10월 정부 대책 앞두고 둔촌주공 매도, 매수 짙은 관망세 & 설계변경 예상 세대수

여러분, 안녕하세요? 추석 명절은 잘 보내셨나요?  연휴 기간이 길어 일상이 그리웠는데 돌아와도 별 뾰족한 수는 없습니다. 주민들도 절반 이상이 이주를 했고, 정부 규제로 매수세도 뚝~이고 절간처럼 조용한게 적막~~~그 자체입니다. 오찬 후 부동산 사장님들과 차 한 잔 마시며 '어디로 가야 하나'를 토론하다가 사무실로 올라왔습니다.  가을비 내린 후의 스산한 날씨 때문인지, 8.2대책 이후의 현실을 외면하고 싶어서인지 괜시리 센티해집니다. 내내 달달하기만 했던 커피가 쓴 맛으로 다가오는 오후 일상 시직합니다.       10월 정부 대책 앞두고 둔촌주공 매도, 매수 짙은 관망세 & 설계변경 예상 세대수     10월 중반쯤에 발표 예고된 가계부채종합대책 및 주거복지 로드맵 때문인지 매도, 매수 모두 짙은 관망세입니다. 매수세의 관망이야 백번 이해가 됩니다만 다주택자 중과도 얼마남지 않았고, 매도를 서둘러야 할 매도자들의 관망은 아이러니~입니다. 10월 대책이 매도자에게 유리한 내용이 전혀 없을텐데도 기대 만땅인 이유는 특별한 둔촌주공에 대한 기대심리입니다.     설계변경으로 증가 예상되는 세대수 나왔습니다. 수익성에 대한 기대심리라고 해두겠습니다. 그래서 일단 관망~입니다. Why?   <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 700px; height: 24px; background-color: rgb(255, 216, 216);"> 01. '재건축 속도=돈''이라는 공식이 성립될 만큼 재건축은 시간과의 싸움입니다. 이주기간은 2017.07.20~2018.01.19(6개월)이며, 둔촌주공 이주 속도 아주 빠릅니다. 10월 10일 현재 54.9% 이사 완료된 상태입니다.</td></tr></tbody></table>     <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 700px; height: 24px; background-color: rgb(250, 224, 212);"> 02. 예로부터 '물길=돈길'이라고 했습니다. 도로가 잘 정비되지 않았던 옛날에는 강을 이용한 해상무역이 발달하였고, 문명의 발달한 오늘날에는 물길 대신 좀도 편리한 도로를 이용한 교역이 많습니다. 따라서 물길=철길, 철길=돈길이라고 할 수 있습니다. 지금 착공중인 지하철 9호선 2018년 개통에 대한 설명입니다. 설명이 넘 거창했나요?ㅋㅋ(옴마야~~부끄부끄~~~) 아직은 무덤덤한데요 개통되면 종합운동장을 지나 여의도, 김포공항까지 연계되는 지하철 9호선 효과를 실감하게 될 것입니다. 기존의 지하철 5호선에 지하철 9호선, 수서발 SRT, 서하남 IC가 가까운 둔촌주공은 입주 시 교통호재의 후광을 받게 될 것입니다.</td></tr></tbody></table>   <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 700px; height: 24px; background-color: rgb(250, 244, 192);"> 03. 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 제외 지역입니다.</td></tr></tbody></table>   <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 354px; height: 24px; background-color: rgb(206, 251, 201);"> 04. 기존 둔촌주공 1조합원 3주택 분양 가능합니다. 1+1재건축 특혜 주어집니다.</td></tr></tbody></table>     <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 700px; height: 24px; background-color: rgb(217, 229, 255);"> 05. 설계변경으로 인한 세대수 증가에서 오는 수익성 개선입니다. 현재 5930세대에서 ▶ 당초 관리처분계획안은 11,106세대로 설계 ▶ 이주기간 동안 11,969세대로 설계변경 863세대가 늘어날 예정입니다. 소형평형 4050세대로 변경 예정 복층 펜트하우스 138㎥ 10세대, 144㎡ 16세대 26세대, 펜트하우스 156㎥ 9세대, 166㎡ 10세대 19세대 추가 예상됩니다. 매도자의 가치 상승에 대한 기대심리로 호가 상승의 요인입니다.   둔촌주공아파트 신규 분양 세대수-11.969세대로 변경 예정 <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B7AC3359DF137318" class="txc-image" width="709" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="709" exif="{}" data-filename="시세동향8-세대수변경-2017.10.11.bmp" id="A_99B7AC3359DF1373184A12"/>  </td></tr></tbody></table>     <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody></tbody></table> <table width="700" class="txc-table" style="font-family: gulim; font-size: 9pt; border-collapse: collapse;" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td style="border: 1px solid rgb(204, 204, 204); width: 700px; height: 24px; background-color: rgb(218, 217, 255);"> 이외에도 조합원 우선 동호수 추첨, 조합원 옵션 무상 제공 등 조합원이 누리는 혜택이 많습니다.</td></tr></tbody></table> 반면에 매수자들은 둔촌주공 가치상승의 기대심리 만땅임에도 구입을 망설이는 이유는 매매가 대비 대출한도액이 너무 적어 자기자본이 턱없이 부족하기 때문입니다. (둔촌주공 각 동호수 감정평가액의 40%=무이자 이주비) 9월 26일 계약분부터 자금조달 계획서 및 입주계획서 제출이 필요한 이 매수자에게는 부담이지만 자금출처가 분명하다면 망설일 이유 없습니다.  매수자 여러분들은 대책 발표 D-day 얼마 남지 않았고, 급매물이라면 당장 구입하시고, 10월 대책을 기다려보는 것도 나쁘지 않습니다. And and and 매도, 매수자들이 궁금해 하시는 것~~~ 8.2대책 발표 이후 재건축 단지는 전매가 제한된다는데 둔촌주공아파트는 왜 전매가 가능한지입니다. 둔촌주공아파트는 다음과 같은 예외사항이 적용되기 때문입니다. 01. 8.2대책 이전ㅡ사업시행인가 이후 2년 내에 착공하지 못했을 경우 2년 이상 보유한 조합원 입주권은 전매 가능합니다. (8.2대책 이후ㅡ사업시행인가 이후 3년 내에 착공하지 못했을 때) 02. 실수요자 보호차원으로 10년 이상 보유 5년 거주한 조합원 매물은 언제든지 전매 가능합니다.   이와같이 부동산 시장은 정부 대책의 영향권 아래에 있습니다. 특히나 둔촌주공 이하 재건축아파트는 정부 대책에 따라 울고 웃는다고 해도 과언이 아닙니다. 이번 8.2대책, 9.5대책은 역대 정부 이래 최고급 규제로 부동산 시장을 이중 삼중으로 옥죄고 있습니다. 그럼에도 불구하고 강남불패는 요원합니다. 일반분양 과열양상에서 경험했듯이 재건축 열풍은 흔들리지 않았습니다. 이 또한 무주택 실수요자 중에서도 가점이 높아야 가능하기에 자기자본이 탄탄한 수요자들은 해당사항 없습니다. 재건축 조합원 입주권으로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다. 일반분양과 달리 조합원 입주권은 재건축아파트 입성 100% 확정입니다.   다시 한 번 강조하지만 둔촌주공아파트는 착공시까지 거래 가능합니다. 10년 보유 5년 거주 조합원 입주권은 언제든지 거래 가능합니다. 전매 불가 선고를 받은 재건축단지에 비하면 둔촌주공은 혜택받은 단지입니다. 강남권 일반분양 성공, 짐실주공 5단지 50층 허용 기대 효과로 매수심리가 한층 개선되었으며 전매 가능한 조합원 입주권의 희소성으로 인한 기대치가 아주 높습니다. 거래 가능한 저가매물은 각 평형별로 1~2건으로 아주 극소수이며, 10월 10일 현재 매매가는 8.2부동산 대책 이전 가격을 회복하고 강보합세를 유지하고 있습니다. 부동산 경기를 지켜봐야 하겠지만 강남권의 부동산 열기를 미루어 볼 때 둔촌주공 일반분양가는 재조정되어야 합니다. 평당 3100~3300정도는 되지 않을까 한 단계 레벨업 예상됩니다.     ※다음은 2017.10.10. 현재 둔촌주공 전체 부동산 시장에 출시된 저가매물입니다 (각 평형별 권리가액 및 추가부담금(환급금)을 반영한 매매가입니다. 단위:만원)   1단지 7.5평(지분8.94평) 69,500(이주비14900) 34평+34120추가/ 26평-17401추가 1단지 16평(지분19.09평) 95,000(이주비25600) 34평+5364추가/ 26평-11363환급 2단지 16평(지분18.76평) 94,000(이주비25300) 34평+6170추가/ 26평-10550환급       3단지 23평(지분18.76평) 95,000(이주비25300) 34평+6170추가/ 26평-10550환급   1단지 18평(지분21.48평) 98,000(이주비27000) 34평2554가/ 26평-14172환급 4단지 25평(지분21.48평) 97,000(이주비26500)34평4144추가/ 26평-12586환급   1단지 22평(지분26.24평) 105,000만원 34평신청-6900환급,공가 2단지 22평(지분25.78평) 103,500만원 34평신청-5400환급,공가 3단지 31평(지분25.78평) 106,000만원 34평신청-6800환급-급매 4단지 31평(지분25.22평) 104,000만원 34평신청-4500환급    1단지 25평(지분29.83평) 117,000만원 43평신청+2800추가-급매,공가 2단지 25평(지분29.3평) 115,000만원 43평신청+4500추가 3단지 34평(지분29.3평) 114,000만원 43평 신청+4600추가,공가 4단지 34평(지분8.66평) 112,000만원 43평신청+3450추가-급매 4단지 34평(지분29.83평) 128,000만원 19+23평신청-7600환급   4단지 34평(지분29.83평) 130,000만원 19+23평 8100환급 4단지 34평(지분29.83평) 134,000만원 19+23평-8500환급   둔촌주공아파트 재건축에 대해 궁금한 점 저희 둔촌주공 드림공인(☎02-478-9800 ☎010-9133-8705)으로 전화주시면 친절히 상담해 드리겠습니다. 다음카페 둔촌주공 드림공인 <a href="http://cafe.daum.net/dream4789800" target="_blank">http://cafe.daum.net/dream4789800</a> 네이버카페 둔촌주공 드림공인 <a href="http://cafe.naver.com/dream4789800" target="_blank">http://cafe.naver.com/dream4789800</a>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99F10E3359DF144718" class="txc-image" width="317" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="317" exif="{}" data-filename="드림공인사무실.PNG" id="A_99F10E3359DF144718E256"/> 둔촌주공 드림공인중개사 위치-동북중고교 옆으로 진입하여 직진, 후문 432동 428동 314동 315동 인근 다상가     <div class="content_plusmap" data-mapdata="map_type=TYPE_MAP&map_hybrid=false&idx=1&title=%EB%93%9C%EB%A6%BC%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC&addr=%EC%84%9C%EC%9A%B8%20%EA%B0%95%EB%8F%99%EA%B5%AC%20%EB%91%94%EC%B4%8C%EB%8F%99%20170-1%20%EC%A3%BC%EA%B3%B5%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%20%EC%A2%85%ED%95%A9%EC%83%81%EA%B0%80%EB%8B%A4%EB%8F%99%20113&tel=02-478-9800&mapX=531080&mapY=1117568&ifrW=490px&ifrH=362px&addtype=1&map_level=4&rcode=1174069000&docid=&confirmid=8269572&mapWidth=490&mapHeight=362&mapInfo=%7B%22version%22%3A2%2C%22mapWidth%22%3A490%2C%22mapHeight%22%3A362%2C%22mapCenterX%22%3A531080%2C%22mapCenterY%22%3A1117568%2C%22mapLevel%22%3A4%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22markInfo%22%3A%5B%7B%22markerType%22%3A%22standPlace%22%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22x%22%3A531083%2C%22y%22%3A1117573%2C%22clickable%22%3Atrue%2C%22draggable%22%3Atrue%2C%22icon%22%3A%7B%22width%22%3A35%2C%22height%22%3A56%2C%22offsetX%22%3A17%2C%22offsetY%22%3A56%2C%22src%22%3A%22http%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Flocalimg%2Flocalimages%2F07%2F2012%2Fattach%2Fpc_img%2Fico_marker2_150331.png%22%7D%2C%22content%22%3A%22%EB%93%9C%EB%A6%BC%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC%22%2C%22confirmid%22%3A8269572%7D%5D%2C%22graphicInfo%22%3A%5B%5D%2C%22roadviewInfo%22%3A%5B%5D%7D&toJSONString="></div>   <div class="content_plusmap" data-mapdata="map_type=TYPE_MAP&map_hybrid=false&idx=1&title=%EC%A3%BC%EA%B3%B5%EA%B3%A0%EC%B8%B54%EB%8B%A8%EC%A7%80%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8&addr=%EC%84%9C%EC%9A%B8%20%EA%B0%95%EB%8F%99%EA%B5%AC%20%EB%91%94%EC%B4%8C%EB%8F%99%20172-1%20&tel=&mapX=531385&mapY=1117748&ifrW=490px&ifrH=362px&addtype=1&map_level=4&rcode=1174069000&docid=&confirmid=11324941&mapWidth=490&mapHeight=362&mapInfo=%7B%22version%22%3A2%2C%22mapWidth%22%3A490%2C%22mapHeight%22%3A362%2C%22mapCenterX%22%3A531385%2C%22mapCenterY%22%3A1117748%2C%22mapLevel%22%3A4%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22markInfo%22%3A%5B%7B%22markerType%22%3A%22standPlace%22%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22x%22%3A531386%2C%22y%22%3A1117750%2C%22clickable%22%3Atrue%2C%22draggable%22%3Atrue%2C%22icon%22%3A%7B%22width%22%3A35%2C%22height%22%3A56%2C%22offsetX%22%3A17%2C%22offsetY%22%3A56%2C%22src%22%3A%22http%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Flocalimg%2Flocalimages%2F07%2F2012%2Fattach%2Fpc_img%2Fico_marker2_150331.png%22%7D%2C%22content%22%3A%22%EC%A3%BC%EA%B3%B5%EA%B3%A0%EC%B8%B54%EB%8B%A8%EC%A7%80%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%22%2C%22confirmid%22%3A11324941%7D%5D%2C%22graphicInfo%22%3A%5B%5D%2C%22roadviewInfo%22%3A%5B%5D%7D&toJSONString="></div>