과천3단지재건축 감시단

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 총회는 이미 끝났다 ! 장명수의 말입니다. 토론방의 횟수 제한으로 이곳에 올리니 어느분이든 토론방을 통하여 질의.답변실 본문을 볼수 있도록 공개해 주시기 바랍니다   1. 총회가 끝난 이유.  "총회 성원조건인 참석인원은 이미 서면 동의로 50%를   초과하여 총회는 이미 끝났다." (12/ 23 장명수 확인.)   2. 모르면 차라리 기권해라.   조합 임원은 조합원을 위하여 확실히 행동해야 한다.   모르면 차라리 기권을 하든지 아니면 사퇴하라!   3. 삼성과 장명수는 금번 기획 총회를 즉시 철회하라 !   총회 조건에 맞지않는 사항을 조정하고 합리적으로   총회를 개최할 것을 통첩하며,   그렇지 않을 경우 모든 자료를 공개 할 것이다.   4. 총회 조건에 맞지 않는 사항.   1) 공사비.     1> 골조및 마감      본게약은 가계약 조건을 승계 기준으로 하며.      통상적인 건축비 단가는 지하 지상 구분하지 않고      동일 단가를 적용하나,      증가된 건축면적은 단순 골조 공사인 지하 주차장      이므로 아파트 마감공사비를 포함한 단가를 그대로      적용하는 것은 조합원이 엄청난 공사비를 부당하게      부담하는 결과로 구분적용하여 재 조정해야한다.       2> 지하 주차장 터파기 공사비.     지하 주차장 확대로 증가되는 토량과 일반토사와     암반 발생가능량을 개략 계산하여 이미 약 21억원을     추가 적용하였다.(이병구이사 자료 제공)       3> 견본주택에서 확인 할 수 없는 사항 제시.      아파트의 주거환경은 내부 구조도 중요하지만,      전체적인 단지구도를 무시할 수 없으므로      단지의 주.부출입구의 디자인과 차단기의 시스템.      아파트 주출입구의 디자인. 특히, 단지내 조경도를      제시하고 단가를 재조정 결정해야 한다.        4>쓰레기 집하시설비.       과천시의 권장사항으로 이행해야 한다면,       이에 소요되는 공사비를 산정해야하며,              과천시와 보조금에 대한 협의를 거쳐 조합원이        부담해야할 공사비를 제시해야한다.       이런 문제는 조합원 부담금이 계속 증가 한다.         5> 아파트 스라브 두께에 대한 공사비 증액.       스라브 두께로 인한 공사비 증액은 있다.       그러나, 이로 인한 공사비 증액은 레미콘의 증가,       콘크리크 타설비, 거푸집의 자재 인건비일 것이며       이로 인한 공사비를 약 52억원 추가했다.       시공사는 이에 대한 자료를 제시해야 한다.       철근    : 3,964,000,000       레미콘 : 1,221,000,000       거푸집 :     51,000,000       페인트 :       3,000,000        계        5,239,000,000      ( 이병구이사 자료제공)     충분한 여유를 두고 역산을 해도     스라브 두께가 3 cm 증가하는데 콘크리트가     15,000 m3 가량 추가 소요되는지 ?     철근은 스라브 두께의 증가로     철근 굵기가 변경될 수 있으나,     6,500 ton 가량 증가하는지 ?        시공사는 수량 산출서를 제시해야 한다.      2) 사업경비 내용의 부당성.     사업경비 내역은 다음과 같다. (단위 천원)     설계비           : 3,679,480      감리비           : 5,431,613     조합운영비      : 1,510,000  (입주후 6월포함 65월)     매도청구비      :    100,000     명도소송비      :    800,000     각종소송비      :    500,000     임대보증금      :    300,000     행정용역비      :  2,000,000     측량비            :    500,000     지질조사비      :    200,000     신탁등기비      :    622,000     멸실등기비      :    320,000     감정평가비      :  1,500,000     교통부담금      :  1,700,000     사업승인비      :    148,503     보존등기비      :       3,300     문화재조사      :       7,260     도심용역비      :      50,000     시공보증비      :   1,400,000     하수도부담       :   4,000,000     학교부담금       :       50,000     이사비용          :   1,555,000     견본주택 운영비 :  1,200,000      예비비              :  5,000,000        계                   32,577,156     =  약 326 억         1> 감리비  :  미결정 사항으로 추정임.     2> 조합운영비  :  1,510,000,000    입주후 6개월 포함하여 65개월을 계산하였음에도  "공사게약조건 17조"    조합운영비의 총 대여한도를 24억으로 명시하고    이를 근거로 24억까지 집행할 의도가 충분히 있다.    계약조건에서 삭제해야함.     3> 임대 보증금 :  300,000,000     시공사에서 무이자 대여금으로 사업완료 후     되돌려 주면되는 것으로 사업경비에서 삭제.     4> 측량비  :  500,000,000    설계측량은 설계사가 부담하며,    준공을 위한 측량은 시공사 부담으로 해야한다.    조합이 측량할 이유가 무엇인가 ?    사업 경비에서 삭제해야 한다.       5> 지질조사비 : 200,000,000     공사계약조건 제 5조 "공사범위 등"    제 2항  제 1호 : 건설공사비       ( 건축.토목(기부체납도로 포장공사비포함). 설비.      소방.기계 전기 통신 조경 부지조성 지질조사)      "을"의 비용으로 한다는 계약조건을 명시하고도      지질조사를 조합에서 한다는 것이 말이되는가?         제 3항 : 지질여건및 지하 토사의 변동에 따른 추가                 공사비는 없는 것으로 한다.     공사비 변동이 없다는 것은 어떠한 경우라도     지질변화에 따른 모든 사항 시공사 부담이라는 것.     그러므로, 지질조사비는 삭제해야함.     6> 교통시설부담금 :  1,700,000,000     과천시청에서 청구한것으로 보아야 한다.     담당직원에게 확인 중입니다.     일부 확인 : 주택과 재건축담당 이상준     현재로서는 부담금없음. (월요일 재확인 예정)     7> 시공보증수수료 : 1,400,000,000     공사이행보증보험 수수료로 이는 당연히 시공사     에서 부담할 사항이므로 삭제되어야함.     8> 오수관거 분류식화 부담금및 하수도 원인자 부담      :  4,000,000,000     과천시청 담당직원에게 확인 중입니다.     9> 이사비용 : 1,555,000,000     "세대별 500,000 원씩 무상지급한다" 라고 되어     있음에도 사업경비에 포함한 이유는 무엇인가?    10> 모델하우스 설치및 운영비 : 1,200,000,000    공사게약조건 제 5 조 2항 3호    "분양에 관련된 견본주택 운영(부지임차,건립.운영    관리 철거). 분양광고. 분양보증비용 등" 으로 보아    시공사 부담으로해야 하며, 경비에서 삭제.    11> 예비비 : 5,000,000,000    당초 예비비의 성격은 도급제로 할 경우,    일반분양  아파트가 미분양 될 경우 손실을 우려하여    예비비를 책정하였으나,    현재 진행되는 사항으로봐서는 조합에서 부담할    사항이 아니다.    만일 에비비가 필요하다면 구체적인 항목에 대한    예비비임을 명시해서 부당하게 집행되는 것을    사전에 방지해야한다.    이러한 내용은 차후 감사대상이므로 감사 기준을    정해야 감사를 제대로 할 수 있다.     12> 사업경비의 삭감.(단위 천원)    임대보증금     :   300,000       측량비           :   500,000    지질조사        :   200,000    교통시설부담   : 1,700,000    시공보증수수료 : 1,400,000    이사비용          : 1,555,000    모델하우스       : 1,200,000        총삭감액        : 6,855,000  ( 약 68억 5500만원)  위 내용은 즉시 삭감하여야 한다       13> 조정해야할 사업경비.(단위 천원)          하수관 원인자 부담  :   4,000,000          예비비                   :  5,000,000          조정 예정 계           :  9,000,000 ( 90 억 )     3) 공사계약조건.     1> 제 7조 공사 계약금액      지방단체장이 최종 인가할 시설(아파트)의 신축      면적에 대하여 평당 2,696,000원을 곱한 금액...      이라하면, 아래와 같이 해석한다.      "인가할 시설(아파트)"에 있어,       신축면적은 107,100 평이므로 시공사는 부속건물      68,00여평에 대한 공사비 1,836억원을 무상으로      신축한다는 것을 무조건 수용해야 한다. 그러므로,      "최종인가할 아파트와 부속건물"로 수정해야 하며,      "평당 신축 공사비 단가는 평당 2,696,000원으로      잠정 합의하였으나, 재검토하여 조정하기로 한다"      로 변경해야 한다.       이를 변경하지 않을 경우,       전조합원은 현재 공사계약조건을 위와 같이 해석       함에 시공사는 이의가 없는 것으로 한다.                2> 제 8조 물가 변동으로 인한 계약금액의 조정.        1항         "공사도급금액은 2005년 10월 기준이며,         실착공시 까지의 인상율은 통계청에서 발표하는         소비자물가지수를 반영조정한다" 에 있어         현재 단가는 추정하여 반영했다는 것인지?         분명하지 않으므로,        " 잠정합의한 평당건축비는 2005년 10월          까지의 물가상승율을 추정하여 적용하였으나"          통계청에서 발표하는 소비자물가지수를          반영 조정한다" 로 변경하여야 하며,       같은항         "단, "갑"의 2004년 12월 27일 관리처분게획총회          가 성공적으로 완료될 경우에는 물가 변동으로          인한 게약금액의 조정은 없는 것으로 한다"        에 있어서는        총회를 하도록 강요하는 듯한 오해가 있으므로       " 단, "갑"의 사유로 착공일이 지연될 경우,        통계청에서 발표하는 소비자물가지수를 적용        할 수 있다" 로        변경해야 한다.         3> 제 11조  인. 허가 업무의 주관        "갑"이 주관하되 "을"은 이에 최대한 협조키로         하며, 필요한 경우        "갑"의 업무를 대행할 수 있다"        인.허가 업무는 "갑"의 책임으로 업무 대행은        "을"이 아니라 행정용역사 또는 설계사가 대행할         업무이며, "을"은 발생하는 경비를 최대한         협조해야 한다. 그러므로,         "갑"이 주관하되 "을"은 이에 최대한 협조해야          하며, 필요한 경우 발생하는 경비에 대하여         "갑"과 "을"은 상호 협의하여 부담키로 한다."         로 변경해야 한다.     4> 제 13조 거주자의 이주        "이주는 최초 이주비 지급일로부터 6개월 이내"        라는 것은 문제 발생의 여지가 있으므로        " 공사 착공 예정일 기준 1개월전 까지 " 로        변경해야 한다.        5> 제 14조 지장물의 철거및 부산물의 처리        철거 면적   :  47,740 평                  원문동  :  43,410 평                  별양동  :    4,330 평        건축물관리대장 기준 산출 면적임.      * 시공사 요구 철거비 단가. : 평당 약 126,000      * 부산물 처리로 발생하는 것을 임의로 처리 시        요구하는 단가는 그 이상될 것이므로        평당 단가를 조정하든가 아니면,        계약조건은        "부산물의 처리는 "갑"과 협의 처리한다"로        변경 해야 한다.      6>제 15조 사업경비의 대여     1항 1호      대여금의 범위중  측량비, 지질조사비, 각종 수수료      이사비용은 삭제하고,      이주비의 이자를 추가 해야 한다.      7> 제 16조 이주비및 이주비의 이자.      이주비에 대하여는 "을"이 언급할 문제가 아니며,      다만,      "이주비의 이자 발생에 대하여 "을"이 대납하며      대납한 이자는 이주비의 이자와 동일하게 적용하여      "을"에게 정산 하여야 한다." 로      조정해야  2항 "복리로 게산하지 않는다"라는      조항과 부합하게 된다.      8> 제 17조 조합운영비의 대여      "총 대여 한도는 24억억원 이내로 한다" 를      삭제해야 한다.      9> 제 18조 사업경비 대여금의 이자 부담.       "사업경비에 대하여 326억원 범위 내에서 ...."는       사업경비를 재산출하여 명시해야 한다.         10> 제 19조 사업경비의 대여 중지 등     1항.     "제반 사업일정을 정한 기한내에 완료하지 못하거나      공사게약금액의 지급을 지연할 경우 제반 사업경비      의 대여를 중지할 수 있다" 라는 조항은      조합원을 돈으로 옥죄는 가장 부도덕한 독소 조항      이며, 그 한계도 불분명하여 언제든지 대여금을      중지함으로서, 시공사가 의도하는대로 전조합원을      끌고가기 위한 위험천만한 조항으로,            제반 일정사항을 항목별로 완화해야 한다.      이주일정 : 물론 시공사를 이해 못하는 것은 아니나                    "착공 에정일 1개월전까지"로 완화       관리처분게획 : 도급제 방식의 공사계약 임에도                     시공방식에 맞지않아 분쟁의 여지를                     담고있는 게약조건과 그 외, 총사업비                     에 대한 모순점을  보완하여 합리적인                     관리처분계획을 수립하여야 한다.       * 이번 총회가 그대로 진행된다면 법적 논란으로         사업진행에 막대한 지장이 있을 것이라는 점을         절대 간과해서는 않될 것이다.           분양계획 : 현재의 공사방식에 따르면 분양의 책임은                     조합에 있으며, 시공사는 조합과 체결된                     건축비만 지급 받으면 되는 것으로,                     분양에 대해서는 언급할 문제가 아니다.      "공사계약금액의 지급을 지연할 경우제반 사업경비의     대여를 중지 할 수 있다" 는 것은     우선 공사 계약금액의 지연일수의 한계와, 조합원중     몇 %의 지연율 또는 금액의 한계도 불분명하여,     시공사는 이를 이유로 언제든지 대여금을 중지하여     조합운영자체를 무력화시킬 문제점이 있다.       "갑"이 지불해야 계약금액과 중도금에 대하여는      "갑"이 지정한 금융기관의 이주비의 이자를 적용      대납하고 대납한 이자에 대하여 입주시 정산 한다"      로 변경해야 연체율 적용이라는 조항이 삭제되며      조합원의 부담을 줄이는 것이다.       2항.     "이미 지급한 이주비에 대한 이자는 지연된 일수만큼      연체율을 적용하며" 에서      이주비는 조합과 금융사와의 문제로 판단되며,      시공사가 지급보증을 한다해도 공사계약조건에      포함하는 것은 문제가 있으므로 재검토되어야 한다.   제 4장 건축시설의 분양부터 제8장 기타사항까지의 내용을 본문에 기재하기 곤란하여 검토 정리분을 별도 공람할 수 있도록 하겠습니다.     4) 상가문제.    1> 토지보상문제.       상가부지 일부가 아파트 부지로 편입된다면       이에 소요되는 보상금액도 사업경비에 포함하여       조합원 부담금이 추가 증액되는 것을 방지해야       한다. 그것은,       각 조합원 본인이 부담하는 금액을 좀 더 정확히       해 줄 필요가 있다.      2> 상가 영업손실 보존금.       장명수는 이미 상가와 이 문제에 대하여 협의하여       공증까지 완료한 상태임에도 문제가 없다면       당연히, 사업경비에 포함해야한다.      3> 편입되는 상가 부지에 건축하는 아파트의 예상        분양 수익금도 명시하여 추후 정산해야하며,        이 부분도 사업경비에 포함함으로서 총사업비에        대하여 가장 근사치를 산출하여야 한다.   5.  결 론.      1) 문제점이 한 두문제가 아니며, 위에서 언급한 문제       를 보더러도 총회의 자료에 나와있는 자료를       인정할 수 없다.       2) 전혀 맞지않는 총회 자료에 의한 서명동의서는        무효이다.           * 문제의 투성인 총회 자료를 인정하고 있는 임원들은   진실로 각성해야 한다.   그에 대한 진실은 멀지 않은 날에 벗겨질 것이다.