임차인이 월임대료를 일정금액 이상 연체하거나 임대차목적물을 무단 전대를 하는 등 임대차계약해지 사유가 있는 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고 인도소송을 제기할 수 있다. 이 경우 임대인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해 줌과 동시에 임대차계약 목적물을 인도받을 수 있는데, 반환해야 할 임대차보증금에서 임차인이 연체한 월임대료, 미납관리비, 원상복구비용 등은 공제될 수 있다. 이와 관련하여 문제가 되었던 부분은, 위 공제할 수 있는 돈에 인도소송비용(변호사 수임료, 인지송달료 등)과 3년이 도과한 미납관리비가 포함되는지 여부였다.
이와 관련하여 실제 사례를 소개한다.
a는 2009. 12. 1. b와 사이에 甲건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 450만 원, 임대차기간은 2009. 12. 1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, b는 그 무렵 a에게 1억 원의 임대차보증금을 지급하였다. b는 2010. 12. 30. c에게 위 1억 원의 임대차보증금 반환채권을 양도하고, b로부터 그 양도통지 권한을 위임받은 c는 2011. 1. 6. a에게 위 채권양도의 통지를 하였다. a는 2011. 6. 16. b를 상대로 건물인도 차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 b의 차임연체로 인하여 a의 해지로 종료되었음을 이유로 b는 a에게 甲건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당의 부당이득금을 지급해야 한다는 판결이 선고되어 확정되었다. 그 후 a는 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을 신청하여 b가 a에게 상환하여야 할 소송비용이 3백만 원으로 확정되었다. 이후 c는 a에게 임대차보증금 반환청구를 하였는데, a와 c간에 위 소송비용 3백만 원이 임대차보증금에서 공제되어야 하는지에 대한 다툼이 있었다.
이 사건에서 법원은, “부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.”고 판단하였다(대법원 2012. 9. 27.선고 2012다49490 판결).
위 판결의 법리에 따르면 a가 임차인인 b를 상대로 甲건물의 인도 등을 구하는 위 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 a가 반환할 1억 원의 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다는 결론이다.
한편 임대차계약관계에서 임차인이 관리비를 미납하는 경우, 미납관리비 또한 임대차보증금에서 당연히 공제가 가능하다. 이와 관련하여 관리비채권의 소멸시효가 3년이라는 점에서 3년이 도과한 미납관리비도 임대차보증금에서 공제될 수 있느냐의 논의가 있었다. 그러나 이에 대해 우리 법원은 관리비채권의 소멸시효에 구애받지 않고 임대차보증금에서 당연공제가 가능하다는 입장이다(대법원 2012. 7. 24. 선고 2012나2025 판결).
즉 정리하자면 임대인은 임차인에게 임대차보증금에서 미납 월차임 뿐만 아니라 인도소송비용은 물론 3년이 지난 미납관리비를 포함한 미납관리비 일체를 공제하고 반환하면 된다.