수성구 황금동 낙찰률 유지되네요!!!

[서정욱]

수성구 황금동
작은 고추가 맵죠.


안녕하세요.

대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다.

오늘은 수성구 황금동 신포 빌라

입니다.


대구광역시 수성구 황금동 114-3 1층 101호

2021 타경 5775

대구지방법원 경매3계(053)757-6773)

매각기일 2022-11-23(10:00)


영상으로 보고 싶으시면

https://youtu.be/lRfrpsAjEdg

1) 사건 정보와 권리 분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

감정가470,000,000

1번유찰 되었고

입찰기일 2022-11-16

2차 2022-11-23

최저 매각 가격 329,000,000원입니다.

(10%) 32,900,000

공유자 우선 매수 하였네요. 지분 매각 때는

운이 좋아야 합니다. 그래도 도전 계속하다 보면

안 할 수도 있거든요. 언제가 기회가 꼭 오지요.

낙찰금액 392,000,000 입니다. 감정가의 83%

그래도 한번 보시죠. 영상 찍어서


2 권리 분석

조사된 임차인 내역 없음

세입자의 문제는 없어 보이네요.


등기부 보시면 은행 근저당으로 말소기준권리

뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다.

근저당할 때 지분권자들 동의를 다해야지

돈을 빌려주죠. 그래서 지분권자의

신중한 판단이 필요합니다.

이처럼 돈을 써보지도 않고

다른 지분권자의

지분도 경매에 들어가고 선의이 피해자가

생기는 겁니다.

그래도 법적으로 구제해 줄

공유자 우선 매수가 있어서

그나마 다행입니다.

하지만 남은 지분에 대해서는

또 돈이 들어가죠.


토지 대지권 포함 대지권에 문제없으며

말소기준 권리 이후

모든 걸리는 소멸 예상되며

권리 분석상 문제 없는것 같습니다.


선순위 권리자 보다 조세채권도 있는지 있으면

꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.

조세채권이 더 빠른 경우 선 순위 권리자의

미배당 금액을

인수 받을 수 있는 상황도 생깁니다.


#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다.


낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만

납부하면 됩니다.

공유 부분과 전유부분에

대한 관리비를 분류하시고

공유 부분 미납 관리비

채권 3년 이내의 금액만 유효합니다.

관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의

사용 방해 행위가

불법 행위라고 설명하고

전 소유자의 체납관리비

전부를 승계하는 공동주택관리

규약이 있다면

재산권의 본질적 내용을 침해하는

위헌적인 규정입니다.

3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요.

그 점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다.

3 물건 정보 와 시세 입니다.

19세대(총 1개동) 저 최고층 6층/7층

사용승인 1993년 04월 02일 주차 대수 19대(세대당 1대)

신포 건설(주)

개별난방, 도시가스


63.67평/39.96평(전용률 63%)

방수는 4개 욕실 2개 해당 면적 세대수 6세대

전세 5억(785만원/3.3㎡)

실거래 신고 20년 7월 7억 4300만 원

그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다.

그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다.

위기가 기회가 될 수 있죠.


지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며

전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.

그걸 잘 판단하시고 전세금 정도로

낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다.


경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아

나에 맞게 사용하는 게 목적입니다.


제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다.

3) 지역 분석

1) 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "국립대구 박물관" 북측 인근에 위치하는 “신포 빌라 (3차) 제1층 제101호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2) 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통수단의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.


이 본건의 지역은 수성구 제일 학원가가 밀집 되어 있는 지역입니다.

그 학원 수가 200개 이상이죠

수성구는 전국에서 5손가락에 들어가는 학군입니다.

그래서 어머니들이 이 단지로 이사를 많이 올려고 합니다.

학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다.


경동 초등학교 는 본건에 밑에

도보로 5분 안에 위치 하였고

주위에 학교 초중고가 밀집 되어 있습니다.

경신고등학교, 동도중학교, 정화여자고등학교,

정화중학교, 경북고등학교

그래서 학군에서 제일 알아주는 동네지요.

그리고 본건 바로 우측에

수성대학교가 위치 하고 있고요.


학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다.


그리고 본 건 밑으로 재개발 재건축도 추진이 되고 있고요.

좀 시간이 많이 걸리겠지만

워낙 부지 매입비가 비싸서 조합원들하고

협상이 잘 안되는 거 같습니다.


그리고 입주 예정이 아파트들이

만촌역으로 포진이 되어 있고

이 지역에 공급과 수요가 평균이

맞아 지고

워낙 학군이 대세라 외부 경기 물러나고 

금리 안정화 되고 하면 

수요가 꾸준히 몰리는 지역입니다.


그리고 대구 박물관이 본건에 밑에 있어서

생활공간을 즐길 수 있고요.

공원이 즐길 수가 있습니다.

좋은 동네 입니다.

저도 가끔 커피 마시러 많이 같던 추억이


단지 시세죠.

 우리는 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은

 꼭 하시고 경매 입찰가를

생각하셔야 합니다.

임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서

 꼭 문의를 하여 현장 시세를 

더 확인하셔야 합니다.


 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서

 등기 상황 전부 증명서 발급 후

 권리 변동이 없는지

다시 한번 확인하셔야 합니다.

자산 부동산 &경매 문의 주시면 권리 분석/낙찰/명도까지 원스톱으로 도와드리겠습니다.

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