아파트 공사금에 대한 유치권이 주장되는 경우 어떻게 해야 되는가?

아파트 공사금에 대한 유치권이 주장되는 경우 어떻게 해야 되는가?                                                                                                       한 앤 정 에 셋                                                                                                       한 용 진     【질문】 유치권 7000만원에 대하여 궁금한 사항이 있습니다. 완전 무시하면 안 될까요, 또 실내공사를 철거하라든지. 아님 소송으로 가나하나요.   【답변】 문의하신 물건의 경우 32평형의 아파트 내에 무슨 공사를 어찌했는지는 모르겠지만 공사금액 7,000만원이나 되는 유치권이 주장되고 있습니다. 위장 유치권일 가능성이 매우 높지만 그렇다고 완전 무시하실 내용은 아니라고 여겨집니다.   일단 우선적으로 경매신청채권자인 부산은행 또는 또 다른 근저당권자인 수영세무서의 채권담당자들을 만나볼 필요가 있습니다. 위장이든 아니든 매우 큰 액수의 유치권주장이 있으면 그 유치권에 의해 가장 피해를 보는 것은 낙찰자가 아닌 근저당권 등의 채권자들입니다. 응찰하고자 하는 입장에서야 그 부분에 대한 정확한 확인이 되지 않는다면 입찰에 참여하지 않으면 그만이지만, 채권회수를 하고자 하는 채권자의 입장에서는 그(유치권주장)로 인한 낙찰가의 큰 하락을 불러오게 되고 그만큼 채권회수비율이 낮아지게 되는 것입니다.   따라서 해당근저당권자등이 위와 같은 고액의 유치권신고에 대해 어떠한 파악을 하고 있는지와 어떠한 대응방법을 갖추고 있는지에 대한 정보도움을 적극 받으시길 바랍니다. 요즘은 근저당권인 금융기관에서 경매진행 중에도 유치권배제신청을 많이 해주는 추세여서 응찰자나 낙찰자입장에서 이전보다 훨씬 수월하게 유치권 해결을 하는 경우도 많으므로 이 점 감안하여 충분히 조사하고 협의하시길 바랍니다.   물론 금융기관이 전혀 협조해 주지 않는다면 낙찰자 단독으로 유치권부존재확인청구의 소 등으로 해결해야 할 것입니다. 민사상 소제기절차이다 보니 아무래도 변호사위임을 하셔야 되는 경우와 비용문제, 소요기간 등을 충분히 고려하셔야 하겠습니다.   위장 유치권일 가능성이 높다고는 하지만 해당 부동산에 대한 아무런 정보도 없는 제가 그렇다고 제가 유치권 성립된다. 안된다고 답변드릴 내용은 아니라고 봅니다. 열심히 발로 뛰어 보십시오. 근저당권자도 만나보고 현장에도 방문해서 실제 공사여부와 점유여부등도 밝혀내기 위해 많은 사람들도 만나보고 조사를 해 보시길 부탁드립니다. 그러다 보면 최종적으로 판단이 설 것입니다. 그 이후 응찰여부와 그리고 사후 유치권부존재에 대한 처리절차까지 염두에 두시고 입찰에 참여하시길 바랍니다.