생활 | 동대표 해임결의로 회장 지위도 상실한 것으로 봐야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■“동대표 해임결의로 회장 지위도 상실한 것으로 봐야”

서울고법,

☛ 대표권 없는 자와 체결한 공사계약 ‘무효’

1,000가구가 넘는 경기도 김포시 A아파트는 지난 2015년 6월경 도장공사 시공업체를 선정하기 위해 적격심사제 경쟁입찰을 진행했다. 그 결과 입찰에 참가한 3개사 중 B사가 최고점수를 받았지만 입대의는 담합 의견 등을 이유로 B사의 낙찰을 유보했다.

그러나 이후 입대의 회장 C씨가 낙찰유보 통보를 뒤집어 B사가 낙찰됐다는 수정공고를 냈고 이를 B사에게도 통보했다.

한편 C씨에 대한 동대표 해임결의가 진행됐는데 구 주택법령 위반으로 총 300만원의 과태료가 부과된 것에 대한 책임을 물어 해당 동 입주자들에 의해 해임결의가 이뤄졌다.

하지만 이를 받아들이지않은 C씨는같은 해 12월경 B사와 공사도급계약을 체결하기에 이른다.

그 과정에서 B사가 계약체결 후 5일 내에 착공계 및 계약이행증권을 제출하면 공사금액의 20%를 계약금으로 지급하기로 약정했다. 이후 새로운 회장은 2016년 2월경 선출됐다.

B사는 C씨가 동대표이자 500가구 이상 아파트 입대의 회장이므로 C씨를 동대표에서 해임하려면 회장 해임 의결정족수를 충족해야 하나 동대표 해임 의결정족수에 따라 해임됐기에 해임결의는 무효라면서 공사계약 체결 당시 C씨는 입대의 회장으로서 계약체결 권한이 있었으므로 공사계약은 유효, 입대의는 계약금을 지급해야 한다고 주장했다.

이에 대해 입대의는 C씨는 동대표에서 해임됨과 동시에 회장 지위도 상실했다며 공사계약 체결 당시 입대의를 대표할 권한이 없었고, 낙찰자 결정 및 공사계약 체결은 입대의 의결사항이라고 맞섰다.

이와 관련해 최근 서울고등법원 제37민사부(재판장 김종호 부장판사)는 입대의 측 주장을 받아들였다.

B사와의 공사계약 체결 당시 C씨에게 입대의 대표 권한이 있었는지 여부에 대해 C씨에 대한 동대표 해임결의가 이뤄졌고 A아파트 관리규약에는 ‘해임된 동대표는 임원 지위도 모두 상실된다’고 규정돼 있다는 점을 들어 절차상 무효라고 볼만한 하자가 없다면서 C씨는 동대표에서 해임됨과 동시에 회장 지위도 상실했다고 판단한 것이다. 

또한 500가구 이상 아파트는 회장의 경우 동대표에서 해임하더라도 회장 해임을 위한 의결정족수를 충족해야 한다는 주장에 대해서는 “구 주택법 시행령 제50조 제7항 제1호가 A아파트 관리규약과 동일하게 해당 선거구 입주자의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 해임하도록 규정하고 있을 뿐, 아무런 예외 규정을 두고 있지 않다”며 “500가구 이상인 공동주택의 회장이나 감사 지위를 겸하고 있는 동대표라 하더라도 그를 동대표에서 해임하려면 관리규약에서 정한 의결정족수를 충족해야 한다”고 해석했다.

특히 “500가구 이상인 공동주택의 회장이나 감사를 겸한 동대표의 경우 전체 입주자 10분의 1 이상 투표와 투표자 과반수 찬성에 의해서만 동대표에서 해임될 수 있다면, 해당 선거구 입주자들은 동대표가 회장이나 감사에 출마해 선출됐다는 우연한 사정으로 인해 동대표 해임권을 제한받게 돼 부당하다고 지적했다.

아울러 A아파트 관리규약에서 500가구 이상의 회장과 감사가 전체 입주민의 10분의 1 이상 투표와 투표자 과반수 찬성으로 해임된 경우 회장과 감사는 그 지위를 상실하되 동대표 자격은 유지된다고 규정하고 있는 것은 전체 입주민의 10분의 1 이상 투표와 투표자 과반수 찬성만으로는 동대표 자격까지 박탈할 수는 없고 동대표 해임 요건을 별도로 갖춰야 함을 전제로 하고 있다고 덧붙였다.

이밖에 B사는 C씨의 대표권이 해임결의로 소멸했더라도 민법 제691조의 유추적용에 의해 긴급 사무처리 권한은 인정되고 공사계약 체결은 그 권한 범위 내의 사무이므로 입대의에게 효력이 미친다고 주장하나 민법 제691조는 그 성질상 임기 만료 또는 사임으로 인해 퇴임한 경우에 인정될 수 있을 뿐, 임기 중 위법행위를 이유로 해임된 경우까지 해당 규정을 유추적용할 수는 없다고 선을 그었다.

이로써 재판부는 “대표권이 이미 소멸한 C씨가 입대의 대표자로 행세해 B사와 체결한 공사계약은 대표권 없는 자의 행위로서 무효”라고 판단, B사의 약정금 청구를 기각했다.
 

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■공사업체 편의 봐주는 대가로 돈 받은 대표회장 ‘벌금형’
의정부지법 판결

아파트 보도블럭 공사 등을 맡은 업체로부터 입주민 민원 차단 등의 부정한 청탁을 받고 그 대가로 돈을 건네받은 입주자대표회장에게 법원이 벌금형과 함께 추징금을 선고했다.

의정부지방법원(판사 김성래)은 최근 배임수재 혐의로 기소된 경기 구리시 A아파트 대표회장 B씨에 대해 “피고인 B씨를 벌금 100만원에 처하며, 400만원을 추징한다”는 판결을 내렸다.

B씨는 2014년 10월10일경 전문건설업체 C사와 공사금액 1억7750만원에 A아파트 단지 내 보도블럭 및 투수콘크리트 교체공사 도급계약을 체결했다.

이후 B씨는 C사로부터 지시를 받은 C사 직원 D씨로부터 묵시적으로 공사 과정에서 입주민의 민원을 차단해 민원사항 보완처리에 따르는 비용과 수고를 생략하고 빠르게 시공할 수 있도록 협조해 주고, 시공 후 하자 보수 등의 문제에 있어 편의를 봐 달라는 취지의 청탁과 함께 총 400만원을 두 차례에 걸쳐 건네받았다.

이에 대해 재판부는 “피고인 B씨는 A아파트 대표회장으로서 아파트 시설인 보도블럭 및 투수콘크리트 교체공사를 함에 있어서 입주민의 이익을 위해 공사업체 C사를 관리, 감독해 적절하게 시공하도록 해야 할 임무가 있음에도, 그 임무에 관해 부정한 청탁을 받고 400만원을 취득했다”고 밝혔다.

재판부는 “피고인 B씨가 이 사건 범죄사실을 인정하면서 자신의 잘못을 반성하고 있는 점, 피고인 B씨가 수령한 돈이 비교적 다액은 아닌 점 등은 피고인에게 유리한 정상으로 인정되나, 이 사건 범행의 내용과 방법 등에 비춰 죄질이 결코 가볍지 않은 점, 이종의 범행으로 여러 차례 처벌받은 전력이 있는 점 등을 종합해 형을 정했다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■관리업체와 아파트종합보험계약 체결한 보험사, ‘화재 원인’ 회사에 구상금 청구할 수 있나
서울중앙지법 판결

☛ 화재보험법 의한 의무보험, = 피보험자 구분소유자들로 봐야

아파트에서는 입주민의 차량 한 대에서 발생한 화재로 공용부분 및 다른 입주민들의 차량이 피해를 입어 손해배상에 대한 책임을 가리는 소송이

종종 일어난다.

화재 원인을 제공한 측의 보험사와 아파트 공용부분 손해를 책임지는 보험사가 따로 있어 치열한 공방이 이어지곤 한다.

서울중앙지방법원(판사 강성수)은 아파트 주차장에 주차된 차량 안에서 입주민이 탈취제를 사용하다 불이 나 주차장과 주변 차량에 피해가 발생한 것과 관련, 탈취제를 제조·판매한 회사 측에 손해배상 책임을 물었다.

충남 홍성군 A아파트 입주민인 B씨는 2015년 4월 1일 밤 10시경 이 아파트 지하 주차장에 주차한 자신의 차량 안에서 에어컨 냄새를 없애기 위해 탈취제를 분사했다.

그런데 갑자기 앞좌석 에어컨 통풍구에서 화염이 발생해 B씨의 신고로 출동한 소방관에 의해 화재가 진압됐다.

이 사고로 B씨의 차량은 전소됐고, 그 주변에 있던 다른 입주민 차량의 뒤범퍼에 열로 인한 피해가 발생했으며 지하주차장 그을음, 그 밖에 소방관들의 물 사용으로 인한 차량들의 피해가 발생했다.

이에 A아파트 관리업체 C사와 아파트종합보험계약을 체결한 보험사 D사는 이 사건 사고의 피해를 배상하기 위해 피해자들에게 보험금을 지급했고, 이 사건 탈취제를 제조 및 판매한 E사와 주문자상표부착생산(OEM) 방식으로 이 사건 탈취제를 제조한 F사, 또 E사와 1억원을 한도로, F사와 3000만원을 한도로 각 생산물책임보험계약을 체결한 보험사 G사, H사를 상대로 구상금 청구소송을 제기했다.

재판부는 “이 사건 탈취제의 제조업자인 피고 E사, F사와 책임보험자들인 G사, H사는 제조물 책임법에 따라 화재사고로 인해 발생한 손해를 배상해야 할 책임이 있다”며 “피고 E사, F사는 공동으로 1억3880만원, 피고 G사는 피고 E사와 공동해 위 기재 돈 중 4846만2180원, 피고 H사는 피고 F사와 공동해 위 기재 돈 중 3000만원을 원고 보험사 D사에 지급하라”는 원고 승소 판결을 내렸다.

재판부는 “이 사건 탈취제는 차량에 사용될 때는 사용 방법으로 표시된 바와 같이 통풍구에 주입하는 것이 통상적인 사용 형태라고 할 수 있는데, 이런 경우 차량의 시동이 꺼져 있더라도 공급되는 전원 때문에 전기배선의 접촉 불량 등의 원인으로 불이 붙을 수 있다는 점은 사용자로서는 예상하기 어려운 위험이고, 이를 사용자가 주어지는 정보 없이 사전에 알아서 회피해야 한다고 보기는 어렵다”며 “이러한 사정에 관해 이 사건 탈취제의 제조업자들인 E사와 F사가 합리적인 방법으로 설명, 지시, 경고 등의 표시를 했어야 하는데 그러지 않았으므로 제조물 책임법에서 정한 표시상의 결함에 해당한다”고 설명했다.

또한 재판부는 E사 등 네 회사가 “공용부분의 손해배상을 청구할 수 있는 사람은 아파트 구분소유자들이지 관리업체 C사가 아니다”라며 지적한 D사의 구상권 부재 주장에 대해 “보험계약의 피보험자는 보험증권의 문언과 달리 아파트의 구분소유자들로 봐야 한다”고 반박했다.

D사가 관리업체 C사와 체결한 보험은 화재로 인한 건물의 손해를 담보하기 위한 것으로 ‘화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률’에서 정한 일정 규모 이상의 공동주택의 경우 그 소유자가 반드시 가입해야 하는 의무보험에 해당한다.

이렇게 일정 규모 이상 아파트의 소유자가 가입해야 하는 의무보험이라는 점을 고려하면, 피보험자도 아파트의 구분소유자들로 보는 것이 타당하고, 관리업체가 피보험자가 될 합리적인 이유가 없다는 것이 재판부의 지적이다.

또한 재판부는 “피보험이익은 아파트의 전유부분, 공용부분 및 가재도구에 대해 가지는 소유자의 재산상 이익이므로 피보험자도 아파트의 구분소유자들로 봐야 한다”며 “아파트 입주자대표회의로부터 아파트 관리를 위임받은 관리업체 C사가 수많은 구분소유자들을 대신해 원고 D사와 보험계약을 체결하고, 그 보험료는 아파트의 입주자와 사용자들이 관리비에 포함해 지급하는 방식으로 부담한 것으로 보이는 점을 고려하면, 업무 처리의 편의를 위해 보험증권에 피보험자를 C사로 기재했다고 볼 여지가 충분하다”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “원고 보험사 D사는 피보험자인 아파트 구분소유자들에게 보험금을 지급함으로써 보험자대위의 법리에 따라 그 금액의 범위에서 그들의 피고들에 대한 손해배상청구권을 취득했다고 볼 수 있다”고 밝혔다. 

네 회사는 이 같은 판결에 불복, 모두 각 항소를 제기했다.

한편 이와 비슷한 아파트 주차장에서의 차량 화재로 인한 주변 차량 등 피해와 관련, 서울중앙지방법원(판사 류재훈)은 화재 차량 주인인 입주민과 자동차종합보험계약을 체결한 보험사 I사가 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구에 대해 “화재 당시 주차장 스프링클러가 미작동했더라도 대표회의가 정기점검 및 시정 등을 잘해왔다면 I사가 대표회의에 구상할 수 있는 돈은 피해자들에 지급된 보험금의 15%인데, 이 금액은 대표회의가 다른 보험사를 통해 해결한 주자창 훼손 피해액과 관련해 I사에 청구할 수 있는 손해배상 채권과 대등액에서 상계되면 소멸하게 된다”며 기각 판결을 내린 바 있다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■주택 구매 전 확인할 1순위는 '투·청'

● 시행 앞둔 ‘8·2 대책 후속 조치’

▶‘8·2 부동산대책’ 후속조치가 본격 시행을 앞두고 있다.

대출·청약·세금 등 각종 규제를 총망라해 종합 부동산투기 억제책으로 평가받는 8·2대책의 관련법인 ‘도시 및 주거환경 정비법’과 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안 등이 지난달 잇따라 국회 본회의를 통과하면서 이제부터 진짜 위력을 발휘할 것이라는 분석이 나온다.

김현미 국토교통부 장관도 8·2대책 약발이 끝난 것 아니냐는 지적에 “자금조달 및 입주계획 신고 의무화 등 8·2대책의 효과가 본격적으로 나타나고 있어 국지적 과열이 확산될 가능성은 낮다”고 말했다.

이들 개정안은 이르면 오는 20일 공포될 예정이다.

내용에 따라 공포 즉시 시행되거나 하위법령 개정을 거쳐 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행된다.

하반기에 주택을 구입할 계획이 있다면 이번에 바뀌거나 새롭게 시행되는 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

우선 관심을 가지고 있는 지역이 투기과열지구나 청약조정대상지역으로 지정됐는지를 확인해야 한다. 어떤 지역으로 지정됐느냐에 따라 규제가 달라지기 때문이다.

현재 투기과열지구는 서울 25개구 전역과 경기 과천시·성남시 분당구, 세종시, 대구 수성구 등 29개다. 청약조정대상지역은 서울 25개구 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 세종시, 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구·부산진구·기장군 등 40개다.

● “정비 주택, 법 공포 전 이전등기해야”

▶투기과열지구에서는 재건축·재개발 등 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구는 5년간 재당첨이 제한된다.

조합원 분양은 최초 인가받은 관리처분계획서에 분양 대상자로 명시된 경우를 말한다.

다만 법 시행 이전부터 가지고 있던 정비사업 대상 주택을 조합원 분양으로 받을 때는 재당첨 제한이 적용되지 않는다.

그러나 집을 갖고 있는 상황에서 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 사들여 조합원 분양을 받거나 일반분양에 당첨됐을 때는 재당첨 제한을 적용받게 된다.

재당첨 제한에 해당되면 일반분양 당첨이 취소되며, 조합원 분양은 현금청산(입주권이 아닌 현금으로 보상)된다. 이 규정은 이달 공포 즉시 시행될 예정이다.

국토부 관계자는 “법 시행 이후 정비사업에 청약을 신청하거나 정비사업 대상인 주택을 구입하는 경우에는 재당첨 제한 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다”며 “계약을 했더라도 법 공포 전에 이전등기 신청을 해야만 재당첨 제한을 적용받지 않을 수 있다”고 말했다.

기존에는 투기과열지구 내 재건축 조합원만 분양권을 사고팔 수 없도록 지위양도를 제한했으나 앞으로는 모든 정비사업의 경우 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시까지 지위양도가 금지된다.

이 규정은 공포 후 3개월 뒤인 내년 1월 중 시행된다.

시행 이전 이미 사업시행인가를 신청한 사업구역에는 적용되지 않는다.

다만 실수요자를 보호하기 위해 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1가구 1주택자에 한해 예외적으로 조합원 지위양도를 허용하기로 했다.

소유기간과 거주기간 요건은 추후 대통령령으로 확정된다.

재건축 조합원 주택공급수 제한 지역도 확대된다.

기존에는 수도권 과밀억제권역 내 투기과열지구에서만 1주택씩 공급받을 수 있도록 했으나 앞으로는 청약조정대상지역과 과밀억제권역 외 투기과열지구에서도 재건축 조합원은 1주택만 공급받을 수 있다.

이 규정은 다음달 10일부터 시행되며, 시행 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

●전매제한 지역, 전국으로 확대

▶수도권 내 투기과열지구에만 적용됐던 전매제한 및 거주자 우선 분양이 전국의 투기과열지구 및 청약조정대상지역으로 확대된다.

거주자 우선 분양은 전체 분양분의 20% 범위 내이며, 전매제한은 소유권 이전 시까지다.

이 규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행된다. 법 시행 이후 최초로 분양 신고를 하는 경우부터 적용될 예정이다.

오피스텔 등 건축물 분양 시 인터넷 청약도 의무화된다.

그간 오피스텔은 아파트와 달리 견본주택에서 청약을 받아 ‘현장 줄 세우기’ 등의 문제점이 지적돼왔다.

앞으로는 분양사업자가 일정 규모 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷을 통한 청약 접수를 진행해야 한다.

대상 건축물 및 구체적인 청약 접수 방법 등은 대통령령으로 정한다.

이 역시 공포 후 3개월이 지난 날부터 시행된다.

시행 후 최초로 분양을 진행하는 경우부터 적용된다.

이달부터 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 본격 시행되면서 청약제도도 강화됐다.

이에 따라 수도권과 지방에 관계없이 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고 납입 횟수가 24회 이상이어야 청약 1순위 자격이 주어진다.

민영주택을 공급할 때 청약 가점제를 우선 적용해 주택 당첨자를 뽑는 비율도 확대됐다.

투기과열지구에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 늘어났으며, 전용면적 85㎡ 초과는 기존처럼 50%다.

청약조정대상지역에서는 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 전용면적 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 늘었다.

또 미계약 물량이 나왔을 때 예비당첨자도 추첨제가 아니라 가점제를 우선 적용해 선정한다.

여기에 가점제로 당첨된 사람과 그 가구에 속한 사람은 투기과열지구나 청약조정대상지역에서 5년 재당첨이 제한되는 것은 물론 그 외 지역에서도 2년간 재당첨이 제한된다.

●3억원 이상 집 살 땐 자금 출처 제출

▶지난달 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안이 시행되면서 투기과열지구에서 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)을 구입할 경우 주택 실거래 신고 시 계약 당사자와 계약일, 거래가액 등과 함께 자금조달 계획 및 입주계획 등도 제출해야 한다.

주택 매수자는 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금 등으로 분류되는 자기 자금과 금융기관 대출액, 사채 등의 차입금을 항목에 맞게 제시해야 한다.

또 해당 주택에 본인이 입주할지, 임대를 놓을지 등도 기재해야 한다.

입주 예정 시점도 밝혀야 한다.

만약 이를 신고하지 않으면 500만원, 허위신고를 했을 때는 거래금액의 2%를 과태료로 내야 한다.

경향신문 &경향닷컴(www.khan.co.kr), 이성희 기자 mong2@kyunghyang.com

■승강기를 사용하지 않는 1, 2층 가구에 승강기 관련비용

문 : 승강기를 사용하지 않는 1, 2층 가구에 승강기 관련비용(유지비, 수리비, 공동전기료 등)을 부과하는 것에 대한 정확한 법률적 해석 요청

답 : 공동주택 관리비 등의 가구별 부담액 산정방법은 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(공 동주택관리법 시행령 제19조제1항제12호, 구 주택법 

    시행령 제57조제1항제11호)

     승강기 유지비 등에 대한 비용부담은 귀 공동주택 관리규약에서 정한 내용에 따라야 할 것입니다. 또 한 1층과 2층에 대한 승강기유지비 감면에 

    대해서는 공동주택관리법령(구 주택법령)에 별도 로 정하는 바가 없으므로 귀 공동주택의 입주자 등의 의견을 합리적으로 반영해 감면여부 와 

     얼마를 감면할지 등을 관리규약에 정해 운용하면 될 것으로 사료됩니다.

다만 승강기 교체비용은 귀 공동주택 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금을 사용 해야 하는 것이며 공동주택관리법 제30조제1항, 구 주택법 제51조제1항에 따라 장충금은 해 당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 합니다. 

이 경우 장충금은 1, 2층 소유자를 포함 해 전체 소유자로부터 징수, 적립하는 것이 타당함을 알려드립니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과-276, 

2. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족

 -1. 첨부파일 : 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족 자료   ☜