신축 5년이내 환산취득가액 적용시 가산세 신설(소득법 §114의2) 2018.1.1.이후 양도하는 분부터 적용 / 증축 5년이내 환산 ,20.1.1.이후 양도하는 분부터 적용

[주접장]

(5) 환산취득가액 적용시 가산세 신설(소득법 §114의2)

현       행	개    정    안
□ 양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액*, 감정가액, 기준시가 적용     * 양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여 취득가액 계산	□ (좌 동)
<신 설>	□ 환산취득가액을 적용하여 신고납부시 가산세 부과   ㅇ(적용대상)건물을 신축하여취득한 후 5년 이내 양도  ㅇ(가산세율)환산취득가액(건물분)의 5%

<개정이유>	환산취득가액 적용을 통한 세부담 회피 방지
<적용시기>	18.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(2) 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과
(소득법 §114의2①)

현 행	개 정 안
□ 환산가액*을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고시 가산세 부과 * 양도당시 실지거래가액 등의 가액에 취득·양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 가액 ㅇ (신축 건물) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 신고 시 <추 가> ㅇ (가산세율) 환산가액의 5%	□ 가산세 부과 대상 확대 ㅇ (좌 동) - (증축 건물) 증축일로부터 5년 이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 신고 시 ㅇ (좌 동)

<개정이유> 증축시 취득가액을 환산가액으로 신고함으로써 세부담을 경감하려는 사례를 방지

<적용시기> ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

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6. 환산가액 적용에 따른 가산세

올해 신설된 조문으로서 2018.1.1.이후 양도분부터 적용되며 소득세법 114조의 2 ①항에 의거하여 

거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 

환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 가산한다.

다만, 산출세액이 없어도 적용됨에 유의하여야 한다.

한편 재산세재 자동계산 프로그램인 ‘양도코리아’ 에서는 물건별로 일방실가를 선택하면 상기에서 설명한 환산취득가액, 상속 혹은 증여로 취득한 자산, 신축 후 5년 이내 양도시 가산세 규정 등이 마련되어 있고 클릭만 하면 자동적으로 계산되도록 설정되어 있어 큰 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.

소득세법 제114조의 2 [ 환산가액 적용에 따른 가산세(2017.12.19 신설) ]

① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.(2017.12.19 신설)

② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.(2017.12.19. 신설)

소득세법부칙 [ 법률 제15225호 ] 2017.12.19.

▣ 2017.12.19 법률 제15225호

이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다.

다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

1. 제64조 제1항(제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 세율을 적용받는 자산에 한정한다), 제95조 제2항 각 표 외의 부분 본문, 제104조 제4항 제1호 및 제2호, 같은 조 제5항 제2호, 같은 조 제7항ㆍ제8항 및 제104조의2 제2항의 개정규정: 2018년 4월 1일

2. 제156조의7 제1항의 개정규정: 2018년 7월 1일

3. 제59조의2 제1항, 제95조 제2항 표 1 및 제104조 제1항 제11호 가목 2)(제94조 제1항 제3호 나목에 따른 중소기업의 주식등에 한정한다)의 개정규정: 2019년 1월 1일

제2조 【일반적 적용례】

① 이 법은 이 법 시행 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 자산으로부터 발생하는 소득분부터 적용한다.

신축건물 환산가액 적용에 따른 가산세

○ 환산가액 가산세＝환산취득가액(건물분)의 5%(소세법 114의2 ①)

소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2009.12.31. 개정)

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.(2018.12.31 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액(2016.12.20 단서삭제)

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2017.12.19. 개정)

소득세법 제93조 [ 양도소득세액계산의 순서 ]

양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다.(2007.12.31 개정)

1. 제92조 제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조[ 양도소득세의 세율 ]에 따른 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산한다.(2009.12.31 개정)

2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.(2009.12.31 개정)

3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제114조의2, 제115조 및 「국세기본법」 제47조의2부터 제47조의4까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.(2017.12.19. 개정)