앞으로 부동산은

앞으로 우리지역 부동산은?제가 틀릴 수도 있지만, 그냥 제 말을 참고하시기 바랍니다.-------------------------------------------CPI < 소비자 물가지수 >- 미국 8월 소비자 물가지수 <CPI> 8.3%미국 중앙은행 FED 는 금리를 더욱 올려서 물가를 잡아야 한다고 말하고 있다.인플레지수가 3%대가 될 때까지 금리를 올려야 한다고 말하고 있다.지금 9월 미국의 금리인상이 울트라<1%>까지 올릴 가능성이 높아졌다.그러면 미국과 우리나라 금리차가 1%까지- 원화 환율이 급등- 지금 환율이1400원대까지 가려고 하고 있다.- 금융위기 이후 최대치다. 그냥 1500원 이상 갈 것이다.앞으로 큰 손의 돈이 금리를 따라 더욱 안전한 자산<미국달라>쪽으로 쏠려 - 우리나라에서 빠져 나갈 것이다. 그러므로 환율은 더욱 가빠르게 올라갈 것이다.수입원가가 비싸지고, 원재료가 비싸지고- 결국 우리나라 물가가 올라 갈 것이다. 6월 달에 미국의 CPI는 9.1%까지 갔다.- 그래서 자이언트 스텝 - 0.75%까 지 올렸다.한은은 0.25 올려서 지금은 미국과 우리나라 둘 다 2.5% 기준금리가 같다.한은은 앞으로 10월 12월 0.25% 씩 올려서 연말에 기준금리를 3%로 올릴 것으로 한은 총재가 발표했다. - 그러므로 더욱 환율이 급등하고 있다. 한은은 이제라도 금리를 미국처럼 자이언트스텝<0.75%> 이상씩 올려야 할 것이다. PPI 란 - 생산자 물가지수- 제품을 생산하는데 드는 비용을 말한다.원재료 값이 올라가고 임금이 올라가면 - 생산자 물가지수<PPI>가 상승한다. CPI(소비자물가지수)는 소비자 관점에서 바라본 물가상승률이며 소비자의 구매력을 보여줍니다.반면, PPI(생산자물가지수)는 생산자 관점에서 바라본 물가상승률로 기업의 비용부담과 관련이 있습니다.CPI와 PPI는 당연히 높은 상관관계로 비슷한 추이로 움직입니다.그리고 PPI가 CPI에 비해 2~3개월 선행하여 움직이는 경향이 있습니다.생산자가 제품을 생산하는데 드는 비용이 높아질수록 서서히 제품가격에 반영되어소비자에게 물가상승부담이 전가되기 때문입니다. 이제 초코파이<400원에서 450원으로> 라면값 - 인상발표-택시요금, 버스요금, 전철요금 전기세 수도세 등 공공요금이 인상 될 것입니다.이제 1만원 이상을 줘야 한끼 식사를 해결 합니다.사람들이 점심을 삼각 김밥 정도로 해결하고, 도시락을 싸가지고 출근하는 시대가 열릴 겁니다. .----------------------------------------------------------------COFIX <자금조달 비용지수> - 대출금리 - 은행연합이 대출 기준금리를 결정합니다.- 8월 0.52% 인상- 은행연합회- KB 국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH 농협은행 - 한국은행 기준금리와 연동된다.한은은 23년에도 금리를 계속 올릴 거라고 말하고 있다.  참고로 한은의 기준금리보다 cofix 금리가 먼저 움직인다.  그러므로 기준금리가 얼마나 올라갈지 떨어질지를 알려면 먼저 코픽스 지수를 봐야 한다.   금리 인하는 쉽지 않다.세계경제가 어렵다. 중국, 일본도 어렵고, 선진국도 어렵다.그리고 아시아 개도국 등은국가 부도사태가 날 수 있다. 디폴트 DEFAULT <채무 불이행> 유럽과 우리나라 겨울에 석유 가스 값 폭등할 것 - 결국 물가상승요인결국 인플레 억제해야 하니- 금리를 더욱 상승시켜야 한다. 지금 대출금리가 4.58%- 7% - 미국이 기준 금리를 4% 이상 올리면?지금 미국의 전문가들은 내년 초에 금리를 적어도 4.5%까지 올려야 한다고 보고 있다.- <지금의 2.5%>에서우리나라 기준금리는 얼마나 될까?- 결국 우리도 곧 미국과 금리를 같이 해야 할 것-기준금리가 4.5%면 대출금리는 얼마나 될까? - 적어도 7-8%가 되야 한다. 그렇게 되면 금년초에 월 이자가 100만원 이었다면 앞으로 내년 초 쯤에 월 대출이자가 300-350 만원이 될 것이다. 은행에 주담대 이자가 7%면 어떤 현상이 생길까?한 때 수도권 큰 손들이 지방에 있는 1억원 이하짜리 아파트를 싹쓸이 했다.그래서 이런 집값이 폭등을 했다.동네 작은 아파트 매매가 8천만원- 월세 40만원 받는다 하자...8천을 은행에 저축하면 얼마나 이자를 줄까? - 많이 주는데는 6%까지 줄 것이다.그럼 -저축 수입이자 6%면 연 이자가 480만원이 된다. - 그럼이 아파트 월세는 손해를 본다.- 적어도 월세를 55만원 이상을 받아야 한다.각종세금+ 중개수수료+ 공실위험+ 관리 수리비= 남은게 없다. 그러면 집 매매 값이 얼마여야 하나? 매매가가 8천은 절대로 될 수 없다.그냥 6천만원? 정도면 될까?6천만원- 은행저축이자는?- 360만원- 월 수입이자가 30만원이다.결국 이 아파트는 5천만원으로 떨어져야 경제성이 있어 매매가 형성된다.지금 지방의 1억 아파트들 매매가가 내년 초나 중반 쯤에 30% 이상 빠질 것이다. 그러니 지금 시점에 지방 아파트들이 갑자기 매물이 쏟아지고 있을 것이다.그들 투기세력들은 매우 영리하고 발이 빠르다.지금 갑자기 매물이 불어나고 있을 것이고, 23년 초나 중반에 가격 폭락이 시작된다.급급매로 내 놔도 아무도 사지 않을 것이다.---------------------------------------집값에 가장 큰 영향을 주는 것은DSR 규제이다.- 자기 연소득의 40% 이하만 은행에서 돈을 빌릴 수 있다.LTV-는 집값의 80%< 생애 최초 집> -그러나 DSR 규제는 연소득이 5천만원인 경우40%면 2천만원을 1년 동안 집값 대출금 갚는데 사용해야 한다.자기의 모든 부채가 연 상환이 2천만원카드 빚이 있거나 할부 받은 것이 있으면 그 금액만큼 제외된다.즉 1년 동안 1천만원 부채 상환할 게 있다면 <자동차, 기타 할부 등>-일 년 동안 부채를 상환 할 수 있는 금액이 1천만원이다.---------------------------------------------- 30년 상환으로 3억 집을 살 경우 얼마까지 부채를 낼 수 있나?2억 부채가 가능한가? - 2억이면 년 이자가 7% 인 경우 -1400만원이다.즉 원금 상환 능력은 600만원만 해당된다. 30년 동안 원금 균등상환이라면? 부족하다.그러니 이 사람이 낼 수 있는 부채는 1억 8천 정도이다.연소득 5천인 사람도 별로 없다. - 다른 부채가 없는 사람도 별로 없다.그러니 DSR 규제가 실시되면 집값의 40%가 폭락할 거로 이미 연구된바 있다. 그러면 LTV로 10억 짜리 아파트를 살 수 있는 능력이 있을까?8억 부채를 내면?- 금리가 8% 되면? - 1년에 6400만원 이자다.월 이자가 540만원 그 정도 이자를 주고 또 원금상환도8억을 30년 상환- 2700만원 연 균등상환 - 월 상환원금은- 230만원 정도540+230만원= 770만원을 30년 동안 매달 갚아야 한다. < 일년동안 채무 상환액이 9,240만원>이 정도 할 수 있는 능력은 연소득이 1억 정도 되야만 가능하다. - 아무것도 못한다.집값이 폭락하는 시점에 은행에서 대출도 어려운데 그리고 금리가 폭등하고 있는데당신의 집이 지금의 가격이 유지된다고 착각하지 마라 그러니 집값이 10억이라면 이 집을 사 줄 수 있는 사람이 거의 없다.이제 집값이 어느 정도까지 빠질까가 궁금한 시점이다.