(공시지가 초급매) 양평 문호리 유명인·연예인 성지, 북한강 조망 · 전 필지 계획관리지역 · 문화·집회시설 및 카페 활용

[THE강남]

양평 서종면 문호리 약 1,938평형 초급매

북한강 조망 · 전 필지 계획관리지역 · 문화·집회시설 및 카페 활용 검토 · 매매가 8억4천만원

양평에서도 전원주택지로 손꼽히는 서종면 문호리입니다.

문호리는 북한강을 따라 고급 전원주택과 세컨하우스가 형성되어 있고, 유명인·연예인 전원주택지로도 잘 알려진 지역입니다.

이번 물건은 단순한 소규모 전원주택지가 아닙니다.

총 토지 6,405㎡, 약 1,938평을 한 번에 매입할 수 있는 대규모 부지이며, 전체 필지가 모두 계획관리지역입니다.

여기에 북한강 조망, 기존 문화 및 집회시설(전시장) 건축물까지 갖추고 있어 전원주택뿐 아니라 갤러리·전시공간·문화공간·카페 등 다양한 활용을 검토할 수 있는 물건입니다.

핵심 포인트

총 토지면적 6,405㎡ / 약 1,938평

전 필지 계획관리지역

북한강 조망

문호리 전원주택 핵심 생활권

연예인·유명인 전원주택지로 알려진 지역

대지 + 대규모 임야 일괄 매각

기존 문화 및 집회시설(전시장) 건축물 보유

갤러리·전시장·문화공간 활용 가능

카페·휴게음식점 등 용도변경 및 활용 검토 가능

2026년 토지 개별공시지가 합계 약 8억4,832만원

매매가 8억4,000만원

토지만 놓고 보더라도 개별공시지가 단순 합계보다 낮은 가격입니다.

토지 현황

구분	지목	면적	2026년 개별공시지가	공시지가 기준 금액
1	대	445㎡	537,600원/㎡	약 2억3,923만원
2	임야	330㎡	114,600원/㎡	약 3,782만원
3	임야	1,439㎡	82,000원/㎡	약 1억1,800만원
4	임야	1,494㎡	115,800원/㎡	약 1억7,301만원
5	임야	1,395㎡	82,000원/㎡	약 1억1,439만원
6	임야	1,302㎡	127,400원/㎡	약 1억6,587만원
합계	대 + 임야	6,405㎡	​	약 8억4,832만원

총면적은 약 1,937.5평입니다.

대지 약 134.6평과 임야 약 1,803평으로 구성되어 있습니다.

공시지가보다 낮은 8.4억 초급매

이번 매물에서 가장 강하게 볼 부분입니다.

2026년 기준 6개 필지의 개별공시지가를 단순 합산하면 약 8억4,832만원입니다.

그런데 전체 매매가격은

8억4,000만원

입니다.

즉,

토지 전체를 개별공시지가 합계보다도 낮은 가격으로 매입하면서 기존 건축물까지 함께 취득하는 구조입니다.

전체 토지를 단순 환산하면 평당 약 43만원 수준입니다.

문호리라는 입지, 북한강 조망, 약 1,938평이라는 규모, 전 필지 계획관리지역이라는 조건까지 감안하면 가격 경쟁력이 돋보이는 초급매 물건입니다.

전 필지 계획관리지역

6개 필지가 모두 계획관리지역입니다.

대규모 토지는 용도지역이 계획관리·보전관리·농림지역 등으로 뒤섞여 있는 경우가 적지 않은데, 이번 물건은 전체 약 1,938평이 계획관리지역이라는 점이 특징입니다.

향후 토지 활용이나 건축계획을 검토할 때 용도지역이 통일되어 있다는 점은 장점이 될 수 있습니다.

단, 해당 지역은 수변구역·수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 중첩되어 있어 실제 개발이나 건축은 용도와 규모별 사전 검토가 필요합니다.

문화 및 집회시설, 갤러리·전시장 활용

현재 대지 위에는 이미 적법하게 사용승인을 받은 건축물이 있습니다.

건축물대장상 주용도는

문화 및 집회시설

이며, 1층은 전시장 54㎡로 등재되어 있습니다.

따라서 이 물건은 단순 토지만 매입하는 것이 아니라 기존 문화시설을 활용하여

갤러리, 전시공간, 작가 작업공간, 소규모 문화공간, 아트 스튜디오 등으로 활용하는 방안을 검토할 수 있다는 점이 차별점입니다.

특히 북한강 조망과 넓은 자연환경을 활용한 프라이빗 갤러리 또는 문화공간을 계획하는 분에게 잘 맞을 수 있습니다.

북한강 뷰 카페도 검토 가능한 입지

문호리는 북한강을 따라 카페와 전원주택, 문화공간이 형성되어 있는 대표적인 수도권 근교 지역입니다.

이번 부지는 북한강 조망을 갖추고 있어 기존 전시장과 넓은 부지를 연계한

갤러리 카페

북한강 뷰 카페

전시 + 카페 복합공간

문화공간 + 휴게음식점

등의 형태도 검토할 수 있습니다.

계획관리지역에서는 근린생활시설 등 다양한 용도를 검토할 수 있지만, 이 부지는 한강 수변구역 및 수질보전특별대책지역 등이 중첩되어 있으므로 휴게음식점·일반음식점 여부, 건축물 용도변경, 오수처리계획, 하수처리구역 조건 등은 실제 사업계획에 따라 양평군 관계부서 확인이 필요합니다.

현재 해당 대지 일부는 서종공공하수처리구역으로 확인된다는 점도 활용계획 검토 시 함께 살펴볼 부분입니다.

북한강을 품은 문호리 전원주택 성지

서종면 문호리는 양평에서도 전원주택 선호도가 높은 지역입니다.

서울 접근성이 비교적 좋으면서 북한강과 산이 함께 어우러져 있어 오래전부터 전원주택과 세컨하우스 수요가 이어져 왔습니다.

특히 문호리는 고급 단독주택과 유명인·연예인 전원주택이 자리한 곳으로 알려지면서 양평 전원주택의 대표 지역으로 인식되고 있습니다.

이번 물건은 그런 문호리에서도 약 1,938평이라는 상당한 규모를 갖추고 있습니다.

건축물 현황

항목	내용
주용도	문화 및 집회시설
1층	전시장 54㎡
지하 1층	주차장 21㎡
연면적	75㎡
구조	경량철골구조 / 일부 철근콘크리트
건폐율	약 12.13%
용적률	약 12.13%
높이	3.8m
사용승인	2022년 5월 31일
주차	자주식 1대

이미 문화 및 집회시설로 사용승인된 건축물이 있다는 것은 이 부지를 문화·전시 관련 용도로 활용하려는 매수자에게 중요한 장점입니다.

이런 분께 추천합니다

문호리에서 프라이빗 전원주택 또는 대형 세컨하우스 부지를 찾는 분,

약 2,000평 규모의 계획관리지역 토지를 확보하려는 분,

북한강 조망을 살린 갤러리·전시장·문화공간을 계획하는 분,

북한강 뷰 카페 또는 갤러리 카페를 검토하는 분,

작가·사진가·건축가·디자이너 등 넓은 작업공간과 전시공간이 필요한 분,

장기적으로 문호리의 희소성 있는 대규모 토지를 보유하려는 분에게 추천드립니다.

중개사가 보는 이 물건의 핵심

이 물건은 단순히 “임야 약 2,000평”으로 보면 안 됩니다.

핵심은

문호리

북한강 조망

약 1,938평

전 필지 계획관리지역

기존 문화 및 집회시설

갤러리·전시·카페 등 다양한 활용 가능성

그리고 결정적으로

2026년 토지 개별공시지가 합계 약 8억4,832만원

매매가 8억4,000만원

이라는 가격입니다.

토지 개별공시지가 합계보다 낮은 수준에 토지와 건축물을 함께 매입하는 조건이므로, 매도인의 매각 의지가 반영된 초급매 성격의 물건으로 볼 수 있습니다.

매물 요약

소재지

경기도 양평군 서종면 문호리

토지면적

6,405㎡ / 약 1,938평

지목

대 + 임야

용도지역

전 필지 계획관리지역

건축물

문화 및 집회시설 / 전시장

연면적 75㎡

2022년 사용승인

활용 포인트

전원주택

세컨하우스

갤러리

전시장

문화공간

작업실

갤러리 카페

북한강 뷰 카페 등 검토 가능

입지 특징

북한강 조망

문호리 고급 전원주택 생활권

연예인·유명인 전원주택지로 알려진 지역

전원주택 선호지역

대규모 계획관리지역

매매가 8억4,000만원

2026년 토지 개별공시지가 합계 약 8억4,832만원

약 1,938평 전체 평당 약 43만원

“문호리 북한강 조망, 전 필지 계획관리지역 약 1,938평을 공시지가 합계보다 낮은 8.4억원에.”

문호리에서 대규모 토지와 문화공간, 향후 다양한 활용 가능성을 함께 찾는 분이라면 현장을 직접 확인해볼 가치가 있는 매물입니다.

※ 개별공시지가는 공적 평가가격으로 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

※ 문화 및 집회시설은 현재 건축물대장상 확인되는 용도입니다.

※ 카페·음식점·용도변경·증축·신축 가능 여부는 수변구역, 수질보전특별대책지역, 교육환경보호구역, 오수·하수처리 조건 등 개별 법령과 구체적 사업계획에 따라 관계기관 확인이 필요합니다.