8.2 부동산 대책 발표-둔촌주공에 미치는 영향은?

[dream박대표]

8.2 부동산 대책 발표-둔촌주공에 미치는 영향은?

부동산 시장에 흐르는 이상 기류는 어제 오늘의 일이 아닙니다. 부동산 경기 및 수급불균형에 의한 경우도 많지만 저금리 기조 및 정부 대책에 따른 영향이 크다고 하겠습니다. 급등과 급락을 반복하던 부동산 시장이 재건축 이주 수요가 많은 올해는 유난히도 상승 국면이 길었습니다. 지난해 연말부터 올해 초 저점을 찍고 회복국면을 거쳐 최고가를 경신했습니다.

새 정부 출범 원년 부동산 가격을 잡기 위해 청약조정대상지역을 확대하고 LTV·DTI를 10% 포인트 내리는 등 6.19 부동산 대책에서 핀셋규제라는 특단의 처방을 내렸지만 2주 천하로 막을 내리고, 서울·수도권·과천·세종시·부산 등 요지의 집값은 요동을 쳤습니다.

6.19 부동산 대책이 실패로 끝나자 집값 잡기 의지가 강한 정부는 추가 대책에 대한 고심이 많았습니다. 8월 말경에나 발표될 것이라고 예상했던 대책이 휴가철인 8월 초에 돌연 앞당겨서 발표한데에는 文대통령이 지난달 27일 청와대에서 열린 기업인들과의 간담회에서 "부동산 가격을 잡으면 피자 한 판 쏘겠다"고 깜짝 발언한 뼈 있는 농담이 도화선이 된 것으로 전해지고 있습니다. 대통령의 속내를 읽은 국토부장관은 계획했던 휴가를 미루고 중도 복귀해서 서둘러 부동산 대책을 발표했습니다.

역대 최고의 고강도 대책으로 부동산 투자를 준비 중인 대기 수요자들은 당황스런 표정이 역력했습니다. 부동산 시장은 당분간 관망세가 이어질 것으로 예상되며 8.2 부동산 대책의 타깃이 되었던 재건축아파트 등에서 과열 양상이 진정되겠지만 투기과열지구 내에서도 직접적인 영향권에서 벗어난 일반아파트 등 주변 집값에서 풍선효과가 나타날 것으로 전망됩니다.

▣ 8.2부동산 대책이 둔촌주공에 직접적으로 미치는 영향

01. 투기과열지구 및 투기지역-8.2대책 발표 다음날인 2017.08.03.부터 효력 발생

02. 투기과열지구 및 투기지역 지정에 따른 둔촌주공 규제 효과는?

(1)재건축초과이익환수제 시행

□ 재건축 부담금 부과 유예 추가 연장 없이 18년 1월부터 재건축초과이익환수제 예정대로 시행-둔촌주공 해당사항 없음

(2) 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

□ 투기과열지구 지정시 조합원 지위 양도가 제한되나 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위 양도 허용

※ 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정 주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득 제한(현금청산 대상이 됨)

□ (개선) 예외 사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화-기존 2년에서 3년으로 강화

1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유-개정 전

                → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유-개정 후

2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유-개정 전

                       → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유-개정 후

□ (조치계획) 도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정-2017.09.예정, 개정안 이후 모든 재건축조합에 적용

※ 투기과열지구 지정에 따른 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화 하기 위해 투기과열지구 지정 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위 양수 허용

(3) 투기과열지구 및 투기지역 지정이 둔촌주공에 미치는 직접적인 효과 정리

□ 재건축초과이익환수제 적용 제외

□ 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 예외 조항입니다.

1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유-개정 전

                → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유-개정 후

 2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유-개정 전

                       → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유-개정 후

□ (조치계획) 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정-2017.09.예정으로 개정안 이후 모든 재건축조합에 적용될 것이라고 합니다.

예외조항 1)번 조합설립인가(?) 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유라 함은 2009년 12월 28일 조합설립인가 이후 3년이 훨씬 지나 2014.12.23일 사업시행인가 신청 2015.07.30.사업시행인가를 득한 재건축 단지 둔촌주공 전매 가능하다(?)라고 해석해도 되는지 여부-그 이후 사업시행인가를 득한 상황이라 해당사항이 없을 것으로 사료되지만 조금 더 연구해야 될 것 같습니다.

에외조항 2)번 사업시행인가 2017.07.30.이후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유라 함은 2018.07.30일 이후 3년 이상 소유하면 착공전까지는 매매 가능하다라고 해석이 됩니다.

조치계획) 2017년 9월 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정 예정으로 2017.07.31~2017.09월 시행령 개정전까지는 매매가 가능하다라고 해석됩니다.

▣ 8.2부동산 대책 발표 이후 양도세 변화

01. 1세대 1주택 비과세 요건 강화

(1) 8.2대책 발표 익일(2017.08.03.부터) 적용

(2) 9억원 이하 주택에 대해 2년 보유 및 거주 요건 충족

02. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제

(1) 2018년 4월 1일 양도하는 주택부터 적용

(2) 2주택자-(현행) 양도차익에 따라 기본세율(6~38%적용)→(개정) 기본세율+10%P

(3) 3주택자-(현행) 양도차익에 따라 기본세율(6~38%적용)→(개정) 기본세율+20%P

(4) 일시적 1세대 2주택자 예외 적용

▣ 8.2대책 이후 투기과열지구 및 투기지역 LTV·DTI 규제 강화

※ 6.19대책 이후 7월 3일 시행되는 이주비 대출과 동일 적용-둔촌주공 감정평가액의 60% 적용

부동산 시장은 예상보다 강력한 고강도 8.2대책에 대한 당혹감으로 숨죽인듯 조용합니다. 재건축 단지 중개업소들은 갑자기 일자리가 없어질 위기에 놓였고, 매매를 게획했던 매도, 매수자들도 LTV ·DTI규제 강화 및 양도세 중과, 비과세 거주 요건 강화에 당황하는 눈치입니다. 당분간은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되지만 가격 조정에 들어가면 준비된 대기 매수자는 기회를 잡을 것입니다. 서민 실수요자를 위한 대책이라지만 기회는 정부의 강한 의지와 관계없이 담보대출이 필요없는 거액 자산가에게 돌아갈 것으로 예상됩니다.

입주시까지 보유할 중장기적인 투자자라면 위기를 기회 삼아 매수해도 되겠습니다.

2017.08.02.현재 둔촌주공 전체 부동산에 출시된 거래 가능한 매물은 다음과 같습니다.

(8.2대책 발표 당일 소폭 조정된 매물 일부 출시, 아직은 움직임이 없습니다.)

1단지 16평(지분 19.09평) 94,000만원 34평신청+5400추가

2단지 16평(지분 18.76평) 95,000만원 34평신청+6100추가

3단지 23평(지분 18.76평) 95,000만원 34평신청+4800추가

4단지 23평(지분 18.34평) 94,000만원 34평신청+7200추가

1단지 18평(지분21.48평) 97,000만원 34평신청+2400추가

4단지 25평(지분21.48평) 98,000만원 34평신청+1600추가

1단지 22평(지분 26.24평) 106,000만원 34평신청-6900환급

2단지 22평(지분25.78평) 105,000만원 34평신청-5470환급

3단지 31평(지분 25.78평) 106,000만원 34평 신청-7500환급

4단지 31평(지분 25.22평) 104,000만원 34평신청-4500환급

1단지 25평(지분29.83평) 110,000만원 43평신청+2800추가

2단지 25평(지분29.3평) 110,000만원 43평신청+3400추가

4단지 34평(지분 28.66평) 110,000만원 43평신청+3400추가

3단지 34평(지분29.3평) 124,000만원 19+23평-7880환급(320등이내)

4단지 34평(지분29.83평) 124,000만원 19+23평-8190환급(210등이내)

4단지 34평(지분29.83평) 126,000만원 19+23평-8500환급(120등이내)

둔촌주공재건축에 대해 궁금한 점

저희 둔촌주공 드림공인(☎02-478-9800 ☎010-9133-8705)으로 전화주시면

친절히 상담해 드리겠습니다.

카톡아이디 dream4789800
다음카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.daum.net/dream4789800
네이버카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.naver.com/dream4789800

▣ 국토부 8.2부동산 대책-조정대상지역, 투기지역, 투기과열지지구 지정효과

▣ 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 발표-국토부 자료 발췌

제목 「 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 」 발표

부서: 주택정책과

등록일: 2017-08-02 13:30

조회: 18105

정부는 8.2(수) 관계부처 합동으로｢실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안｣을 발표하였음

※ 자세한 내용은 붙임 자료를 참고하여 주시기 바랍니다.

(브리핑문) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안.hwp (46Kbyte)

(참고자료) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(주택정책과 등).hwp (257Kbyte)     
(보도자료) 170802(13시30분이후) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 발표(주택정책과 등).hwp (128Kbyte)

(참고자료) 투기과열지구 투기지역 조정대상지역 설명자료.hwp (78Kbyte)

(참고자료) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 QnA.hwp (45Kbyte)

(참고자료) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(주택정책과 등).pdf (971Kbyte)

(브리핑문) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안.pdf (145Kbyte)

(참고자료) 투기과열지구 투기지역 조정대상지역 설명자료.pdf (380Kbyte)

(참고자료) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 QnA.pdf (330Kbyte)

(보도자료) 170802(13시30분이후) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 발표(주택정책과 등).pdf (194Kbyte)

[dream박대표]

2015.07.30. 사업시행인가와 2015.08.05. 사업시행인가고시일 중
어느 것이 정확한 날짜인지 의견이 나오고 있지만
은 6일 상간이니 별 의미는 없어 보이고 안전하게 8월 5일을 기준으로 삼아
2017.09월 시행령 개정전 입주권 매매 가능여부가 관건이 되겠습니다.