2018.01.23. 재건축초과이익환수제, 건축 연한 연장 피한 둔촌주공, 기대감으로 시세 상승

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인~입니다.

사무실 이전하면서 저희를 아껴주시고 찾아주셨던 고객분들께 일일이 인사드리지 못했습니다.

사무실 구하느라 경황이 없었기도 했지만

사실은 저희가 일의 원활한 진행과 각 중개업소 간의 고객 보호 차원에서 

고객분들께 문자나 카톡을 하지 않기로 약속을 정했습니다.

지면을 통해 인사 드리는 점 죄송스럽게 생각합니다.

이쁘게 봐주세요~~~꾸벅

오늘도 힘차게, 즐겁게 시작하시기 바랍니다. 행복하세요! 응원~합니다!

둔촌주공 드림공인 이전 사무실 안내 

강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층

(성내동 우체국과 국민은행 사이에 있는 아디다스 건물 2층입니다.

 

2018.01.23. 재건축초과이익환수제, 재건축 연한 연장 피한 둔촌주공, 기대감으로 시세 상승

8.2 부동산 대책 등 정부의 고강고 규제에도 집값이 요동을 치자 정부는 또 다른 충격요법을 가할 예정입니다. 재건축 연한을 30년에서 40년으로 10년 연장할 계획이며, 국토부에서는 올해 1월 1일부터 부활되는 재건축초과이익 부담금에 대해 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션 한 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 3억7000만원 안팎이라고 21일 밝혔습니다.(단지명은 미공개)

강남권 단지 중에서 조합원당 평균 초과이익부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이라고 합니다. 3개 단지는 6억~6억7000만원, 가장 적은 단지는 1억6000만원이라고 합니다.

재건축초과이익환수제는 주택재건축 사업으로 조합원이 얻는 초과이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액에 10∼50%의 누진세율을 적용해 부담금을 매기는 제도입니다. 2006년 처음 도입됐으나 부동산 시장이 침체에 빠지자 2012년부터 지난해 말까지 일시 유예되었다가 올해 다시 부활됐습니다.

부담금 산정액은 준공 시점 예상 집값에서 통상 준공 10년 전 집값과 제반 비용 등을 빼고 계산한 조합 전체 부담금을 조합원 수로 나눠 계산한 수치라고 하는데 상상초월 높게 책정된 것이 저희가 알고 있는 것과 다르게 적용한 것 같습니다.

부동산 대책을 통해 재건축 초과이익 환수제 부활, 민간택지 분양가 상한제 등 강남권 재건축 아파트를 겨냥한 규제를 쏟아내도 강남 집값 상승이 반복되자 가격 상승의 진원지인 강남 재건축을 옥죄겠다는 뜻인데, 과열 진화 못지않게 주택공급 차단이란 부작용이 나타날 수 있어 시장이 뒤숭숭해졌다.

원문보기:
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/01/22/2018012200969.html#csidxf49286786e3e5a5b76f5329f174fbe3

일부 재건축조합에서는 재건축을 하지 말라는 말이냐며 매수시기와 관계없이 일률적으로 미실현 이익에 부과하는 초과부담금은 위헌이라며 헌법재판소에 위헌 소송을 제기할 것이라고 합니다.

기존에 알고 있던 재건축초과이익환수제를 말씀드려 본다면,

재건축초과이익환수제는 추진위원회 승인 당시의 집값과 완공 후의 집값 상승분에 대한 개발이익(초과이익)을 환수하는 제도입니다. 

재건축으로 인한 아파트의 가격 폭등을 막기 위해 2006년 토지공개념 차원에서 도입했으며

재건축으로 인한 시세 차익이 3000만원 이하는 면제,

3000만원 초과분부터는 구간별로 10%에서 최대 50%까지 부담금으로 거둬들이는 제도입니다.

그후 부동산 시장이 침체에 빠지자 2012년부터 지난해 말까지 일시 유예되었다가 올해 다시 부활됐습니다

재건축초과이익환수에 대한 법률 제12조 (부과율)

납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조의 규정에 의하여 산정된 재건축초과이익을

당해 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다.

재건축초과이익환수제 재건축부담금=(재건축초과이익÷해당 조합원의 수)×부과율(10~50%)

▶3천만원 이하 : 면제
▶3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액 10% × 조합원 총수
▶5천만원 초과 ~ 7천만원 이하 : 2백만원 × 조합원수 + 5천만원 ×20% × 조합원 총수
▶7천만원 초과 ~ 9천만원 이하 : 6백만원 × 조합원수 + 7천만원 ×30% × 조합원 총수
▶9천만원 초과 ~ 1억1천만원 이하 : 1천2백만원 × 조합원수 + 9천×40% × 조합원 총수
▶1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원×50% × 조합원 총수

조합원 개개인이 별도로 내는 것이 아니고, 조합에서 그 비용을 사업비로 잡고 납부해야 합니다.

상승한 금액 중에서

▲건축비(감리비용, 부대비용 및 기타 경비 포함),

▲조합(추진위 포함) 경비 및 사업비 등 비용과

▲인근 지역 집값 평균 상승분을 제외한 추가 상승 금액에 대한 추가이익을 환수하는 것입니다.

둘 다 같은 말인데 정부에서 수치화 한 억~소리나는 개발이익 부담금은 악~~소리납니다.

재건축초과이익환수에 관한 법률이 부활된 것은 익히 알고 있는 사실이지만, 미실현이익에 대한 부당한 부과에 이중 과세라는 불만은 여전합니다. 게다가 국토부에서 4개월 앞당겨 발표한 개발이익부담금 시뮬레이션은 논란의 소지가 많습니다. 그 이유가 투자자들을 겁주기 위한 시그널로 치부하기에는  금액이 너무 커 소송을 한다는 재건축조합이 생겨나고 있습니다. 

어떤 잣대를 들이대든 한 쪽을 누르면 한 쪽이 부풀어 오르는 풍선효과가 발생하게 됩니다.

과거의 학습효과에서도 보았지만 규제로 피해보는 단지가 있는가 하면 수혜 단지도 있습니다.

수혜 단지는 규제를 하면 할수록 희소가치는 높아집니다.

많은 수요자들이 재건축초과이익환수제 면제, 재건축 연한 연장을 피한 대표적인 수혜 단지로 둔촌주공아파트 꼽고 있습니다.

강남 집값이 너무 올라 강남의 대체 투자처로 떠밀려 온 효과도 있지만 정부의 재건축 연한 연장 및 부담금 시뮬레이션 발표로 매수 문의 증가하고 있습니다.

하여 매매가 상승국면 유지 중에 있습니다.

좀더 빨리 투자할걸 하며 후회하는 대기매수자들도 있겠지만, 늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때입니다.

둔촌주공 투자를 꿈꾸고 계신 중인 분들은 주저하시 마시고 저희 드림공인으로 연락바랍니다.

2018.01.23. 둔촌주공재건축 전체 부동산 매물중 거래 가능한 저가매물입니다.

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둔촌주공재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800 010-9133-8705

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