2006년에 돈버는 전략 - 경매(우형달)

[미가엘]

2005년 경매시장 되돌아보기

지난 8.31부동산대책의 영향으로 2005년 하반기로 들어서면서 전반적인 분위기는 가라앉아 있지만, 2005년 경매시장은 상*하반기의 시장분위기는 지역별, 물건별, 규모별로 확연히 차이가 나는 한해였다. 2005년 상반기까지는 2004년 시장의 분위기가 이어지면서 재개발 *재건축 대상지역 아파트가 각광을 받다가 정부의 8.31종합대책에 이어, 금리마저 인상 발표되면서 투자분위기는 급속히 움츠러드는 가운데, 투자자는 물론이고 실수요자마저 관망하는 분위기로 돌아서서 썰렁한 2005-2006년으로 넘어가고 있으며, 2006년 전체로도 이런 분위기가 계속될 것으로 판단되는 이유는 경매시장과 부동산시장과 가격반영 시차가 약 8개월에서 1년 정도 차이가 나는 점 때문이다.

그러나 전반적인 경매시장상황과는 반대로 2005년 상반기까지는 찬밥 신세를 면치 못하던 빌라*연립 등의 물건이 서울지역 뉴타운 대상지가 추가로 발표되면서 이런 지역의 지분투자를 목적으로 한 소형물건들이 과열양상을 보이고 있다. 낙찰결과를 보면 한 물건에 50-60명 응찰은 기본이고 낙찰가격이 감정가격의 2.5배 -3배에 이르는 초과열 양상(실제사례 : 중앙6계, 사건번호 2004-17437, 대지지분 7평, 건평 9평 지하 101호, 감정가격 4,000만원, 낙찰가격 1억3천762만1천원, 평당 약 2천만 원, 낙찰가율 344.1%, 응찰자수 61명, 입찰일 2005년 9월 13일)이 빚어지고 있고, 이 같은 과열현상이 또 나타나는 종목으로는 개발 소재가 있는 지방(역)의 토지(전*답*과수원* 임야) 역시 토지거래허가구역내의 구입자격강화라든지 5년 내 전매제한이라든지 하는 제약이 있기는 하지만 2005년에 이어 2006년에도 응찰자들이 꾸준히 몰릴 것으로 보인다. 

2006년 법원경매투자전망

2006년 상반기까지는 숨고르기를 하면서 8.31대책이 어떤 입법과정을 거치는지도 관망하면서 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지를 예의 주시하는 것도 한 방법이라고 생각하지만, 한편으로는 일반투자자들이 관망하고 있는 지금이야말로 경매를 통한 부동산투자 환경이 오히려 더 좋아졌다고 할 수 있다.

그 이유로는 8.31대책으로 매매시장의 여파가 경매시장에도 미치는 것이 분명하지만 그 영향에는 여러 가지 차이가 있는 것들 중에서 한 가지를 살펴보면 매매는 부동산시장이 어려워진다 해도 매도자가 일정가격 이하로는 매물화시키지 않는데 반해, 경매시장에서는 한차례 유찰될 때마다 20-30%까지 가격이 떨어진다는 것이다. 즉 부동산일반시장과 경매시장은 서로 반대로 움직이는 특성을 가지고 있다.

만약 2003.10.29정책이 발표되기 직전의 부동산시장과 경매시장을 살펴보면, 이때까지는 부동산시장이 전반적으로 한창 활황국면이었다는 것은 주지의 사실이다.

부동산시장이 활황이면 경매시장으로는 신규물건의 유입이 줄어들고⇒ 경매참가인구는 늘어나고⇒ 물건별 경쟁률은 치열해지고 ⇒ 경쟁률도 높아지고 ⇒ 응찰가격도 높아지고 ⇒ 수익률은 낮아지는데 반해, 각종규제책이 동원되어 부동산시장이 불황기에 빠질때 부동산시장과 경매시장과의 관계를 살펴보면, 부동산시장이 불황이면 경매시장으로는 신규물건의 유입이 급속히 늘어나고⇒ 경매참가인구는 줄고⇒ 물건별 경쟁률은 낮아지고 ⇒ 응찰가격도 낮아지고 ⇒ 수익률은 높아지는데 현상이 나타난다. 개발호재가 있는 일부지역의 한정된 물건외에는 2006년 전반기는 전체적으로 불황 국면일 것으로 판단하고 하반기는 좀더 지켜볼 필요가 있을 것이다. 부동산매매시장과 경매시장과는 시간상 약 1년정도 경매시장이 후행한다.

2006년 서울과 수도권의 유망지역과 유망물건

소액투자자라면 강북뉴타운지역과 인근 지역을 가장 우수한 투자처로 들고 싶다. 지역으로는 한강동쪽에서부터 월드컵경기장이 있는 서쪽 강북라인과 서울시내 구시가지의 낡고 허름한 지역의 지분투자는 소액으로 상당한 수익을 기대할 수 있는 몇 안 남은 노른자위이다. 수도권과 그 인근의 개발호재가 있는 지역의 물건들 역시 아직도 상당한 투자가치가 있는 것으로 판단된다.

정부정책과 금리, 내수경기, 정치 일정 등을 살펴볼 때 2006년의 부동산가격의 가장 큰 변수는 2005년에 이어 정책이 될 것이지만 향후 여러 일정을 판단해보면 2006년 상반기까지는 8.31 종합부동산정책의 영향이 남아있을 것으로 판단되고, 정부 정책의 전체적인 기조가 2005년말 2006년 초까지는 가수요 억제를 목표로 하겠지만, 하반기에는 어떤 형태로든 변화가 있을 것으로 판단한다. 역사상 최고치를 기록했던 국제유가가 2005년 이상으로 다시 올라가기 어렵다는 전망을 바탕으로, 국내내수경기는 정부의 발표대로 5%대를 달성한다고 하고, 시중금리는 2005년보다는 올라갈 것으로 예상되는 점들이 투자결정시 유의해야 할 사항이다.

 이런 점을 고려하면서 2006년 법원경매시장의 통계치를 살펴보면[경매정보제공업체인 계약경제일보 통계자료 참고: 2005년 초와 10월말의 전국평균낙찰가격 통계치를 살펴보면 낙찰가률(낙찰가격/감정가격), 낙찰률(낙찰물건/전체물건)] 종목별로 약 5-11% 정도 낮아지고 있는 것으로 나타나고 있는데, 2006년에는 2005년 말 대비 추가로 5-10%까지 더 낮아질 것으로 예측된다. 즉 이 시기(2006년 2/4분기-3/4분기)가 실수요자라면 경매를 통한 부동산 구입 적기로 잡아야 할 때라고 본다. 전체적으로 시장참여자의 관망세가 지속되는 가격 약세장세에서 부동산을 경매로 구입한다는 것은 상당한 결단이 필요하지만 적합한 계획이 있다면 더 떨어질 것만을 기다리며 시기를 마냥 미룰 일은 아니다.

 즉 매매시장이 상승장세로 돌아서면 경매시장도 영향을 받을 수밖에 없어, 실수요자라면 전망이 어려운 2006년 3/4-4/4분기까지 기다리는 것은 위험하지 않을까 해서 이다. 이는 또 한번 시기를 놓치게 되는 결과로 나타날 수 있기 때문이다.

2006년도 경매부동산 종목별 전망

① 아파트

실수요자와 투자자의 응찰투자 패턴이 달라질 것으로 판단한다. 실수요자라면 2006년 상반기에 적극적으로 응찰에 나서보고, 투자자라면 기존의 주택을 가지고 있는 유주택자인가 무주택자인가 따라 투자방법을 달리해야 할 것이다. 2006년 아파트 투자예상은 기존의 아파트의 경우 양호한 지역에 있는 중대형 아파트는 8.31의 영향을 그리 받지 않는 것으로 나타나고 있는 것처럼, 경매시장에서도 좋은 지역의 아파트와 비인기 지역의 아파트의 낙찰가격 차이가 더 확대되는 현상이 나타나고 있고, 신규 아파트를 보면 부동산시장 활황기(2001년 하반기- 2003년 전반기)때 꼼꼼히 따져보지 않고 프리미엄을 기대하고 아파트 분양권 등을 투자목적으로 중도금 무이자에 잔금은 융자로 충당할 전략으로 신도시나 인근지역에 아파트를 구입했던 투자자들 잔금납부포기와 등기 이전 후 임차인을 찾지 못해 분양가 이하의 매도물건이 속출하고 있는데, 마침내는 경매시장으로 들어오는 새 아파트 물건이 많아질 것으로 전망되어 이들 물건의 낙찰가격이 떨어지고 있는 현상이 2005년 전체와 2006년 상반기까지는 유사한 상황이 계속될 것으로 판단된다.

실수요자들이라면 비 강남권과 수도권과 신도시 중형 아파트는 낙찰가격이 85%선이던 것이 두-세 번 유찰로 감정가격 대비 51%-64%로 떨어진 상태에서 60-65%정도면 소유권 취득이 가능해지고 있어 적극적인 판단을 기대한다. 지방의 군소도시나 읍*면 단위의 아파트는 시세의 절반정도에 응찰해도 소유권 취득이 충분하다. 경매시장에서 수익률이 가장 낮은 것이 아파트이지만 실소유자라면 2006년 상반기까지는 구입 타이밍으로 예상해본다.

투자자라면 세금부분을 반드시 고려하여 투자를 하여야 한다.

② 빌라 * 연립 * 다세대

2005년말에 이어 2006년 초에도 개발소재가 있는 뉴타운지역이나 재개발 가능성이 있는 곳의 빌라*연립 등의 지분투자가 경매시장에서 뜨거운 관심대상이 될 것이다. 지역이 확정된 대상지역의 물건은 앞에서도 본 것처럼 낙찰가격이 7-10평 정도의 소형은 이미 평당 낙찰가격이 평균 1,200-1,500만원에 육박하고 있어 향후 사업규모나 추진주체, 진행일정, 단지크기, 위치, 평형, 추가 분담금 여부 등을 면밀하게 살핀 다음 투자여부를 결정해야 한다. 

대상지역 인근의 후보지역은 아직도 평당 낙찰가격이 400만원-600만원 정도로 나타나고 있는 서울지역의 강북등 구시가지에 있는 물건은 충분한 투자가치가 있는 것으로 판단된다. 다만 아파트, 빌라*연립, 단독*다가구등 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 부동산에 응찰하고자 할 때는 임차인에 대한 권리분석을 철저히 해야 한다. 일부지역 일부물건의 경우 과열양상이 나타나고는 있지만 전반적으로 낙찰가격이 낮아지고 있는 상황이다. 

③ 다가구*단독주택

다가구주택이 깡통가격 아래로 떨어진 경우라면 지역에 따라 충분한 투자가치가 있는 물건도 만날 수 있는 시장상황이 2006년 이고, 서울시내의 단독주택은 2005년 10월에 발표를 보면 서울지역의 300여 곳의 단독 주택밀집지를 자체 재개발*재건축을 통해 아파트 등으로 개발하겠다는 발표에서도 볼 수 있듯이 향후 우수한 투자처로 부상하고 있다.

또한 앞으로는 마당 있는 단독주택은 시간이 갈수록 희소성에 따른 가치상승은 충분하다고 할 수 있는데, 법원경매를 통한 서울지역에서 단독주택 구입은 2006년이 마지막 시기가 될 것으로 보인다. 그러나 단독주택의 경우에는 관리나 유지가 쉽지 않고 경매로 취득하는 경우 추가공사비등이 예상외로 많이 들어가는 점도 유념하자.

다가구주택의 경우는 대항력이 있어 인수해야 하는 선순위 임차인의 인수비용까지 합해 전세(임대)가격으로 투자금이 전부회수 되는 가격선이 적정 구입가격이라고 보여 지며, 단독주택은 낙찰가격이 법원감정가격 대비 평균 70%아래이고, 그 지역 시세 대비 80%(건물값은 제외하고 평당 매매시세 대비)선 아래에서 구입해야 경매의 이점을 살렸다고 할 수 있다. 서울과 수도권에서 마당이 있는 구옥의 가치는 갈수록 높아져 갈 것이 분명하여 상대적으로 인기가 낮은 단독 구옥등은 투자가치가 충분하다.

④ 상가(전문상가, 근린상가, 대형상가, 아파트 상가)

 2006년에는 대형 부동산 중 대형상가나 근린(대형)빌딩이 가장 큰 인기를 끌 것으로 보인다. 8.31정책에서 비켜간 것이 상가라는 점에서 2005년 하반기부터 나타난 상가투자의 분위기가 2006년에는 더욱 활기를 띨 것으로 예상되면서 경매시장에서도 낙찰가격이나 응찰자수 등이 줄어들지 않을 것이고, 근린(중*대형)빌딩을 펀드를 구성해서 공동투자 하는 세력이 등장하고 있다. 

즉 2005년 8.31종합대책 이후의 효과적인 투자전략을 살펴보면 펀드 등으로 자금규모를 대형화 한 다음 수익성 부동산을 법인명의로 구입해서 운영수익을 기대하는 투자패턴이 나타나고 있는데, 부동산투자의 추세가 개인투자에서 법인투자로 전환되는  원년이 2005년이고, 그 계기가 8.31이라고 생각한다. 2006년에는 더욱 활성화 될 것으로 보여 상가의 낙찰가격은 올라갈 것이다.

상가를 경매로 투자할 때 특히 주의해야 할 점은 임대가능 여부나 임대료수준, 상권의 활성화등도 사전에 충분히 파악해야 하는데 만약 상권이 죽어있는 지역이라면 유찰로 낙찰가격이 아무리 많이 떨어져 있다고 해도 투자하면 곤란하다. 즉 상권이 죽어 있는 지역의 물건을 싸게 취득해서 혼자의 힘으로 상권을 살린다는 생각은 버려야 한다.

현재 상가 등의 수익성 부동산에 투자하고자 하는 투자자들의 기대수익률은 은행이자의 두 배 정도인 약 8%～10%정도가 일반적인 기준이다. 

상가를 경매로 취득하는 경우 저당권 설정등 말소기준이 2002년11월 1일 이후에 설정된 물건은 상가*건물임대차보호법의 보호대상이 되는 부동산은 권리분석을 정확하게 해야 소유권 취득 후에 추가부담이 발생하지 않게 된다. 상가를 경매로 취득하는 경우에 가장 신경을 써야 하는 부분이 보증금을 날리는 상가임차인의 명도 문제다.

⑤ 땅(토지)

2006년 내내 부동산 투자의 테마주가 ‘상가’와 ‘땅’일 것이다.

그 중에서 행정복합도시 합헌 발표이후 충청권의 땅 움직임은 2006년 내내 기사거리가 될 것이다. 지금 사면 늦은 것 아닌가 하고 문의하는 분들이 아직도 상당한 것으로 보아 이 지역의 땅 투자는 당분간 계속될 것이다. 그러나 이미 오를 대로 오른 상태로 지금 단기로 투자하는 것은 상당히 신중해야 하지 않을까 한다. 그러나 2005년 말 부터 본격적으로 농지보상이 시작되면 농사를 짓던 분들이 결국은 인근의 농지를 다시 사는 것이 일반적이어서 행정복합도시 인근의 농지는 투자가치가 있을 것으로 보인다. 경매는 관계없지만 매매는 토지거래허가지역으로 묶인 곳은 허가를 받지 못하면 소유권이전이 불가하기 때문에 분쟁의 소지가 있다.

2006년 전국의 땅을 보면 개발소재(기업도시, 혁신도시, 행정도시, 인천송도*제주 국제신도시, 평택미군기지 이전대상지와 인근지, 수도권인근 신도시)가 있는 지역의 땅은 부동산시장의 전반적인 부진과는 상관없는 폭발적인 장세를 이어갈 것으로 보인다. 현재 경매시장에서 개발호재가 있는 지역의 땅 경매는 낙찰가격이 감정가격의 3배 이상으로 낙찰되는 물건을 쉽게 만날 수 있었던 것이 2005년 상황 이였고 2006년에도 이런 분위기는 계속될 것으로 판단된다.

 땅 투자시 유의해야 할 점은 새 길이 뚫리는 곳의 땅값은 항상 오른다고 생각하시는 분들이 많지만 통과지로 사용되는 땅들은 오히려 떨어지고, 새 길로 인해 기존의 국도등 통행량이 줄어드는 지역의 땅값은 오히려 하락할 수 있는 점도 살펴야 한다. 경매시장에서 땅을 취득하는 경우 그 지역이 토지거래허가구역이라고 해도 6개월 이상 거주 요건 등을 충족하지 않아도 되는 점이 장점이지만, 지목이 전*답이거나 현황이 농작물재배지로 사용되고 있는 경우 ‘농지취득자격증명원’을 매각허부 결정일 까지 해당 경매계에 제출해야 하는데, 제출하지 못하는 경우에는 입찰시 제공했던 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있어 사전에 충분한 대책을 세운다음 응찰해야 한다. 

지방 땅에 투자하고자 할 때 주의해야 할 사항은 현장답사를 통해 입지나 도로여건, 경사도, 형질변경가능성, 전용여부, 조망권, 향에 대한 조사와 공법적인 규제사항과 각종공부상에 나타나 있지 않은 권리상의 하자들(법정지상권, 분묘기지권, 유치권등)이 경매로 인해 생성될 가능성에 대한 철저한 조사도 해야 한다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 땅에 대한 투자는 장기적인 관점에서 충분한 여유자금만으로 하지 않으면 경우에 따라서는 심각한 상황에 빠지게 되는 점은 잊어서는 안 된다.

낙찰사례(사례 : 평택1계, 사건번호 2004-1996, 임야 5950㎡중 1/2로 900평, 감정가격 5,950만원, 낙찰가격 2억790만원, 낙찰가율 349.4%, 응찰자수 67명, 입찰일 2005년 8월 2일, 결과 채무자대납)에서 보듯이 2006년 법원경매시장에서 지방 땅은 최고의 대접을 받을 것이다.  

기획부동산의 권유를 통한 땅 구입을 절대 자제해야 한다 (이 대목에 대해서는 본인이 이 코너에 올려 놓은 ‘부동산투자 성공의 key - 주제파악’을 읽어 보실 것을 권한다)  

2006년 부동산 시장에서 경매시장은 실수요라면 상황이 불확실해질 하반기보다는 상반기를 구입시기로 잡아보고, 투자라면 철저하게 소재를 물고 들어가하고 아니라면 잠시 쉬어가는 것도 방법이고 추가 금리인상 가능성 등을 고려할 때 융자를 통한 무리한 투자는 자제하는 것이 바람직한 때가 아닐까 한다

[진바우]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.