생활 | 노후아파트 난방배관 파손수리 이후에도 추가누수 “위층 입주자 책임으로 단정하기 어렵다” | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

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■노후아파트 난방배관 파손수리 이후에도 추가누수 “위층 입주자 책임으로 단정하기 어렵다”

서울중앙지법,

☛기존 발생 누수 책임만 인정

지금으로부터 약 30년 전인 1986년도에 준공된 서울 서초구의 한 노후아파트. 이곳 5층에 거주하는 A씨 부부 집에는 지난 2013년 2월경 위층의 난방배관 파손에 따른 누수현상이 발생, 같은 해 8월경에는 안방 천장에 구멍이 뚫려 물이 떨어지는 현상까지 나타났다.

A씨 부부는 천장보수 공사를 완료했음에도 불구하고 2013년 9월경부터 다시 안방 천장 등에서 누수현상이 추가적으로 발생했고 이후 거실과 작은방 등에도 누수현상이 확대되자 위층 입주자의 난방배관 파손에 의한 것이라며 위층 입주자에게 손해배상 책임을 물었다. 한편 아파트 입주자대표회의 측은 2015년 4월경부터 7월경까지 사이에 복도천장 크랙보수 및 재도장공사를 시행한 것으로 확인됐다.   

이와 관련해 최근 서울중앙지방법원 민사60부(재판장 김형두 부장판사)는 기존에 발생한 누수 책임은 인정하면서도 위층의 난방배관 수리 이후 추가로 발생한 아래층의 누수에 대한 손해에 대해서는 노후한 아파트임을 감안해 위층 입주자에게 그 책임을 물을 수는 없다는 취지로 1심 판결과 마찬가지로 원고 일부 승소 판결을 내렸고 이는 지난 9일 그대로 확정됐다.

우선 법원이 인정한 사실에 의하면 A씨 부부 집에서는 2009년 여름경 안방 천장에 누수가 발생했고 당시 A씨 부부의 항의로 B씨가 수리비를 일부 부담한 것으로 나타났다. 이후 2013년 7월경부터 다시 누수현상이 반복되자 원인규명을 위해 인테리어업체 직원을 불러 확인한 결과 A씨 집의 안방 천장은 벽지가 썩어 누수된 물을 빼기 위해 낸 구멍으로 물이 떨어지고 있었고, 위층 안방 바닥은 장판 밑에 곰팡이와 습기로 인해 썩고 있는 심각한 상황.

당시 누수 여부 확인을 위해 위층의 보일러를 작동시키자 1시간이 채 되지 않아 A씨 집 안방 천장의 뚫린 구멍 안에 누수현상이 발생했고, 이에 위층 입주자인 B씨는 2013년 8월경 난방배관 일부를 교체하는 공사를 시행한 바 있다. 

이 같은 사실을 토대로 재판부는 위층 난방배관의 설치·보존상 하자로 인해 누수가 발생했고 이로 인해 아래층인 A씨 부부의 안방에 누수피해가 발생한 사실을 인정, 위층 입주자가 누수 손해배상 책임이 있다고 판단하면서도 추가로 발생한 누수피해에 대해서는 위층 입주자에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 선을 그었다.  

이 아파트는 준공한지 30여년이 넘은 오래된 아파트로 외벽 균열 등으로 인해 빗물 등 유입에 따른 누수 가능성이 문제돼왔고 이를 해결하기 위해 아파트에서는 2015년 4월경부터 2015년 7월경 사이에 ‘복도천장 크랙보수 및 재도장 공사’를 시행한 점을 그 이유로 들었다.

또한 감정인이 5층 천장 부재인 슬래브 전체가 습윤 상태의 포화상태가 아닌 이상 외벽으로부터 전이된 낙수현상은 발생하기 어렵다는 취지의 감정의견을 밝혔으나 이는 슬래브에 아무런 하자가 없는 경우에 적용될 수 있는 견해이고, 5층 집과 같이 슬래브에 균열이 있다거나 노후돼 평행 상태를 유지하지 못할 경우에도 적용된다고 단정할 수는 없다고 설명했다.

아울러 2015년 7월경에는 7층에서 누수가 발생해 6층뿐만 아니라 5층에도 누수 현상이 발생한 바 있으나 감정 당시 이 같은 사정이 반영되지 않는 점도 지적됐다.

이에 따라 손해배상 책임 범위에 대해 재판부는 A씨 부부는 2013년 9월경 4일간 안방 천장 보수공사를 시행하면서 지출한 보수공사비(143만원), 가구 등 집기 이전 및 보관비용(24만원), 가족 숙박비(24만원)에 해당하는 약 190만원의 재산상 손해를 입었으며, 누수로 인해 금전적으로 회복하기 어려운 정신적 고통을 받았을 것은 경험칙상 명백하다고 판단, 위자료 각 100만원을 포함해 A씨 부부에게 총 390만원을 지급하라고 주문했다.

한편 위층 입주자인 B씨는 이 사건 손해배상 청구소송을 제기한 A씨 부부가 누수피해의 원인을 입증할 책임이 있다면서 A씨 부부가 계속 누수로 인한 피해를 주장해 자신은 아무런 법적 의무가 없음에도 난방배관 하자를 확인하기 위해 2016년 4월경 난방배관 점검 및 교체공사를 하고 공사업체에게 공사대금 중 400만원을 지급했다며 A씨 부부에게 이 금액을 청구하는 등 반소를 제기했다.

하지만 재판부는 A씨 부부가 입증 책임을 부담한다는 사정만으로 A씨 부부에게 공사비용 상환의무가 있다고 할 수는 없다며 B씨 주장을 기각했다.

다만 누수문제로 A씨가 B씨에게 전화를 걸어 욕설을 하는 등 폭언을 함에 따라 B씨가 정신적 고통을 받은 점은 인정, A씨는 B씨에게 손해배상금으로 50만원을 지급하라고 주문했다.    
 

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■출퇴근시간 준수지시거부, 관인무단 날인 등 사유
서울행정법원 판결

☛ 아파트 관리소장해고 ‘정당하다’

출퇴근 시간 준수 지시를 거부해 입주민들에게 불편을 주고 입주자대표회의 관인 무단 날인으로 안내문을 게시하는 등 입주민과의 신뢰관계를 훼손한 관리소장을 해고한 것은 일부 해고사유가 인정되지 않더라도 정당하다는 법원의 판결이 나왔다.

서울행정법원 제13부(재판장 유진현 부장판사)는 최근 서울 강동구 A빌라 관리소장 B씨가 중앙노동위원회 위원장을 상대로 제기한 부당해고 구제 재심판정 취소 청구소송에서 “원고 B씨의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

관리소장 B씨는 A빌라 전임 입주자대표회장 등의 양해에 따라 출퇴근 과정에서 은행업무 등 외근업무를 수행하며 정규 근무시간보다 늦게 출근하거나 일찍 퇴근했다.

2015년 9월 신임 대표회장으로 C씨가 선출되면서 C씨는 관리소장 B씨에게 출퇴근 시간을 준수할 것과 1일 1회 A빌라를 순찰할 것을 요구했는데, B씨는 출퇴근 시간에 외근업무를 수행하는 것은 전임 집행부와 합의된 사항이라며 수용할 수 없다고 말했다.

같은 달 입주자대표회의는 임원선출 회의를 개최했고 B씨는 회의 결과 안내문을 사용자 관인을 날인해 게시, 대표회장 C씨는 B씨에게 검토도 거치지 않고 게시했다고 질책하는 내용의 문자메시지를 보냈다.

대표회의 총무인 D씨는 B씨에게 근무시간 준수 및 1일 1회 빌라 순찰을 요구했으나 B씨는 담당 업무가 아니라며 거부했다.

B씨는 2015년 10월 대표회의 관인을 날인해 회의 개최 안내문을 게시했다가, 같은 날 대표회장 C씨로부터 ‘총무와 협의 후 최종결정된 것을 보고 후 게시하라’는 지시를 받고 안내문을 뗀 뒤 다음 날 안건을 추가한 안내문을 게시했다.

같은 달 대표회장 C씨는 B씨에게 업무추진 방향이 맞지 않다며 사직을 요구했으나 B씨가 이를 거부하자 B씨에게 2015년 11월 15일까지만 근무할 것을 구두로 통보, 대표회의는 해고통보서를 교부했다. 대표회의는 2015년 11월 11일 B씨가 참석한 가운데 회의를 개최해 과반수 찬성으로 B씨를 면직하는 내용의 의결을 했다.

B씨는 지난해 1월 서울지방노동위원회에 부당해고 구제신청을 했으나, 서울지방노동위원회는 출퇴근 시간 준수 불량 등 해고사유가 인정되고 해고에 절차상 하자도 없다며 구제신청 기각 판정을 했다. B씨는 이에 불복해 중앙노동위원회에 재심을 신청했으나 중앙노동위원회도 같은 판정을 했다.

이에 B씨는 “주택법 시행령 및 관리규약에 따라 자치관리기구 직원 임면은 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 의결해야 함에도 의결 없이 해고를 통보했고, 출퇴근 시간에 외근업무를 처리한 것은 전임 회장들의 승인 하에 이뤄진 것인 점 등에 비춰 해고는 지나치게 가혹하다”며 중앙노동위원장을 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “대표회장 C씨가 2015년 10월 의결을 거치지 않은 채 원고 B씨에게 구두로 해고를 통보한 사실이 있으나, 대표회의는 그해 11월 원고 B씨가 참석한 가운데 회의를 개최해 원고 B씨의 면직을 의결했으므로 이 사건 해고통보는 효력이 있다”고 밝혔다.

출퇴근 불량에 대해서는 “원고 B씨가 전임 대표자로부터 출퇴근 시간에 외근업무를 처리하는 것을 승낙 받았다고 하더라도 신임 대표자로부터 출퇴근 시간 준수를 지시받았다면 이에 따라야 하고, 대표회장 변경 이후인 2015년 9월과 10월 원고 B씨가 은행 업무를 처리한 것은 8차례에 불과함에도 그 외 시간에 지각 등을 한 현황이 있는데 이 경우 원고 B씨가 출퇴근 시간에 구체적으로 어떤 외근업무를 수행했는지에 대한 자료를 제출하지 않은 점 등 원고 B씨가 출퇴근 시간을 준수하지 않은 정당한 이유가 있다고 할 수 없어 해고사유가 인정된다”고 지적했다.

또한 대표회의 관인 날인해 안내문 게시, 대표회의 승인 없이 임의로 안내문 게시 부분 해고사유도 인정했다.

이 사건 해고가 재량권을 일탈·남용했다는 주장에도 “원고 B씨에 대한 해고사유 중 일부 사유가 인정되지 않으나, 원고 B씨는 관리소장으로서 A빌라 유지, 보수, 경비, 청소 등 광범위한 업무를 총괄해 수행해야 할 위치에 있으므로 성공적인 업무 수행을 위해서는 입주자들의 신뢰를 얻는 것이 필수적인 점, 출퇴근 시간 준수 지시에도 이를 거부한 점, 출퇴근 시간 미준수로 입주민들이 불편(관리사무소 방문 시 부재 등)을 겪은 점, 대표회의 관인을 무단 날인해 안내문을 게시한 점 등에 비춰 원고 B씨와 대표회의 사이에서는 더 이상 근로관계를 유지할 수 없을 정도로 신뢰관계가 손상됐고, 그 책임은 원고 B씨에게 있다”고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “원고 B씨에 대한 일부 해고사유가 인정되고 인정되는 사유만으로도 해고가 재량권의 범위를 벗어난 것이라 보이지 않으므로 이 사건 해고는 부당해고에 해당하지 않는다”며 “이와 결론을 같이 한 이 사건 재심판정은 적법하므로 원고 B씨의 청구는 이유 없어 기각한다”고 판시했다.

한편 관리소장 B씨는 이 같은 1심 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■아파트 상가 무단증축 복구 시정명령
서울북부지법 판결

☛기한 내 준수 않아 벌금형

아파트 상가의 무단증축된 부분에 대해 구청이 원상복구 명령을 내렸음에도 기한 내에 이를 지키지 않은 것에 대해 법원이 벌금형을 선고했다.

서울북부지방법원(판사 김유정)은 최근 구청장의 시정지시 등 명령을 어긴 혐의로 기소된 서울 도봉구 A아파트 관계자 B씨에 대한 공동주택관리법 위반 선고심에서 “피고인 B씨를 벌금 80만원에 처한다”는 판결을 내렸다.

공동주택관리법 제94조에 따르면 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고, 위반행위자는 명령을 준수해야 한다.

공동주택관리법 제99조 제8호는 이와 같은 공사 중지 등의 명령을 위반한 자에 대해 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다.

재판부는 “피고인 B씨는 2017년 1월 5일, 3월 13일, 4월 19일 3회에 걸쳐 서울시 도봉구청장으로부터 A아파트 종합상가 1층 측면의 무단증축된 부분에 대해 ‘공동주택관리법 위반사항 시정지시’ 등 원상복구 명령을 받았음에도 각 시정 기한 내에 위 원상복구 명령을 준수하지 않았다”며 B씨의 법정진술 및 공무원 진술서, 공동주택관리법 위반사항 시정지시, 건축물대장, 현장사진 등 증거를 바탕으로 벌금 80만원을 선고했다.

출처 : 아파트관리신문,  서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■입주아파트에 주민등록 마친 소유자면 등기와 상관없이 자격은?

문 : 입주아파트에 주민등록을 마친 소유자면 소유권 등기가 나와야 동대표 자격이 되는 것인지 아니면 소유권 등기와 상관없이 자격이 되는 것인지.

답 : 소유권등기 안됐으나 분양대금취득세 납부와 주민등록마친 거주자의 경우 동대표 가능

공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권 이전등기를 경료 받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 동대표로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있다.

따라서 사업주체의 문제로 소유권 등기는 안 됐으나 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 해당 공동주택에 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 경우에는 동대표가 될 수 있을 것으로 판단된다

<전자민원, 주택건설공급과. 2017. 9. 7.>.

<국토교통부 제공>

2. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족

   ― 첨부파일 : 1. 공동주택관리의 투명화와 알권리 충족 자료 ☜