2018년 꼭 알아야 할 부동산 규제정책

[K doctor]

어느 때보다 부동산 정책 규제가 많은 2018년이 될 것이다. 앞으로도 보유세 인상과 임대사업자 강제등록 등이 예고돼 있다. 또 2020년 이후엔 계약갱신권과 전월세상한제가 예정돼 있지만 주택시장장 상황에 따라 유동적이다.  

재건축 초과이익환수제

전국 모든 재건축 단지는 초과이익환수제(재초환)가 적용된다. 2018년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 재건축단지는 초과이익환수대상이다. 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원 이상이라면 말이다.

사업시행인가를 받는 재건축 사업장에 대해 시군구 등 기초 지방자치단체는 올 상반기중 예상 개발이익 분담금을 조합에 통지할 예정이다. 실제 납부시기는 준공시점이다.

재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 지자체는 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이내에 각 조합으로부터 개발비용과 일반분양분의 분양가 추정액 등 필요한 서류를 제출받아 1개월 이내 예정 개발이익 부담금을 조합에 통지해야 한다.

따라서 앞으로 사업성이 떨어지는 재건축 단지는 장기간 사업이 중단될 가능성이 높다. 또 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 시점마다 조합원지위 양도금지와 개발이익 부담금 문제가 부각될 것이다.

투기과열지구 정비사업 재당첨제한

2017년 10월 24일부터 투기과열지구 정비사업(재건축 재개발 도시환경정비사업 등)에서 조합원 분양 또는 일반분양분에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양을 받지 못하고 일반분양도 당첨받을 수 없다.

조합원 분양 당첨 기준일은 관리처분인가일, 일반분양 당첨일은 당첨자 발표일이다.

정비사업 재당첨제한은 매입 순서와 상관없다. 10월 24일 이후 투기과열지구내 정비사업에서 조합원 분양을 받았다면 각별히 주의해야 한다.

10월 24일 이후 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양(관리처분인가)을 받았다면 , 정비사업 일반분양분을 청약통장을 사용해 당첨받았다면 5년 이내 조합원 및 일반 분양 당첨자격이 없다.

재당첨제한으로 조합원 분양 자격이 없다면 현금청산 대상이다. 관리처분인가전 매도할 수밖에 없다. 일반분양분에 당첨됐더라도 부적격 당첨자가 돼 당첨취소는 물론 1년간 청약권 사용이 중지된다.

한편 조정대상지역과 투기과열지구에서 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 정비사업은 조합원의 주택 공급수가 종전 최대 3채에서 한 채(1+1주택은 가능)로 줄어들었다.

투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지

투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발(도시환경정비사업 포함) 사업장의 경우 조합원지위 양도가 관리처분인가부터 소유권이전등기시점까지 금지된다.

따라서 재개발 지분에 투자할 경우 반드시 관리처분인가후 입주권 전매금지 여부를 꼭 확인해야 한다.

이에 앞서 8.2대책 이후 투기과열지구에서 조합원지위 양도금지가 시행된 재건축은 1월 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 양도를 허용될 예정이다. 

조정대상지역 양도세 중과세

조정대상지역내 분양권은 1월부터(잔금 기준) 보유기간에 상관없이 양도세율 50% 가 일률적으로 적용된다.

또 4월 1일 이후 조정대상지역에서 매도 주택의 잔금을 치룬다면 2주택자는 양도세 기본세율에서 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트 가산세율이 붙는다. 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제 혜택이 4월부터 없어진다.

양도세 기본세율도 1월부터 최고구간(과세표준 5억원 초과)이 40%에서 42%로 2% 포인트 늘어난다.

장기임대주택 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제

매입임대주택(4년 이상 단기임대, 8년 이상 준공공임대) 가운데 5년 이상 임대한 장기임대주택은 조정대상지역의 경우 다주택자가 양도세 중과배제, 종합부동산 합산배제와 장특공제를 받았다. 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원 이하인 주택(수도권 외 지역은 3억원)이라면 말이다.

하지만 2018년 4월 1일부터는 조정대상지역 주택을 준공공임대로 등록하고 8년 이상 임대 후 양도하는 주택(임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억원 이하, 수도권 외 지방은 3억원 이하)만 양도세 중과배제, 종부세 합산배제, 장특공제 혜택을 받을 수 있다.

또 2019년 1월부터 전용면적 85㎡ 이하 준공공임대주택의 경우 8년 이상 임대 후 양도할 경우 장특공제율이 현재  50%에서 70%로 확대될 예정이다.

신DTI

오는 2월부터 신 DTI(총부채상환비율)이 시행될 예정이다.

금융당국은 1월말까지 은행권을 중심으로 신DTI 시행을 위한 감독규정 변경 예고에 들어간다. 이르면 다음달 1일부터 신DTI가 적용될 예정이다.

현재 DTI는 신규 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 합산했다. 하지만 이르면 2월부터 신DTI가 시행되면 기존 주담대 원리금을 모두 포함해 대출한도를 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출을 받을 경우 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정해야 한다. 이에 따라 주담대가 2건 이상일 경우 다주택자는 물론 일시적 2주택자도 대출한도가 줄어든다.

한편 부동산임대업 대출을 억제하기 위해 부동산임대업 이자상환비율(RTI, Return to Interest)을 3월부터 적용할 예정이다. 즉 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출을 규제하겠다는 것이다. 주택의 경우 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배 이상이어야 하고, 비주택은 1.5배 이상 많아야 한다.

이밖에 2018년에 오피스텔 분양권 전매 제한과 DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio)이 시행예정이다.

1월 25일부터 투기지역 투기과열지구는 물론 조정대상지역에서 오피스텔 분양권도 아파트와 마찬가지로 소유권이전등기시점까지 전매제한이 실시된다. 조정대상지역에서 오피스텔 분양물량의 20%를 거주자에게 우선공급해야 한다. 1월부터 300실 이상 오피스텔 분양은 인터넷 청약이 의무화됐다.

DSR은 이르면 올 하반기 도입될 예정이다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다. 소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식에 따른다