2011년 7월 12일 화요일 서울중앙지방법원 현장 교육 사례 3

[김영준]

2010-22423 상도동 현대아파트

수업시간에 소개한 물건이다. 지하철 7호선 숭실대 입구역 근처이고 전용면적 37평, 분양평수 45평형이다. 15층 중 7층. 감정가 5억6,00만 원, 최저가 3억5,840만원.

소유자 점유이나 대항력 없는 소액임차인 보증금 3,500만원이 있다. 1천600만 원 최우선변제 대상이다.

가짜로 의심이 되는 임차인이나 최우선변제에 해당이 되면 낙찰자에게는 오히려 명도에 유리할 수도 있다. 낙찰자에게 집을 명도하고 명도확인서에 낙찰자의 인감도장을 받고 인감증명서를 첨부하여 법원에 제출하여야 최우선변제 배당을 받기 때문이다.

참고로 관리비가 2010년 2월부터 13개월 동안 560만원이 연체되고 다시 7개월분의 관리비 연체금을 더하면 600만원 정도의 관리비가 연체되고 있다. 이 금액이 공동관리비인지 아파트 관리사무소에 가서 확인해야겠지만

공동관리비의 경우 신소유자인 낙찰자가 인수할 의무가 있다. 최우선변제금을 받을 수 있도록 하는 대신에 최우선변제금에서 변제 받아야 할 것이다.

2010-35788 : 반포동 효성빌라 (대지권미등기)

전용면적 58.49평 방5, 욕실겸 화장실2 드레스룸이 있는 빌라이다. 프랑스 사람들이 많이 거주하는 프랑스학교 바로 앞에 있는 고급빌라이다.

가처분등기 촉탁에 의해 소유권보존등기 되었으나 가처분과 예고등기 모두 취소결정으로 말소되었다.

대지권미등기이나 감정평가에 포함되어 일괄경매로 나왔다. 토지감정가는 7천800만 원, 건물감정가는 3억1,200만 원이다.

이와 같이 대지권미등기라고 해서 감정평가에 포함되어 일괄경매로 나오면 대지권도 취득하게 되는 것이므로 나중에 대지권이 정리 되는대로 제일 마지막 소유권에게 대지권도 등기된다.

또한 반포4동와 뱅배본동은 프랑스학교가 있어 프랑스인들이 많이 거주하기 때문에 외국인대사업으로 제격이다. 일명 서래마을이라 해서 프랑스 사람들에게 월세를 보증금의 1% 수준으로 매월이 아닌 임대기간의 월세를 합하여 선불로 받는다.

예를 들어 전세금 보증금이 4억 원이 빌라의 경우 월세는 400만 원이며 2년을 계약한다면 400만원 x 24개월 = 9천600만 원을 일시불로 받게 되는 것이다.

자세한 내용은 ‘고수익 부동산재태크’ 외국인대상 임대사업 편 참조.

[김기연]

선생님 궁금한게 있어서요.
"2010년 2월부터 13개월 동안 5,600만원이 연체되고 "
에서 관리비가 13개월동안 이렇게 많이 나올수도 있나요?
이해가 안되서요.

[김영준]

오타입니다. 560만 원이지요.