생활 | 아파트 동대표 미달 상태에서 추가 선거 전 회장 후보자등록···입주자대표회장 선거 ‘무효’ | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■아파트 동대표 미달 상태에서 추가 선거 전 회장 후보자등록···입주자대표회장 선거 ‘무효’
서울남부지법 결정

관리규약에서 정한 동대표 수에 미달된 상태에서 추가 동대표 선거 이전에 입주자대표회장 후보자 등록을 받아 추가 선거에서 당선된 동대표들의 회장 피선거권을 침해했다면, 대표회장 선거는 무효라는 법원의 결정이 나왔다.

서울남부지방법원는 지난 6월 서울 A아파트 입주민 B씨와 C씨가 이 아파트 입주자대표회장 D씨를 상대로 제기한 직무집행정지 가처분 신청사건에서 “D씨를 대표회장으로 선출한 선거는 그 전날 실시된 2차 동대표 선거에서 선출된 동대표 6명의 회장 피선거권의 본질적인 내용을 침해한 중대한 하자가 있다”며 직무집행 정지 결정을 내렸다.

그러나 D씨는 이 같은 결정에 이의를 신청, 서울남부지방법원 제51민사부(재판장 김도형 부장판사)는 가처분 결정을 인가한다는 결정을 했다.

결정문에 따르면 대표회장 D씨는 “이 아파트 관리규약에서는 대표회장 선거절차에 관해 명시적인 규정을 두고 있지 않아 이 사건 선거에는 공동주택관리법 시행령 제12조가 적용돼야 하는데, 시행령은 대표회의 내에서 회장을 선출하는 경우에는 동대표가 그 정원의 일정비율 이상 선출돼 있을 것을 요구하나 입주민 투표로 선출하는 경우에는 이를 요구하지 않고 있다”며 “1차 동대표 선거에서 선출된 동대표 수가 정원의 3분의 2에 미치지 못한 상태에서 회장 선거절차가 진행됐더라도 이는 적법하다”고 주장했다.

또한 D씨는 “아파트 선거관리위원회가 회장 선거일정과 2차 동대표 선거일정을 함께 공고한 점에 비춰 2차 동대표로 선출된 6명은 회장 선거에 입후보할 수 없다는 사실을 잘 알면서 동대표 후보로 출마한 것이므로 이들은 회장 선거의 피선거권을 포기한 것”이라고 덧붙였다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “이 아파트 관리규약은 동대표 선거에서 정원의 3분의 2에 미치지 못하는 동대표가 선출된 경우 재선거를 실시하고 동대표가 선출된 다음 지체 없이 회장 선출공고를 실시하도록 규정하고 있다”며 “관리규약 규정 취지에 비춰 선관위는 동대표 정원 3분의 2 이상의 동대표가 선출된 다음에야 회장 선거절차를 진행할 수 있다”고 밝혔다.

당시 선관위는 지난 1월 실시된 1차 동대표 선거에서 정원의 3분의 2에 미달하는 인원만 선출되자 같은 달 2차 동대표 선거일정과 대표회장 등 임원 선거일정을 함께 공고하면서 2차 동대표 선거는 2월에 실시하고 임원 선거는 2차 동대표 선거 하루 뒤에 실시하며, 회장 후보자 등록은 2차 동대표 선거 5일 전까지만 받기로 했다.

재판부는 “2차 동대표 선거에서 선출된 6명은 회장 선거에 입후보하는 것 자체가 불가능했다”며 “해당 동대표들이 2차 동대표 선거에 출마하면서 회장 선거에의 입후보를 희망했다고 하더라도 입후보 기회가 부여될 수 없었던 점 등 사정에 비춰 해당 동대표들이 2차 동대표 선거에 출마할 당시 회장 선거에 입후보할 수 없다는 점을 인지했다고 하더라도 회장 선거의 피선거권을 포기했다고 단정할 수 없다”고 지적했다.

아울러 “이 사건 선거 절차에는 관리규약을 위반하고 동대표들의 회장 피선거권의 본질적인 내용을 침해한 중대한 하자가 있어, 다수 찬성으로 D씨가 회장으로 선출됐다고 하더라도 이 사건 선거는 무효”라고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “입주민 B씨와 C씨의 신청은 이유 있으므로 이 사건 가처분 결정을 인가한다”고 밝혔다.

출처 :　아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr   

■아파트 관리비 부적정 집행 과태료 부과

☛공사업체 사전 내정에 무등록자에게 공사용역까지

공사업체를 사전에 내정한 후 선정하거나 무등록자에게 공사를 맡기는 등 공사용역을 부적절하게 집행해 온 아파트가 경기도 감사에 대거 적발돼 행정처분을 받았다. 

경기도는 지난해 실시한 공동주택 관리비 일제점검 당시 자료제출을 하지 않았거나 누락한 39개 단지를 대상으로 정밀감사를 벌인 결과 전체 39개 단지, 총 231건의 부적정 사례를 적발했다고 29일 밝혔다.

앞서 도는 지난해 9월 관리비 부실이 의심되는 도내 556개 아파트 단지를 대상으로 일제점검을 실시하고 이들 39개 단지를 비롯한 전체 556개 단지를 관리비 부실 의심단지로 발표한 바 있다. 

경기도는 최근 이들 아파트에 대한 과태료 처분이 적정하다는 국토교통부 유권해석에 따라 22개 단지, 124건에 대해 9100만 원의 과태료 처분을 내렸다. 

특히, 과태료 부과 외에 공사업자 사전내정, 무등록업자에 대한 공사발주 등 11건의 부적절 행위가 발생한 8개 단지는 고발조치했다. 

낙찰순위 변경, 불공정한 적격심사, 입찰 참가자격 과도제한 등의 방법으로 특정업체를 선정한 10개 단지 20건은 수사의뢰했다. 

이밖에 용역비 과다지급 등 71건은 위반정도가 경미해 시정 조치했다.

또한, 사업자 선정 시 고의·중대한 과실로 특정업체에 부정이익을 제공한 주택관리사 3명은 자격정지하고, 청소·경비 용역 퇴직금, 4대 보험료 등을 과다 지급한 12개단지에는 7300만원을 환수하도록 했다.

적발된 사례를 보면 이천시 A아파트는 200만 원을 초과하는 공사의 경우 경쟁입찰을 해야 하는데도 공사업체를 사전 내정한 상태에서 짜맞추기식 입찰절차를 진행해 7억여 원의 하자보수공사를 진행한 것으로나타났다. 

안양시 B아파트는 2억3000여만 원 규모의 원격검침시스템공사를 하면서 무자격업자에게 공사일체를 맡겨 적발됐다. 

고양시 C아파트는 4억 원 규모의 승강기 교체공사를 하면서 4개 참여업체 모두 입찰마감일을 8일이나 넘겨 입찰서를 제출했는데도 이를 무효로 하지 않고 자체 적격심사를 거쳐 계약을 체결했다. 

백원국 경기도 도시주택실장은 “감사 결과 제도를 잘 몰라서 관리비를 부적절하게 집행된 사례가 다수 있었다”면서 “12월까지 관리주체와 입주자대표회의를 대상으로 온라인 교육 프로그램을 운영하고 감사사례집을 제작·배포하는 등 재발방지를 위해 노력하겠다”고 말했다.  

출처 : 전국아파트신문, 김원년 편집국장  kwnlife@hanmail.net

■아파트 장기수선충당금 용도 외 사용, 이익 됐다면 손배청구 안 돼

춘천지법 원주지원 판결

☛대표회장, 입대의 채무 변제에 = 아파트 장충금사용 = 횡령 및 손해책임은 인정

아파트 장기수선충당금을 입주자대표회의 채무 변제를 위해 사용한 입주자대표회장에 대해 법원이 횡령 및 장충금의 손해 발생 책임을 인정했다. 그러나 법원은 횡령으로 인한 손해가 대표회의에게 이익이 됐다면 이익이 된 만큼 손해를 공제해야 된다고 판단했다.

춘천지방법원 원주지원(판사 장두영)은 최근 강원 원주시 주상복합 A아파트 입주자대표회의가 전 대표회장 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 B씨는 A아파트 대표회의에게 8820만9310원을 지급하고 나머지 청구는 기각한다”며 상가 관리비 및 연체료 부분에 대한 일부 지급 책임만 인정, B씨의 장기수선충당금 횡령에 따른 손해배상 청구는 받아들이지 않았다.

A아파트 대표회의는 B씨가 대표회장으로 재직하면서 아파트 장충금을 사용용도 외 목적으로 사용해 대표회의에 손해를 입혔고, 상가 일부를 소유하거나 임차해 사용하면서 관리비를 연체했다며 B씨가 용도 외 사용한 장충금 3360만원에 대한 손해배상과 함께 상가 관리비 및 연체료 1억480만840원을 청구했다.

재판부에 따르면 B씨는 2013년 12월 6일경부터 A아파트 대표회장으로서 A아파트 장기수선충당금을 보관하고 있다가, 그중 3360만원을 지난해 2월 29일 대표회의 채무 변제 명목으로 하자보수공사업체 C사에게 지급했다.

A아파트 대표회의는 2013년 4월 16일 C사와 하자보수보증금의 청구 및 하자보수공사이행에 관한 계약을 체결했다가 이를 해지해 C사로부터 손해배상 소송을 당했고, 법원 결정 확정에 따라 C사에 3360만원의 채무가 발생했다.

재판부는 “B씨가 C사에 장기수선충당금 중 3360만원을 지급할 당시 시행되던 주택법령을 종합해보면 장기수선충당금의 사용은 관련 법령의 규정에 의해 엄격하게 제한된 것이며, 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그 사용이 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 그 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현한 것이 돼 횡령이 성립한다”며 B씨의 행위가 횡령에 해당함을 인정하고, “피고 B씨가 A아파트 장기수선충당금을 용도 외 사용해 그에 부족이 생기도록 한 이상 원고 대표회의에게 그 부족액에 상응하는 손해가 발생했다고 봄이 타당하다”고 덧붙였다.

그러나 재판부는 “불법행위가 피해자에게 손해를 생기게 하는 동시에 이익을 가져다 준 경우에는 공평의 관념상 그 이익은 당사자의 주장을 기다리지 않고 손해를 산정할 때 공제해야 한다”며 “원고 대표회의는 B씨의 횡령행위로 인해 C사에 대한 채무를 면하는 이득을 얻었고, 그 이득과 피고 B씨의 행위 사이에 상당인과관계가 있다고 할 것이므로, 원고 대표회의가 얻은 이득을 손해에서 공제해야 한다”고 판단했다.

이에 따라 재판부는 “원고 대표회의가 얻은 이익액은 피고 B씨의 횡령으로 인해 원고가 얻은 손해액과 같다고 할 것이므로, 결국 원고의 손해배상 청구에 관한 주장은 이유 없으므로 장충금 손해배상 청구는 기각한다”고 판시했다.

이와 함께 재판부는 B씨가 A아파트 상가 일부를 소유하거나 임차해 사용하면서 지급하지 않은 관리비 및 연체료 8820만9310원에 대해 대표회의에 지급할 것을 명했다.

재판부는 일부 기간의 상가 3곳에 대한 관리비 및 연체료는 인정하지 않았는데, “피고 B씨는 원고 대표회의가 주장하는 기간 동안 상가 D호, E호, F호를 소유하거나 임차한 사실이 없다”며 “원고 대표회의가 D호, E호에 관해서는 A아파트 관리규약 제13조에 근거해 피고 B씨가 그 소유권을 이전받음으로써 입주자 지위를 승계했음을 이유로 관리비를 구하는 것으로 해석할 여지도 없지 않지만 위와 같은 관리규약은 공용부분 관리비에 한해 유효한 것이고, 특히 관리비에 대한 연체료는 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는데, 원고 대표회의가 D호, E호에 관해 구하는 관리비가 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비라고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위와 같이 해석하는 경우도 원고의 주장은 이유 없다”고 판단했다.

A아파트 대표회의는 법원의 판결에 불복, 항소를 제기했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■"아파트 동대표 중임제한, 실질적 직무수행 기준으로 판단해야”

수원지법 결정

☞보궐선거 당선 17일 만에 무효 중임제한 적용 안 돼

동대표 중임제한 위반여부에 대해 동대표 선출이 유효한지가 아닌, 선출된 동대표가 그 직무를 실질적으로 수행했는지를 기준으로 판단해야 한다는 법원의 결정이

나왔다.

수원지방법원 제31민사부(재판장 차영민 부장판사)는 최근 경기 수원시 A아파트 동대표 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 자격상실정지 가처분 신청사건에서 “본안판결 확정시까지 대표회의가 7월 17일 B씨에 대해 한 동대표 자격상실 처분의 효력을 정지한다”는 결정을 내렸다.

B씨는 2010년 6월 제5기 동대표 보궐선거에 출마해 동대표로 당선됐다. 하지만 B씨는 2010년 12월 3일부터 동대표로 재임하던 중 해임된 회장을 상대로 한 직무집행정지가처분 신청이 법원에서 기각되자, 2010년 12월 19일 보궐선거 무효 통보를 받았다. 이후 B씨는 제7기 동대표로 선출돼 2014년 5월 1일부터 2016년 4월 30일까지 동대표로 재임한 후 2016년 5월 1일부터 연임해 제8기 동대표로 재임했다.

그러던 중 다른 동대표 등이 수원시에 B씨에 대한 동대표 자격 결격사유에 관한 민원을 제기했고 수원시는 2017년 6월 ‘B씨가 제7기 동대표 이전에 제5기 동대표로 재임했으므로 제8기 동대표로 재임하는 것은 관리규약의 중임제한 규정에 위반된다’는 취지로 회신했다. 그러자 선거관리위원회는 2017년 7월 17일 B씨에 대해 동대표 자격을 상실하는 처분을 했다.

그러나 재판부는 B씨가 동대표 중임제한에 위반되지 않는다며 가처분 신청을 받아들였다.

재판부는 결정문에서 “동대표 중임제한에 위배되는지는 형식적으로 동대표 선출이 유효하지가 아니라 선출된 동대표가 그 직무를 실질적으로 수행했는지를 기준으로 판단해야 한다”며 “B씨가 제5기 동대표로 실질적으로 활동한 기간은 전체 임기 2년 중 17일에 불과하다”고 밝혔다.

재판부는 “현재 시행 중인 공동주택관리법 시행령 제13조 제2항은 보궐선거로 선출된 동대표의 임기가 6개월 미만인 경우 중임제한 산정을 위한 임기의 횟수에 포함되지 않는다고 규정하고 있어, 이 규정이 직접 이 사건에 적용되지 않더라도 B씨의 재임기간은 거기에 훨씬 미치지 못한다는 점에서 이 규정의 입법취지도 고려될 수 있다”며 “B씨는 제8기 동대표로서 이미 2016년 5월부터 약 1년 2개월 동안 직무를 수행해 갑자기 2017년 7월부터 B씨의 동대표 자격을 상실시켜야 할 필요가 있다고 볼 만한 별다른 사정변경이 없어 보인다”고 설명했다.

아울러 “수원시의 민원회신의 내용은 대표회의가 법령 또는 관리규약을 적용함에 있어 참고하라는 취지에 불과한 점 등을 종합해 보면, B씨가 중임제한에 해당하지 않는다고 볼 여지가 크므로 본안판결 확정시까지 B씨가 대표회의를 상대로 자격정지처분의 효력을 정지할 피보전권리가 소명되고 제8기 동대표의 임기 등에 비춰보면 그 보전의 필요성도 인정된다”고 덧붙였다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr 

2. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족

― 첨부파일 : 1. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족 자료 ☜