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최악의 수원재개발… “손 쓸 방법이 없는 상태” |
경기침체 여파로 대부분 시공자 손 놓고 있어 |
◆난장 중인 수원재개발… 시는 “모르쇠”
수원시 내 재개발사업장들이 건설사들의 장난놀음에 휘둘린 채 난장 상태로 방치되고 있다.
하지만 인·허가자인 수원시청은 주민들의 사업인 만큼 관여할 수 없다며 방관하고 있어 문제가 더욱 심각해지고 있다.
30일 건설업계에 따르면 조합설립인가를 득한 수원시 재개발구역 19곳 중 사업시행인가를 득한 곳은 5곳, 관리처분인가 및 착공에 들어간 곳은 1곳뿐인 것으로 밝혀졌다.
또 시공자 선정을 끝마친 16곳 중 10곳은 건설사들이 부동산 경기악화를 이유로 사업진행을 보류하고 있어 2년여가 흘렀지만 여전히 조합설립인가 상태로 방치되고 있는 상태다.
문제는 사업지연에 따른 주민 간 반목현상 등 불만의 목소리가 지속적으로 터져 나오고 있음에도 수원시청이 뒷짐만 진 상태로 방관자 역할을 하고 있단 점이다. 이런 수원시청의 방관자적 태도는 앞서부터 지적돼 오던 사항이다.
대표적으로 수원시 내 재개발구역들이 앞다퉈 시공자 선정총회를 개최했던 2010년과 2011년만 하더라도 그랬다. 건설사에 고용된 홍보(OS)요원들이 수시로 주민들을 방문하거나 스피커가 부착된 차량을 동원해 밤낮 없이 요란한 홍보전을 펼쳐 지역주민들이 극심한 고통을 호소하는 민원을 제기했으나 시에서는 어떠한 제재도 하지 않았다. 아울러 재개발·재건축 사업지역 원주민 재정착률이 통상 20%를 밑도는 것이 현실임에도 수원시는 주민의 75%이상 동의로 사업을 추진하는 만큼 원주민 재정착에 대한 우려는 기우일 뿐이란 태도로 일관한 바 있다. 이런 이유로 일부 구역 조합원들의 경우 사업시행인가 후 분양신청 단계에서 현금청산자(분양을 받지 않고 지분을 조합에 파는 것)로 빠져나올 계획을 스스럼없이 밝히기도 했다.
수원 세류 113-6구역의 한 조합원은 “도시기반시설이 미흡한 구도심지역에 대한 개선사업의 책임을 수원시가 주민에게 모두 떠넘긴 것이나 다름없다”며 “건설사야 수천억원 규모의 공사인 만큼 치열할 수밖에 없겠지만 시는 기준을 세워 조합원들을 도와야 하는데 이를 용인하고 있는 것은 업무유기”라고 강도 높게 비판했다. 이에 수원시 도시재생과 관계자는 “건설사에서 사업지연을 행정관청에서 제재할 수 있는 방법은 없다”며 “관련법인 ‘도시 및 주거환경정비법’에 관련 근거가 없지 않냐”고 되물었다.
이어 그는 “재정비예정구역은 시에서 지정했으나 조합의 개발계획을 수립하는 것은 결국 조합원들의 몫”이라며 “행정관청은 인허가 절차만 책임질 뿐, 사업은 온전히 조합원들의 몫”이라고 말했다.
이는 수원시 재개발구역들이 정비예정구역으로 지정됐던 2006년부터 순환방식(순차적으로 사업을 추진하는 방식)으로 사업을 추진했어야 하나, 참여정부시절 반 재개발?재건축정책에 가로막혔기 때문으로 건설업계는 풀이했다.
지역 주민들의 불만이 고조될 대로 고조된 상태에서 MB정부의 친성향적 재개발·재건 정책에 앞서 시가 계획했던 순환개발방식은 용납될 수 없었고, 만약 당시 또다시 연기됐을 경우 만만찮은 후폭풍이 예상됐기 때문이다. 따라서 수원시 입장에서도 당시 어쩔 수 없는 선택이었고, 애초 계획했던 순환개발방식이 빗나감에 따라 인·허가 범주 외 업무추진은 힘들 수밖에 없었단 분석이다. 그러나 결과적으로 수원시청의 이 같은 판단이 현재 시내 재개발사업의 원흉이 됐다.
한 건설업계 관계자는 “수원시가 애초 계획했던 대로 순환개발방식으로 재개발 사업을 추진했다면 지금과 같이 문제가 심각하진 않았을 것”이라며 “첫 단추가 잘못 꿰어졌기 때문에 주민 간 반목현상이 심각할 수밖에 없다”고 말했다.
한편 부동산전문가들의 말에 따르면 수원 구도심지역은 조합원의 평균 나이가 높고, 저소득층의 세입자가 많기 때문에 재정착률이 여타 지역보다 낮을 것으로 예상했다. 한 부동산전문가는 “재개발 사업은 표면적으로 도심슬림화 방지 및 주거환경개선이란 대의명분으로 진행돼 왔지만 사실상 경제적 논리로 움직여 왔다”며 “따라서 수원시 재개발사업의 수혜자는 조합원도 일분분양자도 아닌 건설사”라고 말했다.
◆수원시 등에 업은 갈등의 근원 ‘대형건설사’
수원시의 방관을 틈타 건설사들이 투전판을 벌였던 시내 재개발구역들이 몸살을 앓고 있다.
특히 시공자 등 협력업체를 선정하는 단발성 행사(임시총회 및 주민총회)에 10억 이상 지출하는 등 상식선을 벗어나 고소·고발이 끊임없이 이어지고 있다.
31일 건설업계에 따르면 대우건설이 5곳(컨소시엄 현장 포함)의 시내 재개발현장을 수주해 가장 많았고, 뒤이어 GS건설과 현대건설이 각각 4곳과 3곳을 관리했다. 또 삼성물산과 두산건설, 쌍용건설, 코오롱건설, 한신공영이 각각 2개소, 현대산업개발과 SK건설이 각각 1개소에서 단독 혹은 컨소시엄 형태로 사업을 진행하고 있는 상태다. 10대 건설사들 대부분이 이처럼 수원 재개발구역에 회사의 명예를 걸고 수주깃발을 꽂았으나, 정작 사업을 정상적으로 진행하고 있는 곳은 중견건설사인 한신공영이 유일하다.
건설업계에서는 이에 대해 “수원 재개발 사업장 대다수가 부동산 호황기 끝자락에 시공자를 선정해 경기불황 여파를 직접적으로 받았기 때문”이라며 “주민 간 반목현상도 사업의 발목을 잡았다”고 설명했다.
지난 몇 년간 국내 부동산 경기악화로 건설사들이 이래저래 재개발·재건축 사업에서 발을 빼고 있긴 하지만 이는 핑계에 불과하다.
현재 수원시 재개발 사업장의 3.3㎡당 평균공사비가 370만원인데, 건설사들이 서울시 소재 재개발 사업장 수주를 위해 제시하고 있는 액수와 별반 차이가 없기 때문이다. 대표적으로 비슷한 시기에 현대산업개발(현산)이 컨소시엄 형태로 수주에 성공했던 서울 강북구 장위14구역과 수원 팔달 115-9구역만 단순 비교해 봐도 알 수 있다.
장위14구역(현산?SK건설)의 도급공사비는 3.3㎡당 366만9천원인 반면, 팔달 115-9구역(현산?GS건설)은 371만8천으로 대략 5만원 차이가 났다. 아울러 사업 참여조건 역시 많은 차이를 보였다. 공사비 산정기준만 하더라도 전자는 착공기준일로 잡았으나, 후자는 착공일까지 기획재정부 소비자물가지수 적용해 인상하는 것으로 되어 있다. 또한 토질여건에 따른 공사비변동여부에 대해서도 전자는 공사비 인상이 없지만 후자는 일반토사 기준으로 계약서에 명시돼 있어 상승요인이 다분하다.
A정비업체 실장은 “건설사들이 서울 대비 사업성이 떨어지는 수원에서 더 팍팍한 조건으로도 수주할 수 있었던 이유는 조합집행부를 사전에 작업해놓기 때문”이라며 “이를 완벽하게 처리하기 위해 수원의 총회비용이 여타 지역보다 막대한 것”이라고 전했다.
이는 수원 재개발 사업장의 비리 완결판으로 불리는 세류동 113-6구역만 보더라도 한눈에 파악된다. 세류동 113-6구역은 막대한 총회비용도 문제지만 비용의 사용근거가 부주기수로 불분명한 상태다. 여기에 삼성사업단(삼성물산·SK건설·코오롱글로벌)의 꼼수도 만만찮다. 우선 이곳은 2011년 3월 26일 시공자 선정을 위한 임시총회를 개최하며 9억5천여만원을 소요한 상태에서, 불과 4일 후 정기총회를 개최해 2억원을 소비했다. 정기총회에 시공자 선정 안건을 넣었다면 2억원을 줄일 수 있었던 것.
아울러 총회대행 계약서를 살펴보면 1명의 알바비용으로 1천800만원이 청구돼 있으며, 검퓨터 등 총회 집기 렌털비로 6천400만원을 사용했다고 공개했다. 현행 재개발·재건축 사업을 추진함에 있어 반드시 개최해야 할 총회는 10차례다. 임시총회까지 합치면 20~30여 차례로 급증한다.
따라서 이처럼 ‘억’소리 나는 총회 몇 번이면 총회비용을 제 아무리 시공사가 부담한다 하더라도 조합원들의 분담금 역시 ‘억’소리 나게 높아질 수밖에 없는 악순환 구조라는 것이 부동산전문가들의 중론이다.
한편 세류 113-6구역 조합원들이 삼성사업단의 계약서 꼼수를 지적해 원상복귀 될 것이란 해명을 받아내는 해프닝도 벌어졌다.
바로 토질여건 부분에서 시공자로 선정될 당시에는 공사계약서 제5조2항2조에 ‘암반으로 인한 토목공사비 인상 없음’을 명시했으나, 가계약서를 작성하는 과정에서 동조를 ‘일반토사 기준’으로 변경한 것.
삼성물산 관계자는 이와 관련 “단순 오기(誤記)였다”며 “본계약을 통해 다시 암반기준으로 변경할 계획”이라고 밝혔다. /주거환경신문
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