근저당 설정에 대해 문의 드립니다.

[버들피리]

  선생님 안녕하세요.질문이 더 있어서 문의드립니다.

1.지금 전세로 들어갈 아파트에 전소유자가 2억5천 근저당이 설정되어 있는데 매매시 근저당이 매수인에게 승계되는지요.

2. 임대차 계약과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아도 (우선순위 때문에) 만약 근저당이 승계된다면 계약과 동시에 전입   

    과 확정일자를 받아도 2순위가 아닌가요?  

3.  근저당이 많이 설정되어 있으면  다음에 제가 방뺄때 문제가 생기지 않을까 하는데요.  

4.현소유자가 세금때문에 자녀 명의로아파트를 구입하는데   매수인이 부담부 증여하려고 대출받는건가요?

      연휴관계로 선생님 뵈올수 없어 질문드립니다.   안녕히 계세요 .

[김영준]

매수인과 대출금을 승계하기로 계약했으면 승계가 되는 것이고 그렇지 않으면 잔금 지불할 때까지 말소하고 잔금 지급하는 것이 상식이지요. 중개업자에게 확인하시고 명확하게 해야 합니다.

[김영준]

대출금을 승계한다면 2순위가 되지요.

[김영준]

매수자가 대출금도 승계하고 전세도 놓는다면 자기 돈은 얼마 들어가지 않아 투자자로 봐야 하는데요. 이런 경우 단기간에 급등하지 않으면 위험하지요. 돈 받고 중개하는 중개업자에게 계약조건을 명확하게 하고 공제증서 확인하세요.

[김영준]

그거야 아무도 모르지요. 그런 경우가 많지만....그래도 대출금과 전세금이 많으면 위험하지요. 신축이면 괜찮은데 그렇지 않으면 위험하다기 보다는 귀찮아질 수가 있지요. 대출금과 전세금을 합해도 아파트 시세의 80% 이하라면 큰 문제는 없어요.

[김영준]

중개업자에게 전소유자의 근저당 채권최고액을 1억원대로 감소시킨다는 조건으로 계약하세요. 선순위 근저당권자의 대출을 줄이는 조건으로 계약하는 것이 모든 사람에게 공평합니다.

[버들피리]

회신 감사드립니다. 질문이 더 있어서 간략하게 말씀드리면 현수유자가 6억에 매수했고 전세 2억1천이고 1억 5천 대출받는다고 합니다. 신축이 아닌 기존의 아파트 입니다 단기간 급등은 없다고 봐야하지요 .

[김영준]

전소유자에게 대출금이 없고 현소유자가 1억5천만 원을 대출 받는다면 전세보증금이 2억1천만 원 이라고 하더라도 시세가 6억원대이므로 큰 문제는 없다고 봅니다.