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출처: 왕비재테크 원문보기 글쓴이: 대양
<아파트 관련 용어 정리>
평 & 평형
평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 된다. 전용면적은 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당되는데 우리 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 ‘평’이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기 마련이다.
이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부른다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7∼8평 가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있다.
면적 계산 하는 방법
① m² 를 평형으로 계산하는 방법
★ 면적 ☞ (가로×세로)m² ×0.3025 = ? 평
아파트 길이가 가로 10m 이고 세로가 7m 라면 .. 몇 평일까요..
위 공식을 대입해 보아요.. 가로 (10m)×세로(7m) × 0.3025 = 21.2평이네요.
② 평을 m² 으로 계산하는 방법
★ 면적 ☞ ? 평 ×3.3058 = ?.m²
만약 아파트 면적이 20평이라면 몇 m² 일까요...
위 공식에 대입해 보아요.. 20 평 × 3.3058 =66.11 m² 이네요.
전용면적
전용면적 ☞ 등기부상 면적, 즉 청약시 방, 거실, 주방,욕실 등 세대가 독립적으로 이용하는 전유부분
공용면적
☞ 주거 공용 면적 : 현관,복도, 계단 등 건물 내 다른 세대와 공동으로 이용하는 면적
☞ 기타 공용 면적 : 전체단지에서 공용으로 사용되는 공간 지하주차장, 관리사무소,노인정 경비실 등.
공급면적
☞ 공급되는 분양 면적이며, 관리비 산정 기준 이 된다.
☞ 전용면적 + (주거)공용면적
계약면적
☞ 전용면적 + (주거)공용면적 +(기타)공용면적
서비스면적
☞ 아파트 분양할 때 분양사업자가 제공하는 보통 외부와 접하는 앞뒤 발코니(베란다)처럼
서비스로 붙여주 는 면적
☞ 서비스 면적이므로 분양가에 포함되지 않는다.
☞ 서비스 면적이므로 법적인 규제를 받지 않는다.
<정리>
아파트 공급면적=전용면적+(주거)공용면적
아파트 계약면적=공급면적+기타(공용)면적+주차장면적
오피스텔 공급면적=전용면적+(주거)공용면적+주차장면적
내부면적=전용면적+서비스면적
2Bay, 3Bay
bay는 건축용어로 흔히 쓰이는데, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻한다. 아파트에서 말하는 '베이'는 통상 아파트 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하는 용어이다. 즉, 베란다에 [거실과 방 1칸]이 붙어 있으면 2베이, 거실과 방 2칸이면 3베이이다. 요즘은 20평대에도 소비자들이 선호학 때문에 종종 3베이 구조가 등장하기도 하고, 30평대에는 3.5베이나 4베이가 등장하기도 한다.
베란다에 방을 접하는 이유는 3베이의 경우 2베이보다 안방은 작지만 채광이나 통풍 등이 좋고, 주방 뒤의 베란다를 보조 주방이나 다용도실로 쓸 수 있어 공간 활용도가 뛰어나기 때문에 인기가 높다. 다라서 이 베이의 길이는 길면 길수록 좋지만 건설 회사 입장에서는 건물의 용적률이나 설계상의 불리함 대문에 수익성이 적어진다. 즉, 분양가가 2베이에 비해 3베이가 높을 수 밖에 없다는 얘기이다.
주택업계에서는 전용 면적이 같아도 베이가 더 많은 평면은 분양가가 5~10% 정도 높아진다고 얘기한다. 또한 베이가 넓은 평면은 택지가 직사각형이 아니면 불가능하기 때문에, 택지개발지구 등에서만 한정적으로 선보일 수 밖에 없는 한계를 갖고 있다.
안목치수
'1998.10.1일 이후 공동 주택의 외벽의 내부선을 기준으로 전용 면적을 산정하는 것' 을 말한다. 안목 치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 선정하므로 입주자들은 아파트 분양시 표시된 분양 면적만큼을 실제로 사용할 수가 잇다.
아파트에 안목 치수가 적용되면 종전에 비해 사용 면적이 1~5평정도 증가하여, 전용면적 25.7평 아파트의 경우(분양 평형이 32~33평형)에는 종전의 분양 평형 34~35평형의 규모에 해당된다.
따라서 요즘 새 아파트의 선호도가 높은 이유 중의 하나가 예전 아파트와 달리 안목 치수를 적용하기 때문에 같은 평형이라도 실제 공간이 더 넓다. 이는 곧 요즘 새 아파트에 대한 높은 선호도의 한 가지 이유이다.
계단식 아파트, 복도식 아파트
계단식과 복도식 아파트의 가장 큰 차이는 계단식이 엘리베이터 하나를 2가구가 사용하는 반면, 복도식은 하나의 엘리베이터를 적게는 3가구에서 많게는 10가구 이상이 사용한다. 또 계단식은 후면 베란다가 있는 반면 복도식은 베란다가 설치되지 않는다. 따라서 복도식은 계단식에 비해 공사비가 적게 들고 엘리베이터가 들어갈 공간을 활용해 가구 수를 늘릴 수 있다는 장점이 있다.
복도식 아파트의 경우 공유면적이 상대적으로 많아 전용면적이 작을 수 밖에 없다. 가구 앞부분 통로의 2~3평 정도가 공유면적에 포함돼 같은 아파트 평형이라도 계단식 아파트의 전용면적이 더 넓다. 특히 복도식 아파트의 경우 복도 쪽 작은 방 앞으로 사람들이 지나 다녀 작은방 앞족에는 방범창을 설치해야 하고 사생활 침해를 받는 것이 보통이다.
이런 차이아파트 가격에 그대로 반영되어 나타나게 되는데, 아파트 밀집 지역인 노원구 중계동 일대에 가보면 이웃한 아파트 임에도 계단식 아파트와 복도식 아파트의 차이로 같은 평형 아파트가 1,000만~3,000만원 가량의 가격차를 보인다. 다라서 요즘은 건설업체에서도 분양이 잘 되지 않고, 수요자 입장에서도 생활이 불편하기 때문에 복도식 아파트는 거의 찾아보기 힘든 실정이다.
중앙난방, 개별난방, 지역난방 아파트
중앙난방 : 아파트 관리실(기계실)에서 대형 산업용 보일러로 물을 데워 데워진 난방/급탕수를 기계실에서 각 세대까지 연결된 난방/급탕관을 통하여 각 세대에 공급하는 방식으로 관리 사무소에서는 계절별로 외기온도를 감안하여 난방/급탕수의 공급 온도와 공급 시간을 조정하여 각 세대에 공급한다. 오래된 아파트의 경우 대부분 중앙난방이다.
따라서 중앙난방 방식은 각 세대가 난방 공급 시간을 맞춰야 하기 때문에 유지하기도 까다롭고 난방비가 3가지 난방 방식 중에서 가장 많이 든다. 그래서 요즘 오래된 아파트 리모델링의 경우 중앙난방을 개별난방으로 많이 바꾸고 있는 추세이다.
개별난방 : 각 세대마다 보일러실을 두고 보일러실에 보일러를 설치해 놓고 직접 난방하는 방식이다. 요즘 아파트는 지역난방이 아닌 경우 거의 개별난방으로 한다. 쉽게 말해 아파트에 보일러실이 있고 그 안에 보일러가 있다면 개별난방이라 생각하면 된다. 개별난방의 장점은 가정에서 원하는 만큼 공급 열을 높여 빠른 실내온도 상승을 얻을 수 있는 반면에 단가가 지역난방보다는 비싼 것이 흠이다.
지역난방 : 대규모의 열 생산 시설(열병합 발전소, 쓰레기소각로 등)에서 경제적으로 생산된 열을 일정 지역 전체에 일괄 공급하는 도시 기반시설로, 58%의 에너지 절감 효과와, 49%의 공해감소 효과를 가져 온 획기적인 난방방식이다. 대표적인 곳으로 서울의 경우는 목동과 강남 일부 지역, 수도권의 경우 일산, 분당, 평촌 등의 5개 신도시, 지방의 경우 부산 해운대 신시가지 등이 있다.
청약가점제
무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 점수를 부여해 가점 점수 합계가 높은 순으로 당첨자를 선정하는
제도입니다
국민주택
국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택과 국가/지방자치단체/대한주택공사 또는 지방공사가
건설하는 주택 중 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말하며, 청약저축 가입자가 청약신청 할 수 있습니다.
민영주택
국민주택 등을 제외한 주택으로 청약부금이나 청약예금 가입자가 예치금액별 해당 평형의 청약신청이 가능합니다.
세대원과 비세대원의 차이점
세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 직계존속(배우자의 직계존속포함) 비속으로 이루어진 구성원만을 세대원
이라 합니다. 따라서 형제자매 등은 비세대원에 해당합니다.
무주택세대주
세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와
동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말합니다.
수도권
서울특별시, 인천광역시 및 경기도 지역이 해당됩니다.
세대주
주민등록표상에 배우자 또는 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주를 말합니다.
다만, 60세 이상인 직계존속 또는 「장애인복지법」제2조 규정에 의한 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자와 배우자 및 직계존ㆍ비속이 없는 단독세대주로서 20세 이상인 분도 세대주로 봅니다.
분양가상한제
분양가상한제란 아파트 분양가격을 국토해양부 장관이 정한 표준 건축비에 택지비(땅값)를 더해 결정하는 제도입니다.
토지 구입비는 공신력 있는 평가기관의 감정평가 가격만 인정하며, 분양가를 높이려는 땅값 부풀리기는 원칙적으로
불가능해지므로 아파트 분양가격이 일정 수준내로 제한되는 효과를 불러오게 됩니다.
채권입찰제
분양가상한제가 적용되는 주택은 주변 시세보다 주택 가격이 낮아 투기발생이 우려되어, 이를 방지하고자 청약 시 매입
할 채권(제2종) 상한액을 정해놓고 채권상한액 이내에서 채권매입예정액이 많은 순으로 당첨자를 선정하는 방법입니다.
공공택지 중대형 아파트의 분양가가 주변 아파트 시세의 80%를 넘지 않으면 그 차액만큼 청약자들이 국민주택채권을
매입하도록 해 시세차익을 환수하는 제도입니다.
투기지역 & 투기과열지구
투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯 하지만 엄연히 다른 용어다. 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입했지만 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다르다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 ‘부동산가격안정심의위원회’심의를 거쳐 지정한다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있다.
분양권전매와 미등기전매
주택법에서 규정하고 있는 분양권전매제도와 부동산 등기관련법상의 미등기전매제한은 둘 다 부동산투기를 방지하기
위해 시행되고 있으나 엄격히 구분됩니다.
미등기전매는 부동산등기특별조치법상 등기의무자가 등기를 하지 않고 당해 주택을 전매하는 것으로 예외 없이 금지
되어 있으나, 분양권전매는 법정용어가 아니라 입주자로 선정된 지위의 명의변경, 즉 주택을 분양받은 자가 분양계약을
체결하고 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것으로 일정한 경우 주택공급에관한규칙에서 허용되고
있습니다.
DTI(총부채상환비율) & LTV(주택담보대출비율)
총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득이 1000만원이고, 금융부채 상환액이 400만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다.
주택담보대출비율은 주택가격 대비 대출비율을 말한다. 즉 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다.
공시지가
공시지가는 건설교통부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별 필지별로 발표하는 가격이다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등(예; 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 한다. 즉, 국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 '토지'를 대상으로 한 '국세청 기준시가'로 보면 되며, 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.
기준시가
기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세?증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가?고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표하며 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억원이라면 그 금액에 토지?건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 공시지가의 경우 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져 있는 가격을 말하지만, 기준시가는 건물에 대한 가격으로 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 기준이 되는 가격을 말한다.
시가표준액
과세시가표준액은 과표라고도 하며, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격을 말한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓으며 따라서 해마다 그 금액이 바뀔 수 있다.
리모델링 VS 리노베이션
"미국에서는 리모델링(Remodeling)이란 용어가 보편화 되어 있으며, 유럽에서는 리노베이션(Renovation)이라는 용어를
쓰며, 일본에서는 리폼(Reform) 이라는 용어가 가장 많이 쓰입니다. 우리나라에서도 전부 혼용되어 쓰이나 대부분 '리모델링'이란 용어가 가장 보편화되어 사용되고 있습니다"
리모델링은 철거를 하지 않은 상태의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나, 그 기능을 향상시켜 건축물의 경제적 가치를 높이고자 수선하는 것을 말하며 리노베이션은 기존 건축물을 헐지 않고 일부를 개보수해 건축물의 기능 및 디자인을 향상시키는 것을 말합니다. 리폼은 일본의 개·보수를 칭하는 것과는 달리 우리나라에서는 보통 일상 생활용품이나 가구 등의 수선을 가리키고 있습니다.
발코니 & 베란다 & 테라스
발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 2층 이상에 설치되어 전망이나 휴식 등의 목적으로
필요에 따라 확장을 하여 거실 또는 방을 폭넓게 사용할 수 있는 공간(아파트 앞.뒤에 딸린 공간),
베란다는 1층의 지붕부분으로 2층보다 1층 면적이 넓을 때 남아있는 1층 지붕공간을 활용하는 공간입니다.
테라스는 거실이나 식당에서 정원으로 나갈 수 있도록 정원의 일부를 약간 높여 놓은 공간을 말합니다.
다가구 & 다세대 & 단독주택
지분등기 & 구분등기
지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말이다. 공유지분이란 공동소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유지분을 말한다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재된다.
원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산이다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 된다. 이때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말한다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다. 원룸텔은 구분등기가 안 된다. 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안 되지만 준공 후 용도전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 한다.
보존등기
물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여 하는 등기로 보통 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의해서 행해진다.
본등기
등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기?변경등기?회복등기?말소등기의 네 가지로 분류되며, 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있다.
소유권 이전등기
양도,상속,증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.
말소등기
기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻한다
전대차
임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만 종종 임차인이 다시 다른 사람에게 세를 주는 경우가 발생하는데, 이렇게 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주는 것을 전대차라 한다.
임대차
계약의 일종으로 ‘한사람은 상대방에게 물건을 사용할 수 있도록 하고 상대방은 그에 대한 대가를 지불하기로 하는 계약’을 칭하며 흔히 전세?월세 등이 이에 속한다.
명의신탁
내부적 관계에서 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것
특별수선충담금
공동주택(아파트,연립주택등)에 사시는 세입자님들, 이사할 때 ?특별수선 충당금?을 돌려받을수 있다는 사실, 알고 계시나요? 공동주택 관리비에 매월 부과되는 특별수선충당금은 공동주택의 수선을 위해 필요할 때 쓸 목적으로 적립되는 것으로 본래 집주인이 부담해야 하는 금액인데요. 현실적으로 매달 적은 금액을 주인이 따로 부담하기는 번거롭다보니 세입자가 미리 내주었다가 이사할 때 한꺼번에 정산해서 세입자가 받아나가고 있습니다.
하지만 이 사실을 몰라서 청구하지 않는다면 못 받기가 십상이죠. 왜냐하면 부동산에서는 이 사실을 너무 잘 알고 있지만 세입자는 떠나면 그만인 사람이고 집주인은 지속적인 고객이다보니 집주인이 싫어 할만한 일은 안 하려고 하거든요. 그러니까 결국 모르면 내 손해겠죠?
매달 부과될 때는 적은돈 같지만 2년이면 24개월인셈이니 모이면 적지 않은 돈이랍니다.
A씨는 2년치 특별수선충당금 18만원을 돌려 받았다고 하고 B씨는 재계약을 해서 4년을 사는 바람에 30여만원을 돌려 받았다고 하니까 몰라서 손해보는 일 없도록 하세요.
참, 특별수선충당금은 각 아파트별로 부과액이 틀리니까 관리비청구서에 '특별수선충당금'란을 보면 확인하실 수 있구요. 관리소에 마지막 관리비를 정산할 때 '납부한 충당금 총액'을 알려달라고 하면 확실하게 계산해서 기록해줍니다. 특히 이사후에는 특별수선충담금을 집주인에게 현실적으로 받기가 쉽지 않으므로 주의해야 합니다.
다만 임대아파트의 특별수선충담금은 세입자가 돌려받을 수 없습니다.
※특별수선충담금 분쟁을 사전에 예방하는 방법 : 부동산 임차계약을 할 때 계약서에 '특별수선충당금은 임차인이 일단 부담하고 이사 때 임대인이 변제한다'라는 특약을 정하는 것이 가장 좋은 방법입니다
선수관리비
보통의 관리비는 한달동안 사용 또는 발생된 경비를 산출해서 익월말까지 납부하게 됩니다.
그러므로 입주 아파트 경우 관리사무소에서는 첫달~두달동안은 운영할 경비가 없으므로 미리 선수관리비를 받아 운영을 하는 것입니다. 회사로 비유하자면 자본금의 개념이라 보심 되겠습니다. 선수관리비는 소유주가 내는 것으로 세입자와는 아무런 관련이 없습니다.
간혹 신규분양 아파트에 세입자가 입주 후 모르고 선수관리비를 내는 경우가 있는데 이 경우에는 소유주에게 돌려 받으시면 됩니다. 선수관리비는 통상적으로 관리실에서 돌려주지 않고 주택을 매도시 구입하는 매수인께 돌려 받는 방식으로 이루어 집니다.