부동산법률--국토교통부 유권해석

[고구마]

-부동산 법률상식 -
*** 국토교통부유권해석
!! "건축물대장"에는 위법건축물이라고 표시는 아니 되어 있으나 사실상 건물 사용상에서는 약간은 변경 사용하는 부분 또는 건축당시와의 차이 등으로 판단되는 경우가 있을 때에 위반 건축물여부를 어떻게 기재하여야 하는지

｢공인중개사법｣시행규칙이 개정되어 별지 제20호 서식인 중개대상물 확인·설명서란에 위반건축물 여부를 기재하도록 되어 있습니다. 또한 위반건축물 여부는 동 서식 작성방법 <세부항목> 1호에 따라 건축물관리대장등본 등을 확인하여 적도록 되어 있습니다. 건축법 제79조제4항 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조제2항의 규정에 위반건축물의 표시는 건축물대장 첫째면 장번호위에 표시하도록 되어 있습니다. 따라서 위반건축물 여부는 개업공인중개사가 건축물관리대장 등본만을 확인하여 위반 또는 적법 여부를 기재하는 경우 개업공인중개사의 중개대상물 확인․설명의무는 이행된 것으로 보아야 합니다.
(국토해양부 유권해석 2009.09.17.)


!!! 임대차계약시 중개대상물 확인․설명서에 비 선호시설에 해당되는 분류에서 장례식장도 비 선호시설에 포함되는데 도심병원에 딸린 장례식장도 포함되는지요.

｢공인중개사법｣시행규칙 제16조의 별지서식 중개대상물 확인 설명서식상 ⑥환경
조건중 비선호시설에 대하여 동 법령에는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 따라
서, 비선호시설의 판단은 일반적 사회통념에 따라 판단하여야 할 사항임을 말씀드립니다. (국토해양부 유권해석 2009.10.21.)



!!!! 중개가 완성되어 거래계약서 작성 후 계약이 해지 되었을 경우 또는 폐업한 경우에도 거래계약서를 보관 하여야 하는지 여부

｢공인중개사법｣제26조의 규정에 따라 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간(5년)동안사본을 보존하여야 합니다. 따라서, 개업공인중개사가 폐업을 하더라도 개업공인중개사로서의 지위에서 발생한 의무(거래계약서 보존의무)는 유지되어야 합니다. (국토해양부 유권해석 2009.09.11.)


!!!!! 임차인의 중개대상물 확인·설명서 서명 또는 날인 거부시 확인·설명서 미교부를 이유로 손해배상 여부

중개대상물 확인·설명서를 작성하여 임차인에게 서명 또는 날인을 요청했더니 거부하므로 임대차계약서 특약사항 란에 ‘물건확인서는 공부(등기사항증명서, 토지이용계획 확인원 등)에 의하고 생략함’이라고 기재한 경우, 확인·설명서의 미교부를 이유로 손해배상책임이 있는지

공인중개사법 제25조제3항에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하여야 하나, 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 미교부한 이유만으로 동법 제30조 규정에 의한 개업공인중개사의 고의·과실로 인해 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 경우로 보기는 어려울 것으로 보며, 개업공인중개사가 중개행위를 하는 과정에서 고의나 과실로 권리관계의 중요사항을 은폐하였는지의 여부 등을 종합적으로 고려하여 손해배상 해당여부를 판단하여야 할 것임. (국토교통부 유권해석 수정일자 2014.12.30.)

!!!!! 소속공인중개사의 업무 중 “중개업무를 수행”이라는 구체적으로 무엇을 의미를 하는지

공인중개사법」제2조 제5호의 규정에 의하면 “소속공인중개사”는 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행할 수도 있고 개업공인중개사의 중개업무를 보조할 수도 있도록 되어 있음. 따라서 거래계약서 작성, 중개대상물 확인설명 및 확인 설명의 작성, 이 경우 거래계약서 및 확인?설명서에 당해 개업공인중개사와 같이 서명 및 날인하여야 함. (국토교통부 유권해석 수정일자 2014.12.30.)


!!!!!!! 개업공인중개사가 중개사무소 개설등록을 한 때에 손해배상책임을 보장하기 위하여 조치를 하였으나, 이후 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하지 않은 경우 행정처분의 기준

｢공인중개사법｣제30조제3항의 규정에 따라 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 이를 위반한 경우에는 동 법 제39조제1항제11호의 규정에 정한 업무정지 처분사유가 될 수 있습니다. 또한, 동법 시행령 제25조제2항의 규정에 따라 개업공인중개사는 보증기간이 만료일까지 다시 보증을 설정하고 등록관청에 신고하여야 하며, 개업공인중개사가 이를 위반한 경우 동법 제39조제1항제14호의 규정에 따라 업무정지 1개월의 처분에 해당 될 수 있습니다.
(국토해양부 유권해석 수정일자 2014. 12.31)

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***국토교통부 입법고시 : 홈페이지(www.molit.go.kr)
15년이상 아파트, 대지소유자 80% 동의하면 재건축 (연합뉴스. 등록일 2016.04.22.)

소규모 부동산중개업소는 주거전용지역에 입주 허용국토부 건축법 시행령·규칙 개정안 입법예고낡은 건축물을 재건축할 때는 대지 소유자의 80%만 동의해도 재건축이 가능해진다.

30㎡ 이하인 부동산중개업소나 금융업소는 제1종근린생활시설로 분류돼 전용주거지역에 들어올 수 있게 된다.

국토교통부는 올해 초 개정된 건축법에서 위임한 사항 등을 정한 건축법 시행령·규칙 개정안을 22일 입법예고한다고 이날 밝혔다.

개정안은 급수·배수설비 등 건축물 설비나 지붕·벽 등이 낡았거나 손상된 경우, 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴 등 안전사고가 우려되는 경우에는 대지 소유자의 80%만 동의해도 재건축할 수 있게 했다.

또 사용승인을 받은 지 15년 이상 된 건축물 기능을 향상하는 경우나 천재지변 등으로 붕괴한 건축물을 다시 지을 때도 대지 소유자 80% 동의로 재건축이 가능하도록 했다.

개정안은 건축물에 복수용도를 허용하기 위한 세부기준도 규정했다.

복수용도는 원칙적으로 9개 용도시설군에서 가능하도록 하고 다른 용도시설군의 용도와 복수용도를 하려면 건축위원회 심의를 거치도록 했다.

가령 영업시설군에 속하는 숙박시설은 판매시설을 복수용도로 등록할 때는 건축위원회 심의를 받지 않아도 되지만 수련시설(교육 및 복지시설군)을 복수용도로 하려면 건축위원회 심의가 필요하다.

개정안은 결합건축이 가능한 곳에 건축협정구역과 특별건축구역을 추가했다.

또 100ｍ 안쪽이면서 건축여건이 동일한 2개의 대지에 결합건축을 허용하고 결합건축으로 용적률을 20% 이상 조정하면 건축·도시공동위원회 심의를 거치도록 했다.

개정안은 현재 제2종근린생활시설에 해당하는 부동산중개소와 금융업소 등 가운데 30㎡ 이하 소규모는 제1종근린생활시설에 포함하도록 했다.

소규모 부동산중개소 등은 제1종근린생활시설에 포함되면서 전용주거지역과 지구단위계획구역 내 점포주택에 들어설 수 있게 됐다.

인쇄소 등 비공해 제조업소는 소유자별 사업장 면적만 따져 500㎡ 미만이면 제2종근린생활시설로 분류하기로 했다.

현재는 인쇄소 등은 한 건물에 여러 사업장이 있으면 모든 사업장의 면적을 더해 500㎡ 미만이면 제2종근린생활시설, 500㎡ 이상이면 공장으로 분류했다.

개정안은 1인 가구 증가 등으로 수요가 늘고 있는 다중주택도 다른 주택처럼 주택 부분 규모만으로 규모를 산정하기로 했다.

다중주택은 학생이나 직장인 등이 장기간 머무를 수 있는 구조면서 연면적 330㎡, 3층 이하면서 취사시설이 별도로 설치되지 않아 독립된 주거형태가 갖춰지지 않은 주택을 말한다.

개정안에는 건축위원회 심의 결과가 법령 등에 위반되거나 부당하면 국토부 장관이나 시·도지사가 이를 취소·변경할 수 있도록 하는 절차 등도 마련됐다.

개정안은 국토부 홈페이지(www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며 의견은 국토부 홈페이지나 우편, 팩스로 제출하면 된다.

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입법예고된 건축법 시행령 및 시행규칙 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

♦ 건축법 개정에 따른 하위 규정 마련

► 부유식 건축물에 대한 특례사항 구체화
공유수면 위에 인공대지를 설치하고 건축하는 부유식 건축물에 대하여는 대지와 도로 접도 기준 등 부유식 건축물에 적용이 어려운 기준, 즉 제41조(토지굴착에 대한 조치), 제42조(대지의 조경), 제43조(공개공지 등의 확보), 제44조(대지와 도로의 관계), 제46조(건축선의 지정) 등은 배제할 수 있도록 했다.

► 대지소유자 80%이상 동의로 재건축이 가능한 기준 마련

건축 시 대지 전부에 대한 소유권리가 확보되어야하나, ‘건축물설비나 지붕·벽등의 노후화나 손상으로 기능유지가 곤란한 경우’ 등은 공유자(대지, 건축물) 80%이상 동의로 재건축이 가능하도록 하였다.

'기능유지가 곤란한 경우'란 노후화로 인하여 내구성 결함, 건축물 훼손 또는 일부 붕괴 등 안전사고 우려, 준공후 15년 이상되어 기능향상이 필요한 경우, 조례로 정하는 경우 등이다.

► 건축물 복수용도 인정 범위 마련

법령과 입지기준 등에 적합한 경우 같은 건축물에서 복수용도는 성격이 유사한 같은 용도시설군(9개)내에서 가능하되, 다른 용도시설군과의 복수용도는 건축위원회 심의를 받아 허용하도록 하였다.

'같은 용도시설군'은 자동차시설군(자동차관련시설), 산업시설군(운수·창고·위험물저장및처리시설, 공장), 전기통신시설군(방송통신·발전시설), 문화집회시설군(문화및집회·종교·위락시설), 영업시설군(판매·운동·숙박시설), 교육및복지시설군(의료·교육연구·노유자·수련시설), 근린생활시설군(제1종·제2종근린생활), 주거업무시설군(단독·공동주택, 업무시설), 그밖의 시설군(동물및식물관련시설)이다.

► 결합건축 절차 및 관리 기준 마련

결합건축 지역을 상업지역 등 외에 건축협정구역, 특별건축구역등으로 확대하고, 결합대상 2개의 대지는 100m이내이면서 건축 여건이 유사한 동일 지역(구역)에서 가능하며, 조정하고자 하는 용적률이 100분의 20을 초과하는 경우에는 공동위원회(건축 및 도시)심의를 거쳐 조정되는 용적률의 적합성등을 검토하도록 하였다.

결합건축은 대지별로 적용되는 용적률 기준을 건축주간 자율협의를 통해 대지간 조정할 수 있는 제도다.

► 건축위원회 심의결과 시정 및 조치 절차 마련

건축위원회 심의결과 등이 법령 등에 위반되거나 부당한 경우에 국토부장관 및 시·도지사가 심의결과의 취소·변경 등의 시정조치를 할 수 있는 절차를 정하였다.

절차는 자료조사 및 현장조사→ 신청인등 관계자 의견청취→심의결과 시정조치 → 시정조치 이행 또는 이의제기→ 재조사→ 시정명령 → 시정 이행 순으로 진행된다.

► 허가권자가 감리자를 지정하는 소규모 건축물 범위 등 마련

소규모 건축물 안전강화를 위하여 건설업 면허없이 시공 가능한 건축물(661㎡이하 다가구주택 및 다중주택, 495㎡이하의 일반건축물)이나 30세대이하 공동주택은 감리자를 허가권자가 지정하도록 하였다.

► 건축자재 제조현장, 유통장소 점검 및 시정조치 기준 마련

국토부장관 및 허가권자는 공공기관 등에 건축자제 제조현장 점검업무를 위임하게 할 수 있으며, 위법사실이 확인된 경우 공사중단 및 해당 자재 사용중단이나 영업정지를 요청할 수 있도록 하였다.

♦ 국민불편 해소 및 투자활성화를 위한 규제 개선

► 주민밀착형 소규모 사무소 창업지원

부동산중개소, 금융업소 등은 주거생활 필요시설임에도 규모에 관계없이 제2종근린생활시설로 분류되어 주거지역 입지제한 등의 불편이 있어 30㎡이하 소규모는 제1종근생시설로 분류했다.

이에 따라 앞으로는 전용주거지역 또는 지구단위계획 구역 내 점포형주택에도 부동산중개업소 등 소규모 주민밀착형 업종의 창업이 가능해진다.

현행 건축법시행령 상 건축물 용도는 제1종근생의 경우 1천㎡미만(소매점등), 300㎡미만 (휴게음식점, 제과점등), 이용원, 의원, 탁구장 등을, 제2종근생은 500㎡미만(영화관, 교회, 학원, 당구장, 부동산중개소, 금융업소), 일반음식점 등으로 규정돼 있다.

► 소규모 창업(제조업)지원을 위한 면적산정(용도분류) 개선

대기환경보전법, 소음·진동 관리법에 의한 신고 또는 허가대상이 아닌 제2종근린생활시설 중 비공해 제조업소는 건물내 동일 사업장(타인 소유)이 있는 경우 사업장 면적을 합산하는 건축총량방식(합산면적 500㎡이상은 공장용도로 변경 필요)적용으로 후발사업자의 창업을 제한하는 등의 문제가 있어 개별 소유자 사업장 면적만(500㎡이하 제2종근생)으로 규모를 산정하여 용도 분류하기로 하였다.

► 장애인·노인등 편의시설(장애인용 승강기등) 면적제외 건축물 확대

대부분 건축물(29개 용도 중 19개)은 장애인용 승강기 등 설치 면적을 제외하고 있으나, 단독주택, 운수시설, 동물 및 식물관련시설, 자원순환관련시설, 발전시설 등 일부 용도(9개)만 면적에 포함하여 형평성 문제가 있어 면적 제외 대상을 모든 건축물로 확대하기로 하였다.

► 다중주택 건축규모 기준 확대

최근 1인가구 증가등으로 다중주택 수요가 증가하는 경향이나, 다중주택은 주택 부분만으로 규모를 산정하는 타 주택(다가구, 다세대주택등)과 달리 건축물 총량(330㎡이하, 3층이하)으로 제한하고 있어 타 주택과의 형평성 및 사업활성화 한계 등의 문제가 있어, 다중주택 규모 기준도 주택부분을 기준으로 산정(주택부분 면적 330㎡ 이하, 주택 층수 3개층 이하)하기로 하였다.

다중주택은 학생이나 직장인 등이 장기간 머무를 수 있는 구조로 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것(연면적 330㎡이하, 3층 이하, 취사시설 별도 설치 불가)을 말한다.

이번 개정안은 공포후 즉시 시행되나 부유식 건축기준, 복수용도 및 결합건축 관련 기준은 7월20일부터, 소규모 건축물 감리자 지정 및 건축자재 현장점검 기준등은 8월4일부터 시행될 예정이다.