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법정지상권
법정지상권의 상식적 의미 타인의 토지 위에 건물을 소유한 자가 토지소유자로부터 건물철거요구를 당하지 않고 30년 또는 15년 이상의 기간 동안 법률의 규정에 의해 지상권을 부여 받아 토지를 사용할 수 있는 권리이다. 그러나 무료가 아니므로 지료를 지불해야 하는데 그 논의는 법정지상권 강의 말미에 자세히 하도록 한다.
법정지상권의 성립요건 1. 토지와 건물의 어느 한쪽 아니면 양쪽 모두에 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인 이었어야 한다. 2. 토지와 건물의 어느 한쪽 아니면 양쪽 모두에 저당권이 설정된 후 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. 3. 토지와 건물의 어느 한쪽 아니면 양쪽 모두에 저당권이 설정될 때 토지위에 건물이 있었어야 한다. 건물이 존재하였다면 미완성, 미등기건물이라도 상관 없고, 무허가건물이라도 상관없이 법정지상권이 성립된다.
민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
밉법 규정을 좀 풀어서 생각해 보면,
저당물--저당이든 근저당이든 상관 없고,
경매로 인하여--저당 잡힌 물건이 매매가 아닌 경매로 인하여 즉, 매매로 인한 관습상의 법정지상권이 아니라 경매로 인한 소유권의 변동을 말하고,
토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는--대한민국의 등기법에서는 토지 따로 건물 따로 등기를 할 수 있으므로 토지와 건물의 소유자가 각각 다를 수가 있는데 경매로 인하여 동일인의 토지와 건물이 소유자가 각각 달라진 경우를 말하고,
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다--건물의 소유자는 민법 제4장 지상권 『민법제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.』 에서부터 민법제290조까지의 지상권을 민법제366조의 법률규정에 의해 지상권을 얻었다는 말이므로 민법제279조~민법제290조까지의 지상권 규정을 누릴 수 있는 것이다.
법정지상권 배제 가능성 여부 지상권설정 당사자의 특약으로 이후 법정지상권의 성립을 배제하는 특약을 하였다면 법정지상권이 성립되지 아니하는가? 그렇지 않다. 『민법제289조(강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다.』 라는 강행규정을 두어 지상권자에게 불리한 특약은 효력이 없어서 법정지상권의 성립요건이 충족되면 무조건 성립한다. 차후 권리분석을 할 때 대법원 법원경매정보의 무료 싸이트나 굿옥션 또는 지지옥션과 같은 유료 싸이트, 경매정보지 등에서 "법정지상권 성립여지 있음"이라는 문구를 보게 된다면 그 때의 의미와 지금의 불리한 특약의 효력 배제와는 다른 의미임을 알 수 있어야 한다. 토지소유자가 법정지상권의 성립을 애시당초 막으려고 특약을 미리 했더라도 요건이 충족되어 법정지상권이 성립되면 강행규정 위반으로 그 특약은 효력이 없어서 결국 법정지상권은 성립한다.
법정지상권 성립요건 1 (토지와 건물의 소유자가 동일인 이었을 것)
토지와 건물의 소유자가 동일인 이었어야 한다는 법정지상권 성립요건은 토지와 건물의 소유자가 저당권설정 당시이기만 하면 되고, 중간에 토지나 건물의 소유자가 바뀌어도 상관 없다. 그러나 경매로 인해서 즉, 경매 때문에 토지와 건물의 소유자가 최종적으로 달라졌어야 법정지상권이 인정 된다. 예를 들어 토지에 저당권을 설정할 당시 그 지상에 건물이 존재하였고 토지와 건물이 모두 동일인의 소유였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 낙찰되기 전에 건물이 제 3자에게 양도된 경우, 건물을 양수한 제 3자가 법정지상권을 취득한다. 판례 99다52602
미등기 건물만의 양도인 경우(토지는 등기, 건물은 원시취득이어서 미등기 상태지만 소유자는 동일인) 자신의 소유로 되어 있는 토지 위에 건물을 신축한 자가 저당권설정 당시 토지에만 저당권을 설정하고 건물은 미등기인 채로 건물만을 양도하였을 때 양수인은 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못하였다면 그 건물 소유권은 여전히 양도인에게 남아 있다고 할 것이고 그러는 사이에 토지 위에 설정된 저당권이 실행된 결과 토지[낙찰자]와 건물[양도인]의 소유자가 달라진 경우에는 양도인이 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득 한다. 이 경우 양수인은 매매를 통해 건물을 매수했지만 건물이 미등기라서 소유권이전등기도 경료하지 못하여 자기 명의의 건물이 아닌 상태이고 토지가 저당권실행으로 인해 다른 사람의 소유[낙찰자]가 되면서 양수인은 건물 소유에 대한 법정지상권[매도인이 법정지상권을 취득 했음]도 갖지 못하였으므로, 건물의 양수인은 채권자 대위의 법리에 따라 양도인 및 그 양도인으로부터 토지를 매수한 토지소유자[낙찰자]로부터 차례로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있다. 판례 91다6658
대지와 함께 미등기건물을 매수한 경우(대지는 등기, 건물은 승계취득이면서 미등기 상태라서 소유자 명의가 다름) 미등기 건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨 받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립 될 여지가 없다. 판례 2002다9660
법정지상권 성립요건 2 (토지와 건물의 소유자가 달라 질 것)
토지와 건물의 소유자가 경매로 인해 각각 달라져야 한다.
법정지상권 성립요건 3 (저당권설정 당시 토지 위에 건물이 있었을 것)
건물이 없는 토지 일명 나대지에 저당권이 설정된 후 건물이 나중에 신축 되었다면 이 경우 법정지상권은 당연히 인정되지 않는다. 필자의 말이 아니라 판례 92다20330
건물이 없는 토지 일명 나대지에 저당권설정을 하면서 후일 나대지상에 건축물을 지어도 좋다고 근저당권자가 건축동의를 하였고 진짜로 후일 건축물이 지어 졌어도 그 건물에 대해서는 법정지상권이 성립되지 않는다. 판례 2003다26051 왜냐하면 일단 건물이 없어서 법정지상권의 성립요건에 해당되지 못하고, 당시의 나대지로 가격을 산정[비싸게]한 것이지 후일에 있을지도 모를 건축물까지 예상하여 나대지를 낮게 평가하여 대출을 하지는 않았을 것이고 그리하여 근저당권자는 많은 대출을 일으켜 줬을 것이고 회수해야 할 금액이 클 것이므로 근저당을 설정한 후 건물이 신축된 경우에는 토지의 저당권자의 이익이 침해되기 때문에 후일의 건물에 대해서는 법정지상권을 인정하지 않은 케이스다. 통상 토지에 대한 감정평가는 나대지로서의 평가가 건물이 서 있는 토지에 대한 평가보다 고평가 받는다. 오히려 나대지상에 저당권을 설정하고 그 후에 건물을 신축한 경우에는 건물소유자를 위한 법정지상권은 성립하지 않고 권원 없이 불법으로 타인의 토지 위에 존재하는 건물이 되어 철거소송의 대상이 될 수 있다.
바로 위의 판례와는 대조적으로, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지소유자에 의하여 건축중 이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물[최소한 지붕과 기둥, 또는 최소한 지붕과 벽을 갖추면 건축물임 건축법제2조제1항2호]로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 법정지상권 성립을 인정한다. 판례 92다722
위의 판례 2가지를 종합 정리하면 토지위에 건물이 아예 없었으면 법정지상권 불성립, 토지위에 건물이 꾸물딱거리면서 조금이라도 건축중이었으면 법정지상권이 성립될 가능성에 대하여 면밀히 검토해야 한다. 물론 지붕과 기둥, 또는 지붕과 벽이 있는 건물이라던가 무허가 건물 미등기 건물이라면 이미 건물이므로 더더욱 법정지상권 성립여지가 있으므로 주의해서 권리분석시 주의 하여야 한다.
저당권설정 당시 토지 위에 건물이 있었으나 토지가 단순공유인 경우 : 법정지상권 성립 부정. 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 있었으나 토지가 구분소유적공유인 경우 : 법정지상권 성립. 토지와 건물에 공동저당이 설정된 경우 지상 건물이 철거되지 않은 경우 : 법정지상권 성립. 토지와 건물에 공동저당이 설정된 후 지상 건물이 철거되고, 신축한 경우 : 법정지상권 성립 부정 단, 토지의 저당권자에게 신축 건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우는 법정지상권 성립.
4. 법정지상권의 성립시기와 잔존년수 경매의 경우 토지와 건물소유자가 달라지는 시기는 매수인이 매각대금을 완납하면 동시에 소유권을 취득하게 되므로 매각대금의 완납과 동시에 법정지상권이 성립된다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 지상권이 부여 되는 것이므로 등기부에 등기를 필요로 하지 않는다. 매각대금의 완납과 동시에 소유권을 취득하여 건물소유자에게 법정지상권이 성립되었을 경우 민법 제4장 제281조(존속기간을 약정하지 않은 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 제280조의 최단존속기간으로 한다.
지료(토지 사용료)
지료의 힘 법정지상권의 논의에서 사실상의 무서운 존재는 바로 지료이다. 경매 공부를 하여 경매에 참가하고 싶어도 법정지상권 성립여지가 있다거나, 유치권 신고가 있다거나 공유물 지분경매 등의 경우에는 초보자로서는 선뜻 투자를 결정 하기가 어렵다. 마치 고수의 영역인 것처럼...
법정지상권과 지료는 검의 양날과 같은 존재이다. 알면 알수록 지료의 힘은 커져 간다. 토지소유자에 대하여 건물의 법정지상권자는 예를 들어 어디 한번 30년 동안 내가 지상권을 향유하는 동안 토지는 하나도 사용 못해! 라고 할 수 있지만 반면에 토지사용료 즉, 지료를 줘야 하고 지료의 연체가 2년분이 넘으면 또 다른 문제가 발생하므로 지료에 대해서 알아야 한다. 돌려서 말하면 법정지상권이 성립되는 물건을 굳이 낙찰 받으려는 것은 지료의 힘을 이용하여 건물도 저렴한 가격으로 취득할려는 의도이라도 보면 되겠다.
먼저 경매를 통해 물건을 낙찰 받으려는 입찰자 입장에서 본다면, 당연히 법정지상권이 없는 건물이 매력 있어 보인다. 그런데, 어느 정도 실력이 쌓이면 이제 법정지상권만을 검색하여 투자하려는 사람으로 변해 있을 수도 있다. 바로 법정지상권과 지료에 대해서 잘 알게 되었기 때문 일것이다.
지료의 성립 지료는 법정지상권이 성립되면 따로 청구를 하지 않아도 당연히 발생한다. 왜냐하면, 경매로 인해서 건물의 소유자가 달라 졌기 때문이다. 이말은 곧 일반 매매로 인한 건물의 양도가 아니었기에 토지소유자와 건물소유자가 만나서 지료에 대해서 합의 하기란 사실상 불가능하기 때문에 민법제366조 후반에 『그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다』 그러나 후반에서 논의 하겠지만 지료지급이 2년 연체된 경우에 법정지상권소멸 청구를 할 수 있는데, 지료의 지급의무가 발생한 것만으로는 그 권리를 행사할 수 없다.
지료의 산정 원칙 일반적으로 법원에서 인정해 주는 지료는 토지에 건물이 있음으로 인해서 토지의 사용가치가 낮아지는 금액으로 평가하는 것이 아니라 토지에 건물이 없는 즉, 건물이 없다는 것을 전제로 하여 토지만의 가치 일명 나대지의 가치로 평가된 감정평가액의 5~7%를 지료로 인정해 준다. 생각보다 아주 큰 금액 이다.
지료와 법정지상권소멸청구 민법 제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 지료의 무서운 힘 중의 하나가 지상권소멸을 청구할 수 있다는 점이다. 지상권이 소멸되면 건물의 철거 및 토지반환 소송 등을 제기하여 토지를 반환 받을 수도 있게 되고, 지료연체를 이유로 지상건물에 대한 강제경매를 신청 할 수도 있다. 이 얼마나 무서운 힘인가...
그러나 지료에 대한 논의의 핵심은 조금 복잡해 보인다. 왜냐 하면, 법정지상권에 관한 지료가 결정되지 않은 경우에, 지료지급이 2년 이상 연체되었다는 이유로 지상권소멸청구를 할 수 없기 때문이다. 법정지상권에 관한 지료가 결정되지 않았다는 의미는 가. 당사자의 협의로 인한 지료의 결정이 없었거나 나. 당사자의 청구에 의한 법원의 지료결정확정판결이 없었던 경우이다. 그러므로 정리하면 당사자의 협의로 지료를 결정했으면, 당연히 토지소유자가 법정지상권자에게 지료를 요구 할 수 있다. 당사자의 협의로 지료를 결정했으면, 당연히 토지소유자가 법정지상권자에게 지료를 요구 할 수 있지만, 등기를 하지 않았으면 제 3자에게는 대항 할 수 없다. 당사자의 협으로 지료를 결정했을 경우는 지료지급 2년연체의 사유로 지상권소멸청구를 할 수 있다. 그러나 이 경우에도 결국에는 법원의 지료지급확정판결을 받아야 할 것이다. 이 경우는 법원의 지료지급확정판결시점부터 지료미지급 2년을 기산하는 것이 아니라, 확정판결의 전후에 걸져 2년분 이상의 지료미지급기간이면 되니까, 법정지상권의 발생과 동시에 지료지급의무가 발생한 법정지상권 성립일까지 지료미지급기간을 역산하여 가산 할 수 있다.
법정지상권소멸청구를 하기 위한 지료미지급에 대한 기산점 다름 그림을 통하여 살표 보자
법정지상권과 지료에 관한 논의의 핵심 사항 경매로 인해 법정지상권 있는 물건을 낙찰 받게 된다면 지료에 대한 당사자의 협의가 있었다 하더라도 법원에 반드시 지료 결정을 청구하여 법원으로 하여금 지료를 결정하게 하고 법원으로부터 지료결정확정판결을 받아 놓아야 차후 지료지급 2년분이 연체되면 연체됨과 동시에 곧 바로 법정지상권소멸청구 소송을 할 수 있도록 준비해야 할 것이다. 이와 같이 지료결정확정판결을 받아 놓으면 법정지상권이 다른 사람에게 이전 된 경우에도 즉, 제 3자에게도 대항 할 수 있다.
서두에서 법정지상권은 경매로 인해서 지상권의 성립이 법률의 규정으로 자동으로 준 것이므로 당사자들이 만나서 합의가 된 것이 아니라고 말했다. 그러므로 법정지상권이 성립되었다면 지료에 대한 당사자간의 협의가 있었든 없었든 무조건 법원에 지료 결정을 청구하라는 필자의 주장이다.
토지소유자는 원칙적으로 법원에 지료를 결정하여 달라는 청구를 하여야 되는데 직접 지료액의 결정을 청구하는 것도 가능하고, 토지소유자의 임의로 지료를 결정하고 이에 대한 지급을 청구하는 소송도 가능하다. 그러면 법원은 판결이유에서 양당사자의 주장을 참작하여 지료액을 결정하고 이를 피고가 원고에게 지급하라고 한다.
대전광역시 서구 둔산동 **번지 지상의 1층 건물을 위한 법정지상권의 존속을 위하여 대전광역시 서구 둔산동 **번지에 대한 지료는 금 50만원으로 하며, 그 지급시기는 매월 말일로 하되 말일이 공휴일 기타 일요일이면 그 익일로 한다. 와 같은 형태의 청구취지를 바탕으로 한 판결주문이 나오는 형성소송이면 되겠다.
법정지상권이 성립되면 토지소유자는 바로 지료결정청구 소송을 진행하면서 해당 건물에 대하여 지료청구권을 피보전권리로 하고 가압류를 신청하고 본안소송을 진행해야 한다. 사실상 법정지상권이 인정되면 그 존속기간이 길기 때문에 법정지상권이 있는 건물은 담보가치를 가지게 되며 이로 인하여 매각 기타 경매를 당할 수 있다. 이런 경우를 대비하여 가압류할 가치가 있다. -대전 박문각 경매연구회 법학박사 신정환
지료연체 2년의 기간은 계속해서 2년이 아니라 합산하여 2년분이면 된다.
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Written By Real Eatate Agent N. S. C |
출처: 경매 부동산 정보센터 원문보기 글쓴이: 명탐정
