조지이론을 왜곡해서 작성된 서구의 토지세 관련글 소개

<TABLE style="TABLE-LAYOUT: fixed" cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <COLGROUP> <COL width="100%"></COL> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top> <이게>님이 진보누리 쟁토방에 퍼온 < 토지세는 실현가능한가 ?> Edwin Mills 의 글의 앞부분을 보니, 헨리조지의 사상과 정치경제학에 대한 잘못된 인식이 있습니다. 완전히 정반대로 이야기하는 부분도 있고, 잘못알고 있는 지식도 있습니다. Edwin Mills 라는 분은 주류경제학에 입각해서, 부분적으로 헨리조지의 정치경제학과  토지단일세=지대조세제=지대公有제에 대해 이해하고 있고,  토지가치 평가를 전공하거나 직업으로 가진 분으로 보입니다.  실무적인 조세방법부분은 그 나름의 실천가치는 있겠으나, 앞부분의 왜곡은 토지단일세 자체의 실천에 반대되기 때문에 몇가지 지적합니다. Edwin Mills는 조지스트로 볼수 없고, 구지 이야기 한다면, 일부만 자기 맘데로 받아들인 주류경제학자라 봅니다. 본질은 주류경제학입니다. -------------------------------------------------------------- >토지세는 실현가능한가 ? > > Edwin Mills > >경제학에서 모든 중요한 생각마다 선행연구가 있었지만 헨리 조지(Henry George)는 자신의 1879년 책 '진보와 빈곤(Progress & Poverty)'을 통해 토지세의 원조이며 주창자가 되었다. 독학한 언론인, 출판인, 관념론자 그리고 정치가이며 해박한 사상가로써 조지는 전형적인 빅토리아 시대의 비범한 사람이었다. -------------------------------------- 토지세란 용어를 조지가 먼저 쓰지 않았고, 미국에서 당대에 그렇게 쓰는 관행에 대해 헨리조지는 불만을 가진바 있습니다. 그 이유는, 토지사용료, 지대공유제라는 본질을 벗어나서, 서양식 조세문제로 변질되기 때문입니다. 다행히 동양에서는 토지단일세란 용어의 세금의 어원이 토지사용료임으로 혼동이 적습니다. 그리고,  정치경제학이란 물질과학을 주장한 사람에게 관념론자라니 번역상의 실수로 보고 싶군요. ------------------------------------------- 조지는 19세기초 영국의 경제학자인 데이비드 리카르도(David Ricardo)와 그의 '임금의 철칙' 이론의 영향을 많이 받았다. ------------------------------------------- [빵장사왈] 어떤 영향인지 아래에 간접적으로 나옵니다만, 조지의 정치경제학은 리카르도의 임금기금설, 임금철칙설에 정반대됩니다. [진보와빈곤]의 앞부분 1권과 2권에서 다양한 방법을 동원해서 근원적으로 비판합니다. 정반대입니다. ------------------------------------------------ 그러나 조지는 영국의 경제학자인 알프레드 마샬(Alfred Marshall), 스웨덴의 경제학자인 크누트 빅셀(Knut Wicksell), 그리고 다른 신고전주의 혁명의 거장들의 경제사상에 대해서는 알 리가 없었다. ----------------------------------------- [빵장사왈] 마샬은 자신의 한계개념의 아이디어와 주요개념을 헨리조지에게서 영향받았다고 공개적인 경제학자들 회의에서 강연한바 있습니다. 거꿀로 입니다. 헨리조지의 한계개념과 자유무역론은 주류경제학자들에게 직접 영향을 미쳤고, 현재까지  누구것이라고 안 밝히면서 잘 사용하고 있습니다. 신고전학파는 조지의 토지부분만 완전히 무시하고 받아들이지 않는겁니다. ---------------------------------------------- 이들의 저작은 조지의 '진보와 빈곤'이 출판된 후 적어도 10년이 지나서야 출판되었기 때문이다. 비록 그는 당연히 19세기의 가장 위대한 미국 경제학자인 프랜시스 워커(Francis Walker)의 저서의 영향을 받았어야 했지만 이들 둘은 사상가들 사이의 지적인 교류를 막는 일종의 감정적 싸움(이런 싸움은 대개 낭만주의자들이나 하는 것이지만)을 하고 있었다1). ------------------- [진보와빈곤]에 프랜시크 워커에 대한 인용해서 개념을 잘못사용하는 예로 들고 있습니다. ---------------------------------- >인간의 진보과 빈곤에 관한 조지의 깊은 관심의 근원은 이해하기 쉽다. 리카르도와 마찬가지로 조지는 인구가 빠른 속도로 증가하여 임금이 생존임금 이상으로 크게 올라가지 못하는 반면, --------------------------------- 정반대입니다. 윗글은 리카도의 주장입니다. 조지는 이를 정면에서 비판합니다. ------------------------ 생산된 자본에 대한 수익은 완전경쟁시장에 의해 어느 한도내에서 유지될 것이라고 믿었다. 그러나 토지는 생산될 수 없다.; 그러므로 조지는 경쟁시장에서 결정되는 자본과 노동에 대한 수익 이상의 과도한 소득을 토지 소유주가 갖게되어 경제 발전의 모든 과실을 차지할 것이라고 믿었다. ----------------------- 주류경제학자들 중 일부가 이렇게 설명합니다. 경제현실중에 작은 부분만을 설명하는 겁니다. -------------------------------> >물론, 20세기 동안 실질근로소득은 극적으로 증가한 적이 있었다. 그러나 이러한 근로소득의 증가는 인구증가의 억제, 노동력에 대한 광범위한 투자, 기술 진보와 생산된 자본의 축적으로 인해 노동생산성이 증가한 데 따른 것이었다. ---------------------------- 인구증가의 억제... 정반대입니다.  낮은 소득때문에 인구가 억제되었다고 봅니다. 원인과 결과를 정반대로 보는 것이지요 -------------------------------------- 한편, 19세기 말경에 대략 GDP의 5-7%를 차지하였던 지대는 20세기에도 비슷한 수준을 유지하였다. 그러나 조지는 신고전주의 경제이론 혁명과 1950년대 후반 이후로 거시경제학을 지배해왔던 신고전주의 성장이론을 알지 못했으므로 이러한 실질임금의 증가현상을 이해할 수 없었을 것이다. -------------------------------------- [빵장사왈] 헨리조지의 임금이론에 대해서는 불온이스크라 헨리조지주의자들 내의 강좌게시판의 글들을 참조해 주세요. 제가 [진보와빈곤]을 인용해서 임금에 대해서 설명하고 있습니다. 이글 쓴 분은 [진보와 빈곤]을 정독하지 않은 모양입니다. -------------------------------------------- >그러므로 예측은 틀렸지만 -------------------------------- 진보와빈곤은  1879년에 저술된 책입니다. 그런데, 불경기라던지, 임금하락이라던지, 노동조합의 파업이라던지... 여러가지 예는  명사만 몇개 바꾸면 오늘자 경제신문기사로 쓸수 있을 정도로 정확합니다. 신기하지요. 여러분도 함 확인해 보세요. 눈으로 보지않고는 믿을 수가 없답니다. ------------------------------------------------- 리카르도, 칼 막스, 그리고 그 밖의 사람들과 함께 그가 중요하고 파괴적인 경제 사회적 이슈가 되리라고 믿었던 현상을 분석하였다는 점에서 조지는 지적 역사에서 상당한 위치를 차지할 만하다. 조지가 제안했던 해법은 지대의 거의 100%를 세금으로 환수하자는 것이었다. 그는 토지단일세(land-only tax)가 모든 재정지출을 충당하는데 충분할 세입을 보장해 줄 것이라고 생각했기 때문에 자신이 제안한 토지세를 '단일세(single tax)'라고 불렀다. ---------------------- 헨리조지와 상관없이,  토지개혁운동가들이  싱글택스란 용어를 먼저 사용했습니다. 그들이 조지의 지대공유제에 붙인 이름입니다. 서양식 적용이랄까요. [진보와빈곤]에 토지공유제의 두가지 방법이 나오고, 본질은 지대공유제입니다.  토지단일세 외의 방법은 토지임대제로서 1979년이후 중국에서 토지사용권 유상임대제로 실현이 되고 있습니다.  그뜻을 봐야지 토지단일세라는 용어에 집착하면 오류가 생깁니다. 아래는 실제 조세정책, 부동산 정책에 토지세를 도입하는 내용입니다. 실제로 미국, 호주, 네덜란드, 등 유럽각지에서, 헨리조지의 토지단일세가 부분적으로 실현되어 큰 효과를 본적이 있습니다. 지금도 진행중입니다. 부동산=토지+건물에서,   시장가격이 토지가 100만원 이고 건물이 100만원일때 재산세를 차등 적용하는 겁니다. 토지세는 높게, 건물세는 낮게..  아주 부분에 부분적 적용이지만, 그 효과가 큽니다. 서양은 토지독점이 더 이상진행될수없을 정도로 진행되었기때문에 근본적인 지대조세재, 지대공유제가 거의 불가능합니다. 아래에서 보는 것 처럼, 지엽적인 문제에만 적용되고 있을 뿐입니다. 이런 지엽적인 토지세금 문제만을 헨리조지의 정치경제학으로 보면 안됩니다. 지엽을 강조하다가 본질에 반하게 됩니다. 다시말해, 토지사유재산제도 자체를 원하지 않았지만 옹호하게 될수 있습니다.   세금이외에 수많은 지대공유수단이 있습니다.개인,사회, 국가 차원에서, 또는 생산과 분배, 소비의 과정에서,  모든 영역에서 지대를 사회화하는 방법이 있습니다. 서양에서의 세금은 이중 하나만을 의미하고, 동양에서의 세금은 그 어원자체가, 負라는 서경에 나오는 토지사용료입니다. 이점, 서양의 조지스트들의 논문이나 주장, 또는 조지이론을  받아들인 이하의 글같은 경우에 엄격하게 적용해서 해석해야합니다.  지엽에 대한 지난친 강조는 본질을 덮습니다.   - 이하 인용생략-</TD></TR></TBODY></TABLE> ------------------------------------------------------- 아래 원본글, 출처:진보누리 쟁토방, 이게님이 펀글 다시 펌.   토지세는 실현가능한가 ? Edwin Mills 경제학에서 모든 중요한 생각마다 선행연구가 있었지만 헨리 조지(Henry George)는 자신의 1879년 책 '진보와 빈곤(Progress & Poverty)'을 통해 토지세의 원조이며 주창자가 되었다. 독학한 언론인, 출판인, 관념론자 그리고 정치가이며 해박한 사상가로써 조지는 전형적인 빅토리아 시대의 비범한 사람이었다. 조지는 19세기초 영국의 경제학자인 데이비드 리카르도(David Ricardo)와 그의 '임금의 철칙' 이론의 영향을 많이 받았다. 그러나 조지는 영국의 경제학자인 알프레드 마샬(Alfred Marshall), 스웨덴의 경제학자인 크누트 빅셀(Knut Wicksell), 그리고 다른 신고전주의 혁명의 거장들의 경제사상에 대해서는 알 리가 없었다. 이들의 저작은 조지의 '진보와 빈곤'이 출판된 후 적어도 10년이 지나서야 출판되었기 때문이다. 비록 그는 당연히 19세기의 가장 위대한 미국 경제학자인 프랜시스 워커(Francis Walker)의 저서의 영향을 받았어야 했지만 이들 둘은 사상가들 사이의 지적인 교류를 막는 일종의 감정적 싸움(이런 싸움은 대개 낭만주의자들이나 하는 것이지만)을 하고 있었다1). 인간의 진보과 빈곤에 관한 조지의 깊은 관심의 근원은 이해하기 쉽다. 리카르도와 마찬가지로 조지는 인구가 빠른 속도로 증가하여 임금이 생존임금 이상으로 크게 올라가지 못하는 반면, 생산된 자본에 대한 수익은 완전경쟁시장에 의해 어느 한도내에서 유지될 것이라고 믿었다. 그러나 토지는 생산될 수 없다.; 그러므로 조지는 경쟁시장에서 결정되는 자본과 노동에 대한 수익 이상의 과도한 소득을 토지 소유주가 갖게되어 경제 발전의 모든 과실을 차지할 것이라고 믿었다. 물론, 20세기 동안 실질근로소득은 극적으로 증가한 적이 있었다. 그러나 이러한 근로소득의 증가는 인구증가의 억제, 노동력에 대한 광범위한 투자, 기술 진보와 생산된 자본의 축적으로 인해 노동생산성이 증가한 데 따른 것이었다. 한편, 19세기 말경에 대략 GDP의 5-7%를 차지하였던 지대는 20세기에도 비슷한 수준을 유지하였다. 그러나 조지는 신고전주의 경제이론 혁명과 1950년대 후반 이후로 거시경제학을 지배해왔던 신고전주의 성장이론을 알지 못했으므로 이러한 실질임금의 증가현상을 이해할 수 없었을 것이다. 그러므로 예측은 틀렸지만 리카르도, 칼 막스, 그리고 그 밖의 사람들과 함께 그가 중요하고 파괴적인 경제 사회적 이슈가 되리라고 믿었던 현상을 분석하였다는 점에서 조지는 지적 역사에서 상당한 위치를 차지할 만하다. 조지가 제안했던 해법은 지대의 거의 100%를 세금으로 환수하자는 것이었다. 그는 토지단일세(land-only tax)가 모든 재정지출을 충당하는데 충분할 세입을 보장해 줄 것이라고 생각했기 때문에 자신이 제안한 토지세를 '단일세(single tax)'라고 불렀다. 1800년대 후반에 전체 지대와 정부 지출이 각각 GDP의 5-7%이었기 때문에 그 당시 기준에 의하면 그의 생각은 본질적으로 옳았다. 실제로 GDP 대비 지대가 상승할 것이라는 조지의 예상은 1990년대에는 상당히 정확했던 것 같다. 다만 1990년에 전체 정부지출은 GDP의 거의 1/3에 달하였다. 그러나 지대에 대한 세금에 의해 재정지출이 어느 정도 충당될 수 있는가는 우리의 관심사가 아니다. 토지 단일세와 전통적인 부동산세의 이론적 비교 우리의 관심은 토지세가 그것을 대체할 수 있는 다른 세금에 비해 자원배분의 왜곡효과가 더 작은가 하는 것이다. 모든 세금은 관련된 경제활동을 왜곡하는 효과가 있다.; 소득세가 부과되면 사람들이 세금이 없는 경우에 비해 노동시간을 줄인다. 그리고 한 도시나 주에서 물품세를 인상하면 사람들이 그 시나 주에서 물건을 덜 사고 비싼 물건은 다른 시나 주에 가서 구입하게 된다. 같은 논리로, 정률 재산세가 부과되면 부동산에 대한 투자는 최적 수준 이하가 될 것이다. 개발된 부동산은 토지와 그 지상 혹은 지하에 대한 고정자본 투자로 구성된다2). 투자자들이 건축된 건물에 부과될 것이라고 믿는 세금은 토지에 대한 자본 지출을 왜곡시킨다. 만약 어느 지역의 건축물에 대한 세율이 다른 지역보다 상대적으로 높으면(낮다면) 그렇지 않을 때보다 훨씬 덜 집약적(더 집약적)인 개발이 이루어진다. 따라서 특정한 지역에서 개발된 다양한 형태의 건물 공급은 세금에 의해 영향을 받는다. 물론, 미개발 토지는 개발되지 않은 토지이며 세금이 부과된다 하더라고 세금이 더 낮은 지역으로 옮겨갈 수 없다. 미개발 토지의 양 그 자체는 세제에 의해 영향을 받지 않기 때문에 토지 소유주는 토지에 대한 세금을 부담할 수 밖에 없고 토지의 공급은 변하지 않는다. 따라서 토지에만 세금을 부과하면(즉 건물에는 0%의 세금을 부과) 토지 공급량은 변하지 않는 반면 투자자들로 하여금 최적 수준의 자본을 토지에 투입할 수 있게 된다. 사실 토지에 비해 자본에 대한 세율을 낮추기만 하면 사회적으로 최적수준까지는 아닐지라도 투자가 증가할 것이다. 그러나 미국과 대부분의 다른 나라에서는 대대 부동산 평가액 중에서 토지와 건물가치가 같은 세율의 세금이 부과된다. 적어도 장기적으로 이런 세금은 토지에 대한 건물의 비율을 제한하게 된다. 따라서 이러한 세금을 미개발 토지에만 부과되는 세금 (물론, 과세 평가액보다 훨씬 높은 비율로 부과)으로 바꾸면 단위 토지면적 당 건물의 비율이 높아질 것이다. 사실, 전통적인 부동산세를 토지단일세로 개편하는 것이 정당화되는 유일한 이유는 그렇게 함으로써 건물 대 토지 비율이 높아질 것이라는 데 있다. 물론 이러한 변화는 하룻밤 사이에 일어나지는 않을 것이다.; 낡은 건물을 새 건물로 재건축할 때에 가서야 토지 단위면적 당 건물의 비율이 높아질 것이다. 그러나 기존 건물의 개조와 증축을 통해 상당히 빨리 이 비율이 높아질 수도 있을 것이다. 토지단일세가 부과되면 전통적인 부동산세가 부과되는 경우에 비해 건물에 대한 투자가 왜 증가하는지는 어렵지 않게 이해할 수 있다. 토지소유주는 개발된 재산에서 받을 수 있을 것이라고 기대되는 지대가 충분히 높아서 건설투자에 대해 적절한 투자수익이 예상되는 경우에만 자본투자를 하게 된다. 이와 대조적으로 미개발토지는 가격과 관계없이 공급이 비탄력적이므로 공급량이 토지소유주에게 제공되는 수익에 의해 영향을 받지 않는다. 건물과 토지에 대해 같은 세율을 적용하는 부동산세를 토지에 더 높은 세율을 적용하고 건물에는 과세를 하지 않는 세금으로 대체하면 건물의 상대가격이 낮아져 토지에 대한 건물의 비율이 높아질 것이다. 토지에만 과세하는 단일세와 비교할 때 전통적인 부동산세의 왜곡 효과는 얼마나 클까? 그 해답은 토지와 건물 사이의 수학적인 관계에 따라 좌우된다. 주요 대도시지역 생산부문에서 토지가 건물로 얼마나 쉽게 대체될 수 있는지가 매우 중요한 변수이다. 개발업자들은 토지를 보다 집약적으로 이용함으로써, 예컨대 주어진 건물 면적을 확보하는데 투입되는 토지의 양을 줄이는 방식으로, 토지를 자본으로 대체할 수 있다. 이러한 대체가 쉬울수록 전통적인 부동산세를 토지단일세로 개편하는 데 따르는 효과는 더 클 것이다. 사무실 건축 부문에서는 건물과 토지의 대체가능성이 매우 높다.; 비슷한 사무실 건물의 신축비용은 그 건물을 중심 상업지역에 지으나 도시 교외에 지으나 거의 같다. 그러나 도심지의 토지가격이 교외보다 높기 때문에 교외보다 도심지역에 더 높은 사무실 건물들이 지어진다. 주택의 경우도 마찬가지다. 지가가 도심지에서 더 비싸기 때문에 도심의 고층아파트 건물들은 교외의 아파트에 비해 건물 : 토지 비율이 훨씬 더 높다. 한편 땅값이 비싼 도심지역에 제조업 시설이 건립되지 않는 것은 제조업의 경우에는 토지와 건물 사이의 대체가능성이 낮다는 사실로 설명할 수 있다. 수치들이 보여주는 것 토지세 문제에 대한 수치 분석의 기술적 측면들은 이 글의 논의 범위를 넘지만, 수치 분석 결과 자체는 유익할 것이다. 특별히 전통적인 부동산세에 의한 자본 투자 왜곡의 정도가 관심거리이다. 이 수치는 어느 특정 지역의 산출량이 그 지역에서의 토지, 건물, 노동 등의 요소 투입량에 의해 결정된다는 생산함수를 이용한 이론적 모형으로부터 도출된다. 이러한 생산요소 투입량과 산출량 사이의 관계는 규모에 대한 수확 불변이라는 특성을 지닌 것으로 가정된다.; 즉 이 세 가지 투입요소를 각각 비례적으로 변화시키면 산출량도 똑같은 비율로 변한다는 것이다. 이러한 '콥-더글라스(Cobb-Douglas)3)' 생산함수에서 어떤 두 개의 투입요소가 같은 비율로 반대 방향으로 변하면(예를 들어, 토지는 반으로 줄고, 노동은 두 배로 늘면) 산출량은 변하지 않는다. 비록 사무실 빌딩이나 주택 생산에 있어서의 토지와 건물의 대체가능성을 과소 평가할 우려는 있지만 이 모형은 훌륭한 근사치를 제공한다. 이 분석은 지방정부가 토지단일세를 부과하든 토지와 건물에 대해 동일한 세율을 적용하는 전형적인 부동산세를 채택하든 요구되는 조세수입은 동일하고, 실제 재산세 부과액에 비해 지방정부가 필요로 하는 조세수입이 그리 크지 않다는 가정을 토대로 수행된다. 수치 분석 결과를 보면 왜곡을 초래하지 않는 토지세가 부과될 경우에 비해 전통적인 부동산세가 부과될 경우 특정 지역의 건물 대 토지 비율이 13.3% 더 낮다. 전통적인 부동산세 하에서는 부동산에 대한 자본 투자가 최적 수준에 미달하기 때문에 도시 지역의 총 생산은 21.5% 감소한다. 이러한 세제는 각 지점의 산출량을 감소시킬 뿐만 아니라 도시 지역의 전체적인 규모를 감소시킨다. (건물에 대한 투자 요구가 감소하면 투자에 필요한 토지 규모도 감소한다. 따라서 해당 지역의 규모도 작게 된다.) 이와 같이 수치 분석은 전통적인 부동산세가 상당한 왜곡을 야기한다는 사실을 보여준다. 사실, 이 모형에서 지방 정부의 필요 세수가 그리 크지 않다고 가정하기 때문에 추정된 왜곡 효과는 아마도 과소평가 되었을 것이다. 또한 이 분석은 건물과 토지사이의 대체가능성을 과소평가하고 있다. 어쨋든 이론적인 분석의 결론은 전통적인 부동산세는 건물에 대한 과중한 세금을 부과함으로써 대도시 지역의 시장 효율성에 실질적인 손실을 초래하고 있다는 것이다. 만약 현실적으로 부동산세를 토지단일세로 개편할 수 있다면 이러한 왜곡을 제거할 수 있을 것이다. 그러나 토지세는 시행하기가 상당히 어려울 가능성이 있다. 토지세 시행상의 어려움 대도시 지역에서 토지세를 시행하는데 따르는 거의 모든 현실적 어려움은 대도시 내의 과세 대상 토지가 대부분 이미 개발되어 있다는 사실에 기인한다. 미국 인구의 3/4 그리고 모든 생산활동의 적어도 80%가 대도시 지역의 개발된 토지에 입지하고 있다. 더욱이 대부분 건물들의 수명은 적어도 50년이며 100년 이상 사용되기도 한다(많은 건물들이 물리적인 노후화보다는 경제적인 이유로 철거된다). 특정한 몇 해 동안에 철거되는 건물들은 수는 매우 작고 위치도 무작위로 분산되어 있지 않다. 게다가 어떤 건물이 철거되기에 앞서 개발업자에게 매각되고 그 개발업자가 건물을 철거한 후 그 자리에 새로운 건물을 건축하는 경우가 많다. 이 토지의 가치를 계산하기 위해서는 전에 있던 낡은 건물과 그 건물이 위치한 부지의 판매 가격에서 건물 철거 비용을 빼면 된다. 그러한 비용은 조사될 수 있다. 그러나 개발업자에게의 매각이 파산, 포기 또는 토지수용권 발동 등 복잡한 관계로 얽혀 있다해도 놀라서는 안 된다.; 비록 건물 및 부지 전체 거래가격에서 토지에 의해 설명되는 부분이 추정되더라도 그 금액은 미개발 토지의 가치가 아니라 (각주 2에서 설명한) 건축물 이외의 자본지출로 인해 더해진 가치를 포함한 토지가격이다. 따라서 철거하기로 계획된 부동산의 판매 가격은 과세를 위한 토지 가치 평가의 기준이 될 수 없는 것이다. 어떤 사람들은 지방정부가 필요하다면 토지수용권을 발동해서라도 철거할 준비가 되어 있는 부동산을 사서 건물을 철거한 다음 새로운 개발업자에게 토지를 매각해야 한다고 믿는다. 지방정부가 이 기능을 민간부문보다 어떻게 혹은 왜 더 잘 수행할 수 있는지는 확실치 않다. 이 제안은 1960년대 중반에 널리 행해졌던 비참하고 파괴적인 도시 재개발 사업을 상기시켜 준다; 이들 재개발 사업은 중소기업과 저소측층 주택을 파괴하였기 때문에 대부분 포기되었으며 막대한 금전적 손실을 초래하였다. 정부 매수에 찬성하는 혹은 이를 저지하기 위한 로비활동과 어떤 부동산을 얼마에 취득해야 하는가에 대한 소송이 제기되리라는 것은 쉽게 상상할 수 있다. 또한 누구에게 재개발 사업허가를 부여할지, 건축물 설계에 대해 어떤 규제를 해야 할지에 관해서도 로비 활동과 소송이 전개될 것이다. 정부가 토지를 구입해서 재개발 사업허가를 내 주는 식의 개입이 성공하려면 부동산 분야의 지방정부 행태에 대한 신뢰가 필요하다. 그러나 과거 지방정부가 토지 이용 규제, 도시상징물 지정, 세금 체납으로 인수한 부동산 매각노력 등에서 보여준 행태를 감안하면 지방정부를 신뢰하기 어렵다. 거의 예외없이 개발되지 않은 도시 부지들은 그 도시지역의 개발지역 변두리에 위치하고 있다. 비록 '미개발된' 도시 지역의 토지 거래에 관한 자료가 비교적 풍부하다고 할지라도 이런 토지들은 앞에서 지적한 건물 이외 형태의 자본이 투입되어 가치가 상승한 것들이다. 이보다 훨씬 더 중요한 사실은 기개발지 주변지역에 위치한 순수한 미개발 토지가격에 대한 정확한 평가가 있다하더라도 이를 기초로 그 필지로부터 5-30마일 떨어진 기개발지 내에 있는 개발된 부동산 가치 중 토지분 가치를 평가기는 어렵다는 점이다. 현실적으로 대도시 지역 내의 기개발지역에 위치한 미개발 토지의 가치를 평가하는데 있어서 단 한가지 희망은 개발된 부동산의 매매가격 자료를 이용하여 추론하는 길이며 이에 대해 몇 가지 대안들이 제시되어져 왔다. 예를 들어 지방정부는 지방 부동산세가 도입된 이래로 부동산에 대한 가치 평가를 실시할 수밖에 없었다. 대부분 외부전문가4)들은 부동산 가격평가와 부동산과세가 미국에서 부과되는 모든 복잡한 세금들 중에서도 가장 자의적이고 불공평하다고 믿는다. 서로 인접한 위치에 있고 외견상 거의 동질적인 부동산에 대한 세금이 두 배 정도 차이가 나는 경우도 심심치 않게 나타난다. 평가사들은 토지와 건물 가격을 포함한 부동산의 전체가치의 평가에도 매우 서투르며 사실 이것만 해도 어려운 일이다. 하물며 토지와 건물 가치를 분리하여 평가하는 일은 훨씬 더 어렵다. 실제로 토지와 건물을 분리하여 평가하는 많은 도시에서도 시장 가치와 별로 상관이 없는 주먹구구식 방법을 사용하고 있다. 토지와 건물을 분리해서 평가하여 (토지와 관련된 자원 배분의 효율성을 증대하기 위해) 토지에 건물보다 더 높은 세율을 부과하는 것으로 유명한 피츠버그와 뱅쿠버에서도 주먹구구식 방법을 사용한다.5) 여기서 주먹구구식 방법이 (예를들어 토지 가치를 전체 부동산 가치의 20%로 가정하는 것) 정확한지 아닌지를 따지는 것만이 중요한 일은 아니다. 이와 함께 토지세의 유일한 목적이 시장참여자들로 하여금 건물/토지 비율을 증가시키도록 유도하고 이를 통해 부동산 가치에서 건물분과 토지분의 구성비를 변화시키는 데 있다는 사실을 기억할 필요가 있다. 만약 세금을 부과하는 주체가 세제 개정 이전의 건물 대 토지의 비율과 부동산 세제 개편이 건물 대 토지 비율에 미치는 효과를 평가할 수 없다면 자원 배분이 개선될 여지가 없는 것이다. 감정평가업계의 오래된 토지 평가기법에 '비용평가법(cost of production method)'이 있다. 비용평가법에서는 부동산의 전체 가치에서 개발가치, 즉 건물 가치를 빼서 토지 가치를 추정한다. 훌륭한 개발업자라면 일반적으로 주어진 지역에 현존하는 상업용 혹은 주거용 건물과 똑같은 건물을 건축하는 데 소요되는 비용을 10%이내의 오차로 평가할 수 있다. 그러나 건물이 새것이 아닌 경우에는 건축비용에서 감가상각액 추정치를 빼야 그 건물의 현재 가치를 구할 수 있다. 새 건물은 아직 지나친 사용으로 훼손되지 않았고 사용연수가 많이 남아있기 때문에 똑같은 오래된 건물보다 훨씬 더 가치가 있다. 그러나 여전히 비용평가법이 토지 가치를 평가하는 실질적 수단이 되기 어려운 이유가 남아 있다. 첫째로, 비용평가법은 전형적인 감정평가절차에 비하여 비용이 많이 든다. 둘째로, 비교적 광범위한 건물 종류(예컨대 강철로 된 사무실 건물)별로는 믿을 만한 감가상각율이 추정되어 있지만 이 수치를 이용하여 개별 건물의 감가상각율을 계산하기는 어렵다. 특정 건물의 감가상각은 그 자체의 사용 내력과 (지진, 산사태, 홍수, 화재 등이 실제 있었거나 가능성이 있다든지 하는 식의) 지역적 조건에 의해 좌우되기 때문이다. 셋째로, 건축한지 몇 해가 지난 건물의 경우 그 건물을 오늘 날 다시 짓는 다면 다른 방식으로 지어질 것이다. 오늘 날 건축되는 사무실 건물은 불과 몇 년전에 비해서도 훨씬 더 복잡한 전자기기를 수용할 수 있도록 지어지고 있다. 소매업 건물의 구조도 변했고 모든 종류 건물의 건설자재와 기술도 바뀌고 있다. 넷째로, 어떤 부동산의 시장가치는 최근에 거래된 경우에만 정확하게 파악할 수 있다.(심지어 이 경우에도 특수한 거래 조건이 있었는지 하는 의문이 제기될 수 있다.) 자가보유 주택은 매 10년 또는 15년에 한 번씩은 거래가 이루어지고 특정한 지역 내에서 비교적 단기간에도 비슷한 주택이 꽤 많이 거래된다. 따라서 주택의 시장가치는 어느정도 정확하게 평가할 수 있다. 그러나 사무실과 여타 상업용 부동산들은 거래빈도도 낮고 거래량도 훨씬 적다. 매매방식도 단순하지 않고 (현금, 저당 채권 이전, 판매자에 의한 직접금융 또는 간접금융의 제공 등) 복잡한 조건들이 포함되는 일이 많아서 재산 가치를 정확하게 평가하는 것은 거의 불가능하다. 마지막으로 토지가치의 추정치는 전체 부동산 가치에서 건축비와 감가상각을 제한 나머지 부분이므로 추정 과정에서 발생하는 모든 오류가 토지가치 추정치에 귀착된다. 토지가 전체 부동산 가치의 약 15%를 설명한다면, 생산 비용 평가 오차가 5%, 감가상각 계산 오차가 2%일 경우, 토지가치 추정 오차는 거의 50%가 될 수 있다. 특성가격 함수-헤도닉 추정법 이미 개발된 부동산 가치의 토지 몫을 평가하는 방법으로서 현실적으로 성공할 가능성이 있는 단 한가지 방법은 특성가격 회귀분석(the hedonic regression)방법이다. 경제학자들은 지난 25년 동안 점점 더 정확한 자료와 보다 정교한 기법을 이용한 헤도닉 접근방법으로 주택의 가치를 평가해 왔다. 비록 이 기법을 처음 접하는 사람들에게는 대단해 보일지 모르지만, 특성가격 회귀분석은 사실 '시장' 감정평가법을 일반화시킨 것에 불과하다. 특성가격함수에 의한 주택가격 추정작업은 여러 채의 주택에 대한 매매가격을 수집하는 일부터 시작된다. 가격자료와 함께 주택 자체의 속성과 이웃 및 지역사회의 특성들에 대한 자료도 필요하다. 분석가들이 알고 싶어하는 주택의 특성들은 구매자들이 중요시 하는 특성들이며 (방의 개수, 건축후 경과연수, 특별히 추가된 시설 등) 부동산 중개인이 집을 팔기 위해 강조하여 선전하는 전형적인 특성들이기도 하다. 중개인들이 주택을 팔기 위해 만든 마케팅 자료에는 이웃이나 지역의 특성들에 대한 정보는 그다지 많이 포함되지 않는다. 그러나 이 자료에는 대개 주소, 우편번호, 필지분할에 대한 규제 내용 등 주변지역 특성에 관한 정보가 담겨있다. 이러한 정보와 부수적인 도구들(특별히 지리정보 시스템을 통해 이용가능한 자료)을 이용하여 연구자가 고속도로 인터체인지나 대중교통망, 학교, 쇼핑센터로부터 주택까지의 거리를 계산할 수 있다. 범죄율과 학교의 질은 중요한 고려대상이지만 평가하기가 어렵다. 특성가격 회귀분석의 신뢰도는 분석 대상 거래건수가 많을수록 높기 때문에, 연구자들은 수년에 걸쳐 이루어진 거래 자료 또는 대도시권역 내 다양한 지역에서 발생한 거래 자료를 표본에 포함시킨다. 특성가격함수 방법은 주택 관련 특성들이 주택의 매매가격에 어떤 영향을 미치는지를 추정하는 것이다. 분석가는 추정된 특성가격함수식을 이용하여 (다른 특성들의 값이 변하지 않을 때) 어떤 개별 속성의 변화가 주택가격에 미치는 효과를 산출해낸다. 예를 들어 특성가격함수법은 특별한 지점에 위치한 주택에 침실이 하나 추가될 때, 혹은 대지 면적이 1 평방 피트 증가할 때 주택가격의 증가분에 대한 추정치를 제공한다. 이론적으로 이러한 추정치를 바탕으로 표본에 포함되어 있지 않은 지역에 위치한 토지의 가치도 추정할 수 있다. 물론 추정된 값은 표본에 들어있는 주택들의 특성과 유사한 특성들의 경우에 좀 더 정확할 것이다. Cook County 주택자료로부터 추정된 특성가격함수식은 밀워키에서보다 DuPage County에서 더욱 토지 가치에 대한 정확한 평가를 산출해 낼 가능성이 높다. 우리가 아는 것과 모르는 것 지금까지 특성가격함수 분석을 사용한 많은 연구가 발표되었다. 이러한 연구의 결과(그리고 우리의 일반적인 통계지식)에 따르면 충분한 양의 거래자료, 주택 관련 특성에 대한 우수한 자료, 그리고 분석가의 판단 능력 등이 유용하고 타당한 결과를 얻을 수 있는 관건이다. 분석가의 판단은 여러 가지 특성이 주택가격에 미치는 영향을 이론화하는 데 특별히 중요하다. 이러한 영향들은 필연적으로 비선형이다.; 세 개의 침실이 있는 집에서 보다 네 개의 침실이 있는 집에서 세 번째 화장실이 더 가치가 있다. 작은 집보다는 큰 집에 대지 면적이 넓어질 경우 주택가격이 더 큰 폭으로 상승한다. 그러나 아무리 광범위한 자료를 사용하고 연구자의 판단이 아무리 훌륭하더라도 특성가격함수 분석이 여러 가지 특성이 주택 가격에 미치는 영향을 완전히 설명할 것으로 기대할 수는 없다. 정교한 특성가격함수식이라도 주택 가격 변동분의 약 70% 이상을 설명하지 못하는 것이 보통이다. 그렇지만 특성가격함수식은 오늘날의 기술을 이용하면 큰 비용을 들이지 않고 쉽게 추정할 수 있다. 헤도닉 기법이 전통적인 시장평가 기법보다 더 정확한지는 아무도 모르지만 실험을 해 보면 이 문제에 대한 답을 어렵지 않게 얻을 수 있을 것이다. 현재 남부 캘리포니아와 워싱턴 D.C. 주변의 버지니아 주 등 몇몇 지역 감정평가사들은 특성가격함수를 이용하여 재산세 부과의 기초가 되는 주택가격을 산정하고 있다. 특성가격함수식은 때때로 전통적인 평가기법을 보완하는데 사용되기도 한다. 그러나 특성가격함수를 이용해서 주택의 가치 중 토지분의 몫을 평가한다는 것은 상상하기 어렵다. 앞에서 지적한 바와 같이 특성가격함수식들은 주택가격 변동분 중 30%정도는 설명하지 못한다. 그런데 이 수치는 전체 재산 가치 중에서 토지의 몫이라고 생각되는 비율인 15%의 두 배에 해당한다. 이와 같이 오차의 크기가 실제 가격을 초과할 정도로 큰 오차가 발생할 수 있는 토지가치 추정치(추정된 토지의 가치가 음수가 될 수도 있다.) 를 토대로 연간 수 천 달러의 부동산세를 부과한다면 대중의 항의와 소송(비록 소송을 도와주는 사람들은 상당한 수입을 올리겠지만)이 빗발칠 것이다. 발표된 특성가격함수의 연구가 거의 없는 비거주용 부동산의 경우 문제는 더 심각하다. 대부분의 지역에서 비거주용 부동산에 비하여 주택의 수가 여러 배 많을 뿐아니라 매매도 더 빈번하다. 위에서 언급했듯이 비거주용 부동산의 가격은 금융 계약의 복잡한 결합체이다. 특성가격함수식을 이용하여 개발된 주거용지에 대한 토지가치를 평가하는 일도 어렵지만 개발된 상업용지와 공업용지에 대한 토지가치를 평가하는 일은 훨씬 더 어렵다. 분석가들이 제시하는 것처럼 부동산세제를 토지단일세로 개편함으로써 도시지역의 건물/토지 비율을 10%-20% 정도 높일 수 있으리라는 전망은 토지가치를 정확하게 평가하는 것이 거의 불가능하다는 점을 고려하면 그 매력이 훨씬 덜해진다. 지방정부가 부과하는 적접적인 규제들은 도시지역 토지단일세의 실현 가능성에 마지막 치명타를 안겨준다. 부동산과세로 인한 토지 대 건물 비율의 왜곡보다는 이러한 규제들이 효율적 토지이용에 더 큰 장애가 된다. 예를 들어 건물 대 토지 비율을 증가시키는데 가장 효과적인 다가구 주택의 건축은 종종 제한되거나 금지된다. 많은 지방자치단체들이 타운 하우스(연립주택)를 금지하고 최소 대지면적을 의무화하고 건축선과의 이격거리를 규제하는 등 단독주택지에 대해서도 토지의 집약적 이용에 제약을 가하고 있다. 또한 종종 사무실 빌딩에 대해서도 층고규제, 용적률 규제, 건축선과의 이격거리 규제 등이 부과된다. 이러한 (경제학적으로 거의 정당화될 수 없는)규제가 계속되는 한 완벽한 토지세를 도입하더라도 (토지이용의 효율성 제고하는) 의미가 없다. 그러나 이러한 규제들은 최근 들어 수도 늘고 더 강력해졌으며 이러한 추세가 반전될 기미는 보이지 않는다. 마지막으로 지적해 둘 것은 토지세가 실현 가능하고 지방자치단체들이 건물 대 토지 비율에 대한 직접적인 규제를 없앤다 하더라도, 결과적으로 중심 상업지역과 교외의 부도심에서의 고용(그리고 이들 지역으로의 통근)이 증가할 것이라는 점이다. 이들 고용 밀집지역들은 지금도 도시지역 내에서 가장 혼잡한 지역이다. 따라서 도시지역 내 교통체계를 개선하지 않고 토지단일세만 도입한다면 통행은 더욱 지체되고 혼잡비용이 증가하여 건물 대 토지 비율 상승에 따른 자원배분 효율성 증가를 상쇄할 수 있을 것이다. 결론은 간단하다. 현재의 재산세를 완전히 토지에만 부과되는 단일 토지세 (혹은 건물에 비해 압도적으로 토지에 대해 높은 세율을 적용하는 체제)로 바꾸는 것은 이론적으로는 잇점이 크다. 그러나 여러 가지 실질적인 문제들을 감안하면 단일 토지세의 효율적 실행가능성은 거의 없다. 각주: 1) Whitaker, John, "Enemies or Allies?" Henry George and Francis Amasa Waker One Century Later", Journal of Economic Literature, December 1997, pp. 1891-1915 참조 2) 마땅히 고려해야 할 고정자본 투자에는 토지위에 지어진 건물말고도 건물의 철거하고 땅을 고르고 배수시설을 하는 데 투입되는 지출도 포함된다. 이밖에 개발허가를 받는데 드는 비용, 토지 측량비용, 도로 개설 비용, 지상 혹은 지하에 전기, 수도 등을 설치하는 비용 등도 포함되어야 한다. 개발 가능한 부지의 가격 자료는 대부분 이런 자본투자가 완료된 토지의 가격이다. 그러나 단일 토지세의 산정에 필요한 토지 가격은 이런 지출이 행해지기 이전의 가격이다. 이 가격은 발표되는 가격의 절반을 넘지 않는다. 보통 발표되는 토지 값이 부동산 가치의 10-20%라면 위의 자본지출이 포함되지 않은 토지 가격은 부동산 전체 가치의 5-10%정도일 것이다. 3) 콥-다글러스 함수는 산출물이 특정한 요소로부터 생산되는 다양한 상황을 설명하는데 유용하다. 여기에 나오는 더글라스는 시카고 대학의 유명한 경제학자였으며 후에 일리노이를 대표하는 미국상원의원을 지낸 Paul Douglas를 말한다. 4) 여기에 대해서는 Dick Netzer, "Economics of the Property Tax", 1960을 참조. 5) Wallace Oates and Robert Schwab, "The Impact of Urban Land Taxation", Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy, 1992 참조. 6) Stephen Shepard, "Hedonic Analysis of Housing Markets", Mimeo, 1998. Forthcoming in Handbook of Regional and Urban Economics, vol.3: Applied Urban Economics (Paul Cheshire and Edwin Mills, co-editors) 참조. 근래 들어 미국의 학자 및 관료들 사이에 대도시의 규모와 팽창에 대해 우려하는 목소리가 급속도로 퍼지고 있다. 행정부 역시 대도시의 팽창을 억제하는 정책을 펼쳐나갈 것을 천명하였다(Wingo, 1972). 다른 나라에서와 마찬가지로 미국에서도 도시화가 과도하게 진행되고 농촌인구가 줄고 있다는 주장은 예전부터 제기되어 왔다. 영국을 비롯한 많은 나라에서는 이미 예전부터 과도한 도시화 현상을 우려하는 주장이 제기되었으며, 이를 막기 위한 정책이 시행되어 왔다. 그러나, 미국에서 대도시 집중현상에 대한 심각한 우려가 나타나기 시작한 것은 이들 나라에 비하면 최근의 일이다. 이 글에서 필자는 도시규모가 공공정책의 대상으로서 적정한가에 관해 검토하고자 한다.