내 땅이 수용된다고? → 똑똑한 '토지학교' 회원들 이라면···

공익사업(공공택지·도로 등 공익적사업)으로 토지가 수용되면 토지소유자들은 가장먼저 보상금액에 관심을 갖는데···그러나 세법에서는 토지보상을 일반부동산 양도와 동일하게 보고 있어 양도소득세를 부과한다. 따라서 보상금이 많으면 세금 부담도 커질 수 있을뿐 아니라 관련 세제혜택을 제대로 활용하지 못하면 예상보다 적은 금액을 받는 경우도 많이 나타난다. 이에 토지학교에서는··· 토지보상금 액수보다 절세전략이 실질적 토지보상의 진수이기에 이를 정리하여 드린다. 공익사업으로 수용되는 토지에는 조세특례제한법에 따른 양도소득감면규정이 마련돼 있다. 즉, 사업인정 고시일 2년 이전에 취득 한 토지라면 보상방법에 따라 감면율이 달라진다.  이때~!현금으로 보상 받는 경우 양도소득세의 15%,보상채권으로 받으면 20%를 감면받 을수 있고, 보상 채권을 만기까지 보유 하면 35%,만기가 5년 이상인 장기채권은 45%까지 감면율이 높아진다. 따라서 당장 현금확보가 급하지 않다면 채권보상을 선택하는 것이 세후 실질수익을 높이는 방법이 될수 있다. 그리고 최근 공공택지인 경우 대부분이 그린벨트인 개발제한구역에 묶여있던 땅인데··· 이 또한 별도의 감면 대상이다. 대한민국에서 가장 가혹한 규제인 그린벨트라는 개발제한구역으로 묶여 있었던 토지이기에···토지를 취득 한 이후 개발제한구역으로 지정된 경우, 40%의 세액감면을 받을 수 있고···장기간 개발제한구역으로 유지된 토지에도 별도감면규정을 적용하고 있다. 다만 이러한 일반 토지감면은 1년간 최대 2억원, 5년간 최대 3억원까지만 감면받을수 있으므로 한도를 고려한 절세계획이 필요하다. 그리고, 농지를 직접 경작해 온 경우에는 훨씬 큰 절세혜택이 주어지고 있다.대표적인 제도가 8년 이상 자경농지 감면이다. 일정 요건을 충족하면 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있지만 적용기준은 상당히 엄격하다. 이때는 농지소재지 또는 인접 지역에 거주하면서 본인이 직접 경작 해야하는것이 최우선 과제이다. 또한, 양도시에도 형질 변경이 없는 농지상태를 유지해야 한다. 그리고, 일정수준 이상의 사업소득이나 근로소득이 발생한 기간은 자경기간에서 제외될 수 있으므로 세부요건을 꼼꼼히 확인해야 한다.  자경농지 감면 역시 연간 1억원~! 5 년간 2억원 의 감면한도가 적용된다.절세를 위해서는 보상시기를 조정하는 방법도 고려할만 하다.  취득기관과 협의 보상이 성립되지 않으면 수용재결절차를 거치는데···이 과정이 수개월 소요되면서 보상금 수령시기가 다음 연도로 넘어 갈 수도 있다.  여러 필지를 보유한 경우···일부는 올해, 일부는 다음 해에 보상받도록 조정하면서 양도차익을 분산하는 방법도 있다.양도소득세는 누진세율이 적용되므로 과세표준이 낮아지고···감면한도도 연도별로 각각 적용 받을수 있어 세부담을 크게 줄일 수 있다. 필요제경비를 최대한 인정받는 것도 중요한 절세방법이다. 취득세와 등록세, 측량비, 경계확정비용, 내 토지가치 상승을 위한 자본적지출등은 증빙서류가 있다면 필요제경비로 인정받아 양도차익을 줄일수 있다.  따라서, 오래전에 취득한 토지일수록 관련 영수증과 계약서를 미리 확보하는 것이 중요하며···작은 비용 하나가 수백 만원의 세금절세로 이어짐을 늘 생각하고 계시라~!토지보상은 단순히 보상금을 받는 절차가 아니라···세금을 얼마나 효율적으로 줄이느냐가 핵심인 자산관리 과정이다.  보상방식의 선택, 감면규정 활용, 자경요건 확인, 보상시기 조정, 필요경비반영 등을 종합적으로 검토하면 세후 실수령액을 크게 늘릴수 있다. 사전에 미리 염두한 절세전략을 준비하는 것만으로도 큰 경제적 효과 를 얻을수 있는 것이다.<토지학교>