하면,
재정비 후 입주할 때 삼익 타워 중대형 평형 중간층 이상의 실재 투자 금액은 거의 10~12억쯤 된다.