생활 | 공동주택 보조금사업 심사위원회 내실화 등 투명성 강화한다 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■공동주택 보조금사업 심사위원회 내실화 등 투명성 강화한다
국민권익위

☞ ‘공동주택 관리 보조금 사업 투명성 제고’ 권고

아파트 단지 내 도로 유지보수나 조경 등 지방자치단체의 공동주택 보조금사업 선정 기준과 보조금 집행·정산 등의 관리가 투명해질 전망이다.

국민권익위원회는 이같은 내용을 담은 ‘공동주택 관리 보조금 사업 투명성 제고방안’을 마련해 전국 지방자치단체에 권고했다고 31일 밝혔다.

현재 기초자치단체는 공동주택 관리 보조금 사업을 통해 매년 많게는 수십억원에 이르는 보조금을 공동주택 단지에 지원하고 있다. 지난해 전국 지자체 지원액은 676억원(자부담 조건 경기 200억원, 서울 80억원)으로 나타났다.

국민권익위는 이와 같은 보조금 지원사업의 추진 과정에서 나타날 수 있는 부패행위 근절을 위해 지난 6월 실태조사를 실시했다.

                          ◆공동주택 보조금 실태조사 사례<자료제공=국민권익위>

조사 결과 대다수 지자체에서는 보조금 사업 선정기준이 조례로 규정돼 있었으나 일부 지자체는 대상 단지 선정·심사기준이 미흡해 중복 지원이나 선심성 지원의 우려가 있었다.

또한 공사비 과다계상, 특정업체 유착, 형식적 준공검사, 정산 증빙서류 조작 등을 막기 위한 관리 감독이 미흡한 것으로 나타났다.

이에 국민권익위는 심사위원 기피회피제, 중복지원 검증 등 사업 선정 심사위원회 운영 내실화, 보조금 사업 공개입찰제도 도입, 공사원가 사전 자문제 도입 등을 자치단체에 권고했다.

아울러 감독공무원 검수, 부실 판정단지 행정제재 등 관리감독 강화, 공동주택 관리 지원사업 정산결과 공개 의무화 등의 개선안도 마련하도록 권고했다.

국민권익위 관계자는 “이번 제도개선을 통해 조경, 연말 나눠먹기식 선심성 사업이 아닌 실제 공동주택 노후시설 교체 등 시급한 일부터 예산이 지원되게 하려는 것”이라며 “앞으로 공공부문의 비정상적인 업무 행태나 불합리나 제도를 지속적으로 개선할 것”이라고 말했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.k

■입대의 거부로 미지급된 관리직원들 퇴직금 ‘관리업체가 지급해야’

전주지법 군산지원

☛ 실질적 사용자 ‘입대의’ 주장 기각

지난 2007년경부터 주택관리업자 B사와 위탁관리계약을 맺은 전북 익산시 소재 C아파트 입주자대표회의는 재계약을 통해 계약기간을 연장해왔으며, A씨 등 5명은 B사와 근로계약을 체결하고 이 아파트 관리사무소에서 근무해왔다.

2015년 3월경 B사와의 재계약이 결정됐으나 입대의 회장의 이의제기로 입찰이 진행됐고 입찰 결과 아파트 입대의가 다른 업체와 위탁관리계약을 체결하면서 B사와 아파트 입대의 간 민·형사상 분쟁이 발생하게 됐다.

그 과정에서 A씨 등 5명이 지급받지 못한 퇴직금과 급여는 총 7,000만원에 달한 것으로 알려졌다.

최근 전주지방법원 군산지원 민사2단독(판사 강신영)은 A씨 등 5명이 주택관리업자 B사와 C아파트 입대의를 상대로 제기한 퇴직금 청구소송에서 ‘실질적 사용자’가 아니라는 이유로 입대의에 대한 청구는 기각, B사에 대한 청구만 받아들여 ‘B사는 A씨에게 약 1,500만원을, 나머지 4명에게는 총 5,400만여원을 지급하라’고 주문했다.

법원은 “A씨 등은 B사와 사이에 근로계약을 체결하고 근로계약 내용에 따라 C아파트 관리사무소에서 근로를 제공해왔다”면서 “B사는 특별한 사정이 없는 한 A씨 등에게 퇴직금 및 미지급 급여를 지급하라”고 밝혔다.

이에 대해 B사는 “위탁관리계약은 A씨 등으로 하여금 직접 입대의에 대한 임금 채권을 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 제3자를 위한 계약에 해당해 A씨 등은 입대의에 대해 임금을 직접 청구할 권한이 있고 A씨 등이 퇴직하게 된 것은 입대의가 위력을 행사해 B사의 업무를 방해했기 때문”이라며 “퇴직금 및 미지급 급여의 종국적인 책임은 입대의가 부담해야 한다”고 주장했다.

하지만 법원은 B사가 급여 등을 포함한 관리비 지출에 관해 매년 사업계획서 및 예산안을 수립해 입대의 승인을 받은 사실, 입대의와 관리소장은 금융기관과 자동이체에 관한 계약을 체결해 관리비 예치 계좌에서 A씨 등에게 직접 급여를 이체해왔고, 입대의가 A씨 등 관리직원의 급여 지출 등에 관한 사항을 정기적으로 의결해온 사실은 인정되나 이 같은 사실만으로 A씨 등과 B사의 근로계약이 형식적이고 명목적인 것에 불과하고 실질적으로 A씨 등과 입대의 사이에 묵시적인 근로계약관계가 성립된 것이라고 인정할 수는 없다고 판단했다.

즉 입대의가 A씨 등 관리직원에 대한 임금 및 퇴직금을 관리비 계좌에서 지급해왔으나 이는 임금 등 지급 시 B사 명의의 계좌를 거치는 번거로움을 피하고 관리직원들에 대한 임금지급을 보장하기 위한 것이라는 해석이 다.

또한 입대의가 A씨 등 관리직원의 채용, 승진 등에 관여해왔다고 볼만한 자료가 없고, 오히려 입대의와 B사 사이에 민·형사상 분쟁이 계속되는 기간 중에도 A씨 등은 B사의 지시에 따라 관리사무소에서 계속 근무했다며 달리 입대의가 A씨 등에 대해 실질적으로 인사권과 업무지휘명령권을 행사했다고 볼만한 자료가 없다고 봤다.

이에 따라 법원은 “B사가 A씨 등과 근로계약을 체결했으므로 사용자로서 퇴직금과 미지급 급여에 대한 지급 책임을 부담해야 한다”면서 “B사 측 주장의 사정만으로는 A씨 등과 사이에 B사의 책임을 면책시키기로 하는 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다고 인정하기 어렵다”고 해석했다.

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■사용승인 10년 지난 아파트 하자보수손배청구···자연 노화 고려해 책임 감액
서울동부지법 판결

☛ 분양전환 늦게 이뤄져 담보책임기간 내 발생 인정

사용승인 후 10년이 지난 아파트의 입주민들이 시행사를 상대로 제기한 하자보수 손해배상청구에 대해 법원이 분양전환이 늦게 이뤄진 점 등을 고려해 하자담보책임기간 내에 하자가 발생한 것으로 인정했다. 다만 재판부는 자연 발생적인 노화현상 등을 고려해 손해배상책임을 하자보수비의 50%로 제한했다.

서울동부지방법원 제15민사부(재판장 문유석 부장판사)는 최근 강원 원주시 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 전체 세대 중 70%인 252세대의 구분소유자들로부터 아파트 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고, 그 채권양도통지의 권한을 위임받아 아파트 시행사인 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 B사는 원고 대표회의에게 2억9843만3121원을 지급하고, 원고 대표회의의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 손해배상의 범위에 대해 “하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 귀속되고, 그중 공용부분에 관한 것은 가분채권으로 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속된다”며 “공용부분 전체에 대한 하자보수비 합계액은 4억1689만2387원이고, 아파트 전체 세대 전유부분 합계 면적에서 채권양도세대가 차지하는 비율은 70%, 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 합계액은 3억502만1571원이므로, 피고 B사가 원고 대표회의에 대해 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 범위는 공용부분 하자보수비 합계 2억9182만4671원(4억1689만2387원×70%)에 채권양도세대의 전유부분 하자보수비인 위 3억502만1571원을 합한 5억9684만6242원이다”고 밝혔다.

다만 재판부는 여러 사정을 참작해 손해배상책임을 50%로 제한했다. 재판부는

▲이 아파트 사용승인일로부터 이 사건 감정의 기준일까지 10년(공용부분 조사 기간 기준 약 10년 7개월, 전유부분 조사 기간 기준 약 10년 8개월)이 넘는 시간이 경과했으므로, 사용승인일 이후에 발생한 하자에는 자연 발생적인 노화현상으로 인한 것이 포함됐을 가능성이 큰 점

▲하자들 가운데 공사상 잘못으로 말미암은 부분과 자연 발생적인 노화현상으로 말미암은 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점

▲구분소유자들의 관리상 잘못으로 인해 하자가 확대됐을 개연성도 배제할 수 없는 점

▲환경적 요인 및 재료의 특성에 따라 콘크리트의 미세 균열이 발생할 수 있는 점

▲분양전환되기 전까지 분양예정자들이 피고 B사나 시공사에 하자보수를 요청했다는 사정을 찾아볼 수 없는 점 등을 참작해 “피고 B사가 원고 대표회의에게 지급해야 할 손해배상금액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 하자보수비의 50%로 제한함이 상당하다”고 설명했다.

이 아파트는 B사가 시공사 C사를 통해 신축해 2005년 7월 사용승인을 받은 뒤 각 세대를 임대, 2015년 2월경부터 분양전환된 아파트로, B사는 “공용부분 56개 항목, 전유부분 54개 항목은 이미 주택법 시행령상 하자담보책임기간이 도과해, 위 각 하자는 자연 노화로 인해 수선돼야 할 것으로, 이를 피고 B사의 시공상 하자로 볼 수 없다”고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “원칙적으로 하자가 하자담보책임 기간 내에 발생했음은 원고 대표회의가 증명해야 할 것이나, 이 사건 아파트와 같은 공동주택의 하자보수청구의 경우 건설에 관한 전문지식이 없는 원고나 아파트 구분소유자들에게 아파트에 존재하는 개개의 하자를 일일이 특정해 그 발생 시기를 증명하도록 한다는 것을 기대하기는 어려우므로, 하자를 주장하는 측에서는 해당 하자가 하자담보책임기간 내에 발생했음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 증명함으로써 이를 추인할 수 있도록 하는 것이 타당하다”고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “이 아파트 하자를 감정한 감정인은 하자 발생 시기를 특정할 수 있는 자료가 없다는 이유로, 각 하자의 구체적인 발생 시기를 판정할 수 없다고 회신한 사실이 인정되고,

▲이 아파트는 본래 5년간 임대 후 분양 전환하는 내용으로 사업 승인받은 아파트인데, 피고 B사 측의 거부로 분양전환이 지연되다가 2015년에 이르러 비로소 분양전환이 이뤄진 점

▲분양전환 전까지 이 아파트 각 세대는 피고 B사 소유로 돼 있었던 점

▲분양전환 전까지 임차인의 지위에 있었던 입주자들이 소유자이자 시행사인 B사에게 하자보수를 청구하기 쉽지 않았을 것으로 보이는 점

▲일반적으로 입주자들은 건축에 문외한으로서 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 그 하자의 존재를 인식하지 못하거나 미관상·기능상 불편을 느끼더라도 대부분의 경우 하자의 존재가 본격적으로 드러나기 전에는 이를 대수롭지 않게 여기고 방치하거나 절차상 번거로움을 이유로 이를 수인하는 경우도 적지 않아 보이는 점 등에 비춰볼 때, 피고 B사가 주장하는 각 하자는 특별한 사정이 없는 한 하자담보책임기간 내에 발생해 현재까지 보수되지 않은 것으로 봄이 상당하다”고 판단했다.

아울러 재판부는 감정인의 감정결과 등을 근거로 사용상 하자일 가능성이 있는 등 시공상 하자나 아파트 하자로 인정할 수 없는 23개 항목은 아파트 하자에서 제외했으며, 충전식 보수공법에 의한 하자보수가 충분히 가능할 것으로 판단되는 5개 항목에 대해서는 대표회의가 기존 감정결과에 기초한 보수비용으로 청구한 손해액을 감액해 인정했다.

또 대표회의는 C세대에 대한 전유부분 하자보수비도 청구했으나, 재판부는 “원고가 위 세대의 구분소유자로부터 그 전유부분에 대한 하자보수비 등 손해배상채권을 양도받았음을 인정할 증거가 없으므로, 위 세대에 대한 전유부분 하자보수비 상당의 손해배상 청구는 이유 없다”고 밝혔다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■사업주체가 하자 방치 피해 입주민에 약 2,600만원 지급하라

수원지법 성남지원

수원지방법원 성남지원 제2민사부(재판장 김상호 판사)는 경기도 성남시 소재 모 아파트 입주민 A씨와 B씨가 하자로 인한 피해액을 배상하라며 이 아파트 사업주체인 C사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 하자보수비용 약 2,600만원을 지급하라며 원고 일부 승소판결을 내렸다.

이 아파트 입주민인 A씨와 B씨는 2011년 C사로부터 분양을 받은 후 2013년 3월 소유권이전등기를 마쳤다.

하지만 입주가 이뤄진 후 부실시공으로 인해 각 방 및 복도에 누수가 발생했을 뿐만 아니라 벽지 변색, 얼룩 및 곰팡이가 발생하는 하자가 발생하자 A, B씨는 2013년 9월경부터 여러 차례 이 아파트 입주자대표회의를 통해 C사에 하자보수를 요청, 시공사로부터 하자보수를 받았다.

하지만 하자보수에도 불구하고 같은 하자가 반복해 발생했고 급기야 반복된 누수로 인해 아래층까지 하자가 발생, 아래층 소유자인 D씨는 2014년경 이 아파트 입대의에 공유 및 전유부분의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도하고 2014년 8월경 입대의가 사업주체인 C사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상의 소를 제기했다.

이후 2016년 6월경 원고들 및 D씨는 입대의로부터 이 소에 대한 손해배상청구권을 다시 양도받았고 A, B씨는 D가 C사에 가지는 손해배상채권을 양수받아 각 채권양도가 C사에 통지됐다.

A씨와 B씨는 이후 자신의 아파트를 임대한 이후 하자로 인해 임대차계약이 해지됨에 따라 임차인에게 임대차보증금을 반환하기 위해 대출받은 대출이자와 임차인이 이사 후 나간 관리비, 중개·이사 비용, 누수탐지 및 복구공사 비용으로 사용한 약 6,600만원 중 D씨의 공유지분을 나눈 약 3,300만원을 지급하라며 손해배상 청구를 제기했다.

이에 대해 C사는 원고들 감정인의 하자감정결과가 관련사건에서의 감정결과와의 차이가 상당한 점, 아파트 승인일로부터 약 4년이 경과해 두 가구에 대한 감정이 실시돼 이 기간에 따라 자연스럽게 발생할 수밖에 없는 노후화 현상 및 원고들 스스로의 사용·관리상의 잘못으로 인한 확대손해 등을 감안할 때 이 같은 손해액은 제한돼야 한다고 주장하며 맞섰다.

이에 재판부는 두 가구의 하자로 인한 손해액은 약 5,200만원으로 C사는 특별한 사정이 없는 한 하자로 인한 보수에 갈음하는 손해배상으로 원고들에게 약 5,200만원을 공유지분에 따라 나눈 약 2,600만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했다.

이어 ▲원고들이 아파트 사용승인일로부터 1년이 채 지나지 않아 여러 차례 아파트 입대의를 통해 C사에 하자보수를 요청해 시공사로부터 하자보수를 받았던 점

▲그럼에도 불구하고 하자가 반복적으로 발생한 점

▲C사는 원고들이 하자를 방치한 결과라고 주장하나 관련소송이 제기됐음에도 C사가 적절한 조치를 취하지 않은 것은 원고들이 하자를 방치한 것이 아니라 C사가 하자를 방치한 것이라고 봄이 타당한 점

▲이 같은 하자에 원고들이 사용·관리상 어떤 잘못이 기여했는지 판단한 자료가 전혀 없는 점

▲C사의 감정결과보다 감정인의 하자감정결과가 보다 신빙성이 있는 것으로 보이는 점 등을 종합해 C사가 주장하는 책임의 제한 사유가 존재한다고 보기 어렵다고 봤다.

한편 원고가 주장하는 대출이자, 이사·중개비용은 통상 손해가 아니라 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 할 것이나 이는 특별한 사정이라 보기 어렵고 관리비는 정상적인 사용의 경우에도 당연히 부담하는 것이므로 하자로 인한 손해로 볼 수 없다며 나머지 청구는 기각 판결했다. 

출처 : 한국아파트신문, 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

2. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족

― 첨부파일 : 1. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족 자료 ☜