울산소식 [뉴스&분석]울산 중·남구 조정대상지역 해제될까…규제 해제 위한 정량요건 검토해보니

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집값 하락에도 요건 충족못해 가능성 낮아
6월 주정심 앞두고 동의대 ‘조정대상지역 해제검토’ 의뢰
주택매매가격 상승률·미분양 주택수 해제 기준에 못미쳐
주택거래량·주택보급률 충족 “정량요건 기준으론 어려워”

자료사진

6월 지방선거를 앞두고 울산 중·남구의 조정대상지역 해제에 대한 요구가 거세졌다. 국토부는 6월 말 주거정책심의위원회를 열고 조정대상지역·투기과열지구 조정안을 논의할 예정인 가운데 울산지역 규제 해제 가능성에 대해 미리 예측해본다.

26일 본보가 동의대학교 부동산대학원에 의뢰한 ‘울산 조정대상지역 해제 검토 조사’ 결과에 따르면 울산지역 조정대상지역의 해제 가능성이 낮은 것으로 분석됐다. 최근 집값이 하락 국면에 접어들었지만, 규제 해제 요건을 충족하진 못하면서 실제로 해제될 가능성이 낮은 것으로 보인다.

조정대상지역은 최근 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 대상으로 지정한다. 청약 경쟁률, 주택 거래량, 주택 보급률 등도 함께 고려한다. 반대로 해당 요건을 충족하지 못하면 해제 대상이 될 수 있다.

울산 중·남구지역은 조정대상지역 해제를 위한 공통 요건인 ‘주택매매가격 상승률’과 선택요건인 ‘미분양 주택수’ 기준을 충족하지 못했다.

규제 해제를 위해서는 필수적으로 해당 지역의 주택 가격 상승률이 6개월 동안 -1.0% 이하여야 한다. 하지만 현재 조정대상지역인 울산 중구는 6개월(2021년 11월~2022년 4월) 평균 주택매매 가격은 0.17% 상승했고, 남구는 0.22% 올랐다.

미분양 주택수도 규제 해제를 위한 요건에 해당하지 않았다. 규제가 해제되려면 3개월 평균 미분양 주택수가 전년 동기의 두 배 이상이어야 한다. 그러나 울산 중·남구의 미분양 주택수는 지난해의 0.96~1.00배 수준이다.

강정규 동의대학교 부동산대학원장은 “최근 울산지역 주택매매가격이 하락한 지역도 있으나, 기간이 오래 지나지 않았고, 미분양 주택수도 여전히 낮다. 울산의 주택시장이 확고한 시장 안정세로 전환됐다고 보기 힘들다”고 분석했다.

반면 주택 거래량과 주택보급률은 규제 해제 요건을 충족했다. 3개월 동안 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 감소해야 규제 해제가 가능하다. 울산의 주택 거래량은 남구(-52.8%)를 비롯해 중구(-41.3%), 울주군(-39.9%), 동구(-26.0%), 북구(-20.6%) 등 5개 구군 모두 감소했다.

또 울산의 주택보급률은 110.2%로, 전국 평균(103.6%)보다 높아 규제 해제 요건을 충족했다. 주택소유비율 역시 64.4%로 전국평균(56.1%) 보다 높았다.

강 교수는 “정량요건을 기준으로 하면 울산지역의 규제 해제는 어려울 것으로 전망된다. 하지만 조정대상지역 지정에 따른 주택 거래량 감소, 주택 거래시장 위축 등이 장기화되고 있다. 이는 지자체의 세수 감소 및 지역 경기침체로 이어질 가능성이 높다”면서 “조정대상지역 해제는 정량적 요건뿐만 아니라 정서적 요건 등도 종합적으로 고려하고 있다. 현시점에서는 새 정부의 규제 완화 방침에 맞춰 국토부에 조정대상지역 해제를 요청하기에 무리가 없어 보인다”고 말했다. 석현주기자