부동산 전문가들은 상반기에는 재건축아파트값 하락세가 지속될 것이라고 내다봤다. 일반아파트값도 약보합세에 머물 것으로 전망했다.
24일 머니투데이가 부동산 전문가를 대상으로 2.17 대책 발표 후 부동산시장 전망을 조사한 결과에 따르면 재건축 아파트 값이 3~5% 하락할 것으로 나타났다.
전문가들은 재건축 아파트값은 개발이익환수제 영향으로 평균 3000만∼5000만원 정도 단기 하락한 후 약보합 국면이 이어질 것으로 예측했다. 주택구입 적기로는 단기 조정이 끝나는 5~6월경을 꼽는 전문가가 가장 많았다.
◇3∼5% 가격하락 불가피〓현도컨설팅 임달호 대표는 "개발이익환수제가 시행되고 해당 재건축아파트의 수익성 하락이 구체적으로 드러나면 집값은 떨어질 수 밖에 없다"며"상반기는 물론 올해 연말까지도 재건축 아파트값 하락세가 계속 될 수 있다"고 말했다.
예상 하락폭은 평균 3∼5%선이 될 것이라고 전문가들은 내다봤다. 매매가 5억원 아파트를 기준으로 수천만원대의 하락세가 예상된다.
일부 전문가는 특히 시장상황에 따라 하락폭이 의외로 클 수 있다고 보고 있다. 우리은행 PB사업단 안명숙 부동산팀장은 "재건축 개발이익환수제 뿐 아니라 소형평형 의무비율과 후분양제 등으로 10평형대 작은 평형이 몰려있는 일부 재건축아파트는 10%이상 하락세를 보일 수 있다"고 분석했다.
그러나 개발이익환수제 영향이 내년이후까지 재건축 아파트값 하락에 영향을 줄 지는 미지수다. 부동산퍼스트 곽창석 이사는 "역대 재건축 규제책의 효과는 일시적인 가격하락을 불러왔을 뿐 효과가 2∼3년 지속된 적은 없었다"고 말했다.
매매가와는 달리 전세값은 강보합세 내지 상승세를 보일 것이라는 전망이 많았다. 매매가가 하락세로 돌아섰기 때문에 올해 아파트 구입계획이 있었던 실수요자들이 전세계약으로 돌아서는 경향이 늘고 있기 때문이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "올해 집을 사두려던 사람들이 집값이 떨어지면서 구입시점을 늦추고 대거 전세로 돌아서고 있다"며 "전세 매물이 상대적으로 귀하고 거래도 활기를 띠고 있기 때문에 전셋값은 상승세를 보일 것"이라고 내다봤다.
◇판교분양이 집값 최대변수〓향후 집값 변동요인으로는 `판교분양'이 최대변수로 꼽혔다. 판교분양이 11월 일괄분양으로 확정되면서 이를 기다리는 실수요자들이 더욱 늘어나고 있기 때문이다. 수백만명에 달하는 실수요자들이 판교청약을 계획하고 있어 일반아파트 거래가 위축될 수 있고 수급불균형으로 아파트값도 약보합세에 머물 것이라는 진단이다.
더욱이 판교외 다른 분양시장은 침체가 불가피하기 때문에 신규아파트 분양가가 일반아파트값을 끌어올리는 효과도 상당부분 줄어들 것으로 예상된다.
판교효과는 11월 분양이후에도 시장상황에 상당한 파장을 몰고올 전망이다. 먼저 판교 인근지역의 아파트값이 판교 분양가 수준에 따라 또다시 들썩일 가능성이 높다. 이미 분당과 용인 일대 아파트값은 판교 영향으로 가파른 상승세를 보이고 있다.
판교 아파트에 당첨되지 못한 사람들이 일반아파트 구입 등으로 한꺼번에 시장에 쏟아질 수 있는 것도 판교분양 이후 집값이 강세를 보일 수 있는 이유다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "올 아파트시장은 판교 분양 이전과 이후로 나뉠 정도로 판교 효과가 클 것으로 보인다"며 "판교 분양에 대한 관심이 지나치게 과열양상을 보일 경우 정부가 또다른 후속대책을 내놓을 수 있어 판교발 영향을 예의 주시해야 한다"고 밝혔다.
전문가들은 이와함께 올 상반기 중 주택구입 적기로는 대체적으로 5∼6월 비수기를 꼽았다. 이때쯤이면 개발이익환수제의 가격조정 효과가 시장에 대부분 반영되고 비수기의 영향으로 급매물도 속출할 수 있어서다.
부동산퍼스트 곽 이사는 "상반기중 내집마련에 나서려는 수요자들은 3∼4월 가격조정기를 거친 뒤 5∼6월달 비수기 급매물을 노려볼 만하다"며 "하반기에는 오히려 개발이익환수제 등의 가격조정효과가 둔화되고 경기회복에 따라 거래도 늘 수 있어 상반기에 주택을 선점하는 게 좋다"고 조언했다.
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<개발이익 환수법>의 직격탄에 재건축 아파트들은 어떻게 될까? 지난 22일 국회 법안소위심사에서 도시,주거환경정비법이 통과해 <개발이익환수법>의 국회통과가 예상일정보다 훨씬 빨라질 것으로 보이자 강남권 재건축 아파트들이 그 직격탄에 의한 가격하락의 우려가 커지고 있다. 대부분 6월 이후에 관련법이 통과될 것으로 예상되어 올 상반기 중 일반분양을 마치면 그 법의 시행을 피할수 있으리라 여기며 느긋해 하던 일부단지들은 큰 혼란에 빠지고 있다. 그 실태를 점검해 본다.
1. 시기가 앞당겨져 일부 단지들 큰 혼란
<개발이익 환수제>란 도시 및 주거환경정비법에 의거 아파트의 재건축시 일정비율 임대주택 건설을 의무화하는 제도이다. 법시행일을 기준으로 사업시행인가 이전의 경우 25%를, 사업시행인가를 받았지만 분양승인 전이면 늘어난 용적율의 10%를 임대주택으로 지어야 한다. 서초구 반포주공 3단지 등 재건축 추진 아파트들은 대부분 이 제도의 시행이 올 하반기나 가능할 것으로 예측해 상반기 중 분양을 마치면 아무런 피해가 없을 것으로 예상했었다. 하지만 최근 관련 법규의 시행이 예상보다 빠른 급물살을 타자 대상 재건축단지들은 큰 혼란에 빠진 것이다.
<개발이익 환수제>의 법안통과 이후 분양할 시에는 갑자기 늘어난 임대주택비율을 맞추기 위해 조합원들의 부담이 크게 늘어나고 그에 따른 반발로 사업자체가 표류할 가능성도 커졌기 때문. 일전에 우리 싸이트에서 직접 취재했던 화곡재건축단지나 잠실시영아파트 등도 갑자기 바뀐 분위기에 당황하는 기색이 역력했다. 인근 부동산들은 하나같이 “임대주택비율이 갑자기 늘어나는 법규시행대상이 될 경우 사업자체가 표류할 가능성이 크다”고 밝혔다.
. 2. 해당 단지별로 희비 엇갈려
강남구에선 개포시영과 개포주공 1단지, 대치동 은마 및 압구정동 현대사원 아파트와 청담동 한양 등이, 서초구에선 반포주공 2,3단지가 그리고 잠실 주공5단지 및 고덕주공 1,2단지가 <개발이익환수제>의 해당여부에 매우 민감해 있다.
불이익을 당할 가능성이 크지만 각 단지들은 4월 조기분양을 목표로 최선을 다하고 있는 상황. 최근 60층 규모로 초현대적인 설비로 개발설이 나왔던 압구정동 현대아파트 단지 등은 판교분양 연기 등을 불러온 올초 부동산 가격인상조짐과 <재개발 이익환수제>통과 여파로 당분간 재건축 추진이 매우 어려운 국면을 맞을 것으로 예상된다. 실제 강남 개포주공1단지의 경우 지난 2월 초 6억1천만원까지 호가되다가 현재 5억6천만원에도 매수세가 실종되었다.
특히 잠실주공2단지의 경우 당초 4월 분양이 예상되었으나 일부 조합원들이 동호수 추첨에 반발하여 가처분신청을 제기해 4월분양이 미뤄질 때엔 큰 혼란을 가져올 수도 있다. 반면 잠실1단지 등은 당초 5월 분양을 예상했지만 조합원들과 시공사의 단결로 법시행이전인 4월 분양으로 앞당기려는 움직임도 있다.
부동산써브 잠실지역 가맹점인 현대공인 최 대규 대표(02-420-0333)는 잠실 1,2단지나 시영아파트의 경우 강남지역에 비해 사업추진이 빨라 가격이 그대로 유지되고 있는 상황이다. 하지만 추진과정에서 조금만 문제가 생겨도 분양승인이 늦춰질수 있으므로 매우 조심스러운 상황“이라고 밝혔다.
■ 주요대상 재건축 단지
구분
위치
단지규모
시공사
추진단계
비고
잠실주공5단지
송파구 잠실동
3,930
삼성,LG,현산
추진위 설립
잠실시영
송파구 잠실동
6,864
쌍용,현대 등 6개사
관리처분 준비
3월분양예정
개포 시영
강남구 개포동
1,970
삼성물산
안전진단 통과
은마
강남구 대치동
4,424
삼성, LG
추진중
반포주공 2단지
서초구 반포동
1,720
삼성
사업승인
반포주공 3단지
서초구 반포동
2,400
LG
사업승인
청담동 한양
강남구 청담동
672
LG
추진중
압구정 현대사원
강남구 압구정동
766
현대건설
추진중
개포주공 1단지
강남구 개포동
5,040
현대건설, 현산
안전진단통과
3. 앞으로 어떻게 되나?
전체적인 상황들을 분석해 보면 올해부터 바로 사업추진이 늦은 <강남,서초권은 하락>,추진이 비교적 빠른 <잠실지역은 보합>세를 보일 것으로 전망된다. 물론 해당 단지들이 분양을 서둘러 4월 분양을 목표로 뛰고 있어 4월경에는 AID아파트 등 강남재건축 물량만 3천600여 가구가 분양을 준비 중이지만 성공가능성은 반반이라는 것이 관련 건설사들의 조심스런 전망이다.
일단 향후 3,4년간은 재건축이 중심이 되어 대부분을 차지했던 강남권 신규분양은 물량자체가 없을 정도로 어려움이 있겠고 이에 따라 재건축단지의 가격도 하향 안정세를 취할 것으로 보인다. 일부 재건축조합 모임들은 <개발이익환수제>의 국화통과시 헌법소원까지 준비하고 있다고 하지만 사회통념상이나 참여정부의 강력한 부동산억제 드라이브 정책기조하에선 쉽지 않을 전망이다.
특히 최근 급등했던 재건축단지들은 수천만원의 가격하락이 예상된다. 하지만 4,5년 이후엔 그 기간동안의 공급물량의 부족에 따른 급상승도 기대된다. 그러나 당분간 <종합부동산세>와 <주택가격 공시제>의 시행이 올 1월초부터 이미 적용되고 있고 내년부터는 <부동산실거래 신고 의무화>법규도 적용될 전망이라 재건축은 더 이상 이전의 매력적인 부동산투자처로 남기는 어려울 전망이다