스크랩 부동산 계약서 작성시 주의 사항

[범순이(김범규)]

부동산 계약서 작성시 주의사항

 주택 전세. 월세 계약시

* 계약체결전

- 법원등기과 또는 등기소에서 토지, 건물등기부등본을 발급 또는 열람한다.

- 등기부등본상의 소유자가 실제소유자인지 계약체결당사자인지 확인한다.(주민등록증 또는 주민등록등본 등)

- 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기등 각종 권리가  소유권에 영향을 줄 수 있는지를 확인한다.

- 등기부등본상의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지를 확인하고, 권리가 존재하는 경우 예상되는 주택가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신 주택이 경매되는 경우를 대비하여 선순위 전세보증금등을 공제하고도 전세보증금의 회수가 가능한지 판단해 본다.

- 전월세 계약체결시 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지 여부를 위임장 및 인감증명서 등을 통해서 확인한다.



* 등기부등본 확인 및 확정일자인

- 계약체결후 중도금, 잔금기일이 장기간인 경우 중도금 또는 잔금 지급전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

- 주민등록 전입신고를 한 후 주민등록등본을 발급받아 주민등록등본 1통과 임대차계약서 원본을 가지고 동사무소나 등기소 또는 공증기관을 찾아가서 확정일자인을 받는다.



주택매매시

 *계약체결전

- 등기부등본 열람 : 담보설정, 가등기 여부 확인

- 각 시.군.구청 도시계획 관련부서에서 도시계획확인원, 건축물 관리대장, 토지대장 발급받아서 면적, 지번, 소유자, 도시계획 대상인지 확인.점검



 *매매시

- 매도자(양도소득세), 매수자(취득세, 등록세) 세금을 확인한다.

- 매수자는 계약상대방이 등기부상 소유자인지, 실제소유자인지를 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결시에는 소유자의 대리권에 대한 위임장 및 인감증명을 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.

- 매매로 인한 완전한 소유권을 획득하기 위해서 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류등을 확인하고 향후 약정을 명확히 한다.



* 계약서 작성시

- 계약당사자 확인 : 계약서를 쓰기전 계약당사자인지 대리인인지 확인, 대리인일 경우 위임장, 인감증명서, 주민등록증 확인

- 계약내용결정 : 목적물의 표시(등기부등본, 토지대장), 대금의 액수와 지불시기, 매수, 매    도인(임차, 임대인)의 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산의 명도시기(임대시 기간), 부동산소유권의 이전 및매도인의 책임사항, 특약사항등

- 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 이경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정체결.

- 숫자는 아라비아 숫자보다 한자로 표기하며, 내용은 알기 쉽게 쓰고 특약사항에는  분쟁의 소지가있는 것 상세히 기재.

- 계약서 작성후 이상이 없으면 기명 날인 후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며, 매도, 매수, 입회인이 각 1부씩 보관.



* 계약체결 후

- 잔금지급일이 장기인 경우 중도금, 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리변동이 있는지 확인한다.

- 잔금지급시에는 등기이전에 필요한 서류를 확실히 받아둔다.


* 등기이전시 필요한 서류

- 매도자 : 검인계약서, 등기부등본, 매도용 인감증명서, 주민등록등본

- 매수자 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세 영수필확인서, 통지서, 국민주택 매입필증, 토지대장, 건축물관리대장

분양권 매입시    

* 매수자 유의사항

- 분양가와 프리미엄을 합한 금액과 인근 아파트 시세와 비교하여 인근 시세보다 높지 않은 분영권을 선택.

- 최초 분양자가 중도금 연체사실이 없는지 확인.

최초 분양자가 연체한 상태에서 중도금을 납부하였다면 잔금정산때 문제가 생길 수 있기  때문(계약서작성시 책임여부를 특약사항에 명시)

- 분양권 전매로 아파트를 살 경우에 최초 취득자가 아니므로 신규아파트 청약이나 미분양 아파트 매입시 받을 수 있는 취득세, 등록세, 양도소득세 면제혜택이 없다.

- 입주시기 확인

건설업체로 부도로 입주시기가 지연 또는 심지어 입주를 못하는 아파트도 있으므로 반드시 확인한다.

- 실수요인지 투자목적인지 분명히 하여 투자여부를 결정, 분양권은 분양직후에 파는 것이 유리하다.

- 대형아파트는 환경과 쾌적성 전망에 많이 좌우되지만 소형아파트는 대중교통에 큰 영향을 받으므로 평수에 따라 계약시 확인 



* 매도자 유의사항

 분양권을 팔 때 양도차익이 있으면 양도소득세를 내니 수익성 면에서 따져 보고 결정.

양도소득세율은 보유기간이 2년 미만이면 40%, 2년이상이면 20-40%의 세율이 적용된되니 양도시 수익성이 보장되는지 확인한다.

<(양도가액 - 취득가액 - 필요공제 - 양도 소득공제(연간250만원) = 양도차익>

- 대금 납부능력이 없어 연체료를 무는 것보다 분양가라도 파는 낫다.

연체료가 보통 시중금리보다 3-5%높기 때문에  분양가를 할인하여 파는게 경제적이다.

- 확실한 중개업소와 여러 매체에 분양권 매각을 의뢰하는 것이 좋다.

분양권 프리미엄은 지역별, 또 부동산 흐름에 따라 시세 차이가 많으니 신뢰있는 중개업소를 통해 가장 유리한 조건에 매각하는 것이 현명하다.