정비사업 핸드북-주거이전비 지급 기준일

[이하나]

재개발·도시환경정비, 구역지정 공람공고일이 기준
대법원 판례 이후 2009년 11월 28일 도정법 개정
법제처 “재정비촉진구역은 촉진계획 공람공고일”

 

재개발·도시환경정비사업을 추진하는 조합 입장에서는 세입자 주거이전비가 적지 않은 부담이다. 통상적으로 세입자 주거이전비는 가구당 1천만원 이상을 지급해야 하기 때문에 세입자가 많을수록 조합원들의 부담은 늘어날 수밖에 없다. 따라서 조합에서는 해당 구역 내 세입자가 주거이전비 지급대상인지를 명확하게 판별해야 불필요한 지출을 최소화할 수 있다. 하지만 법령 규정이 모호하다 보니 조합에서는 주거이전비 대상 여부에 대한 판별에 어려움을 겪고 있다. 특히 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정됨에 따라 주거이전비 지급기준일이 바뀌었고, 재정비촉진구역의 경우에는 명확한 규정이 없는 상황이다. 주거이전비 지급기준일에 대해 알아보도록 하자.

 

▲세입자 주거이전비 ‘구역지정 공람공고일’ 또는 ‘구역지정 공람공고일 3개월 전’=그동안 재개발·도시환경정비사업에서 세입자 주거이전비 지급시기는 〈도시 및 주거환경정비법〉 상 명확한 규정이 없어 논란이 돼 왔다.

 

하지만 대법원이 지난 2010년 9월 “도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다”고 최종 판결했다.

 

즉 세입자 주거이전비는 구역지정(정비계획) 공람공고일을 기준으로 3개월전부터 주거용 건축물에 거주하고 있는 세입자에만 보상하면 된다는 것이다. 이에 따라 공람공고일 3개월전부터 거주한 세입자에게 주거이전비를 지급한 구역에서는 주거이전비 기준일에 대한 논란이 사라지게 됐다.

 

하지만 모든 재개발·도시환경정비사업이 구역지정 공람공고일 3개월전을 기준으로 주거용 건축물 세입자에게 주거이전비를 지급해야 하는 것은 아니다. 주거이전비 지급기준일에 대한 논란이 일어나자 국토해양부는 〈도정법〉 시행규칙을 개정해 세입자 보상기준일을 명시했는데 앞선 판결과는 조금 차이가 있기 때문이다.

 

국토부는 지난 2009년 8월 13일 〈도정법〉 시행규칙 제9조의2제2항에는 “〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙〉 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”라고 규정을 신설했다. 이 조항은 부칙에 따라 지난 2009년 11월 28일부터 시행에 들어갔다.

 

즉 국토부는 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 상 ‘사업인정 고시일’이 사업시행인가일과 구역지정공람공고일이냐를 놓고 논란이 일자 〈도정법〉 시행규칙에 세입자 보상기준일을 ‘구역지정 공람공고일’로 못 박은 것이다.

 

이에 따라 현행 지난 2009년 11월 28일 이후로 세입자 주거이전비를 지급했거나 향후 지급해야 하는 재개발, 도시환경정비사업구역이라면 구역지정 공람공고일을 기준으로 지급하면 된다.

 

▲재정비촉진사업의 세입자 주거이전비 보상 기준일은 ‘촉진계획 공람공고일’=재정비촉진지구 내에서 재개발이나 도시환경정비사업을 추진하는 구역에 대한 논란도 있다. 하지만 법제처는 재정비촉진계획 공람공고일을 세입자 주거이전비 기준일로 봐야 한다는 유권해석을 내렸다.

 

현행 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 상에는 세입자 보상대책 기준일에 대한 명시규정은 없는 상황이다. 하지만 법 제3조제2항은 “재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따른다”고 규정하고 있다. 또 법 제13조제1항제1호는 “재정비촉진계획이 결정·고시된 때에는 그 고시일에 〈도정법〉 제4조에 따른 정비구역의 지정 및 정비계획의 수립에 해당하는 승인·결정 등이 있은 것으로 본다”고 규정하고 있다.

 

따라서 〈도시 및 주거환경정비법〉 상 재개발·도시환경정비사업의 주거용 건축물 세입자 주거이전비 지급기준일인 구역지정(정비계획) 공람공고일에 해당하는 촉진계획 공람공고일을 기준으로 주거용 건축물 세입자에게 주거이전비를 지급해야 한다는 것이 법제처의 해석이다.

 

즉 재정비촉진지구 내 재개발·도시환경정비사업을 추진하는 구역에서는 시장·군수·구청장이 재정비촉진계획을 공람공고한 날부터 주거용 건축물 거주한 세입자에게 주거이전비를 지급하면 된다.

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4인 가족 기준 주거이전비는 1,400만원선

 

■ 얼마나 받나
조합이나 조합원 입장에서는 주거이전비를 최소화하려는 반면 세입자 입장에서는 최대한 많은 주거이전비를 받고 싶어할 것이다. 특히 세입자의 경우 이른바 ‘버티면 더 준다’는 잘못된 상식을 가진 경우가 많다.

 

하지만 주거이전비는 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에서 정해진 바에 따라 지급해야 하기 때문에 조합이 임의대로 덜 주거나, 세입자가 더 많은 보상을 요구한다고 해서 더 많은 금액을 줄 수 있는 것은 아니다.

 

현행 〈공익사업법〉 시행규칙 제54조제2항에는 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있다. 또 제3항에는 “제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 〈통계법〉 제3조제3호에 따른 통계 작성기관이 조사·발표하는 가계조사 통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다”고 규정하고 있다.

 

이에 따라 세입자 주거이전비는 ‘1인당 평균비용=(5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비-2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비)÷3’으로 계산해 4개월분을 지급하면 된다. 최근 국토해양부가 공익사업을 위해 주거이전비를 계산한 금액은 △1인 가족 600만원선 △2인 가족 900만원 △3인 가족 1천200만원 △4인 가족 1천400만원 △5인 가족 1천5만원선 △6인 가족 1천700만원선 수준인 것으로 나타났다.

 

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조합원 공동부담… 형평 논란
조합정관 따라 부담주체 달라

 

■ 누가 부담하나
정비사업에서 세입자 주거이전비를 부담하는 방식으로는 주거이전비를 조합원이 공동으로 부담하는 방법과 세입자를 둔 조합원이 전액 또는 일정 비율을 지급하는 방법, 두 가지가 있다.

 

우선 현재 가장 일반적인 방법은 조합원이 공동으로 부담하는 방식이다. 주거이전비를 지급해야 하는 세입자들의 총 주거이전비 금액을 사업비에 포함시켜 전체 조합원이 공동 부담하는 것이다. 즉 주거이전비 총액을 조합원이 1/n로 부담해 지급하는 방법이다.

 

조합원이 공동으로 부담하는 이 방식은 별도의 절차를 거치지 않고 현행 관리처분방식으로 사업을 추진할 수 있기 때문에 현재 대부분의 구역에서 활용되고 있다. 하지만 세입자를 둔 조합원과 세입자를 두지 않은 조합원, 또는 세입자를 적게 둔 조합원과 다수의 세입자를 둔 조합원 간의 형평성 문제가 제기될 수 있다는 단점이 있다.

 

즉 정비사업을 추진하는 동안 세입자에게 전세 또는 월세비용을 받아 온 조합원이라면 주거이전비를 부담하는 것이 당연하지만 세입자를 두지 않아 임대료를 받지 않은 조합원도 동일하게 주거이전비를 부담하게 돼 불만이 쌓일 수 있다는 것이다.

 

또 조합원들이 공동 부담할 경우 주거이전비를 받기 위해 위장으로 세입자를 두는 편법도 발생할 가능성이 높다. 가족이나 친척 등을 세입자로 가장해 올려두면 주거이전비를 받을 수 있기 때문에 세입자가 늘어나는 일이 발생할 수 있기 때문이다.

 

반면 세입자를 둔 조합원에게 주거이전비의 전액, 또는 일정 비율을 지급하게 하는 방법은 이러한 형평성 문제를 어느 정도 해결할 수 있다는 장점이 있다. 즉 조합 정관에 주거이전비의 일정비율을 정해 세입자를 둔 조합원이 직접 지불하도록 하는 방법이기 때문에 세입자가 없는 조합원은 부담이 줄어들게 된다.

 

이 경우 세입자를 둔 조합원이 주거이전비를 더 많이 부담해야 하기 때문에 위장 세입을 방지할 수 있다는 장점도 있다. 세입자를 두더라도 결국 자신이 주거이전비를 지급해야 하기 때문에 위장으로 세입자를 둘 이유가 없기 때문이다.

 

하지만 이미 조합을 설립한 구역인 경우에는 조합정관을 변경해야 하는데 과반수 동의를 이끌어 내기가 쉽지 않다는 단점이 있다. 특히 세입자를 둔 조합원이 많은 조합이라면 사실상 정관을 변경하는 것은 거의 불가능에 가깝다.

 

또 추진위가 조합을 설립하는 경우에도 세입자 주거이전비를 해당 조합원이 일정비율만큼 책임지도록 명시하는 조항을 넣기가 쉽지 않은 것도 사실이다. 조합정관에 해당 조항을 삽입하는 경우 세입자를 둔 토지등소유자가 조합설립에 동의하지 않아 조합설립 자체가 어려워지기 때문이다.

 

실제로 일선 현장에서는 세입자에 대한 주거이전비 부담 방식을 둘러싼 갈등으로 사업추진에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

 

인천의 한 재개발 추진위원장은 “세입자 주거이전비를 조합원이 공동으로 부담하게 할 경우 세입자가 없는 조합원들은 불필요한 사업비를 떠안게 되는 셈”이라면서도 “그렇다고 세입자를 둔 토지등소유자에게 주거이전비를 더 지급하게 하면 조합설립에 동의를 하지 않아 정관작성을 앞두고 이러지도 저러지도 못 하는 상황”이라고 말했다.

 

이어 “차라리 법이나 표준정관에서 세입자를 둔 조합원에게 일정비율을 지급하도록 명시하는 것이 사업추진에 도움이 될 것”이라고 말했다.

심민규 기자

[산삼]

감사합니다.
재개발구역(도정법)에서 세입자 주거이전비대상자는 아래 1항, 2항중 어느에 해당해야 하는지요 ???
1.구역지정공고일 당시 3개월이상 거주한자 - 관리처분전에 이사간자
2.구역지정공고일 당시 3개월이상 거주한자로서 관리처분후 이주시점(?)까지 계속 거주한자

[석진우]

좋은 정보 감사합니다.