|
--- Page 9 ---
두 번째 부류는 투자 대가들의 투자 자서전이다. 워런 버핏,존
템플턴, 앙드레 코스톨라니, 존 보글, 피터 린치 등 투자 분야에서
일가를 이룬 인물들의 책이다. 이에 대한 나의 언급은 단 한 마디
면 충분할 것 같다. ‘강추'.
네 번째 부류는 본인이 재테크에 성공했으면서도 원리를 강조
하는 책이다. 투자 대가들의 자서전 만큼이나 내가 강력히 추천하
는 유형이다.
--- Page 129 ---
입지 프리미엄은 다
시 교통프리미엄,교육프리미엄,상권 프리미엄,자연환경 프리미
엄으로 나뉩니다. 여기에 상품 프리미엄까지 더하면 총 5개의 프
리미엄이 발생하는 거지요.
--- Page 130 ---
부동산 경기가 좋지 않을 때
는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많습니다. 역
세권 프리미엄이 없어지는 거죠. 거래가 되지 않기 때문에 발생하
는 결과입니다. 이 시기는 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍
이라고 보면 됩니다. 경기가 다시 활성화되면 역세권과 비역세권
은 다시 가격이 벌어집니다. 역세권 프리미엄이 발생하는 거죠. 그
렇게 시세차익을 내면 됩니다. 이 사이클을 이용하여 사고팔기를
반복할 수도 있습니다.
--- Page 131 ---
대부분의 교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승하기 시
작합니다. 착공 등으로 가시화되면 다시 한 번 상승하고요. 준공된
이후에는 더 많이 상승하게 됩니다. 물론 부동산 시장이 좋지 않을
때는 이러한 단계별 상승이 그대로 적용되지는 않습니다. 하지만
10년이라는 장시간을 놓고 보면,교통환경이 크게 개선되는 입지
중 교통 프리미엄이 발생하지 않은 지역이 없음을 확인할 수 있습
니다. 주저하지 말고 자신 있게 매수해도 된다는 거죠. 가장 확실
한 것은 교통환경이 생긴 지 10년이 지나면 그 기반시설은 완숙된
다는 겁니다. 비로소 교통수단으로서의 가치가 생기는 거죠. 따라
서 그 전에 매수하는 것이 가장 좋습니다. 준공한 직후 매수해도
프리미엄을 충분히 확보할 수 있다는 의미입니다.
--- Page 132 ---
교통 프리미 엄의 등급을 알고 있어야 합니다. 전철망에
도 5등급이 있다고 앞서 설명해드렸죠? 사람들이 많이 이용하는
노선일수록 최초 시세가 비쌉니다. 용지 가격 자체도 이미 차이가
나지만, 수요층이 대기하고 있는 상태이기 때문에 비싸게 분양할
수밖에 없죠. 좋은 것을 매수하는 것은 안전합니다. 리스크 헤지
비용을 포함하고 있다고 보면 됩니다.
--- Page 133 ---
투자의 목적은 좋은 물건을 찾는 것이 아니라 그
물건의 적정 시세를 평가하는 것입니다. 그 논리를 그대로 투자에
적용하면 되는 거지요.
접근성 중 특히 초등학교는 무조건 초품아(초
등학교를 품은 아파트)가 프리미엄이 있습니다. 차로로 8차선 이상
의 큰길을 건너야 한다면, 무조건 마이너스입니다. 중학교까지도
어느 정도 적용됩니다. 고등학교부터는 접근성에 대한 중요도가
낮아지고요. 교육환경으로 인기가 많은 지역은 학생 수가 많습니
다. 이 경우는 그 지역 내에 있는 학교에 배정받지 못할 수도 있습
니다. 학교 수용인원에 한계가 있기 때문입니다. 그러면 마이너스
프리미엄이 됩니다. 따라서 주거지역을 평가할 때 입학 가능 여부
도 반드시 따져봐야 합니다.
--- Page 134 ---
대형 학원가가 가까운 것이 프리미엄이 높
습니다. 물론 지역 학원도 어느 정도의 플러스 프리미엄을 줍니다.
학원가가 없다면 교육 측면에서는 마이너스 요인입니다. 대형 학
원가주변에는 원룸, 오피스텔, 소형 아파트의 임대가 많습니다. 월
세 투자를 선호하는 분들께는 아주 좋은 투자처가 되겠지요.
먼저 플러스 프리미엄 발생 지역입니다. 대형 유통시설이 들어
오면 그 시설을 이용 가능한 주거지역에는 플러스 프리미엄이 생
깁니다. 대형 유통시설은 백화점, 대형마트,복합쇼핑몰 등을 의미
합니다.
--- Page 136 ---
반대로 마이너스 프리미엄이 발생하는 지역도 있습니다. 이 경
우는 다시 두 가지로 나뉩니다. 상가라면 플러스 조건이 되지만,
주거에는 마이너스가 됩니다. 상가와 주거시설이 똑같이 프리미엄
을 얻지는 못한다는 거지요. 상가가 하나들씩 계속 생겨남으로써
범위가 확장되는 지 역에서는 상권이 커진다는 의미 입니다. 그래서
사람들이 더 많이 찾아오기 때문에 바람직한 현상입니다. 하지만
주거시설 입장에서 보면 번잡해지고,필요 없는 시설들이 지속적
으로 증가하므로 쾌적성이 낮아진다고 할 수 있습니다.
--- Page 137 ---
대표적인 지역으로 홍대 상권, 이태원 상권, 강남역 상권 등이 있
습니다.
이것은 꼭 기억해야 합니다. 비선호 시설로
인해 그동안 쾌적성이 낮다고 평가됐던 지역 중 비선호 시설이 없
어지는 입지들은 반드시 눈여겨봐야 한다는 점입니다. 마이너스에
서 플러스가 되는 지역이기 때문에 시세 상승이 엄청나게 높을 수
밖에 없죠.
--- Page 138 ---
집은 소유하지 않아도 차는 모든 세대에
--- Page 139 ---
서 1대 이상 소유하고 있기 때문에 세대당 1대 이상의 주차장 확
보는 매우 중요합니다.
주변 단지보다 고급스럽다고 평가받을 수 있다면 프
리미엄이 발생합니다.
생활의 번거로움을 덜어주는 상품, 주변 아파트 대비 고급스러
움으로 차별화해주는 상품이라면 더 비싸게 매수하셔도 됩니다.
--- Page 164 ---
무조건 비싸다고 제외할 것이 아니고, 싸다고 매수할 것이
아닙니다. 주식에 비교한다면,시세가 비싼 곳은 가치주에 투자하
는 방법으로 접근해야 합니다. 시세가 낮은 곳은 배당주나 성장주
에 투자하는 방법으로 접근해야 하고요.
--- Page 169 ---
결국 20년차가 넘은 1기 신
도시 아파트의 경쟁력은 입지만 가지고 평가해야 합니다. 지역 내
교통, 상권, 교육, 환경 등 기 반시설의 유무가 1기 신도시를 평가하
는 가장 중요한 요소가 되는 거죠.
--- Page 175 ---
분당,
일산•평촌은 교육환경 때문에 그 지역으로 이주하지만, 산본•중
동은 교육환경 때문에 선택하지는 않습니다. 따라서 1기 신도시
내에서도 교육환경이 좋은 입지를 우선 눈여겨봐야 할 것입니다.
대형 아파트가 활
성화된 입지는 지역 내 상위 프리미엄이 형성된 지역이어야 합니
다. 서울의 강남처럼 말이죠. 1기 신도시 중에서는 분당신도시에
대형 아파트가 가장 활성화되어 있습니다. 신도시의 강남이라고
평가했던 이유가 여기에 있습니다.
--- Page 179 ---
물론 1기 신도시도 재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시된
다면 상품 경 쟁력을 다시 높일 수는 있습니다. 하지만 현재 활발하
게 개발 • 분양되고 있는 서초구 반포동 - 잠원동, 강남구 개포동,강
동구 고덕동 • 둔촌동처럼 1기 신도시에서 대규모로 재건축 또는
리모델링이 진행될 계획은 앞으로 10년 동안은 없습니다. 따라서
현재 시점에는 2기 신도시의 발전 가능성을 주목하는 것이 더 합
리적인 방법이 되겠지요.
--- Page 181 ---
시범단지라는 말은 이후 신도시 단지들이 줄줄이 개발되
어 입주한다는 것에 대한 증명서 같은 것입니다. 시범단지는 여간
해서는 실패하기 어렵습니다. 따라서 신도시 개발 초기에 시범단
지는 무조건 관심을 가져야 합니다. 90%는 먹고 들어가는 투자
게임이라고 보면 됩니다.
--- Page 189 ---
평당 가격이 평균 1,000만 원을 넘어서기까지는 시간이 많이
소요되지요. 1,000만 원 시장에서 2,000만 원 시장까지 가는 건 상
대적으로 짧습니다. 그리고 2,000만 원을 넘어서면 그 이상을 받
아줄 수요층만 있으면 3,000만 원도 가능한 시장이 됩니다.
--- Page 194 ---
광주광역시의 특징을 두 가지로 정리해보겠습니다. 첫째,교육에
대한 열정이 남다른 지역입니다. 호남권은 대부분 교육열이 매우
높습니다. 특히 학교가 많다보니 학생 수가 많습니다. 인구 150만
명에 학생이 약 40만 명입니다. 대단히 높은 비율입니다.
둘째,지역에 대한 로열티가 다른 지역에 비해 매우 높은 곳입
니다. 타 지역으로 거의 이탈하지 않습니다. 광주는 특히 도시 내
에 일거리가 풍부하기 때문에 타 지역으로 빠져나가지 않습니다.
--- Page 195 ---
최근 몇 년 동안 광주광역시 시장은 대구광역시만큼이나 열기
가 뜨거웠던 지역입니다. 2016년 이후 대규모 입주가 진행되면서
현재 조정 국면입니다. 광주는 아파트 투자를 하기에 좋은 지역입
니다.
--- Page 200 ---
단순히 그동안 시세가 오르지 않았다고,최근 몇 년 동안 신규
공급이 없었다고, 앞으로 몇 년 동안 공급될 물량이 없다고 지방
도시에 무조건 투자하는 것은 지양해야 합니다. 서울 같은 대도시
에는 수요가 많아도 추가로 공급할 용지가 없습니다. 하지만 지방
에는 저렴하고 개발하기 좋은 용지가 많은데도 그동안 지자체와
건설사가 왜 추가 공급을 하지 않았을까요? 그 이유를 한 번만 더
생각해봅시다.
'내가 국토교통부 장관이라면 부동산 시장이 어떤 방향으로 가
게 하고 싶을까? 내가 대통령이라면 어떤 방향으로 의사결정을 해
주어야 할까? 내가 시 •도지사라면 어떤 방향으로 인허가를 내줄
까? 내가 건설사라면 어떤 전략으로 공급할까?' 이렇게 정부와 기
업체 입장에서 생각을 해보시기 바랍니다.
--- Page 210 ---
하지만 중• 대형을 선택할 때 가격이 선택 기준이 되어서는 안
됩니다. 수요가 있는지를 봐야 합니다. 이것이 핵심입니다. 과연 이
지역이 중• 대형이 필요한 지역인가를 꼭 체크해야 합니다. 대부분
지역에서 중형까지는 고정적인 수요층이 존재합니다. 주변 소형에
살고 있는 사람들이 가장 주요한 수요층입니다. 따라서 중형 아파
트의 가격이 소형에 비해 많이 내려와 있다면 그것은 오히려 매수
타이밍이 될 수 있습니다.
--- Page 211 ---
대형은 상대적으로
입지가 좋다고 평가되는 지역이 아니라면 매수를 깊이 고민해야
합니다. 하지만 소형 아파트는 대부분 지역에서 인기가 많습니다.
그리고 중형은 교육환경이 좋다면 고정 수요가 있습니다. 이처럼
평형에 맞춰 입지 전략을 짜야 하는 거죠.
--- Page 213 ---
하지만 대형 투자는 신중해야 합니다. 거의 모든 지역에서 수요
층이 존재하는 소형이나 중형과는 달리 수요층이 존재하지 않는
지역이 있을 수 있기 때문입니다. 따라서 평당 가격이 싸다는 이유
하나만으로는 매수해서는 안 됩니다.
--- Page 218 ---
다세대 • 빌라• 연립의 시세 파악을 어려워하는 분들이 많습니
다. 시세를 모르기 때문에 적정가가 얼마인지 모르겠다고 하는 분
들도 많습니다. 간단하게 파악하면 됩니다. 신규 분양 물건의 분양
가 시세를 보면 됩니다. 실제로 보면, 다세대 • 빌라• 연립의 신규
분양가가 1년 전에 비해 20-30% 이상이 올랐습니다. 시세 상승
률만 놓고 보면 아파트보다도 상승률이 높습니다. 시세가 이전보
다 많이 오른 것입니다.
--- Page 222 ---
‘재개발 투자는 일반 분양분을 구입하는 것보다
좋은 동 •로열층을 배정받을 확률이 높다' 정도의 이점만 보고 접
근해야 합니다. 엄청난 시세차익을 기대하지 마시기 바랍니다. 재
개발은 쉬운 투자 방법이 아닙니다. 공부를 많이 해야 하고, 무엇
보다 시간에 투자하는 마음가짐이 있어야 합니다. 쉽게 접근하면
절대 안 됩니다.
--- Page 223 ---
문제는 아파트와 달리 다세대 • 빌라의 전망은 예측하기가 매우
어렵다는 점입니다. 따라서 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본
후에 결정하는 방법을 제안하고 싶습니다. 2년 정도라면 그 입지
의 가치와 주택 상품으로서의 위상을 어느 정도는 파악할 수 있기
때문입니다.
다세대 • 빌라는 되도록 5년 이하의 신축 주택을 선택하여야 합
니다. 다세대 • 빌라는 아파트에 비해 내구성이 현저히 낮기 때문에
5년 이상이 되면 상품으로서 가치가 현저히 낮아집니다. 여기에
입지 조건으로는 역세권 지역을 선택하길 추천합니다. 역세권이
아닌 지역이라면 상대적으로 저렴한 아파트도 많습니다. 굳이 다
--- Page 224 ---
세대 • 빌라가 아니더라도 선택할 수 있는 대안이 많다는 거죠. 따
라서 다세대 • 빌라에 실거주로 입주하려면 역세권에 5년 미만의
신축 주택을 선택하길 추천합니다.
--- Page 231 ---
오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 됩니다. ‘공실 가능
성'입니다. 공실 가능성에 대해서는 또다시 두 가지만 고려하면 됩
니다. 교통편과 추가 공급입니다. 첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖
춰져 있어도 공실이 나지 않습니다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이
용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다는 거죠. 둘째,주
변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 합니다. 교통,상권,주
거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬지역은 추가 공급이 어렵습니
다. 서울의 종로구, 중구, 강남구등이 그런 지역입니다.
오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의
역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것입니다. 시세가 조금 더 비싸
더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있기 때
문입니다. 오피스텔도 결국은 입지가 가장 중요합니다.
--- Page 232 ---
오피스텔 투자는 무조건 월세 수익을 목적으로 해야 합니
다. 만약 시세차익이 생긴다고 하더라도 그건 내가 잘해서가 아니
라 운이 좋았다고 생각하는 것이 좋습니다. 이 방법이 오피스텔 투
자의 리스크를 낮추는 가장 보수적인 방법입니다.
--- Page 237 ---
10년 미만의 아
파트를 선택할 때는 입지만 보면 됩니다. 기존 도심이라면 현재 기
준으로 입지의 수준을 평가하면 되고, 신도시라면 기반시설이 언
제쯤 완성될 것인지를 예측해보면 됩니다. 입지 평가로만 판단해
도 충분한 연차라는 의미죠. 상품으로서의 경쟁력보다는 입지상의
--- Page 238 ---
경쟁력을 우선 따져야 하는 구간입니다.
10년차에서 20년차 아파트는 가장 인기가 많습니다. 그래서 거
래가 활발하죠. 신도시라 하더라도 10년 정도면 기반시설이 거의
안정되기 때문에 입지도 좋고, 상품력도 양호한 연차입니다. 말 그
대로 가성비가 가장 좋은 구간이죠. 이 구간의 아파트는 입지 요소
와 상품 요소를 비슷한 비율로 고려해야 합니다.
20년차가 되면 입지 경쟁력은 이미 검증
이 완벽하게 끝난 상태이므로 입지에 대한 걱정을 할 필요는 없습
니다. 다만, 상품으로서의 경쟁력이 급격히 떨어지는 연차이기 때
--- Page 239 ---
20년차 이상의 아파트를 매수할
때는 추가 상승 가능성이 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 실거
주로 매수하기에는 가치가 없다는 판단일 수도 있기 때문입니다.
문에 매수 결정이 어려운 구간입니다. 실거주 가치도 낮아지고, 투
자 상품으로서의 가치도 급감하기 때문입니다.
--- Page 241 ---
아파트 준공 연차별로 다른 전략을 세워야 하는 이유가 여기에
있습니다. 기준은 두 가지입니다. 준공 연차가 낮으면 입지적인 요
소에 대한 비중을 더 두고, 연차가 많아질수록 상품력에 대한 검토
비중을 높여야 합니다. 단순히 전세가율이 높다는 이유만으로 매
수 여부를 결정하면 안 됩니다.
--- Page 245 ---
그래도 모르겠다고 하는 분들께는
이렇게 이야기하고 싶습니다. “너무 고민하지 마시고 가능한 금액
내에서 가장 좋은 입지를 선택하세요”라고 말이죠.
--- Page 251 ---
이렇게 지역 내 유사한 입지의 랜드마크 아파트와 시세를 비교하
는 것은 현 시세가 높은지 낮은지를 판단하는 데 매우 유용합니다.
--- Page 270 ---
유동성 시장이 되려면 돈을 쓰는 개인들에게 돈이 흘러들어 가야
합니다. 그래야 돈을 시장에서 쓰지요. 가장 좋은 방법은 정부가
개인에게 직접 돈을 주는 겁니다. 기업체에서 월급을 안 주는 경
우가 있습니다. 그럴 때 정부가 직접 월급을 주는 거지요. 그럼 유
동성이 늘어납니다. 시장에 돈이 많아지니까요. 그렇지만 대부분
의 정부 지원은 기업체나 정부의 빚을 탕감해주는 방식으로 이뤄
집니다. 일테면 대출금리를 낮춰주는 것입니다. 실질적으로는 돈
을 안 쓰고도 돈을 지불한 효과를 보는 거죠. 빚이 10조인데. 그
--- Page 271 ---
빚을 탕감해주거나 이자를 낮추어주거나 유예해주면 그것도 지
원입니다. 그렇게 했을 때 개인들에게까지 돈이 가나요? 그동안
밀린 월급을 줄 수 있지 않느냐고요? 대기업들은요, 월급을 안 주
는 경우는 거의 없습니다. 인상을 해주지 않는 경우는 있지요. 조
금 깎을 수도 있고요. 하지만 늘 월급을 줍니다. 공무원들도 공공
기관에 빚이 아무리 많아도 월급을 받습니다. 그건 헌법이 보장하
는 거니까요. 그건 당연한 겁니다. 생존권의 문제잖아요. 정부 지
원금의 역할은 기업과 정부를 지원하는 데까지만이라는 겁니다.
낙수효과가 거의 없습니다.
--- Page 280 ---
기반시설을 갖춘 도심은 실수요자들이 수용 가능한 가격인지만
보면 되고,신도시 후보인 택지개발지들은 기반시설이 실제 갖춰
지는지를 보면 됩니다.
--- Page 290 ---
매수와 매도 타이밍의 기준을 잡는 것이 중요하겠지요. ‘조금 싼
듯한 가격'인 것과 ‘좀 비싸다는 인식이 생길 즈음'을 판단하는 기
준이 있어야 합니다. 두 가지로 정리해보겠습니다.
매수 ■ 매도 타이밍의 기준
1. 랜드마크가 아니라면 랜드마크 아파트와의 가격 차이로 판단하면 됩
니다
2. 랜드마크라면 추가적인 상승 여력이 있는 조건이 갖추어져 있는지로
판단하면 됩니다.
--- Page 295 ---
금융위기를 통해 부동산 시장에 나타난 변화와 각 계층의 대웅
행태를 통해 네 가지 포인트를 찾을 수 있습니다.
첫째, 대출이 없이 집을 소유한 경우에는 부동산 시장의 폭락에
도 영항을 거의 받지 않는다는 것입니다.
둘째, 부동산을 전세나 월세 등으로 임대한 경우, 특히 월세로
--- Page 296 ---
세팅한 경우는 전혀 흔들릴 이유가 없었다는 것입니다.
셋째, 단독주택을 소유한 사람은 어떤 시장에서도 늘 승자라는
것입니다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 큽니다.
땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 거의 없었습니
다. IMF 때도,금융위기 때도 거의 피해가 없는 유일한 부동산 상
품이었습니다.
넷째, 부동산은 입지가 가장 중요하다는 것입니다.
--- Page 297 ---
입지를 안다는 것은 수요가 있
는 지역인지,적정 가격인지,지역별 선호 상품이 무엇인지, 미래
--- Page 298 ---
가치가 있는지를 파악한다는 것입니다. 투자하기에 적합한지를 판
단하기 위한 것입니다.
|