↑위에 질문하신 전라북도 전주시+ 경기도 포천시 아파트 2건 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경20435*

 이 물건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가 대명궁궐아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 1992.03.21

국민은행 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 본건에는 소유자 김순태 이외에 말소기준권리 이후

전입한(2008년7월) 대항력 없는 임차인 ‘이상구’가 주민등록을

하지 않고 월세 20만원에 거주하고 있으며 김순태와 이상구는 모두

인도명령 대상자 입니다.

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*2012타경757*

 이 물건은 경기도 포천시 신북면 기지리 윤중휘레쉬빌아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2004.01.14 

국민은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 본건에는 주민등록전입자가 없지만 정황상 소유자

조연순이나 조연순의 가족 또는 전소유자 정숙희나 정숙희 가족이

점유할 가능성이 있으니 반드시 현장 임장하여 점유자를 체크 하시고

아파트관리사무소도 방문하여 연체된 관리비는 얼마인지 정확히 누가

거주하는지 물어 보시기 바랍니다.

3.최종결론:두건 모두 약점을 가지고 있지만 직접 거주가 아닌 월세를

받을 목적 이라면 수익률에서는 포천시 물건이 조금 더 좋아 보입니다.

이유:우선 2011타경20435 전주시 대명궁궐아파트는 1992년2월에 입주하여

약 10년이 경과하여 감정평가서 사진상 어느 정도 노후도는 있어 보입니다.

총525세대(3개동)중형단지에 주변에 송원초등학교/용소중학교/용소고등학교가 있는

강점이 있지만 현재 전주시는 2011년12월 인구65만명을 돌파하고 조금씩 인구가

증가하고 있지만 서부신시가지와 혁신신도시 개발호재가 있는 완산구와 달리

본건이 소재한 덕진구는 오히려 인구가 줄어들고 있습니다.

또한 물건과 물건지 주변에 개발호재가 없어 향후 아파트 가격상승이 불투명 하며

건설교통부에 신고 된 같은 평형 아파트 월세는 보증금 3000만원/월세30만원으로

1년에 약 360만원의 월세 수입이 예상 됩니다.

반면 2012타경757 포천시 윤중휘레쉬빌아파트는 총578세대(6개동)로 전주아파트와

규모는 비슷하지만 2003년7월에 입주하여 약9년이 경과하여 전주건 보다는 양호하며

더구나 물건지 인근에 포천신평일반산업단지와 경복대포천캠퍼스가 소재하여

상대적으로 전주시 물건보다는 월세수요가 더 좋아 보입니다.

특히, 2012년6월 착공하는 구리-포천고속도로(2016년 개통예정)신북인터체인지

공사가 인근에 예정되어 공사 관련자들에 의한 월세수요도 예상해 볼 수 있습니다.

물론 2016년 고속도로가 개통 된다면 상당한 부동산 가격상승도 예상되며

건설교통부에 신고 된 월세수준도 보증금 1000만원/월세30만원인데

1년 월세수입은 360만원으로 전주시 아파트와 동일 하지만 전주시

물건은 입찰가격이 8000만원 이고 포천시 물건은 5200만원이니

투자금 대비 수익률은 포천시 물건이 나은 편입니다.

따라서 본건은 반드시 두 곳 전부 직접 임장하여 정확한 월세 시세와

월세수요, 향후 개발호재를 현지 부동산 중개업소에 꼭 확인해 보시고

충분한 수익이 발생할 경우에 한하여 신중히 입찰고려 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[Ray1021]

상세한 답변 정말 감사합니다. ^^

[러브정/정의덕]

Ray1021회원님 댓글 감사 하구여..성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.