상가 보증금에도 부가세 내야 해요

[가별]

현행 부가가치세법에 따르면 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 임대보증금을 받는 경우 월세뿐만 아니라 임대보증금에 대한 이자상당액에 대해서도 부가가치세를 납부하도록 하고 있다. 상가 임대인이 일반과세자인 경우 월세에 대한 부가가치세는 세금계산서를 발급하고 세입자로부터 거래징수 할 수 있지만, 간주임대료에 대한 부가가치세는 임대인이 부담하는 것이 일반적이다. 상가 임대인이 간이과세자인 경우에는 월세 및 간주임대료에 대한 부가가치세를 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적이다.

간주임대료에 대한 부가가치세 과세 
본래 임대보증금 등은 그 자체로는 용역의 공급에 대한 대가가 아니므로 부가가치세를 과세할 수 없다. 그러나 간주임대료에 대하여 부가가치세를 과세하지 않으면 동일한 부동산의 임대에 대하여 임대보증금이냐 월세냐에 따라 과세형평이 침해되는 결과가 초래된다. 다만, 주거용 건물의 임대는 면세대상에 해당하여 월세 및 간주임대료에 대한 부가가치세가 발생하지 않는다.

2016년 정기예금이자율 1.8%
사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아서, 해당 기간의 임대보증금 등에 정기예금이자율 및 해당 기간의 일수를 곱한 금액을 365(윤년에는 366)를 나눈 금액을 임대료로 간주하여 부가가치세를 납부하여야 한다.
정기예금이자율이란 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 부가가치세법 시행규칙 제47조에 규정된 이자율을 말한다. 최근에 고시된 정기예금이자율은 다음과 같다.

구 분	2013년	2014년	2015년	2016년
정기예금이자율	3.4%	2.9%	2.5%	1.8%

현행 법인세법 및 소득세법에서도 간주임대료를 계산하도록 하고 있지만, 장부에 의하여 법인세 및 소득세를 신고하는 경우에는 부가가치세와 달리 해당 임대보증금에서 건설비 상당액을 공제하고, 임대사업에서 발생한 금융수익을 차감하도록 하고 있다. 따라서 기장을 하는 경우 부가가치세 과세표준과 법인세 및 소득세 수입금액에 차이가 발생하게 된다.

소형주택은 주택 수 산정에서 제외 
또한 원칙적으로 법인세 및 소득세의 간주임대료는 주택을 제외하도록 하고 있지만, 개인의 경우 3주택 이상을 임대하고 받은 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 계산하여야 한다. 다만, 소형주택(주거의 용도로만 쓰이는 전용면적이 1세대당 85㎡ 이하인 주택, 기준시가 3억원 이하)은 2016년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않도록 하고 있다. 최근 기획재정부에서 보도한 2016년 세법개정안을 보면 이 기한이 2018년 12월 31일까지로 연장될 전망이다.

상가임대 사업은 일반과세자가 유리한 편 
비주거용 건물을 임대하는 경우 월세뿐만 아니라 임대보증금 등에 간주임대료에 대해서도 부가가치세를 납부하여야 하지만, 간주임대료는 월세와 달리 세금계산서 발행의무가 없다. 주의할 점은 일반적으로는 일반과세자보다 간이과세자가 세부담 측면에서 유리하지만, 부동산임대업이 일반과세자인 경우에는 세입자에게 임대료에 대한 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 받을 수 있지만 간이과세인 경우에는 일반적으로 해당 부가가치세를 임대인이 모두 부담한다는 것이다. 따라서 상가 등을 임대하는 경우에는 간이과세자보다 일반과세자가 실제 세부담 측면에서 유리하게 되는 것이다.

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