경매교재(4) 권리분석 사례연구(2003타경 13186호 부동산임의경매사건 )

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-05-02 오후 11:42:14	조   회	9	추   천	0
제   목	경매교재(4)      권리분석 사례연구(2003타경 13186호 부동산임의경매사건 )
【별첨 3 참조】 ■권리분석 사례연구 2003타경 13186호 부동산임의경매사건 본원 3계 2003타경 13186호는 서울특별시 강남구 역삼동 이레빌라 1층 101호입니다 감정가 120백만원에 3차 최저가(최저 법원사정가격)이 64%인 76,800,000원 입니다 전소유자(김종연)의 근저당권자중 1순위 한빛은행(현, 우리은행 설정최고액 2,160만원)이 아닌 후순위근저당권자(2순위 최의수 90백만원)의 경매신청(임의경매)으로 2004. 1. 6일 3차 매각기일이 지정되어 있습니다 대지권도 있고, 구분건물도 있으며, 2000년 6월 보존등기된 최근 신축빌라로 보이며 전용면적이 11.4평(약 15평형?)인데 방은 2칸으로 보입니다 시간대별로 보면 2000. 8.25 한빛은행 설정 2,160만원 2002. 8.13 최의수 설정 9,000만원 2002. 8.16 김성희 임차인 9,000만원 2003. 5.28 임의경매 신청 2003.10.24 최희정 임차인 4,000만원 전입(2003.10.24 확정일자, 2003.10.27 배당요구 신청) 2003.10.28 1차 매각기일 유찰(1차 법사가 1억 2천만원) 2003.12. 2 2차 매각기일 유찰(2차 법사가 9,600만원) 2004. 1. 6 3차 매각기일 지정(3차 법사가 7,680만원)되어 금차에 낙찰이 예상됩니다 문제는 임차인인데 현재 2명이 있으며 2순위보다 늦은 전혀 보호를 받을수 없는 임차인(전세보증금 9,000만원 김성희)이 있으며, 경매진행중에 1차 매각기일 며칠전 전입하고 같은날 확정일자 득하고 배당요구 및 권리신고한 가장 임차인으로보이는 최희정이 4,000만원 주장하고 있습니다 배당절차는 낙찰가(만약에 8,000만원에 낙찰된다고 예상하고)에서 경매비용 약 400만원 소액보증금 1,600만원(최희정) 1순위 근저당권자인 우리은행 2,160만원 나머지 최의수 2순위 근저당권자앞 배당이 될 것입니다 그러나, 결국 소액보증금 1,600만원 선순위 배당으로 2순위 근저당권인 최의수가 배당액이 감소되므로 배당에서 판사가 소액보증금 제외시킬지 또는 배당이 되더라도 최의수가 이의신청하여 결국 최의수앞 배당이 예상됩니다 결국 경매비용과 우리은행 차감한 나머지는 최의수앞 배당(8,000만원-400만원-2,160만원=5,440만원 정도)예상됩니다 최의수는 400만원+2,160만원+2순위 설정 최고액 9,000만원=1억1,560만원에 경매입찰하여도 (물론 경매후 채무자인 최은미한테 채권은 없게되는 셈) 괜찮을것으로 보입니다 문제는 9,000만원중 전혀 무배당이 되는 김성희 임차인과 경매중 전입한 임차인 최희정 합계 2명의 명도 문제입니다 신법(민사집행법)에서는 소유자와 임차인 모두(경매신청기입등기 이전, 이후 임차인 모두) 인도명령신청하여 명도가 한결 나아졌습니다 (구법 사건은 건물명도소송후 승소 판결후 집행 가능) 최희정 임차인은 설정이 매우 과다하고 가압류 까지 있는 주택이 현재 열심히 경매중인데 1차 매각기일 며칠전 느닷없이 임차하였다는 것은 전혀 이해할 수 없는 임차인이며, 혹시 소액보증금을 배당받고자 가공의 전세계약서(또는 전대차임대차)로 배당요구 하지 않았나 하는 생각이 듭니다. 자금 출처조사 등 해 보아야 하겠지만 잘못하면 소송사기죄로 ........ 아무튼 이상한 임차인에는 틀림 없습니다 인도명령으로 한다고 하더라도 소요예상이 약 4-5개월 이상 예상되고 9,000만원 무배당 임차인과 큰 다툼이 예상되고, 별도의 거액명도비(?)를 예상하고 참가하여야 될 것 같습니다 경락 잔금대출은 금융기관 마다 다르지만 경락율(1억2,000만원에 약 70% =8,400만원), 소액보증금(방3칸중 2칸 3,200만원) 등 감안하면 약 5천만원-6천만원선 가능할 것으로 보입니다 하여튼 임차인 2명 명도가 큰 관건입니다 임차인과 친인척 명의로 경매참가도 예상되며, 최의수 근저당권자의 경매참가도 예상되고 , 기타 등등 이번 경매에 낙찰은 예상됩니다만 임차인과의 격돌이 예상되는 물건은 피하시는게 상책입니다 그리고, 가급적 대출을 받지않고, 자기자금 범위내에서 움직이는것이 좋을것 같습니다 만약 내 수중에 1,000만원 있다면 수도권 지하 빌라가 좋을것 같습니다 감정가격 3,000만원이며, 예상낙찰가 1,000만원 낙찰받아 3백만원 리모델링후 2,300만원 받아 1,000만원 수익을 낸다면 100% 수익이 되며 1억물건 낙찰받아 결국 1,000만원 수익낸다면 10%의 수익으로 고생하여도 1/10정도 밖에 되지 않습니다 결국 수익률 게임입니다 자기자금 범위내에서 가능한 물건을 찾아도 얼마든지 큰 수익을 , 승부를 걸수 있습니다. 만족할 만한 답변이 되었는지 모르겠습니다 경매당일 경매기록을 열람하여 경매정보지의 오타도 있을수 있으므로 임차인의 전입일자와 확정일자를 추가로 체크하시고 경매기록과 현장답사, 기타 함정 등을 골고루 체크하셔야 할 것 입니다 새해 복많이 받으시고 금년에 대박을 터트리시길 바랍니다       ♣2004. 1. 6일 93,890,000원에 낙찰됨