비업무용토지에 관하여...

[연광진]

비업무용토지에 대하여
농업경영인들이 간과하고 지나치는부동산상식(업무용토지와 비업무용토지)

이번 부동산제도의 개혁방안으로 토지에 대한 과세가 강화되면서 사용하지 않고 있는 빈땅인 나대지와 자경농지가 아닌 부재지주 농지,임야 등에 대한 과세가 강화됨으로써 농지,임야에 대한 투자가 어려워질 전망입니다. 이와 관련하여 법이 어떤 방향으로 개정이 되었는지를 숙지할 필요가 있을 것입니다. 좋은 투자대상이라고 생각되어 토지를 구입했는데 지목상 농지거나 목장 등인 경우 잘못하면 고율의 세부담으로 인하여 손실을 볼 수 있기 때문입니다.



개정법률에서는 비사업용토지의 범위를 나대지ㆍ잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지로 규정을 해놓고 양도소득세 중과배제대상을 열거해놓고 있습니다. 열거된 항목을 제외하고는 모두 비사업용토지로 보고 2006년 부터는 투기지역여부와 관계없이 실지거래가액으로 신고를 해야하며, 2007년 부터는 1세대2주택 중과와 같이 55%(주민세 포함)의 세율과 장기보유특별공제를 배제하고 있습니다.



투자목적으로 토지를 취득하실 경우에는 취득는 토지의 지목이 무엇인지를 등기부등본을 통해 확인해야 하고, 취득 후 계속 보유할 것인가 아니면 일정기간이 지난 후 매각할 것인지의 의사결정계획을 확실히 가지고 있어야 양도시점에서 또는 보유시점에서 과도한 세부담을 지지 않을 것입니다.



우선 간단히 이번 개정 법안을 살펴보면 다음과 같으니 참조하시길 바랍니다.

농지(전ㆍ답ㆍ과수원)의 경우에는 소유자가 직접 경작을 하거나 아니면 주말, 체험영농농장으로 보유하셔야 합니다. 그러나 예외적으로 관련법에 의해 취득하는 매립농지와 20년 이상 소유한 농지(2009.12.31까지 양도해야 함)의 경우는 중과가 배제됩니다.



임야와 목장용지의 경우에는 실제로 사업에 사용이 되어야만 하므로 취득시 주의를 할 필요가 있습니다.



여기서 사업용토지로 인정을 받기 위해서는 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 또는 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용해야 되며, 보유기간 중 80%이상을 직접 사업에 사용해야 사업용토지로 인정을 받을 수 있습니다.



주로 투자자들이 취득하는 토지 중 많은 부분이 농지인 경우와 그외 나대지등인 경우가 많은데 나대지의 경우에는 예외 없이 중과대상이므로 주의가 필요합니다.



특히 주택을 소유하고 있는 경우 주택부수토지의 면적을 잘 살 펴봐야 할 것입니다.

만일 토지의 면적이 주택부수토지의 범위를 초과할 경우 초과하는 면적은 양도소득세 중과대상에 포함이 되며 별장과 별장의 부수토지의 경우도 중과대상임을 유의해야 할 것입니다.



8.31 1부동산제도개혁방안에 대해 확정된 세법의 내용은 1세대가 2채 이상의 주택을 소유할 경우 투자이익 중 절반이상을 국가가 징수하므로 투기목적일 경우는 양도소득세가 중과되므로 취득시 잘 판단하여 매입, 매각의사결정을 해야 할 것입니다.


진주법인 실장 진광연