울산소식 [경상시론]2022년 부동산시장 전망과 울산시장

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[경상시론]2022년 부동산시장 전망과 울산시장 - 경상일보

대선후보 부동산정책 앞다퉈 발표
거래절벽 부동산시장 새로운 변수
대선결과 예의주시 관망세 이어져

▲ 서정렬 영산대 부동산대학원 원장 주택·도시연구소장

우리나라 국민에게는 ‘행복추구권’이 보장되어 있다. 헌법에 ‘모든 국민은 행복을 추구할 권리를 가진다’고 명시하고 있기 때문이다. 행복추구권 가운데 국민들이 가장 원하는 것이 있다면 바로 ‘내 집에서 가족과 함께 거주’하는 ‘주거권’일 것이다. 최근처럼 주택가격이 급등해 아직 내 집 마련을 못했다면 더 절실하다. 문재인 정부 스스로도 ‘부동산정책’은 실패라고 여러 차례 자인한 바 있듯이 집이 있든 없든 상관없이 지금의 주택가격은 그 누구도 원하지 않은 결과다. 상황이 이렇다보니 50여일 후 치러질 대통령선거에 나온 후보들 모두 현 정부와는 정반대의 부동산 공약을 제시하면서 차별성을 꾀하고 있다. 따라서 대통령 선거에서 누가 당선되든 상관없이 부동산시장 흐름에 변곡점(turning point)이 될 것은 분명해 보인다. 그 만큼 현 정부의 부동산 정책의 패착은 서울·수도권과 지방 등 지역 상관없이 ‘골’을 깊게 만들어놓았다고 할 수 있다.

2021년 한 해 동안 전국 시장도 그랬지만 울산 부동산 시장 역시 업(up) 다운(down)으로 부침이 심했다. 요약하면 2020년 10월경부터 가격이 끝 모르게 급격히 올랐다가 이후 2021년 9월경부터 갑자기 관망세 시장으로 바뀌었다고 할 수 있다. 부동산114자료에 따르면 2021년 한 해 동안 울산 아파트가격은 11.46% 상승했다. 2018년에는 -9.42% 하락한 시장이었다. 2020년의 12.66% 상승한 것에 비해서는 낮지만 2011년 11.57% 상승 이후 10여년 이후 최대의 상승폭을 기록했다. 울산 남구의 6.82% 상승 빼고는 울주군 포함 모든 구에서 10%대 이상의 상승폭을 기록했다. 아파트 전세 시장은 매매가격 상승폭보다 높았다. 울산시 평균 12.61% 상승했다. 남구의 8.25% 상승폭이 가장 낮은 수치였고 중구의 경우 17.62%로 가장 높은 폭으로 상승했다.

전세가격 역시 2011년의 16.07% 상승 이후 최대 상승폭이었다. 이렇게 오르던 집값이, 시장이 갑자기 정중동이다. 멈췄다. 거래도 절벽이다. 2020년 2만여 건을 기록했던 거래건수도 2021년에는 1만4000여 건으로 급격히 감소했다. 시장이 상승국면처럼 가격이 오르다가 급정거가 걸린 자동차처럼 갑자기 관망세 시장으로 바뀌니 지금까지 올랐던 집값 상승의 의미는 무엇이고 그래서 앞으로 무엇이, 어떻게 시장을 변동시킬 것인가에 대한 다소간의 불안감으로서 2022년 시장을 바라볼 수밖에 없다.

2022년 부동산시장이 어떻게 전개될 것인가에 대해 많은 사람들의 궁금증이 커지고 있는 이유는 다른데 있지 않다. 2021년을 포함한 최근 몇 년 동안 부동산가격이 올라도 너무 많이 올랐기 때문이다. 내 집값 오르는데 싫어할 사람 누가 있겠나 싶겠지만, 살고 있는 집값이 오르는 건 좋아도 수입과는 상관없이 내야하는 세금도 함께 늘어나니 생각도 많아지고 문제도 복잡해진다. 여기에 3월9일 대통령 선거를 앞두고 양당 후보들이 너나 할 것 없이 시장 친화적인 공약들을 내놓고 있다 보니 대선 후 앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될지에 대한 기대와 두려움이 교차한다고 할 수 있다. 이런 궁금증과 기대 그리고 두려움에도 불구하고 2022년 부동산시장 전망에 대한 답은 이미 어느 정도는 정해져 있다. 여당, 야당 후보 모두 주택공급 확대와 세금부담 완화에 부동산정책 방향의 큰 방점을 찍고 있기 때문이다. 현재의 공급 추세보다 공급량이 확대 되고 양도세 완화가 뒤 따른다면 주택 가격은 오르기보다는 떨어질 가능성이 높다. 그러나 변수가 생기고 있다. 대통령 당선자가 여당 후보냐, 야당 후보냐에 따라 시장 상황이 달라질 수도 있기 때문이다. 왜냐하면 대선일이 가까워오는데도 여당 및 야당 후보들의 부동산 관련 공약이 계속되고 있기 때문이다. 심지어는 공약의 강도가 문재인정부와는 반대로의 시장 친화적인 범위를 넘어 시장에 새로운 영향을 줄 수 있을 정도로 보다 강력한 공약들이 제시되고 있다. 다주택자 양도세 중과 완화 또는 유예 문제를 넘어 용적률 500%까지 가능한 주거지역 4종 신설까지 언급되는 등 휘발성 높은 광폭 공약들이 제시되고 있다.

이럴 경우 최근 시장의 관망세가 커지고 있는 상황에서 일단 대선 때까지는 기다려 보자는 부동산심리보다 누가 당선되느냐, 어떤 공약들이 더 나오느냐에 따라 지역에 따라서는 대선 전부터 시장의 흐름이 바뀔 수도 있다. 한국은행이 기준금리를 1.25%로 코로나 이전 수준으로 인상했음에도 3월 대선에 쏠리는 시선이 뜨거운 이유다.

서정렬 영산대 부동산대학원 원장 주택·도시연구소장