2010, 국민경제 안전과 부동산 정책 제안 등, 2019 낙후된 지방 부동산 활성화, 전망.

bebe [40/45] 파란해골469호 IP 121.174.204.x 작성일 2010년 7월 23일 14시 32분 오래 거듭된 댓글들에서 나라 경제 위험 축소, 내수와 고용 간 선순환, 잠재성장률, 경기선행지수, 부효과로 실물과 금융 간 상보, 선순환 극대화 방안.누가 만들었던 방치 시 가계분 아니라 금융, 기업까지 줄 코피가 불가피한 미분양, 피에프, 우발채무 처리 등등까지. 민주화 이후 역대 정권의 경제 삽질로 목적, 방법, 수단에서 최선, 차선은 없고 최악과 차악의 선택은 불가피,이번 단기, 단편적 부동산 정책 제안의 대상으로, 암, 종기인 미분양 대다수 차지하고 장기 방치 상태에 있는, 버블 없거나 역버블 상태의 낙후된 지방 부동산 시장의 활성화.낙후된 지방 부동산 시장이 아무리 활성화되더라도 무위험, 혹은 저위험 상태,민주화 이후 망국적 지역 불균형 발전, 지역, 자산 양극화 확대, 심화의 최대 피해 지역이기에 그 낙후, 소외된 지방의 서민, 중산층들의 자산만이라도 다소 회복시켜줄 수 있기 때문.원칙적으로 정책 대상은 전국 지방이지만,서울, 경기 전부와 인천 지방의 소수 버블성 주택은 활성화 아닌 안정화 대상.기타 낙후된 지방 부동산 중장기 전망 등에 대해 이미 수차례 되풀이되었기에 전체와 지역, 그리고 시차 등 입체적, 종합적인 정책 방향을 제시한다. [41/45] 파란해골469호 작성일 2010년7월23일 14시33분 비록 고용, 생산유발계수, 전후방 관련 산업 활성화 효과가 큰 건설업 분야나 국민경제의 선진화, 고도화, 저출산 고령화 기조, 장래 인구 추이 등을 감안하여 건설산업의 지디피 대비 비중은 날로 축소되어야 하고 건강한 국민경제를 위해, 다른 산업들과 마찬가지로 상시, 엄격한 구조조정, 구조개혁이 필요.이번 정책제안의 주안점은, 최근까지 몇 년 급격한 주택 공급 감소로 전월세가 지속 상승, 지역 경제, 지역민 소득 증가로 낙후된 지역의 집값은 추가로 급격한 국지적 상승 가능.즉, 내년, 2011년 말까지 낙후된 지방 집값, 전 월세값이 추가로 50% 이상의 상승도 부정할 수 없기에 소외지역 주택의 공급 활성화 방향에 관한 정책제안은 필수불가결하다. 미분양 천진데, 그리고 한양 집값조차 하염없이 내리막인데 낙후된 촌 동네서 무슨 가격 폭등? 하며 지려 천박한 교수, 자칭 전문가 등 서울 지방, 가진놈 주택만 관심의 외눈박이 년놈들이 많이 비웃겠지만, 시장, 세월이 너그들이 초하수임을 증명시켜 줄 것이다.모두 내년, 2011년 하반기 부산, 대전, 울산 등 집값을 필히 확인해 보거라. 보다 구체, 세부적으로 삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치, 뉴비치, 대우, 경남 마리나, 삼호 가든, 수영 현대, 대신 삼익, 센텀 파크 등의 5년, 10년, 20년 후의 용인 가능한 집값 전망치에 관한 글들도 거듭 되풀이되었으니.재강조하지만, 낙후된 지방 부동산 초장기 대세 상승은 민주화 이후 역대 정권이 싸지른 똥을 치우기 위한 차악의 수단 일 수밖에 없다.또, 입체적, 종합적인 중기적 주택 가격 문제. 낙후된 지방 활성화 정책 성공적 실행 후 일시 활발해질 주택 건설이 완성될 무렵인 3~5년 후 집값 수요 측에 영향을 미치는 경제성장과 소득수준은 얼마며 그때 가격으로 버블 아닌 주택 가격의 수준은 얼마?주로 미분양 해소와 관련 분양가상한제 폐지에 대해 부차적으로, 또 한시적, 조건부 버블지역 디티아이 등 금융 완화에 대한 정책제안 계속된다. [42/45] 파란해골469호 작성일 2010년 7월 23일 14시 38분 쉽게 풀어 얘기하자면, 장래 잠재 성장 이상의 경제성장과 소득증대 상정하고,3~5년 후의 예상 소득 대비 집값을 초과하는 버블이 안 생기도록 국민경제 무위험 집값을 상한선으로,낙후된 지방 부동산 시장은 3년 전후로 일시 침체, 5년 후 회복할 것이고, 하우스푸어 역전세로 아우성인 서울, 경기 지방 부동산 시장은 5년 후인 2015년 전후에야 회복 가능할 것이다.현재 미분양의 떨이, 깎아파는 가격을 하한선으로 좋게 말해 백신 주사, 나쁘게 말해 독은 독으로 중화의 차악의 방법으로 미분양 주로 차지하는 소외지역 가격 상승 유도의 활성화 정책은 불가피했다.가만둬도 보합은 유지하겠지만 분양가 상한제 폐지, 금융 규제 완화 등 정부의 부동산 활성화 정책의 유도로,최소한 신규 분양 시 정기예금 금리 이상의 프리미엄이 발생하게 만들면, 초고분양가의 악성 미분양을 제외하고 그 많던 전국 미분양 암, 종기는 봄눈 녹듯 저절로 해소될 것이기 때문이다.이는 간접적으로 폭락 가능성은 없어도 중기 이상 강한 하락 압력을 받을 서울지방 등 특정 버블 주택의 경착륙 압력 완화, 연착륙 유도의 반사적 기능도 있다.[43/45] 파란해골469호 작성일 2010년 7월 23일 14시 42분 물론 정부 정책의 일관성은 정부 신뢰의 핵심이나 혹여 거품 발생으로 나라 위험 방지 위해, 나랏빚 갚고 복지, 일자리 등의 재원 마련 위해, 집값, 투기로 사회, 지역 분열, 증오 위화감 축소, 직접, 누진 보유세 증세, 등등의 방안도 일관되게 추진.위에서, 분양가상 폐지 등에다 각종 시장 활성화 조세제도 등과후문단에서 시대 변천에 따라 사회 재분배 기능 강화 필연, 그 기능 강한 직접세 증가는 필연 추가하고.디티아이등 후술할 금융정책과 마찬가지 정책의 일관성과 입체적 대책으로 위 조세제도와 더불어 금융정책도 한시적임을 명백히 하고 시행해 봄직도 하다.[44/45] 파란해골469호 작성일 2010년 7월 23일 14시 45분 징징거리는 버블지역이 주 대상이지만 금융정책은 오로지 궁민 경제의 위험성 여부로 결정 집행해야 할 것이다.즉 전국적으로 그 원칙은 확고히, 그리고 소외지역 활성화되면 당근 전국 확대 적용도 명백히 하고.디티아이등 시행시기를 기준가격 겸 상한으로, 금융정책 원칙 적용으로 한시적으로 기한을 명백히 하고 가격 하락 비율만큼 디티아이,엘티브이 완화하면 복잡하고 일이 많아 그렇지 정부 정책의 신뢰, 일관성 훼손 없이 국민경제 위험 증가 없이도 부동산 활성화에 조금이나마 기여하지 싶다.2020.07.22. 12:17답글쓰기 2019.04.15.sol & sonne.먼저, 부산시, 부산 자치 읍면동을 위주로 한 맑은 햇살의 과제 수행과 달리 다른 지방들에 대해 몇 가지 더 추가, 보충해 본다.전국을 기준으로, 2019년부터 2021년까지 입주 예정 물량 등 공급 요소만 고려하면, 공급물량이 급감하는 대전, 세종시 등 충청남도 부동산시장이 가장 유망하다. 지난 날의 전남, 제주 등은 물론 마찬가지로 입주 예정 물량이 급감하는 충청북도, 경상남북도, 울산시 부동산 시장도 유망하다.향후 2022~2024년까지 대충이라도 입주 예정 물량을 예측 가능하게 해 주는 충청남도의 2019년까지 최근 3년간의 아파트 인허가 물량은 그 인허가 물량이 크게 증가하는 강원도는 물론이고 다소 증가하거나 평년과 유사한 경상남북도, 충청북도 등과 달리 감소하고 있기 때문이다.반면에 대구시 등의 입주 예정 물량은 다소 증가가 예상된다.공급 요소뿐만 아니라 시장에서 가장 중요한 가격요소 또한 충청남도는 충청북도, 경상남북도, 울산시 등과 함께 장기간 하락하였기에 상승 여력이 더욱 높다.가격요소에서는 충청북도, 경상남북도, 울산시 등도 충청남도와 다를 바 없다.반대로 많이 오른 대구 수성구, 광주 남구 등은 서울, 경기 일부 지방과 마찬가지로 가격요소에서 가장 불리하다.전라 남북도 등 최근까지 부동산 흐름이 나쁘지 않았던 지방들도 유리할 건 없는 것도 마찬가지다.그런 까닭에 시장원리로, 장기간 침체 되었던 충청남도 등 지방 부동산 시장이 중장기적으로 크게 활성화되어도 용인 가능을 넘어 바람직한 것이다.그러나 바람은 바람일 뿐 현실은 다를 수 있다.수요층이 극히 빈약한 지방 부동산 시장이고 또 지역 경제, 일자리, 소득 등 수요 측 요소나 투자심리 등 비시장적 요소를 감안하면 현실적으로 지방 부동산 시장이 바램과 달리 장기, 전반적으로 크게 활성화되지 않을 수도 있을 것이다. 즉 공급 요소 하나만으로도, 전국 각 지방 내 소지역별로 인허가 물량까지 감안한 중장기적 공급 예정 물량에 따라 지방 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 차별화가 진행될 수 있을 것이다.그러나, 볼륨이 적기에 작은 외부 자금 진입으로도 특정 지역을 위주로 급등도 가능할 것이다.예를 들어, 충청 남도와 대전시, 세종시의 움직임이 다를 수 있고, 충청북도 부동산시장은 미분양 물량 감소에도 불구하고 입주물량 과잉 상태가 계속될, 청주시 상당구, 흥덕구와 부족이 예상되는 충주시, 청주시 성연구 등의 부동산 시장이 지방, 지역 내에서도 다르게 움직일 수 있을 것이다.최소 중기적인 공급물량 과잉이 예상되는 강원도에서도 과잉 상태의 원주시와 달리 춘천, 강릉시 등의 부동산 시장도 따로 또 같이 움직일 수 있을 것이다.마찬가지로, 충청남도는 최근 미분양 물량의 급감하는 천안시에도 불구하고 천안 서북구 등이나 전북 전주 완산구, 전남 목포, 순천시, 경북 포항 북구, 경산시, 경남 진주, 창원시 의창구, 회원구 등 입주 예정 물량 과잉 상태를 면하지 못할 소지역들의 부동산 시장 흐름은 대세 상승기라도 일부 지방, 지역은 항상, 마냥 좋지만은 않을 수도 있다.반면에, 맑은 햇살의 주장처럼, 중기적 입주물량 부담이 있는 부산진구, 동래구, 연제구 등과 달리, 2019년~2023년까지 장기적으로 입주물량이 줄어드는 부산 해운대구, 수영구, 남구 특히 입주물량 공백 상태가 오래 지속될 대연동 등 소지역의 부동산시장은 장기 정상적, 단기 비정상적 활황, 급등도 가능할 수 있겠지.대연 혁신, 대연 뷰 힐스, 대연 자이, 대연 푸르지오 파크 등등의 집값도 주변 감만 1, 우암 1, 2, 문현 1, 3구역 재정비 완료와 더불어 대연 8구역이 입주할 무렵 핵심인 대연 캐슬 레전드, 대연 3구역 캐슬 아이파크에 준하여, 도심 해안가 라인을 제외하고 부전역 환승센터 완성 무렵의 시민 공원 촉진 지구 3구역과 함께 부산에서 최고가를 형성할 정도로 크게 상승할 것이다.낙후된 전체 지방 중에서 중기적인 공급물량 급감이 예상되는 울산시도 상기한 해운대, 수영, 남구에 준할 수 있고, 최근의 활황세, 가격 부담에도 불구하고 중장기적으로 다소 공급이 부족한 대전 서구, 유성구의 소지역, 소수 아파트 단지들은 33평이 10억을 가볍게 뚫을 정도로 추가 상승할 수도 있을 것이다.마지막으로, 낙후된 지방 부동산 시장의 바닥 모색과 관련하여, 최근 몇 년간 부동산 시장이 안좋았던 지역들에 대해 보다 더 구체적인 사례를 살펴보자.중장기적 지방 부동산 시장의 극심한 침체에도 불구하고 2018년 하반기부터 2019년 상반기까지 여태 급감했던 조선업 관련 고용자 수가 다 기반 등으로 수천 명 증가했던 거제시는 수월동 거제 자이 등은 바닥에서 1억 넘게 급반등했던 적이 있다.거제 고현동, 양정동, 상동동 등의 대표 아파트들도 마찬가지다.경남, 거제시 등과 마찬가지로 중기적 부동산시장의 침체를 겪고 있는 울산시 문수로 2차 아이파크, 옥동 대공원 휴등의 개별 단지 흐름도 나쁘지 않다.상기한 울산, 창원, 거제 등의 부동산 시장은 2020년부터 대세 상승하게 될 것이다.만약, 조선, 기계, 자동차 부품 등 지역 산업의 회복이 계속 지연된다면 대세 상승에도 불구하고 집값 상승 탄력성은 미미할 수밖에 없을 것이고,반대로 지역 산업이 회복된다면 집값 탄력성은 상상 이상으로 높아질 수 있을 것이다.결론, 대구 수성 제니스, 범어 힐스테이트, 푸르지오, 캐슬, 뷰, 빌리브, 만촌 파크 드림, 그린 코아, 황금 아너스 등,광주 남구 아델리움, 풍경채, 스윗닷 홈, 동구 무등산 아이파크 등, 대전 서구 둔산 크로바, 이편한 세상, 유성 도룡 뷰, 봉영 베르디움, 도룡 스마트시티 등, 울산 남구 문수로 아이파크, 번영로 위브, 대공원 휴 플러스, 인벤스, 대현 더 샵 등,창원 용지 아이파크, 더 샵, 유니시티 등,기타 등등이 33평을 기준으로 2021년 전후에 가볍게 10억을 돌파하는 등 당해 지방, 지역 부동산 시장을 선도하게 될 것이다.2020.6.29일에 모니터링된 언론 등의 자료들 중 일부.bebe 포스코건설은 이달 27일 열린 경기도 용인 수지 보원아파트 리모델링 조합원 총회에서 리모델링 사업의 시공사로 선정됐다고 29일 밝혔다. 공사비는 약 1천700억원 규모다.포스코건설은 지하 1층∼지상 15층, 5개동 619가구로 이뤄진 보원아파트를 지하 3층∼지상 22층, 7개동 711가구로 리모델링할 계획이다.수평·별동 증축을 통해 늘어나는 92가구는 일반분양한다.최근 용인에서는 리모델링 사업이 활기를 띄는 모습이다. 이번 사업에 앞서 작년 12월 수지 초입마을이 리모델링 시공사 선정을 마치고 안전진단을 진행하고 있으며 현재 다른 2개 단지가 조합설립 준비를 마친 상태다.2020.06.29. 15:24답글쓰기 bebe 올해 하반기부터 내년까지 전국에서 50조원에 육박하는 토지보상금이 풀린다. 가뜩이나 저금리 장기화로 부동자금이 풍부한 상태인데 사상 최대 수준의 토지보상금까지 부동산 시장에 유입되면서 집값을 흔드는 뇌관이 될 수 있다는 전망이 나온다.토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 지존은 올해 하반기부터 내년 말까지 전국에서 토지보상이 예정된 사업지구가 공공주택지구, 산업단지, 도시개발사업지구 등 117곳에 달하며 이들 지역에서 풀리는 토지보상금은 49조2125억원에 달할 것으로 추산된다고 29일 밝혔다. 사업지구별로 보면 공공주택지구에서 가장 많은 보상금이 풀린다. 남양주 왕숙 1·2지구 등 6곳의 3기 신도시를 비롯해 시흥거모, 인천 검암, 부천역곡 등 26곳의 사업지구, 45.87㎢에서 30조3000억원 규모로 집계됐다. 이어 서울 구룡마을 도시개발사업 등 16곳의 도시개발사업지구 10.65㎢에서 8조1047억원이 보상금이 풀릴 예정이다.지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금의 89%에 달하는 40조5859억원이 풀린다. 수도권에 전체 토지보상금의 80% 이상이 집중된 것은 지존이 매년 전국에서 풀리는 토지보상금 규모를 조사하기 시작한 2013년 이후 처음이다.3기 신도시 가운데 계양테크노밸리 공공주택지구에서 가장 먼저 토지 보상이 이뤄진다. 현재 지장물 조사가 순조롭게 진행되고 있으며 다음달 보상계획 열람공고를 거쳐 오는 11월부터 1조 2000억원 규모로 추산되는 토지보상이 시작될 전망이다.계양테크노밸리에는 2026년까지 1만6547가구의 공공주택과 일반산업, 물류 및 지원시설 등이 들어선다. 제2차 수도권 주택공급 계획의 일환으로 작년 10월 지구 지정됐다. 올해 12월부터 왕숙1·2지구(1133만7275㎡), 하남교산(649만1155㎡) 과천 과천공공주택지구(155만5496㎡)에서도 각각 토지보상이 시작된다.올해 3월과 5월에 지구 지정이 각각 완료된 고양창릉 공공주택지구(812만6948㎡)와 부천대장 공공주택지구(343만4660㎡)는 내년 10월과 8월부터 각각 토지보상이 시작된다. 고양창릉 지구에서만 풀리는 토지보상금이 6조원 이상으로 추산되는데 3기 신도시 중 두번째로 많은 보상금이다.2020.06.29. 15:28답글쓰기 bebe 정부가 집값을 잡을 능력이 있다고 믿는 국민은 얼마나 될까. “이 정도 반복했으면 모르면 바보 아닌가?그래서인지 이번 ‘6.17대책’에 대한 시장 반응은 이전과 조금 다르다. 늘 대책 발표 후 한동안 거래가 주춤하고 시세가 하락했는데, 이번엔 오히려 상승세가 가팔라졌다. 규제지역에서 제외된 김포와 파주 뿐 아니라 수도권 전역이 급등세로 돌변했다.사례 두 가지. 23일 김포시 풍무동 ‘풍무푸르지오’ 전용면적 84.99㎡가 5억9000만원(3층)에 계약됐다. 이 단지의 같은 크기의 다른 층은 21일 5억5000만원(10층), 22일 5억6000만원(16층)에 각각 거래돼 계속 신고가를 경신하고 있다. 6·17 부동산 대책 이후, 이 단지의 실거래신고 건수만 이달 26일 기준 25채나 된다.서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 27.68㎡(5층)는 24일 11억1000만원에 계약됐다. 이 크기는 토지거래허가제 시행이 발표된 지난 17일 직전만 해도 9억원 선에 머물렀다. 그런데 제도 시행일인 23일 10억8500만원에 거래되면서 최고가를 찍더니, 하루 만에 다시 더 높은 가격으로 계약됐다.29일 한국감정원과 수도권 부동산중개업계에 따르면 6·17 대책 이후 서울 송파구와 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 등에서 전 매매가격보다 높은 매물이 팔리고 있다. 송파구 잠실 트리지움 전용면적 84㎡의 경우 전고가(前高價)가 19억 원이었는데 최근 6월 들어 21억 원에 계약이 성사됐다. 인근 엘스아파트와 레이크팰리스 84㎡도 6·17대책 이후 신고가를 형성하고 있다.6억 원 안팎의 중저가 아파트가 많은 노도강, 구로구 등에서도 신고가 매물이 잇따르고 있다. 노원구 상계동 미도 전용면적 87㎡는 지난 24일 전고가보다 5000만 원가량 오른 6억5000만 원에 팔렸다. 구로구 개봉동 현대홈타운 84㎡도 20일 전 매매가보다 3000만 원 이상 높은 가격인 6억9000만 원에 거래됐다. 6·17대책에서 규제 제외지역인 경기 김포시 걸포동 한강 메트로자이 분양권 가격은 6월에만 5000만 원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 파주시는 아직 급등 조짐은 보이지 않고 있지만, 면적 대별로 3000만 원 내외로 오른 가격에 매물이 나와 있다. 목동 일대 집값도 오를 만큼 올랐는데도 꿈틀거리고 있다.2020.06.29. 15:39답글쓰기 bebe 마포구 아현1구역 대지면적 23㎡ 기준 호가는 7억원에 형성돼 있다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가는 약 1억원이 올라간 상황이다. 그러나 올라간 가격에도 매물은 나오자마자 팔리는 분위기다. 아현1구역은 영화 기생충 촬영지인 ‘돼지슈퍼’로 유명한 곳이다. 현재 정비계획 수립 중으로 아직 초기 단계에 불과하다. 그러나 만약 사업이 성사될 시, 인근 마포래미안푸르지오(전용 60㎡)와 비교할 때 최소 5억 이상의 시세 차익을 누릴 수 있는 곳으로 평가된다.특히 6·17대책 이후 매수 문의가 눈에 띄게 증가했다는 후문이다. 이번 대책으로 재건축 사업 규제가 강화된 데 대한 ‘풍선효과’다. 6·17 대책으로 재건축 아파트에 대한 안전진단·실거주 요건 등이 강화됐다.실제 규제 발표 이후 강남구 대치동 은마아파트 가격 상승에는 제동이 걸렸다. 6·17 대책이 나온 뒤인 22일 은마아파트(전용77㎡)는 18억원에 거래, 대책 전(19억원)보다 1억원 가량 가격이 떨어졌다.이미 사업시행인가를 받아 시공사 선정을 끝낸 한남3구역의 빌라 매물도 이달 중순 이후 모두 소진 상태다. 올해 초 코로나19등의 영향으로 매수세가 주춤했으나, 6·17 대책 이후 매수문의가 급격히 늘어난 분위기다. 현재 한남3구역의 시세는 대지면적 23㎡ 기준 10억원으로 지난 4월 8억원 중반까지 떨어졌던 가격이 최근 들어 다시 반등하고 있다. 중개업소 관계자는 “주말 내내 문의전화는 계속 오는데 매물이 없다”며 “대출까지 자유로우니 매매에 부담이 없는 것 같다”고 말했다.중개업소에 따르면 공공재개발을 염두에 두고 정비계획수립을 준비 중인 마포구 염리5구역의 호가도 지난해와 비교해 5000만원 오른 상황이다. 염리5구역 빌라 시세는 대지면적 16㎡ 기준 5억원에 매매가 이뤄지고 있다. 전세금 1억8000만원을 감안하면 실투자금 3억원대다.2020.06.29. 15:56답글쓰기