기존주택 처분후 강남권 진입수요 증가 --이분들...정말로 재테크의 달인이십니다...

[NGO황막사(박준호)]

기존주택 처분후 강남권 진입수요 증가

강남권 매매,전세 동반 상승세

매도호가 강세로 급등한 가격에 대한 부담이 커지면서 강남권 등지도 거래량이 많지 않다. 하지만 수요가 꾸준히 이어지면서 가격은 여전히 강세다. 경기 회복 기대감이 높아지면서 추가 상승 불안감도 커졌고 이번 기회에 강남권으로 입성하려는 대기매수자들이 꾸준히 유입되고 있다. 타 지역에 보유하고 있던 기존주택을 처분하고 강남권 아파트로 이동하려는 움직임이 늘고 있다. 이에 따라 재건축을 비롯해 강남권 아파트 시장의 매매, 전세가격 오름세가 뚜렷했다. 주요 구별로 주간 0.2~0.3% 이상 상승했다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 △서울 매매시장은 0.16%로 올해 들어 가장 높은 변동률을 기록했다. 거래량은 줄었지만 대기 매수가 꾸준한 가운데 강남권 재건축시장이 강세를 보였고 노원, 도봉 등도 각종 개발과 재건축 시행 기대로 오름세를 이어갔다.

△강동 재건축이 금주 1.55% 상승했고 △송파(1.29%) △강남(0.82%) △서초(0.23%) 재건축이 모두 오르면서 서울 재건축은 한 주간 0.80% 뛰었다. 올 들어 가장 높은 주간 상승률이다.
강동 재건축시장은 금주에도 거래가 이뤄지면서 큰 폭으로 올랐다. 강동 재건축은 강남과 송파 재건축 단지보다 가격대가 저렴하고 주요단지 사업이 구체화되면서 기대감이 커졌다. 주변에 주공6,7단지가 안전진단을 통과했고 고덕시영과 4단지가 공람공고 절차를 거쳤다. 이에 고덕주공4단지, 고덕시영 시세가 다시 올랐고 둔촌주공도 5월 숨고르기 장이었던 것과 달리 6월에 거래량이 늘었다. 최근 안전진단 통과한 고덕주공6,7단지도 1000만원-2000만원 가량 올랐다.
강남 개포주공, 잠실주공5단지 등은 호가 상승만 이어져 실거래는 줄었다. 하지만 진입 희망자를 중심으로 문의는 꾸준했다.



동북권 르네상스 호재와 서울시 의회에서 발의한 재건축 가능연한 축소 등의 호재가 겹친 노원구는 상계동을 중심으로 매물 문의가 늘었다. 하지만 이미 매물이 70%-80% 가량 회수되거나 보류돼 거래할 수 있는 물건이 거의 없는 상태다.
재건축 가능연한 완화 움직임으로 80년대 중반에 입주한 목동 신시가지단지 물건을 찾는 문의도 늘었다. 단 신시가지단지들은 이미 거래가 많이 이뤄져 출시된 물건 자체가 적은 상태다.

상대적으로 수도권은 과천, 용인 등 남부권과 일산신도시 등 일부 지역만 국지적으로 움직였고 주간 변동폭도 서울에 비해 미미했다. △신도시는 0.04%의 변동률로 거래량이 많지 않고 실수요 중심으로 일산 등 중대형 거래가 간간히 이어졌다. △수도권은 경기 남부와 서울 인접지역이 올라 0.04%의 변동률을 나타냈다.

전세시장은 △서울 0.15% △신도시 0.05% △수도권 0.06%의 변동률을 나타냈다. 전세 역시 국지적으로 물건이 부족해 오름세를 보인 곳들이 시장 흐름을 주도했다. 매매와 마찬가지로 강남권이 오른 서울이 비교적 상승세를 그렸다. 서울 강남권은 학군 수요가 늘고 새아파트 입주가 마무리돼 물량이 부족했다. 강북권 곳곳도 주간 0.1% 이상 올랐다.
신도시는 일산이 매매와 함께 전세도 동반 상승했다. 마두동 등 역세권 주변 단지가 중대형까지 오름세를 보였다. 수도권은 매매와 마찬가지로 서울과 인접한 곳이나 교통환경이 개선되는 지역이 올랐다. 서울-용인고속도로와 경의선 복선화 구간 등이 수요자를 유인했다.



[매매]

서울은 지난 주에 이어 강남권 재건축과 동북권 르네상스 호재지역이 상승을 주도했다. 상대적으로 저렴한 강동 재건축 거래가 꾸준히 이뤄졌고 강동을 제외한 나머지 강남권 재건축시장은 단기 급등하면서 거래가 다소 주춤하기도 했지만 가격은 강세다.
동북권 개발의 핵심으로 꼽히는 창동차량기지와 도봉운전면허장 개발 등으로 타 지역보다 노원, 도봉이 상대적으로 오름세가 이어졌다. 동북권 르네상스 수혜 지역인 노원은 상계동 중심으로 매물이 회수되면서 호가가 소폭 올랐다. 매수문의도 늘었지만 물건이 없거나 거래가 보류돼 실거래는 많지 않다. 재건축 가능연한 완화 소식에 목동신시가지 문의가 늘어난 양천도 소폭 올랐다.

구별로 △강동(0.66%) △송파(0.34%) △강남(0.25%) △노원(0.23%) △도봉(0.15%) △서초(0.14%) 순으로 상승했다. 이어 △양천(0.10%) △금천(0.09%) △용산(0.08%) 등이 오름세를 보였다.
기존에 보유하고 있던 수도권이나 비 강남권 매물을 처분하고 강남권으로 진입하려는 수요자들이 꾸준히 늘고 있어 강남권 아파트시장은 강보합세가 지속될 전망이다. 주로 강남권 재건축 추진 단지나 재건축이 임박한 노후단지, 또는 쾌적한 새아파트에 수요가 몰렸다. 가격이 많이 빠진 대표적인 일반아파트에도 실수요가 형성되면서 싼 매물 중심의 거래가 이뤄졌지만 새아파트와 재건축 재료에 비해서는 선호도가 낮은 편이다.



▽구로(-0.05%) ▽중랑(-0.03%) ▽은평(-0.01%) ▽강북(-0.01%)은 미미하지만 하락했다. 가격이 떨어진 단지가 많지 않지만 상대적으로 개발 재료가 약한 서울 외곽이 약세를 보였다.

신도시는 △일산(0.12%) △평촌(0.07%) 분당(0.02%)만 상승했고 나머지 지역은 제자리 걸음을 했다. 일산은 최근 수요나 거래량이 증가한 것은 아니지만 저가매물이 꾸준히 거래되면서 소폭 상승했다. 마두동 강촌라이프/훼미리 중대형이 500만원-1000만원 정도 올랐다. 평촌도 분위기는 비슷하다. 초원부영/한양 등 중소형 물건이 나오면서 대출을 끼고 매입하는 수요가 생겨 가격이 올랐다.
분당은 야탑동과 수내동 등지에서 저가 매물만 나오면 꾸준하게 거래되고 있으며 오른 가격대 매물도 일부 거래됐다.



수도권은 △과천(0.44%) △용인(0.11%) △수원(0.08%) △부천(0.06%) △화성(0.06%) △고양(0.05%) 등이 상승했다. 과천시는 주공2단지의 재건축 용적률 규제 완화 기대와 강남권 상승 영향으로 또 다시 오름세를 보였다. 추격매수가 있거나 거래량이 많은 것은 아니다. 일부는 서울이나 평촌 등지에서 기존 매물을 처분하고 들어오는 경우도 있지만 대다수가 과천 내에서 움직이는 수요자들이다.
용인시는 7월 초 개통을 앞둔 서울-용인간 고속도로와 올해 개발 계획이 발표된 대심도 급행철도 계획 등으로 교통 여건이 개선되는 곳이 올랐다. 수원시는 매탄동 주공4,5단지 등 80년대 중순에 입주한 오래된 단지 매물을 찾는 움직임이 이어졌다. 소형은 투자 목적으로, 중형은 실거주를 하면서 향후 재건축을 기약하려는 의도로 각각 나뉘었다.
부천시는 상동 대림e-편한세상 114㎡가 500만원 정도 올랐다. 주변 전세물건이 부족해 거주 목적으로 전세를 끼고 선 매수하려는 수요가 늘면서 거래가 이뤄졌다. 그 외 서울 강남권 상승 여파로 인접한 구리, 남양주 등지에서 거래가 좀 됐고 평촌 영향으로 안양도 가격이 소폭 상승했다.

▽연천(-0.02%) ▽안성(-0.02%) ▽의정부(-0.01%) ▽남양주(-0.01%)는 미미하지만 내렸다.



[전세]

서울은 전세도 강남권 상승폭이 컸다. △송파(0.37%) △강남(0.35%) △서초(0.25%) 강남3구가 강세를 보였다. 작년 새아파트 물량이 집중됐던 강남권역은 전세 물량이 소진되고 여름방학 이사철과도 겹쳐 학군수요가 늘념서 전세가격이 올랐다.
송파구는 잠실엘스, 문정래미안 등 중소형이 1000만원-1500만원 정도 상승했고 사업기간이 오래 걸릴 것으로 예상되는 초기 재건축단지 전세도 저렴한 가격 경쟁력으로 수요가 늘었다. 강남구는 학군 수요가 풍부한 대치, 역삼동이 상승했다. 서초구도 반포자이 입주가 마무리되면서 주변 전세 가격이 강세다.

△서대문(0.18%) △강동(0.14%) △강서(0.13%) △노원(0.12%) △양천(0.12%) △마포(0.11%) △도봉(0.10%) 등이 뒤를 이었다. 매매가격이 오른 노원, 도봉과 몇몇 강북권, 그리고 양천 등지는 전세가격도 동반 오름세를 보였다.



한편 ▽성동(-0.04%)은 5월에 입주한 서울숲힐스테이트가 5월부터 입주했지만 주변 시설 등의 정비가 아직 부족해 중대형 전세를 찾는 수요가 적어 가격이 소폭 하락했다.

신도시는 △일산(0.15%) △산본(0.05%) △분당(0.03%) △중동(0.01%) 순으로 상승했고 나머지 지역은 변동이 없었다. 전세수요가 많지 않지만 출시된 물건이 적어 일산, 산본이 소폭 올랐다. 일산은 마두동 일대 주요 중대형이 매매와 함께 올랐다. 역세권 단지 중심으로 거래가 이뤄졌다.



수도권은 교통환경이 개선되는 곳이나 새아파트 물량이 부족한 곳이 오름세를 보였다. △화성(0.34%) △과천(0.27%) △용인(0.18%) △오산(0.15%) △고양(0.11%) △부천(0.11%) △수원(0.07%) △광명(0.06%) 등이 올랐다.
화성시는 기업이전 수요가 어느정도 일단락됐지만 대심도 등 교통환경이 개선되는 병점동이나 봉담읍 주변이 250만원-500만원 정도 올랐다. 과천시는 입주한지 2년 차 된 래미안에코펠리스 109㎡가 1000만원 정도 상승했다.
용인시는 서울-용인간 고속도로 등 서울로 진입이 쉬워지는 지역의 세입자가 늘어 가격이 올랐다. 성복, 신봉, 수지, 죽전 등지에서 물건을 찾는 수요가 늘었다. 신갈동 새천년그린빌4,5단지 중형은 전세 물건이 부족해 가격이 올랐다. 고양시는 7월 개통을 앞둔 경의선 복선전철 주변, 화정동 일대가 급매물이 소화되면서 전세도 물건이 부족한 상태다.

한편 ▽안성(-0.04%) ▽여주(-0.02%) ▽파주(-0.01%) 등은 약보합세를 보였다.

서울 강남권과 노원,도봉 등 재료지역 호가강세 지속 전망
휴가철 진입하면 실거래는 당분간 많지 않을 것

연초부터 강남권 등지는 싼 매물이 거래되면서 가격이 올랐고 비 강남권이나 수도권 등지는 재료 지역을 중심으로 한 템포 느리게 저가 매물이 거래되면서 조금씩 가격이 회복되는 중이다. 비강남권 재료지역의 거래가 이뤄지면서 기존주택을 처분한 수요자중에는 강남권으로 진입하려는 움직임이 늘고 있다. 비강남권 거래와 가격 회복이 다시 강남권 수요 증가로 이어지는 모습이다. 이에 대표적인 강남권 재건축 단지들은 6월 초부터 가격이 다시 올라 거래가 주춤한 가운데서도 문의와 대기수요가 이어지면서 호가 강세가 이어졌다.
양천구 목동을 비롯해 최근 오름세를 보이고 있는 노원, 도봉 지역도 매물이 거의 회수, 보류된 상태거나 거래 가능한 매물이 나오지 않아 거래가 많지 않다. 하지만 동북권 개발호재와 재건축 가능연한 완화 소식까지 이어지면서 관심 수요는 늘었고 매물 보유자들은 호가를 조금씩 올리고 있다.

이처럼 주요 이슈지역을 중심으로 서울 매매, 전세가격이 오름세를 보이고 있어 매수자들의 불안감은 커지고 있다. 여유자금을 가진 매수자가 아니라면 호가성 매물에 불안해하며 성급히 추격 매수하기 보다는 휴가철 등 가격이 조정될 수 있는 때를 공략하는 것이 바람직하다. 7월부터 본격적인 휴가철이 시작되면 거래시장은 좀더 소강상태를 보일 것으로 예상되며 큰 폭은 아니더라도 조정 매물이 나올 수 있다.
그리고 무엇보다 단기적인 가격 흐름과 기대감에 떠밀려 무작정 투자 여부를 결정하기 보다는 하반기 이후 실질적인 추가 상승 가능성을 따져본 후 투자 결정을 내려야 한다.