스크랩 ◆ 집값 폭락의 전주곡. 깡통 트라우마

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집값 슈퍼 폭락의 전주곡 “깡통 트라우마”

과잉공급과 전세 물량의 수요 공급 비대칭에 따른 주택시장 붕괴, 저금리 상태의 지속은 전세시장의 몰락과 월세시대를 여는 신호탄이 됐다. 월세 시대 도래는 주택이 상가처럼 수익률을 주택 구매의 기준으로 자리 잡게 해, 집값 폭락의 전주곡을 뜻하는 것이다.

즉 은행이자 보다 높은 수익률이 보장되는 집만 구매력이 붙게 될 것이고.

수익률에 맞춰 집값 조정이 시작되면 집값 폭락은 피할 방법이 없게 된다.

국토교통부에 따르면 11월 아파트 기준 전세 비중은 지난해 73.5%에서 올해 64.9%로 줄었다. 지지난해 전세 비중이 73%라는 걸 고려하면 최근 변화가 본격화 되고 있다는 걸 감 잡을 수 있다.

이는 깡통 주택으로, 유탄 맞고 쓰러지는 깡통 전세입자들이

깡통 트라우마를 목격하면서, 월세 시대 가속화가 일어 날 것으로, 이미 2009년부터 예견된 일이었다.

그러나 집 주인들은 지속적인 집값 하락으로 전세 값이 70%에 육박하자 더 이상 전세 값을 올릴 수가 없었다. 까닥하면 집을 팔아도 전세 보증금을 돌려 줄 수 없는 위험에 봉착 하게 되었다. 세입자들도 득시글거리는 깡통 주택 깡통 트라우마가 눈에 보이기 시작하자

그 접점이 안전성이 담보된 월세 시대의 도래를 맞게 한 것이다.

문제는 월세 수익이 “은행 이자보다 한참 낮다” 는 시장의 개념이 집 값 폭락을 자초하는 자충수가 되었다는 것이다. 대부분 아파트 수익률은 1~2%도 안 된다는 것을 직시 해야만 한다.

신삥 아파트 예를 들어 부동산114에서 대치동 아이파크를 보면 연간 임대수익률이 2.2%라고 나온다. 용인 풍덕천동 진산마을 래미안 5차는 2.4%고,  그러나 아파트는 낡아지면 매매값만 똥값 되는 게 아니라 임대 수익률도 똥값 된다.

예를 들면, 강남 개포동 주공 아파트를 보면 전용 59m2 (분양 21평형) 매매 값은 10억 원 이고 월세는 보증금 3000만 원에 월세 70만 원 정도 이다.

은행 이자를 3%로 본다면 보증금 예금 이자와 월세 수익을 모두 합쳐 보았자 년 920만 원 정도로 수익률이 년 0.8% 정도밖에 안 된다.

10억짜리 아파트를 은행 이자보다 높게 5% 이상 수익을 올리려면. 연간 수익률이 최하 5000만 원 돼야 한다. 한 달 기준으로는 월 420만 원 월세가 나와야 한다. 다 썩어 푸석해진 소형 아파트에 저 돈 주고 들어 갈 사람은 아무도 없다. 특히 대형일수록 월세 수익률은 급속히 떨어진다.

고로. 전문가들은 수익환원법으로 집값이 결정 나는 시대가 도래 한 이상 아파트 6~8토막은 불가피 하다고 한다. (이런 사실을 바탕으로 2.1경제 연구소 우석훈 박사님의 아파트 최하 6토막 이론이 나왔답니다... 이는 정확한 예측입니다)

단. 이는 수익 형 상가와는 달리 땅 없는 아파트는 일본 선진각국처럼

30년 먹다 100% 빵원 취급 당하는 시대가 도래 했으므로 감가상각 율(연 4%)을 추가 적용하면? + 보유세, 수선충당금. 건보료 부담 급등, 등 감안하면? 

아파트 영원히~ 끝났다고 이구동성 말하는 것이다.

[미국은 신축 표준주택이(단독) 3억 원 선이고 월세 수익률이 5% 정도로 1년이면 1500만원 , 한 달에 110~ 120만 원 정도다. 미국인 평균 소득이 우리의 3곱 이상임을 고려하면 충분한 것으로 분석 된다. 미국도 10년이 지나면 건물 값이 상각 돼 집값이 20만 달러로 떨어진다. 월세도 5% 수준의 금리에 연동돼 월세 값도 자연스럽게 떨어진다.]

요약정리 하자면

깡통 트라우마 발발 → 월세시대 진입→ 수익환원법 인식→ 집값 대폭락의 전주곡

문제는 조만간, 마지막 버블 역전세 대란으로 아파트 초토화 될 것이라는 것.

* 개포주공 역전세난.."제발 전세로 살아주세요" 2013.12.15. 파이낸셜 뉴스

* 두달 새 5000만원 하락…잠실 전세시장 '이상 징후'   

엘스·리센츠 등 전세 물건은 늘고 수요는 줄어 중앙일보조인스랜드|황의영| 입력2013.11.21

                  - 아파트 똥값 본성으로 회귀를 누가 막을 수 있으리오- 

[조선호]

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