2010, 맑고 바른나라, 공정한 사회, 민주주의 등, 2019, 지방 부동산 공급 분석 등.

[해야해야]

bebe

단편적인 통계 자료로 반서민, 친기업적 신자유주의, 레이거노믹스를 옹호하는 정부여당 지지자 반론 겸 교화용.

제법 2010/03/12 06:29:39

사대 수구나 사기 개혁이나 다 우리 이웃 동료 궁민들.

맑고, 바른 나라, 골고루 잘 사는 사회, 행복한 세상을 위한 건강한 토론마당은 어디든 활성화될수록 좋은 법.

300자 불편도 있지만 날로 활기 잃어가는 서프.

사라질 때 사라지더라도, 조그만 활성화를 위한 노력으로 여기 가무방에서 계속 놀아본다.

토론방의 정문이 글 민주주의의 본 글과 유효 댓글들은 나름 가치 있어,

마지막 댓글로 법기초상식 증진을 위해 거듭 되풀이 쓴다.

제 2010/03/12 06:38:38

켈젠과 아들러의 민주주의 이념, 가치에 관한 논쟁 중에서 핵심만 간단히 언급.

민주주의란 사과 속살을 민주주의 내용인 이념, 목적으로 볼 때 그 발현 형태는 미국이 중시하는 자유, 스위스가 중시하는 국민주권, 프랑스가 중시하는 평등이고 이 모두가 민주주의의 기본 구성요소다.

기타 복지, 정의, 박애 등등을 추가하는 견해도 있고.

사과 껍질에 비유되는 민주주의 형식, 방법의 구성요소는 300자 제한이라 다음 댓글.

제 2010/03/12 06:45:42

소수 보호, 상호 존중 기초 하 합리적이고 이성적 토론과 타협, 설득, 다수결 원칙 등등이 민주주의의 형식, 방식이다.

속살과 껍질이 하나의 사과를 나타내듯, 민주주의의 목적이나 형식 중 어느 것이 더 중요하고 덜 중요하고 가 아니다.

양자 공히 충실해질수록 민주주의도 비례하여 고도, 성숙화된다.

..

제법 IP 121.174.205.x 작성일 2010년 3월 14일 07시 43분

헤비메탈, 에릭의 천국 문 뚜디리기.

그럼 이 업빠도 기분 꿀꿀할 때 하얀 빤스입고 달려가 천국 문 뚜디리야 되능거냐?

클 났네 나는 지은 죄 많아 기독, 가톨릭, 이슬람, 불교 등 사이비교들 말대로 지옥, 천국이 있다면 지옥 가야 되는디

그리고 업빤 하얀 빤스 안 입는데.

까만 빤스입고 지옥문 발로 걷어차면 안 대능거냐 ?

[3/5] 제법 IP 121.174.205.x 작성일 2010년3월14일 07시48분

다들 어데로 갔을까 여기도 춥다.

생전 안 가던 수구, 황까 놀이터에서 갱제, 법, 정치, 군사, 외교, 안보, 통일은 물론 문화, 예술, 역사, 철학 등등까지 잡썰 풀어도 온 데가 파리 날리는 정치웹진 등 표현의 장마당, 놀이터.

놀자 잼나게.

시간 나면 여기서 너그들이 좋아하는 갱제글 이어나간다.

..

[3/20] 제법 IP 121.174.205.x 작성일 2010년3월15일 03시10분

난 주둥이 길게 침 튈망큼 씨게 불었는디.

[4/20] 제 IP 121.174.205.x 작성일 2010년3월15일 03시17분

가무방 조금씩 잼 있어져 간다.

더 재미있고 더 복작거려도 나쁠 거 없고

밥만 묵고 살 수 있나 오가는 농 속 밝고 바른 시상을 위한 상식, 지식, 지혜 등 증진 시키는 글.

많은 사람들이 등 따시고 배부르게 도움되는 ,그 노무 돈 따문 길거리 나앉고 심지어 경제난 동반자살 하나라도 줄일수 있는 갱제글도 조켔지.

하여 이를 위하야 갱제 잡썰 퍼레이드 이어 나간다.

[5/20] 제 IP 121.174.205.x 작성일 2010년3월15일 03시42분

먼저 최신 뉴스 몇 평가 후

가무방 장사질에 도움 될 부동산, 주식 썰 이어진다.

가난했어도, 모두 배고픈 시절이라도 상대적으로 행복했던 시절,

맑은 깨끗했던 산하만큼 심성 맑고 인정 깊었던 수십 년 전 우리나라.

거듭 되풀이 쓰지만.

물신주의, 연고, 정실주의, 학벌, 돈, 외관 지상주의 등등의 타파,

수많은 제 영역들도 발전, 개선되어야 하지만 오늘은 사회 영역 중에서 사회지표 구성 영역 중 몇 개만 말해본다.

사회 안전 및 지속 가능성과 관련된 사고사, 범죄율 감소와 출산율 증가에 대해.

밝고, 맑고 더불어 고루 잘 사는 세상의 근원적 처방 없인 상기 예시한 사회지표는 비약적인 개선은커녕, 동족방뇨, 심지어 백약 무효가 될 것이다.

본 글 댓글의 내용도 근원적인 처방 중 하나가 될 수도 있다.

기업 채용에서 능력, 열정, 긍정적 태도 중시로 변화 모색의 본 글 인용 뉴스도 마찬가지다.

혈연, 지연, 학연 등 정실주의, 학벌 지상주의 등 뿌리 깊은 병폐 타파의 물꼬부터 반걸음이라도 나아가려는 노력이 중요하다.

나아가 공정, 투명한 사회, 반부패 청렴사회를 위한 노력, 기타 댓글의 사교육비 등 뿌리 깊은 우리나라 교육 병폐 개선까지,

전 영역, 전 분야로 근원적인 진단과 치유를 확산 시켜 나가야 한다는 내용과 주장은 긍정적이고 희망적인 내용이다.

2020.07.17. 15:28답글쓰기

햇살 한 스푼

2019.07.13 22:14

버블에 준하는 고가임에도, 또 주택 공급물량이 늘어도 전국적 수요층을 보유하여 오히려 집값이 상승할 수 있는 서울, 인근 경기 지역은 물론 전국 부동산 시장에도 직, 간접적 영향을 미치는 서울 강남 3구 부동산 시장과 달리,

같은 서울이라도 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구 등등의 지역의 부동산 시장은 낙후된 전국 지방의 부동산 시장과 대차 없이 서울 강남 4구는 물론 용산구, 성동구, 마포구 등등 지역의 부동산 시장과 다릅니다.

즉, 전국 지방, 지역 부동산 시장은 가격 측 요소, 공급 물량 등 공급 측 요소와 실수요, 유효 수요층 등 수요 측 요소에서 천차만별이고,

해가 갈수록, 차별화, 양극화가 더욱 심화하는 현상은 부동산 시장에서도 다르지 않을 것입니다.

부산 부동산 시장도 마찬가지입니다.

서울 부동산 시장보다는 덜하지만, 급격한 차별화, 양극화 심화 과정을 거치고 있는 부산 부동산 시장에서 지금도 천차만별인 가격 요소나 수요 요소는 물론, 공급 요소도 날이 갈수록 더욱 심한 지역별 차별화, 양극화 과정을 거칠 수밖에 없을 것입니다.

예를 들어, 부산 전 지역의 집값이 동반 상승했던 부산 부동산 1차 상승기 이후,

2012~2019년 지금까지 사하구, 사상구 등 서부산 지역과 정관 신도시 등 부산 외곽 지역은 가격 측 요소인 1~2억 대 저가의 집값과 중장기적 공급 물량 급감 등 시장 우호적인 공급 측 요소에도 불구하고 오히려 집값은 정체, 심지어 하락하는 등 부산 부동산 2차 상승에서조차 소외되었습니다.

왜?

그럼에도 부동산 공급 요소의 기초 사실도 모르면 침묵해야 하는 것조차 모르면서,

누구든 얼렁뚱땅, 뭉뚱거려 저가의 서민 전월세 가격 외 부산 부동산 매매 시장에 하등 영향을 미치지 못하는 수백 가구 미만, 심지어 백 가구 미만의 나 홀로 아파트, 임대 아파트, 오피스텔 등등의 물량을 포함시켜,"2015~2023년간 매년 3만 가구 입주 물량 폭탄으로 부산 부동산 장기 하락은 필연" 등의 주장으로 부산 부동산 심리를 더욱 악화 시키는 행위를 해선 안될 것입니다.

대통령, 국회 등 한시적 대의 기관들을 포함하여 누구의, 어떠한 방해 책동에도 불구하고,

낙후된 전국 지방의 지역 경제 발전과 부동산 대세 상승을 견인하게 될 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장은 지역 산업, 도시 및 주거환경 개선에 비례하여, 설혹 잠시 쉬어갈 순 있지만, 향후 20년간 대세 상승하게 되어 있습니다.

어제의 과제 수행 중, ​

[조삼모사, 어차피 10년, 20년 후가 되면 부산 부동산 가격은 지금 보다 평균 3~5배로 올라가게 되어있기에 단기 투자자, 투기꾼들 외 일가고 일 주택 장기 보유 실수요자들에게 급할 건 없지만,

낙후된 전국 지방의 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 자극, 촉진할 시범 케이스 지방으로서 부산 부동산 시장의 조기, 본격 회복은 나름 중요하기에, 그 부산 부동산 시장의 조기 회복 가능성에 대해 조금 더 살펴봅니다.

부산시의 도시 및 주거환경 개선은 꾸준히 진척되고 있고, 가격 또한 부산 부동산 중기적 침체로 많이 하락하였으니 부산 부동산 시장의 본격적으로 회복, 대세 상승을 가로막는 가장 큰 걸림돌은 2015년~2020년간 과잉 공급된 아파트 물량, 공급 측 요소 하나뿐인 것 같습니다.]와 관련하여,

2021년 이후, 최소 중기적으로 공급 물량이 급감하는 울산, 경상, 충청 등 다른 낙후된 지방과 달리,

비록, 공급 물량은 급감은 아닐지라도, 향후 5년간 부산시 아파트 공급 예상 물량의 총합은 1016~2020년간의 공급 물량 총계보다 크게 감소하는 것도 팩트이니,

부산 부동산 시장의 대세 상승에서 공급 요소는 더 이상 걸림돌이 되지 않을 것입니다.

그 이유, 근거와 관련하여,

2019년 하반기부터 2024년 전후까지 부산시 아파트 입주 예정 물량에 대해 구체적, 세부적으로 살펴봅니다.

부산 부동산 시장의 회복, 대세 상승에 영향력이 없거나 영향력이 있어도 미미한 수준에 그치게 될 낙후지역이나 500 가구 미만의 중소형 단지들이지만,

오늘의 간단한 사례 분석은 부산 전역을 대상으로, 그리고 소형 아파트 단지 200 가구 이상의 도시형 주택, 공공 임대 주택을 포함한, 2019년 하반기 이후 2014년까지의 부산시 아파트 입주 예정 물량입니다.

먼저 부산 외곽지역인 기장군과 강서구의 입주 예정 물량.

2019년 7월 강서구 그린코아 더 베스트 431가구, 11월 명지 화전 아이유쉘 1515가구,

2020년 1월 일광 자이 푸르지오 1547 가구, 일광 이편한 세상 913가구, 4월 일광 더 원 653, 일광 비스타 1차 701가구, 6월 일광 더 휴 1298 가구, 8월 명지 더 샵 2936가구, 10월 베르힐 518가구, 12월 일광 비스타 2차 917 가구,

부산 원도심인 서구, 동구, 중구, 영도구의 입주 예정 물량.

2019년 7월 이편한 세상 부산항 752가구, 휴포레 부산지역 788가구, 12월 오션 더 뷰 231 가구,

2020년 2월 레우스 센트럴 베이 856 가구, 9월 대신 푸르지오 815가구,

2021년 2월 초량 베스티움 449가구, 3월 동대신역 비스타 476가구, 봉래 에일린의 뜰 1152가구,

2022년 1~3월 부산항 미라주 888가구, 4~6월, 동삼 오션시티 푸르지오 846, 송도 힐스테이트 베이시티 1368, 좌천 범일 더 제니스 하버시티 2040 가구,

서부산, 북부산 지역인 사하구, 사상구, 북구의 입주 예정 물량.

2019년 10월 금정산 뉴웰시티 1677, 덕천역 이즈 250가구,

2020년 6월 장림역 베스티움 221가구,

2021년 3월 화명 푸르지오 886가구, 신만덕 공공임대 730, 금정산 이편한세상 1239 가구, 7월 구포 유보라 746가구, 8월 구평 S클래스 공공임대 665가구, 12월 괴정 더 휴 835 가구,

2022년 2분기 신만덕 베스티움 593 가구,

동부산 지역인 해운대구, 수영구, 남구의 입주 예정 물량.

2019년 7월 남천 어울림 더 비치 421가구, 10월 마린시티 자이 258, 중동 비스타 504, 11월 엘시티 더 샵 882 가구,

2020년 1월 민락 오션 테라스 1038가구, 5월 센텀 스카이원 208가구, 6월 문현 리인 600가구, 9월 중동 캐슬 스타 828가구, 10월 중동 센터럴 푸르지오 548, 광안 자이 971가구,

2021년 5월 중동 리인 뷰 298가구,

2022년 1분기 대연마루 내안에 560가구, 중동 센터럴 푸르지오 548, 문현 오션 파라곤 662 가구,

중부산 지역인 부산진구, 연제구, 동래구, 금정구의 입주 예정 물량.

2019 7월 아시아드 예가, 920가구, 8월 이편한 세상 명장 1384가구, 9월 아시아드 하늘채 660가구, 온천 그린코아 베스트 340가구, 12월 시청역 비스타 740가구,

2020년 2월, 7월 서면 봄 여름 가을 겨울 각각 266, 382 가구, 3월 연지 꿈에그린 1113가구, 7월 가야 센트레빌 212, 휴포레 시티즌 파크 389, 연산 캐슬 골드포레 1230, 이편한 동래 온천 439, 구서 위브 포세이돈 330 가구,

2021년 7월 부산대역 골든 뷰 에듀스테이션 610 가구, 11월 이편한 세상 연산 455, 힐스테이트 연산 1566가구,

12월 동래 3차 SK 뷰 999, 동래 래미안 아이파크 3653 가구,

2022년 2분기 힐스테이트 명륜 2차 874가구, 3분기 전포 1-1 이편한 세상 1286, 연지 2 래미안 2616 가구.

일부 언론 등이 2019년에도 부산 아파트 수만 가구 분양 예정, 공급 과잉이라 했는데,

부산의 실재 분양은 2019년 3월 29일 신만덕 베스티움부터 6월 20일 연지 래미안까지, 동삼, 좌천, 개금 더 뷰 100가구 내외의 소형 주택 단지들과 임대 가구들을 포함하여 총 9개 단지 총 8567, 조합원 물량 3183 가구를 제외하면 5180여 가구네요.

2019년 하반기에 분양 예정인 남천 2구역 포스코 더 샵, 가야 3구역 캐슬 등등을 포함해도 2019년 부산 분양 물량은 1만 5천 가구를 넘기기 어려워 보입니다.

또한 2021년 이후 2025년까지 부산시 아파트의 입주 물량도 매년 1만 5천여 가구 내외로 2016~2020에 비해 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다.

2020년부터 2022년까지 3년간의 분양 물량은 대략 2023년에서 2025년 사이에 입주하게 될 것으로 예상되고,

그 3년간의 분양 예정 물량도 지나치게 많지 않을 것으로 예상되기 때문입니다.

나아가 2025년 이후에도,

부산시 도시 및 주거환경 개선 사업 중에서 각종 주택 재정비 사업은 이제 마무리 단계로 접어들고 있기에,

비록 한 두해 입주 물량이 집중될 수 있으나 부산시 각종 주택 재정비 사업이 완료되어 사실상 입주 물량 공백 상태에 가까울 정도로 급감하기 전까지도 부산시 공급 물량은 더 이상 크게 늘어나지 않을 것 같습니다.

따라서, 부산시 부동산 시장의 공급 측 요소는 부산 부동산 시장의 장기, 초장기간에 걸친 대세 상승에 걸림돌이 될 수 없고 오히려 튼튼한 디딤돌이 될 것입니다.

그 주요 근거는,

마무리 단계로 접어들고 있는 부산시 각종 주택 재정비 사업 중에서,

이주, 철거 등 관리처분 단계 이상의 재개발 단지들인 거제 2구역, 온천 4구역, 대연 3구역, 우암 1, 2구역, 용호 3구역, 대연 4구역, 양정 1,2 구역, 부암 1구역, 서대신 5구역, 동삼 1,2 구역, 반여 1-1, 1-2구역, 화명 3구역, 엄궁 3구역/

마찬가지로 관리처분 단계 이상의 재건축 단지들인 남천 2-2구역 삼익 타워 대연 4구역 대연 비치, 안락 1구역, 덕천 2-1 구역,

그리고 각종 지역 주택 조합 등등의 물량을 다 더해도 2020년~2022년에 분양 가능하고 2023년~2025년 입주 가능한 부산시의 공급 물량은 한 해 평균 1만 5천 가구 내외, 총 4~5만 가구에 그치기 때문입니다.

더군다나, 상기 예시한 재정비 단지들 중에서 일부 단지들은 감만 1구역, 망미 2구역, 양정 3구역, 서대신 3구역 등 사업 시행 단계의 재개발 단지들과 대연 2구역 오양 양지 힐스테이트, 덕천 2구역, 대연 3구역 반도 보라 등의 재건축 단지들과 더불어 일반 분양이 2023년 이후로 연기되어 입주 물량이 더욱 분산될 수 있기 때문입니다.

결론적으로, 포스코 더 샵 등 강서구, 일광 푸르지오 자이 등 기장군 일광 등 외곽 지역과 동래구, 부산진구 등 중부산 지역의 공급 물량이 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 국지적으로, 그리고 단기, 혹은 중기적으로 발목을 잡을 수 있으나,

간간히 쉬다 갈지라도 올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 대세 상승의 먼 길을 떠나야 합니다.

상기 예시한, 2019년 7월부터 10월까지 4개월간 부산시 입주물량은 거의 일만 가구에 가까울 정도로 명백한 공급과잉 상태인데,

이에 더하여, 현재 입주가 진행 중인 서면 골든뷰 센트럴 파크 1272가구, 수영강 SK 뷰 1245가구, 동래 해링턴 플레이스 762 가구, 구포와 서면의 봄 여름 가을 겨울 합계 766 가구, 온천천 리인 타워 310 가구 등등까지 더해진 중단기 과잉 공급 물량은 부산 부동산 시장의 회복을 방해하고 있는 것 같습니다.

그럼에도 불구하고,

부산 부동산 시장은 늦어도 올해 가을부터 회복하고 올해 겨울부터 본격적으로 대세 상승하길 기대합니다.

오늘의 과제와 관련된 선배님의 지난 글을 추가합니다.

2020.6.29일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.

bebe

정부는 6·17 부동산대책을 발표하면서 올들어 5월까지는 서울 주택시장이 전반적으로 안정세를 유지했지만 저금리로 인해 유동성이 증가하고 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공(5월6일), 마이스(MICE) 민자 적격성 조사 통과(5월28일) 등의 기대감에 사업부지 인근 집값이 급등했다고 진단했다.

GBC는 옛 한국전력 부지에 들어서는 현대자동차그룹의 사옥이자 시민에게 개방하는 서울 랜드마크빌딩으로 추진되고 있다. 강남 일대는 GBC 건립을 필두로 송파구 잠실종합운동장을 아우르는 국제교류복합지구의 핵심 인프라 ‘영동대로 지하공간 복합개발’ 프로젝트까지 진행 중이다.

GBC에는 코엑스몰까지 지하로 연결돼 잠실야구장 30배인 연면적 42만㎡의 대규모 지하도시가 들어선다. 현재 운영되는 지하철 2·9호선에 ▲KTX 동북부 연장 ▲수도권 광역급행철도(GTX)-A·C ▲위례-신사선 등 삼성역을 경유하는 6개 철도 노선 역사가 통합 건설될 예정이다.

앞으로 1년 동안 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 주택이나 상가 등을 사려면 사전에 관할구청의 허가를 받아야 한다. 국토교통부는 6·17부동산대책을 통해 해당 지역에 대한 토지거래허가제를 6월23일부터 1년간 시행한다고 밝혔다.

토지면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘으면 거래 전 반드시 허가를 받아야 한다. 허가받지 않고 거래하다 적발되면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 달하는 벌금형을 받을 수 있다. 국토부 실거래가 정보에 따르면 6·17대책이 발표된 이튿날인 6월18일 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 84㎡는 21억원(15층)에 거래됐다. 같은 달 12일 실거래가격이 18억원(17층)이었음을 감안하면 일주일도 안돼 3억원이나 폭등한 셈이다.

정부는 앞서 5월엔 용산정비창 부지와 인근 13개 지역도 토지거래허가구역으로 지정했다. 한강로동 0.51㎢와 한강로동·이촌2동 일대 0.77㎢다. 정부가 5월6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 통해 용산정비창 부지 내 공공주택 8000가구 공급계획을 발표한 후 인근 지역에 집값 과열 움직임이 나타났기 때문이다.

시범아파트는 1971년 지어져 내년이면 꼬박 50년이 된다. 시범아파트 외에 공작·한양·광장아파트 등도 준공된 지 50년에 다다른 노후아파트들이다. 서울시는 여의도 재건축 사업에 대해 ‘부동산시장 불안정’을 이유로 2018년 지구단위계획 수립 절차를 보류했다.

강남구에선 무허가 판자촌 ‘구룡마을’ 개발을 두고 연일 잡음이 일고 있다. 서울시는 6월7일 구룡마을에 4000가구의 공공임대주택을 공급하겠다고 자료를 냈지만 4일 뒤 6월11일 시보에 게시한 ‘개포(구룡마을) 도시개발구역 실시계획인가’엔 다른 내용이 실렸다.

이날 시보에 게시된 내용 중 주택 공급유형은 지난해 5월 발표된 계획 내용과 마찬가지로 임대 1107가구, 분양 1731가구를 유지했지만 불과 며칠 만에 1000가구 이상의 격차가 생겼다. 사업 시행자인 서울주택도시공사(SH공사)는 “불과 며칠 만에 계획이 변경돼 당혹스럽다”며 “서울시로부터 어떤 해명이나 관련 내용에 대해 설명을 듣지 못했다”고 설명했다.

관할 강남구청도 기존 개발계획으로 실시승인이 났기 때문에 기존대로 진행되길 기대한다. 이에 대해 서울시 관계자는 “현재 실시계획은 2838가구지만 면적 조정 등을 통해 4000가구로 늘릴 수 있고 앞으로 논의과정을 거칠 것”이라고 설명했다.

구룡마을 주민의 요구사항도 만만치 않다. 서울시에 따르면 현재 구룡마을 토지주는 580명, 세입자는 1107가구다. 서울시가 책정한 감정평가금액은 3.3㎡당 500만~600만원이다. 토지주들은 펄쩍 뛴다. 이들은 인근 아파트가치와 맞먹는 수준의 보상을 요구한다. 구룡마을 맞은 편에 자리한, 시세가 20억~30억원 수준인 개포 래미안 블레스티지와 인근의 디에에치아너힐즈가 비교대상이다.

2020.06.29. 16:05답글쓰기

bebe

강북에선 용산 정비창 프로젝트가 대표적인 개발사업으로 꼽힌다. 정부가 5월6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에는 2010년대 초반 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불리다가 좌초된 용산국제업무지구 사업지 일부인 ‘용산 정비창 철도부지’가 포함됐다.

정부는 도시개발사업을 통해 이 부지에 아파트 8000가구를 짓는다는 계획이다. 내년 말엔 구역 지정을 끝내고 2023년 말쯤 사업승인을 낼 예정이다. 이 같은 계획이 발표된 직후 주변 집값은 요동쳤다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 용산구 한남동 ‘한남더힐’은 233㎡(이하 전용면적)가 6월8일 53억원(8층)에 거래돼 직전 신고가였던 50억8000만원(7층)보다 2억2000만원이나 뛰었다. 이촌동 삼익아파트 145㎡도 같은 달 22억8000만원에 거래돼 직전 가격인 22억원보다 8000만원 올랐다.

집값이 움직이자 관련 투자 문의도 늘었다. 용산구 이촌동 D공인중개업소 관계자는 “정비창 개발 소식이 발표되기 전에도 문의가 꾸준했는데 정부 발표 이후엔 빗발치는 수준”이라고 분위기를 전했다. 인근 한남동 E공인중개업소 관계자도 “서울 한복판에 평지인 데다 대형 면적인 유휴지를 개발하는 것 자체가 사실상 마지막일 수 있다”며 “한남3구역을 포함해 대형 재개발 소식이 맞물려 정부 규제와는 동떨어진 분위기”라고 말했다.

앞으로 1년 동안 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 주택이나 상가 등을 사려면 사전에 관할구청의 허가를 받아야 한다. 국토교통부는 6·17부동산대책을 통해 해당 지역에 대한 토지거래허가제를 6월23일부터 1년간 시행한다고 밝혔다.

토지면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘으면 거래 전 반드시 허가를 받아야 한다. 허가받지 않고 거래하다 적발되면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 달하는 벌금형을 받을 수 있다. 국토부 실거래가 정보에 따르면 6·17대책이 발표된 이튿날인 6월18일 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 84㎡는 21억원(15층)에 거래됐다. 같은 달 12일 실거래가격이 18억원(17층)이었음을 감안하면 일주일도 안돼 3억원이나 폭등한 셈이다.

정부는 앞서 5월엔 용산정비창 부지와 인근 13개 지역도 토지거래허가구역으로 지정했다. 한강로동 0.51㎢와 한강로동·이촌2동 일대 0.77㎢다. 정부가 5월6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 통해 용산정비창 부지 내 공공주택 8000가구 공급계획을 발표한 후 인근 지역에 집값 과열 움직임이 나타났기 때문이다.

재개발 초과이익환수제 시행하나

정부는 2018년 재건축 초과이익환수제를 시행한 데 이어 재개발도 개발이익을 환수하는 방안 도입을 검토하고 있다. 재개발은 재건축에 비해 사업성이 떨어지고 주로 낙후돼 주거환경이 열악한 도시의 주거복지를 위해 추진한다. 개발이익 환수에 대한 저항이 클 수 있다.

국토부는 지난해 12월 ‘개발이익 환수제도의 개선방안 연구용역’ 긴급 입찰을 진행, 용역계약을 체결했다. 이번 연구용역은 당초 6개월간 진행될 계획이었지만 다소 지연돼 조만간 종료될 예정이라고 국토부는 밝혔다. 이후 정책 검토를 거쳐 이르면 내년 개발부담금 환수가 시행될 수 있다.

이번 용역은 ‘도시 및 주거환경정비법’상 도시환경정비사업과 주택재개발사업을 재개발이라는 하나의 명칭으로 통합하며 개발이익 환수를 위한 정책을 수립의 기초 조치였다. ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 재개발은 이익 환수 대상이 아니었다. 하지만 개발부담금은 사업 시행자나 땅 소유자에게 거둬들이는 것일 뿐 개발지역 인근의 풍선효과를 막는 데는 한계가 있다는 지적이다.

이런 지적에 대해 정우진 국토부 토지정책과장은 “개발지역엔 개발부담금을 부과하며 인근 지역의 땅값이 올라 시세차익을 얻는 경우엔 양도소득세 부과를 통한 세금 환수 외에 추가로 규제할 수 있는 방안이 현재로선 없고 검토될 가능성도 낮다”고 말했다.

정부가 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세를 지속적으로 강화하는 추세지만 학계를 중심으로 양도소득세 최고세율을 현행 62%에서 80%까지 높여야 한다는 주장도 나온다. 실제 2주택자라도 해도 각종 공제를 적용하면 양도세율은 20% 안팎 수준이다.

경제정의실천시민연합 조사에 따르면 2017년 5월∼2020년 5월 서울 아파트 중위가격은 평균 52% 올랐다. 21억원짜리 아파트를 3년 만에 팔았다고 가정했을 때 시세차익은 7억원이 넘지만 2주택자 양도세는 1억4000만원 정도다.

올 7월 시행되는 재건축 초과이익환수제 역시 조합원의 입장에선 비용부담이 증가한다는 이유로 저항이 심하다.

그럼에도 집값 상승을 고려할 때 지금보다 더 높여야 한다는 논리도 힘을 얻는다. 물가상승률을 감안한 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 조합원 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘는 경우 초과분의 최고 50%를 세금으로 환수하는데 국토부 시뮬레이션 결과 서울 강남 5개 단지의 재건축 부담금은 2억~7억원대다. 서울 집값 상승률 대비 미미한 데다 이익금 납부를 최대 5년 유예할 수 있는 점도 문제로 지적된다.

2020.06.29. 16:09답글쓰기

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