스크랩 집주인과 세입자 모두 웃을 수 있는 부동산 계약할 때 주의해야 할 점

[겨울사랑]

내년에는 전세난이 한층 해소될 것으로 예상됩니다. 2015~16년 쏟아졌던 분양 물량이 입주 물량으로 되돌아오기 때문이죠. 한 부동산 전문사이트에 따르면 2018년 전국에서 입주 예정인 물량은 43만 2502세대로 올해보다 8.7% 증가할 것이라고 내다봤는데요. 2년간 입주 물량이 80만 세대가 넘는 만큼 저렴한 보증금에 전세를 구할 기회도 많아질 것으로 예상하고 있어요.

이와 함께 부동산 거래도 증가하면서 세입자와 집주인 간 서로 잘 모르는 사항으로 인해 법정 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘 정책공감에서는 집주인과 세입자 모두 웃을 수 있는 부동산 거래할 때 주의해야 할 점들을 사례와 함께 소개해드릴게요.

부동산 계약 시 세입자가 알아야 할 것은?

대학생 A 씨는 원룸을 알아보다 싸게 나온 집을 찾아 서둘러 가계약금 20만원을 건넸습니다. 하지만 며칠 뒤 '청년 임대주택'에 당첨됐다는 연락을 받아 원룸이 필요 없어진 A 씨는 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?

전세나 월세 집을 구할 때 흔히 가계약으로 먼저 집을 구해놓는 경우가 많습니다. 이때 많은 분이 가계약은 실제 계약이 아닌 만큼 가계약금도 당연히 돌려받을 수 있다고 생각하지만 그렇지 않습니다. 가계약도 일정 조건을 충족하면 본계약과 마찬가지로 효력을 발휘하기 때문에 가계약금이라고 모두 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

가계약도 일정 조건을 충족하면 본계약과 마찬가지로 효력을 발휘하기 때문에 가계약금이라고 모두 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

계약이 성립하려면 먼저 '중요한 부분'에 대한 당사자 간의 합의가 있어야 합니다. 부동산 매매계약에서는 ▲매매목적물 ▲매매대금▲대금 지급방법 등이 '중요한 부분'에 해당하죠. 결과적으로 집주인과 계약자 사이에 매매대금을 정하고 잔금 지급일자나 입주 일자 등에 합의했다면 이는 정식 계약서를 쓰지 않아도 계약이 성립한 것으로 인정됩니다. 단, '계약이 진행되지 않으면 가계약금을 반환한다.'와 같은 내용의 구두 약속이나 서면 합의가 있었다면 가계약금을 돌려받을 수 있어요.

집주인이 아파트를 팔기로 합의하고 가계약을 맺은 뒤 갑자기 팔기를 거부하는 반대의 경우도 마찬가지입니다. 민법 제565조에 따라 집주인이 계약 진행을 멈추고 가계약을 해제하려면 가계약금으로 받은 돈의 2배를 돌려줘야 합니다.

지진 때문에 전세로 살던 집의 유리창이 깨지고 벽과 바닥에 금이 가는 등 피해를 본 세입자 B 씨. B 씨는 지진 불안 때문에 이사를 가고 싶은데요. 이때 B 씨는 지진 피해를 이유로 집주인에게 전세계약 해지를 요구하고 전세 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

충분히 수리가 가능한 정도의 피해라면 계약 해지 대신 임대료 인하 등을 요구할 수 있습니다.

네. 원칙적으로 B 씨는 즉각적인 계약 해지와 함께 보증금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 이는 완전 붕괴나 강제 퇴거 명령이 내려져 아예 살 수 없는 상황일 때 해당합니다. 

이와 달리 충분히 수리가 가능한 정도의 피해라면 계약 해지 요구는 쉽게 받아들여지기 어려운데요. 대신 수리로 인한 불편을 고려해 세입자가 임대료 인하 등을 요구할 수는 있어요.

아파트 2년 임대차계약을 하고 살고 있던 C 씨는 직장에서 지방 발령을 받게 돼 갑작스레 이사를 가야 하는 상황에 놓였습니다. C씨가 이사를 하겠다고 하자 집주인은 계약 기간을 이유로 보증금에서 중개수수료를 제한 나머지만을 반환해주겠다고 하는데요. 계약 만료 전이라 중개수수료는 세입자가 부담하는 것이 사실일까요?

아닙니다. 임대차 계약이 기간을 다 채우고 만료가 되든 만료 이전에 종료하든 상관없이 다음 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 간 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. C 씨와 같은 세입자가 언제 이사를 나가는지와 무관하게 임대인의 입장에서는 언제든 다음 임차인과 새로운 임대차계약을 맺기 위해서는 언젠가 중개수수료를 내야 하기 때문에 계약 만료 전이라고 C 씨에게 수수료를 내라고 하는 것은 부당하기 때문이죠. 만약 집주인이 C 씨에게 부동산 중개수수료를 제하고 나머지 보증금만을 돌려준다면, 이는 자신이 지출해야 할 비용을 세입자의 돈으로 충당한 것이므로 부당 이득을 취한 것이라고 볼 수 있습니다.

중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

다만, 당사자 간 특별히 별도 약정을 했다면 집주인이 아닌 세입자가 부동산 중개수수료를 부담하게 하는 것도 가능은 하다고 보고 있습니다. 하지만 별도의 약정을 맺지 않은 사이에는 원칙에 따라 집주인이 중개료를 부담해야 해요.

아파트 2년 임대차계약을 하고 살던 D 씨는 1년 차가 되던 해 집주인이 바뀐다는 소식을 들었습니다. 이때 D씨는 새로운 집주인과 전세계약서를 다시 써야 할까요?

계약 변동 사항에 따라 달라집니다. 만약 집주인이 바뀌었더라도 계약 내용에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다. 임대차 계약 중에는 집주인이 바뀌더라도 세입자의 권리는 인정되기 때문이죠. 하지만 전세 계약 내용이 달라진 경우에는 새롭게 계약서를 작성해야 하는데요. 

먼저 전세 보증금이 아닌 다른 계약상의 조건들이 변경된 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 써넣은 후 세입자와 집주인이 확인 도장을 찍으면 됩니다. 하지만 전세 보증금이 달라진 경우라면 인상된 보증금 부분에 대해서 기존에 받아놓았던 확정일자의 효력이 없어지게 됩니다. 따라서 보증금이 인상된 경우에는 별도의 계약서를 작성해 이에 대한 확정일자를 받아놓아야 하죠. 

계약 내용에 변동이 없다면 집주인이 바뀌더라도 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.

이때 주의해야 할 점은 기존의 계약서를 파기해버리고 아예 새롭게 전체 보증금에 대한 임대차 계약서를 작성하지 말아야 합니다. 전세로 사는 기간 동안 최초에는 없던 근저당이 갑자기 생겼거나 다가구 주택의 경우 다른 세입자들의 전입이 있는 경우 이미 취득했던 대항력 및 우선변제권을 모두 잃을 수 있기 때문인데요. 이 때문에 될 수 있는 대로 변동 사항에 대한 계약서만 별도로 작성하고, 특약 부분에 새로운 계약서는 최초 원계약서에 대한 보증금 부분 별도 계약서임을 명시해두는 것이 좋습니다.

부동산 거래 시 집주인이 알아야 할 것은?

E 씨 소유의 아파트에 전세로 사는 세입자가 전셋집에서 사는 동안 E 씨의 허락 없이 집을 리모델링 했습니다. 전세 계약이 끝나가자 E 씨는 세입자에게 원상복구를 요구했지만 세입자는 '원상 복구는 집주인이 알아서 할 일'이라며 나몰라라 했는데요. 이 경우 E 씨는 세입자를 상대로 법적 조처를 할 수 있을까요?

네. 민법 제615조와 654조에 따라 세입자는 계약 기간 만료 후 집주인에게 집을 반환할 때 내부를 원 상태로 되돌려야 할 의무가 있습니다. 세입자의 의무 중 하나인 '원상회복 의무'를 어길 경우 세입자가 집주인에게 지급한 보증금이 담보가 될 수도 있고요. 집주인은 원상회복에 필요한 비용을 세입자가 지급하지 않을 채 퇴거하려고 하면 그 비용만큼을 보증금에서 공제할 수도 있죠. 따라서 E 씨는 세입자가 끝까지 원상회복을 거부할 경우, 계약만료일에 원상복구 비용을 공제한 나머지 보증금만 세입자에게 돌려주면 됩니다.

세입자는 계약 기간 만료 후 집주인에게 집을 반환할 때 내부를 원 상태로 되돌려야 할 의무가 있습니다.

월세를 제때 주지 않고, 월세 계약이 끝났는데도 방을 빼지 않고 버티는 세입자 때문에 화가 난 집주인 F 씨. 집 문을 따고 들어가 세입자의 물건을 강제로 집 밖에 내놓았는데요. 이에 세입자는 F 씨를 주거침입죄로 고소하겠다고 항의했습니다. 이때 F 씨는 자신 소유의 집에 들어갔는데도 주거침입죄가 될까요?

네, 성립합니다. 주거침입죄는 주거권자의 의사와 상관없이 들어갈 때 성립하는데요. 여기서 주거권자는 사실상 그 공간에서 생활을 영위하는 자를 뜻합니다. 즉, 집주인이 설령 자신 소유의 집에 들어갔다 하더라도 임대한 주택의 주거권자는 세입자에게 있으므로 주거침입죄에 해당하죠.

세입자 허락없이 집주인이 세입자가 살고 있는 공간에 들어갈 경우, 주거침입죄에 해당합니다.

세입자가 월세를 내지 않는다고 집에 들어가 전기선을 끊은 집주인에게 주거침입죄로 벌금형이 선고된 판례도 있습니다. 세입자가 월세를 계속 내지 않거나 임대차 계약 기간이 끝났어도 법적인 절차를 마치기 전까지는 완력으로 세입자를 퇴거시키거나 물건을 파손할 경우 권리행사 방해죄로 처벌을 받을 수도 있으니 주의하세요.

부동산 계약금, 해약금, 위약금, 중도금 어떻게 다른가요?

계약금은 일반적으로 거래금액의 10%, 해약금은 계약금을 기준으로 정해집니다.

계약금은 계약할 때 상대방에게 지급하는 돈으로 서로 합의가 이루어졌다는 증거입니다. 부동산 거래에서도 일반적으로 부동산 거래금액의 10%를 계약금으로 지급하는데요. 만약 5억 원짜리 집을 산다면 계약금은 5,000만 원이 됩니다.

반면 해약금은 계약을 해제하기 위한 돈을 말합니다. 민법 제565조에 따라 계약금을 기준으로 해약금을 정하는데요. 집을 거래할 경우, 집을 사려고 했던 사람이 계약을 해제하려면 계약금을 포기해야 합니다. 계약금 전액이 곧 해약금이 되는 것이죠. 반대로 집을 팔려고 했던 사람이 계약을 해제하려면 계약금의 2배를 해약금으로 지급해야 합니다.

위약금은 계약 당사자들의 합의로 다양하게 정할 수 있으며, 중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급하는 돈을 뜻합니다.

위약금은 계약을 깨는 것에 따른 일종의 손해배상을 뜻합니다. 위약금은 계약 당사자들의 합의로 다양하게 정할 수 있는데요. 부동산 거래 시 집을 파는 사람이 집을 넘겨주지 못할 경우 위약금으로 5,000만 원을 배상하자고 약속하면 위약금은 5,000만 원이 되는 식이죠. 만약 부동산 거래에서 위약금 특약을 정해 계약서에 기재하지 않았다면 계약 파기 시 추가로 위약금을 물어야 할 필요는 없습니다. 

마지막으로 중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급하는 돈입니다. 부동산 거래에서 만약 중도금을 지급했다면 집을 판 사람은 해약금을 지급한다고 해도 계약 해지가 불가능하죠. 중도금은 주로 매매·분양·전세 등 금액이 큰 거래에서 주고받는 경우가 많아요.

부동산 거래, 조금 더 편리하게 하세요!

빅데이터 기반 연립·다세대 주택 시세 산정 시스템

과학기술정보통신부와 한국정보화진흥원은 2017년 빅데이터 플래그십 프로젝트를 통해 '빅데이터 기반 연립·다세대 주택 시세 산정 시스템'을 신한은행과 함께 구축했습니다. 최근 1인 가구의 증가로 인해 연립·다세대 주택과 같은 소형 공동주택의 세대수와 거래량이 증가하는 추세인데요. 하지만 대형 아파트와 달리 시세정보가 제공되지 않아 많은 국민이 부동산 거래에 불편함을 겪고 있었죠.

이를 해결하기 위해 이번에 구축한 시스템은 빅데이터 분석을 통해 연립·다세대 주택의 시세정보를 제공하는데요. 서울·경기 지역 144만 세대를 대상으로 데이터를 수집·정제해 분석 기반을 마련하고 부동산 거래 사례 비교, 주변 특징 분석 등을 통해 최종 시세를 산정했습니다. 또한, 시세 정보뿐만 아니라 건축물 기본정보, 최근 2년간 시세 추이, 주변 거래사례 비교 등도 한눈에 파악이 가능하죠. 이 서비스는 12월 20일부터 온라인 누리집(villasise.com)을 통해 서울·경기 지역의 전체 연립·다세대 주택 144만 세대 중 검증이 완료된 115만 세대의 정보를 제공할 예정입니다.

부동산거래 전자계약 시스템

올해 8월부터 종이 계약서의 분실 위험과 보관, 서류 위조의 위험 등 불편함을 개선하기 위해 '부동산거래 전자계약시스템'이 전면적으로 시행됐는데요. '부동산 전자계약'이란 부동산 거래 서약서를 종이 대신 컴퓨터, 태블릿PC, 스마트폰 등을 이용해 작성하고 전자서명으로 완성하는 스마트한 전자계약 방식입니다.

부동산거래 전자계약 시스템으로 편리하게 부동산 거래를 해결할 수 있습니다.

부동산거래 전자계약 시스템을 활용해 임대차 계약 시, 확정일자가 자동으로 부여되고, 매매 계약 시 부동산거래신고 자동 처리 및 인감도장 없이도 계약이 가능해집니다. 아울러 계약서 위·변조 및 부실한 확인 절차를 방지하며 이중·사기계약도 예방할 수 있죠. 개인정보도 암호화되어 안심 거래를 할 수 있습니다. 아울러 거래 문서도 공인전자문서로 5년간 보관되고 24시간 열람 및 출력을 할 수 있죠. 비용도 절감할 수 있습니다. 부동산 담보 대출 시, 우대금리를 적용받고 중개보수를 무이자 카드 할부로 낼 수 있으며 등기수수료도 30% 절감돼요.

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지금까지 집주인과 세입자 모두 알아두면 좋은 부동산 계약 시 주의사항에 대해 알아봤습니다. 사례를 통해 알아본 주의사항들을 잘 확인하시고 편리한 부동산 관련 정책들도 함께 챙겨 모두 만족할 수 있는 거래 하시길 바랍니다.