생활 | 식물뿌리로부터 건축물 보호 못하도록 시공했다면 ‘하자’ | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS 

■식물뿌리로부터 건축물 보호 못하도록 시공했다면 ‘하자’
수원지법 성남지원 판결

☞방근시트 미시공 하자 첫 인정, LH에 “재료비 차액 지급하라”

우리나라 건설 산업의 큰 축을 이루는 공동주택의 지하주차장 최상층 상부 슬래브의 경우 상부공간(지상 공간)은 조경으로 이뤄지며, 하부 공간(지하 공간)은 지하주차장, 주민편의시설 등으로 활용함으로써 식물의 생육을 고려한 설계공사가 진행돼 지하 공간 천장으로서의 기능을 동시에 만족시켜야 한다.

그러나 지하주차장 최상층 상부 슬래브는 누수를 방지하는 ‘방수성능’ 뿐만 아니라 식물의 뿌리로부터 건축물의 방수층을 보호하는 ‘방근 성능’을 동시에 갖추지 못하고 있는 실정이다.

최근 아파트 사업주체가 지하주차장 상부 조경이 식물 뿌리로부터 건축물을 보호할 수 없도록 시공했다면 하자에 해당하므로 입주자들에게 하자보수비 지급 의무가 있다는 판결이 나와 주목된다.

수원지방법원 성남지원 제1민사부(재판장 명재권 부장판사)는 최근 경기 성남시 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 사업주체인 B사를 상대로 제기한 하자보수금 등 청구소송에서 “방근시트 미시공 하자 재료비 차액 2억800여만원을 포함해 하자보수비 총 9억5451만6173원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “국토교통부 조경설계기준상 원칙적으로 방근시트를 설치해야 하는 것으로 판단된다”며 “콘크리트 균열이 발생하면 이 틈새로 수목이 파고들어 전체적으로 문제가 발생할 가능성이 있다”고 밝혔다.

재판부는 “아파트 콘크리트 등의 구조물 위에 방수층과 방근층은 원칙적으로 별개이므로 방수층만으로는 방근층을 대체할 수 없다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “피고 B사는 사업주체에 해당해 이러한 설계상 하자에 대한 손해배상 책임을 부담해야 한다”며 “다만 조경시설 등의 철거 후 재시공은 과다한 비용이 요구되므로 방근시트 설치 재료비 차액으로 하자보수비 2억850만1521원을 인정한다”고 판시했다.

이 아파트는 2009년 11월 사용승인을 받아 그 무렵부터 입주가 이뤄졌다. 이후 이 아파트 공용부분과 전유부분에 균열, 누수 등의 하자가 발생하자 입주자대표회의는 입주자·구분소유자들의 요구에 따라 사업주체 B사에 하자보수를 요청해 일부 하자가 보수되기도 했으나 여전히 하자가 남아 있었다. 대표회의는 전체 464세대 중 420세대의 채권을 양수해 2013년 11월 하자소송을 제기했다.

이번 소송에서 대표회의는 “지하주차장 상부 조경의 방근시트가 누락되는 하자 등이 발생했다”고 주장했고, 사업주체 B사 측은 “관련 규정상 방근시트 시공 지시가 없으므로 이를 하자로 볼 수 없으며 방수층만으로 방근의 목적을 충분히 달성이 가능하다”고 주장했지만 법원은 B사의 주장을 받아들이지 않았다.

이 사건 대표회의 측 소송대리를 맡은 법무법인 산하 민동환 변호사는 “국토교통부에서 고시한 ‘조경기준’, ‘조경설계기준’ 등에 식물의 뿌리로 인한 피해를 방지하기 위해 방근조치를 취해야 한다고 명시돼 있음에도 아파트 시공 시에는 이러한 점이 반영되지 않았다”며 “이번 판결은 법원에서 아파트 지하주차장 상부 조경의 방근시트 미시공 하자를 처음으로 인정해 의미가 크다”고 밝혔다.
 
※ 방근시트란? 식물의 뿌리로부터 방수층을 보호하기 위한 시공 등 대책

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■직무 정지 상태에서 아파트 위·수탁 관리계약서에 도장찍은 대표회장
서울북부지법 판결

☛‘징역 8개월 집유’

아파트 입주민들에 의해 해임 절차가 요청돼 회장 직무가 정지된 상태에서 위수탁 관리계약서에 회장 도장을 날인한 전(前) 입주자대표회장에게 법원이 징역 8개월형에 집행유예 2년을 선고했다.

서울북부지방법원(판사 이정재)은 서울 성북구 A아파트 전(前) 입주자대표회장 B씨에 대한 사인부정사용, 부정사용사인행사 선고심에서 “피고인 B씨를 징역 8개월에 처하고 이 판결 확정일부터 2년간 형의 집행을 유예한다”는 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “피고인 B씨는 주택관리업자 선정 절차를 위반했다는 이유로 전체 입주자들의 10분의 1 이상의 동의로 2015년 10월 26일 피고인 B씨에 대한 해임요청이 있었고 선관위원장이 같은 해 10월 30일 이를 공고해 이 아파트 관리규약에 의해 해임투표 공고일인 10월 30일부터 대표회장의 업무가 정지됐다”며 “그런데도 피고인 B씨는 권한 없이 2015년 10월 31일 관리업체 C사와 공동주택 위·수탁 관리계약서를 작성하면서 보관하고 있던 입주자대표회장 인감도장을 날인해 입주자대표회의 회장의 도장을 부정사용하고 이 계약서를 C사의 대표이사 D씨에게 교부하는 방법으로 행사했다”고 밝혔다.

이어 “피고인 B씨는 같은 날 행사할 목적으로 권한 없이 ‘주택관리업자 선정 결과공고문’에 입주자대표회장 인감도장을 날인해 회장 도장을 부정사용하고 이 공고문을 아파트 게시판과 엘리베이터 내에 부착하는 방법으로 행사했다”고 설명했다.

이에 대해 B씨는 “자신에 대한 해임 과정에서 입주민들로부터 징수한 해임동의안에 명시된 내용이 전혀 사실 무근이었으므로 해임동의안이 당연무효이고 이에 기초한 해임결의 역시 무효라고 판단했고 당시 종전 관리업체와의 계약이 끝나 관리 공백을 메워야 할 상황이었다”고 주장했으나, 재판부는 “관리규약에 따라 선거관리위원회의 적법한 결정에 의해 직무가 정지된 상태였음에도 불구하고 이를 무시하고 관리업체와의 계약을 체결해야 할 만큼 긴박했다고 볼 수 없고, 그럼에도 피고인 B씨는 이 사건 범행에 나아갔으므로 피고인 B씨에게는 미필적으로라도 고의가 인정된다”며 받아들이지 않았다.

이에 따라 재판부는 “피고인 B씨에게 징역 8개월을 선고한다”며 “다만 C사와의 계약은 회사가 계약을 해지해 이로 인한 입주자의 피해가 없고, 피고인 B씨가 개인적인 이익을 취하기 위해 이 사건 범행에 나아간 것으로는 보이지 않는 점을 참작해 형의 집행을 2년간 유예한다”고 판시했다.

출처 :  아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■개인정보와 열람·복사 범위 어디까지?
서울동부지법

☛선관위 회의 영상 제공한 소장…유죄 판결에 불복 대법원에 상고

◆개인정보보호법 위반 벌금형 선고

아파트 선거관리위원회의 회의 영상을 민사소송에 따른 변호사의 요청에 의해 열람 및 복사해준 관리사무소장이 형사처분을 받게 될 상황에 놓였다.

개인정보보호법을 위반했다는 것인데 관리소장은 아파트 관리규약에 따라 열람·복사의 대상이라고 판단해 처리했을 뿐이라고 항변했지만 1심 법원에 이어 항소심 법원도 유죄 판결을 내렸다. 

서울동부지방법원 형사3부(재판장 김귀옥 부장판사)는 최근 개인정보보호법 위반으로 기소된 서울 송파구 모 아파트 관리소장 A씨에 대해 30만원의 벌금형을 선고한 1심 판결을 그대로 받아들여 A씨의 항소를 기각한다고 밝혔다.  

A씨는 지난 2015년 10월경 아파트 관리사무실에서 법무법인 모 변호사로부터 2건의 선관위 회의 영상, 회장 후보 등록일에 전 선관위 위원장이 행한 발언을 녹화한 영상, 회의 개최 소집요구서를 배부하는 CCTV 장면이 담긴 영상캡처사진의 열람 및 복제를 의뢰받고 이를 CD 4장에 복제해줘 개인정보를 누설했다는 혐의로 공소가 제기된 바 있다.  

A씨는 해당 영상들은 개인정보보호법에 정한 개인정보파일에 해당하지 않을 뿐만 아니라 영상들에 촬영된 정보주체들은 영상들을 선관위 회의의 적법성이나 공정성 등의 확인 목적으로 제출, 공개하는 것에 사전 동의했다고 주장했다.

특히 “공동주택관리법에 따라 아파트 관리규약상 입주자는 선관위 회의 등의 촬영 영상에 대한 열람·복사를 청구할 권리가 있고 관리주체는 여기에 응해야 한다”면서 “해당 영상들은 관리규약의 회의록 또는 관리업무에 필요한 서류에 해당해 자신의 행위는 관리소장으로서의 업무로 인한 정당행위”라고 강조했다.

하지만 이 같은 주장은 모두 받아들여지지 않았다.

재판부는 “사건 영상들은 선관위 위원들의 동의하에 촬영된 것이므로 정보주체들의 동의하에 수집, 기록, 저장된 것이기는 하나, 정보주체들이 영상들의 출력, 제공, 공개 등에까지 동의한 사실은 없다”고 판단했다.  

또한 “당시 시행 중인 아파트 관리규약에 의하면 입주민은 선관위 회의록에 대해 열람·복사를 요구할 수 있으나 회의록과 회의를 촬영한 영상은 그 안에 담긴 정보의 양이 본질적으로 달라 관리규약에 기해 당연히 ‘회의 영상’이 열람·복사의 대상이 된다고 볼 수 없고, 달리 ‘회의 영상’에 관한 열람·복사를허용하는 관리규약은 존재하지 않았다”며 “A씨의 행위를 공동주택관리법에 따른 관리규약을 준수하기위한 불가피한 경우에해당한다고 볼 수 없다”고 선을그었다.  

재판부는 이와 함께 “2016년 1월경 개정된 서울시 관리규약 준칙에서는 입대의 또는 선관위 회의를 개최할 때에는 회의진행사항을 녹화 또는 녹음해야 하고, 입주민 등의 요구가 있을 경우 공개토록 하는 내용의 규정이 신설됐으나 개정 준칙도 회의록 작성과 영상 녹화를 별개의 의무로 규정하면서 관리주체로 하여금 녹화물과 회의록을 함께 보관하도록 하고 있다”며 “이에 따르더라도 회의록과 녹화물은 서로 대체할 수 없는 별개의 것으로 사건 영상들이 곧 회의록이라는 A씨의 주장은 이유 없다”며 기각했다.

현행 공동주택관리법 제27조 제2항에 의하면 관리주체는 입주자 등이 관리비 등에 관한 장부나 증빙서류, 사업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 한다고 규정하고 있다.

다만 개인정보보호법에 따른 고유식별정보 등 개인 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보, 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보는 제외된다고 명시하고 있다. 

한편 A씨는 이번 판결에 불복해 대법원에 상고를 제기한 것으로 확인됐다.
 

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■위탁관리아파트 관리직원의 실질적 사용자는 누구?
대전지법 천안지원 판결

☛ 관리업체·직원간 근로계약 시 =  대표회의, 미지급 임금 지급의무 없어

▶ 대표회의가 임금 등 근로조건 직접 결정했다면 = 묵시적 근로관계 인정하기도 

위탁관리아파트에서 관리업체와 관리직원 간 근로계약을 체결했다면 입주자대표회의가 관리직원의 임금을 직접 지급하고 임금 수준을 인상하는 결의를 했더라도 입주자대표회의는 미지급 임금을 지급할 의무가 없다는 판결이 나왔다.

대전지법 천안지원 민사소액4단독(판사 이인수)은 세종시 A아파트 관리소장 B씨가 “미지급 임금 및 수당 246만3589원과 이에 대한 지연손해금, 뒤늦게 지급받은 345만6280원에 대한 지연손해금을 지급하라”며 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 임금 청구소송에서 “원고 B씨의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “피고 대표회의는 2013년 5월 30일 관리업체 C사와 위·수탁 관리계약을 체결했고, 원고 관리소장 B씨는 C사와 근로계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다”며 “원고 B씨는 관리업자 C사의 피용인이고, 피고 대표회의가 원고 B씨에게 임금을 직접 지급했고 관리직원의 임금 수준을 인상하는 내용의 입주자대표회의 결의를 한 바 있다는 사정만을 들어 원고 B씨가 관리업체 C사와 체결한 근로계약이 형식적이고 명목적인 것에 지나지 않는다고 볼 수는 없으므로, 원고 관리소장 B씨가 피고 대표회의와 근로계약을 체결한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다”고 판단했다.

이는 앞서 대법원이 1999년 7월 12일 아파트 입주자대표회의와 위·수탁 관리계약을 체결한 관리업자가 관리사무소에서 근무하게 된 직원들과 근로계약을 체결했다면 그 직원들은 아파트 관리업자의 피용인으로서, 관리업자와 위·수탁 관리계약을 체결했을 뿐인 입주자대표회의가 직원들에 대해 임금지급의무가 있는 사용자로 인정되기 위해서는, 그 직원들이 관리업자를 상대방으로 해 체결한 근로계약이 형식·명목적인 것에 지나지 않고 직원들이 사실상 입주자대표회의와 종속적인 관계에서 그에게 근로를 제공하며 입주자대표회의는 그 대가로 임금을 지급하는 사정 등이 존재해 관리사무소 직원들과 입주자대표회의 사이에 적어도 묵시적인 근로계약관계가 성립돼 있다고 평가돼야 한다고 판결한 것에 따른 것이다.

하지만 관리 분쟁에서 아파트 입주자대표회의가 관리직원들의 실질적 사용자인지 문제는 계속되고 있다.

지난 5월 서울행정법원 제12부는 아파트 입주자대표회의가 채용 당시 임금 등 근로조건을 직접 결정하고 채용 여부의 최종적인 결정권도 행사했으며 직접 업무지시를 내리고 결재를 하는 등 업무에 관한 지휘·감독을 받아왔다면 묵시적 근로관계가 인정된다는 판결을 내린 바 있다<본지 제1148호 2017년 5월 18일자 게재>.

당시 서울행정법원은 “소속 관리업체가 관리소장 교체 요구를 거절하자 직접 업무정지를 명하고 수급지급을 거부, 해임을 결의했는데, 이는 대표회의가 관리소장과의 사이에 실질적 근로관계가 존재함을 전제로 직접 제재를 가한 것이고 관리직원의 고용은 위탁관리업체의 변경과 상관없이 대표회의 의사에 따라 승계돼, 대표회의와 관리소장과 사이에 묵시적 근로계약관계가 인정된다”고 판결했다.

노무법인 유앤의 임종호 노무사는 “관리직원들이 근로계약은 외주업체와 체결돼 있지만 실질적으로 지휘는 입주자대표회의가 하고 있기 때문에 노동법상 문제 발생 시 입주자대표회의가 책임져야 하지만, 위탁관리를 하더라도 근로계약상 사용자는 외주업체이고 입주자대표회의는 사용자가 아니라는 판례가 굳어 있다”며 “법적 책임은 지지 않으면서 사용자와 같은 행세를 하고 있어 불합리한 부분은 있지만 현재로서는 수정이 안 되고 있는 상황”이라고 말했다.

이어 임 노무사는 “이를 개선하기 위해서는 근로자가 진정을 제기했을 때 노동부가 실질적인 사용자가 누구인지를 따져 입주자대표회의에게 책임을 묻는 등 현행 잘못된 관행에 대해 제동을 거는 것이 현재로서 할 수 있는 방안”이라고 제시했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■기록적 호우로 지하 기계실 침수, 위탁관리업체 책임 없다

서울중앙지법 판결

기록적인 집중호우로 지하에 위치한 노후 기계·전기실이 침수해 정전 등 피해가 발생했어도 이는 통상적인 관리의무를 벗어난 것으로 위탁관리업체에 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제28민사부(재판장 박우종 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 입주자대표회의가 집중호우로 인한 침수사고 피해 복구비용을 지급하라며 이 아파트 위탁관리업체 B사와 B사의 대표회의에 대한 손해배상책임을 연대 보증한 관리업체 C사, D사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “원고 대표회의의 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트 대표회의는 2011년 3월 관리업체 B사와 위·수탁 관리계약을 체결하면서 계약이행보증을 위해 관리업체 C사와 D사를 연대보증인으로 세워 B사의 책임에 관한 사항에 대해 B사와 연대해 그 책임을 전부 이행하도록 했다.

2011년 7월 서울 강남구 지역에 집중호우가 내려 이 아파트 기계·전기실이 침수되는 사고가 발생했다.

이에 대표회의는 “B사는 관리계약에 따라 기계·전기실에 설치된 배수펌프들을 점검하고 이를 원활하게 가동시켜 침수사고를 미연에 방지해야 한다”며 “그러나 고장 난 배수펌프를 방치하는 등 관리의무를 소홀히 해 침수사고 당시 배수펌프들이 제대로 가동되지 않아 기계·전기실이 침수돼 정전이 발생했고, 이로 인해 대표회의는 복구비용으로 5억9079만여원을 지출하는 손해를 입었다”면서 B사 등을 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “관리계약에 의하면 주 기계·전기실과 서브 기계·전기실은 이 아파트의 부대시설로서 피고 B사의 관리대상에 포함되므로 피고 B사는 침수사고로 침수된 기계·전기실의 운영, 보수, 예방점검 및 안전관리를 할 의무가 있다”고 밝혔다.

그러나 재판부에 따르면 침수사고 당시 서울 일대에 1907년 기상 관측이 시작된 이래 최고치의 비가 내렸고 이 아파트는 사용검사를 받은 지 32년이 경과돼 노후된 상태였으며, 기계·전기실은 모두 지하에 설치됐다. 강남구청이 침수사고 직후 시행한 안전관리실태 현장점검에서 공동구 슬래브에 관통균열이 다량으로 발생해 그 부위로 누수가 되고 있었고 전기실에 물이 새는 점 등이 지적됐다.

재판부는 “침수사고 당시 기계·전기실의 기존 집수정에 물이 솟아오르는 현상이 발견됐다는 사실만으로 배수펌프들 중 1대가 사고 이전에 이미 고장 나 있던 상태라고 볼 수 없고 사고 당시의 집중호우, 기계·전기실의 위치, 노후도 등을 감안할 때 기계·전기실의 배수펌프들이 제대로 가동됐다면 기계·전기실이 침수되지 않았을 것이라고 인정하기 어렵다”고 지적했다.

또한 “원고 대표회의 감사 E씨는 소견서에서 침수사고 원인 중 하나로 배수펌프들의 배수용량이 평상시 자연적으로 유입되는 집수정 용량만큼의 물을 배출하는 정도인 점을 적시하면서 집수정 배수용량 증설을 개선사항으로 들고 있다”고 설명했다.

아울러 “관리계약에 의하면 피고 B사에게 관리주체로서 기대되는 통상적인 정도의 관리의무를 넘어 기록적인 집중호우에도 침수사고가 일어나지 않도록 필요한 모든 조치를 할 의무까지 있다고 보기는 어렵다”고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “원고 대표회의의 청구는 이유 없어 모두 기각한다”고 판시했다.

출처 : 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족

 -첨부파일 : 1. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족 자료   ☜