(대형칼럼) 대박찬스!!! 한남1구역의 탁월한 사업성 그리고 사업진행의 큰 고비를 넘으며.

[불비불명2]

   

http://cafe.naver.com/rifkin/1060

안녕하세요.

"북두칠성 한남뉴타운 투자연구소"의 카페지기 북두칠성입니다.

http://cafe.naver.com/rifkin

사전 공지를 드린 바 있었던, 대형칼럼을 게재합니다.

제목은,

"대박찬스 !!! 한남1구역의 탁월한 사업성 그리고 사업진행의 큰 고비를 넘으며" 입니다.

서울권의 몇몇 중요한 개발지역들에 대한 터치를 하는 것부터 시작해서

한남뉴타운에 대한 가치를 다시 한번 살펴 보고,

한남1구역의 분리개발이 어떻게 진행되고 있으며 한남1구역의 탁월한 사업성에 대한

분석을 하겠습니다.

1. 강남권 주요 개발전략 현황

아래 그림은 서울의 주요 도시계획에 대해 제가 일부를 표현한 것입니다.

한강변을 사이로 범 강남권의 핵심적 개발지역은 반포/잠원권, 압구정권, 대치/도곡권을

본격적으로 부상하고 있는 잠실권과 흑석뉴타운권, 그리고 영등포/신길뉴타운권과

여의도권 정도가 주요 개발압력이 높은 곳입니다.

반포/잠원권은 최근 반포자이, 래미안퍼스티지 등의 반포권 대규모 재건축이 일단락되면서

압구정을 넘어선 최고 시세를 보여주고 있는 곳이죠.

남아 있는 반포권의 재건축 지역들과 잠원권의 중산층 단지들의 지속적인 재건축

이슈로 지속적인 부동산 개발압력이 높은 곳입니다.

향후 압구정이 재건축되기 전까지는 지속적인 인기를 유지할 지역이라고 생각합니다.

압구정권은 한번 재건축 바람이 불기 시작하면 뇌관을 터뜨릴 수 있는 핵심 재건축 단지입니다.

그러나 통합개발과 단독개발간의 이견이 지속되고 있으며, 중대형 평형을 갖고 있는 주민들이

재건축에 그리 목메이지 않고 있는 상황에서 언제 재건축이 활성화될지 그 누구도

장담하지 못한 채로 시간만 경과되고 있는 상황으로 해석하면 좋겠습니다.

삼성동을 발화점으로 구 한국감정원부지와 탄천을 넘어 잠실종합운동장까지의 넓은

지역에 대해 최근 서울시가 강남구청과 나름 이견을 보이는 측면도 있는 곳은 어쨌든

동남권의 국제교류복합지구로 힘을 받고 있습니다.

이 여파라 잠실권의 기존 재건축 단지들의 가격에까지 영향을 미치고 있습니다.

한전부지를 고가에 낙찰받은 현대차가 투자수익을 빨리 회수해야 하는 부담감 때문에라도

이쪽에 대한 개발압력은 클 것입니다.

그러나 과연 기대한 만큼의 넓은 부지에 대한

통합개발이 얼마나 용이하게 진행될지는 더 두고봐야 할 것 같습니다.

여의도는, 여의도의 밀집된 고급 사무밀집지역이 있으며 국회의사당과 범 서남권으로부터의

접근성 등으로 인한 재건축 기대감이 내부적으로 큰 지역입니다.

향후 재건축이 언제 어떤 수준에서 진행될 것인지 유심히 볼 필요가 있는 곳으로서

특히 토지용도의 변화와 용적율에 대한 이슈가 어떻게 진행되어 사업성을 높일 수 있을

것인지를 중요하게 볼 필요가 있겠습니다.

흑석뉴타운은 범 강남권의 기존 재건축 이슈가 아닌 노후 주택지역을 뉴타운/재개발로

추진하고 있는 곳으로서 비교적 많은 구역에서 사업이 원할하게 진행되면서 입주 구역도 많고

또 새롭게 사업이 진척되는 곳도 많습니다.

특히 뛰어난 한강조망과 9호선 전체 개통으로 인한 교통혁신을 발판으로

전체적으로 1~2단계 동네 레벨을 끌어올렸다고 볼만 하겠습니다.

향후 지속적인 인기를 끌만한 지역으로 보여집니다.

여기까지는 한강 남쪽의 핵심 개발지역들을 살펴 보았습니다.

(그림1 : 한강변의 핵심 도시계획 수립지역)

2. 강북권 주요 개발전략 현황

한강 이북 지역은 트렌드의 변화를 곳곳에서 도모하고 있습니다.

뉴타운의 상당 수가 강북에 위치하고 있으며 은평, 길음/미아, 왕십리, 한남, 성수, 마포 등지의

뉴타운/재개발 지역이 핵심적인 개발이슈 지역들입니다.

한때 오세훈 전 시장 때는 유턴 프로젝트라 하여 용산과 성수의 한강변의 핵심 2개 지역에

많은 혜택을 주어 적극적으로 개발을 추진하였습니다.

(그림2 : 강북균형발전을 위한 유턴 프로젝트 개념도)

그러나 글로벌 금융위기를 포함한 여타의 사유로 강북권 개발사업은 암초를 만나게 되었습니다.

가장 적나라한 것이 용산국제업무지구 사업무산입니다.

이 사업이 무산됨으로써 범 용산권은 추풍낙엽 급락을 하게 되었습니다.

단군이래 최대 개발사업이라 각광을 받으며 전 국민적 관심을 받았던 용산이

글로벌 금융위기, 사업성 의문, 찬성과반대 알력, 서울시 인허가 지원부족 등의

다양한 연유로 공중분해가 되었습니다.

(그림3 : 한여름밤의 꿈으로 무너져버린 용산국제업무지구 개발 청사진)

용산국제업무지구의 좌초는 강남권에도 악영향을 미쳤겠지만 범 강북권 전체적으로

대단히 심각한 신뢰상실을 야기했습니다.

모든 개발지구들의 사업진행이 거의 한순간에 올스톱 되었습니다.

유턴 프로젝트의 핵심이 우르르 무너지게 되면서 한남뉴타운 또한 빙하기에 빠져 들었습니다.

성수권의 선풍적인 투자인기를 받았던 뚝섬전략정비 4개 구역도 용산권이 무너지자

마찬가지로 더 이상 한발자욱도 나가지 못한채 지지부진 좌초의 길로 접어들었습니다.

(그림4 : 성수전략정비구역. 왼쪽부터 각각 1구역, 2구역, 3구역, 4구역)

3. 한남뉴타운의 핵심 개발현황

이러한 부동산 경기의 큰 흐름 속에서 한남뉴타운 또한 힘들게나마 사업을

추진해 오고 있는 중입니다.

한남뉴타운은 서울의 중 중앙에 위치하고 있습니다.

북쪽으로는 남산과 서울 도심이 근거리에 있으며,

남쪽으로는 한강을 수변으로 두고 있으며 강 건너 강남구/서초구와 마주보고 있습니다.

서쪽으로는 국가제1도시공원으로 탄생할 용산공원이 2017년을 전후해서 1차적으로

식생이 양호한 지역 위주로 개장도 할 것입니다.

한남뉴타운은 총 5개 구역으로 구성되어 있으며 아래 이미지처럼 구역설정이 되어 있습니다.

(그림5 : 한남뉴타운 구역별 이미지)

한남뉴타운의 전체적인 개발 이미지는 아래와 같습니다.

서울시에서 결정고시 될 때의 핵심 내용이며 이 그림에 대해

서울시는 큰 가이드라인으로 활용을 하고 있습니다.

 (그림6 : 서울시 결정고시된 한남뉴타운 토지이용계획 이미지)

이태원역부터 보광로를 거쳐 한강변 수상택시 승강장까지의 도로를

확장하여 T자형 연계가 될 수 있도록 하며,

그린웨이와 동서간연결도로를 통해 교통개선을 하며,

신분당선 용산연장에서 보광역(예정)과 동빙고역을 만들어 지역활성화를 도모하며,

한남3구역의 구릉지 테라스촌과 한남5구역의 Art Studio를 조성하겠다는 내용입니다.

기타 다양한 내용들은 언급하지 않겠습니다만 어쨌든 한남뉴타운의 5개 구역들은

아래 이미지를 개발의 큰 가이드라인으로 하여 차근차근 개발을 하고 있는 중입니다.

특히 아래 그림에서 이태원역부터 한강까지 연결되는 보광로길은 현재의 넓이에서 더욱

확장을 하여 연도변 가로를 최대한 시킬 계획으로 있습니다.

그동안 이태원권과 아래 구 버스정류장 주변지역과의 연계가 도로연계가 원할하지 못한 점

때문에 활성화되지 못하고 있는데, 이 보광로를 더욱 확대시켜 이태원의 관광수요를

한강까지 연결시키겠다는 것이 서울시의 최근 한강변 관리방향의 큰 테마가 되고 있습니다.

또한 아래 그림에서 한남3구역의 구릉지테라스 하우스 (글로벌 파빌리온 파크)에서부터

한남2구역을 거쳐 용산공원까지 연결되는 그린웨이도 한남뉴타운 전체를 활성화시키는

큰 줄기가 되는 것으로서 남산 녹지축을 용산공원까지 연결시킨다는 서울시의

도시 녹지축 계획의 핵심근간이 되는 계획으로서, 이를 통해 한남3구역,

한남2구역, 한남1구역이 함께 개발되어져야 한다는 것을 방증하고 있습니다.

서울시가 용산공원 조성계획을 수립하는 것뿐만 아니라 금번 유엔사 조성계획을

검토함에 있어서도 본 그린웨이에 대한 강조를 특히 많이 한 바 있었습니다.

4. 미군 산재부지 개발의 신호탄

최근 한남뉴타운 개발사업에 직간접적으로 매우 큰 영향이 있는 유엔사 부지 조성계획이

국토부 승인을 공식적으로 받은 바 있습니다.

아래 그림의 분홍색 칠한 부분이 바로 유엔사 땅입니다.

일반3종주거에서 일반상업용지로, 준주거지역을 거치지 않고 바로 2단계 종상향을

시켜준 땅으로서 용적율 600% 수준에서 20층 규모의 10여개 건물이 주거/상업/문화/호텔

등으로 조성될 것입니다.

유엔사 부지에 대한 상세 내용이 궁금하시면 본 카페의 "용산공원/산재부지/신분당성"이라는

메뉴에 다양한 정보들이 많이 있으니 참조하시기 바랍니다.

(그림7 : 산재부지중 첫 스타트를 끊은 유엔사 조성계획안)

5. 한남1구역 개요

그럼 구체적으로 한남1구역에 대한 현황검토 및 사업성 분석을 하겠습니다.

한남뉴타운 5개 구역 각각에 대한 분석은 다음에 하기로 하고 오늘은 아직도

조합설립을 하지 못하고 있는 한남1구역의 사업현황과 사업성에 대한 분석 위주로

하겠습니다.

한남1구역은 아직도 조합설립을 못하고 찬성과 반대 목소리가 비등한 상태입니다.

한남1구역은 뉴타운/재개발을 추진하겠다는 목소리가 많은 지역 위주로 분리개발을

추진하고 있으며, 반대 목소리가 많은 상가밀집지역 및 깨끗한 건물 및 지분면적이 커서

반대 목소리가 많은 곳들은 자체적인 도시활력을 가져갈 수 있는 방면으로 검토되고 있습니다.

한남1구역의 사업계획 현황은 다음과 같은 수준입니다.

토지면적 : 35,245평

분양대상 조합원수 : 685명

아파트 건립세대수 : 1,460세대 (임대 251, 조합원 685, 일반분양 524세대)

상가 건립면적 : 25,092평

* 임대를 제외한 분양세대수는 1,209세대이며 조합원 685세대인 바,

조합분양이 전체 분양 세대수 기준으로 57%에 불과할 정도로

월등히 뛰어난 사업성을 가짐

* 또한 한남1구역은 토지 지목이 준주거지로 매우 큰 비중을 보이는 관계로

상업/근린시설을 25,092평이나 가져갈 수 있음에 주목할 필요 있음

6. 한남1구역 분리개발의 경과

한남1구역은 총 5개 섹터로 구분될 수 있습니다.

편의상 구분하는 것으로서 5섹터로 명명한 곳이 오래전부터 재개발을

추진해 오고 있는 중앙부분의 가장 넓은 대지면적을 가진 오래된 노후 주택지역입니다.

아래 삐뚤어진 정사각형 모양의 노란 음영부분이 5섹터입니다.

하단중앙 부분의 색깔이 노란색으로 쳐지지 못한 곳도 5섹터에 포함됩니다.

나머지 1/2/3/4섹터라는 곳은 구역 경계에 있어서 왼쪽상단의 직사각형으로 돌출된 부분,

용산구청 바로 뒷편, 사우디아라비아 대사관 및 크라운호텔이 있는 쪽,

유엔사 부지에 접해있는 앤틱가구 및 음식점 밀집지역 등으로 구성되어 있습니다.

(그림8 : 한남1구역 전체구역과 분리개발 지역 이미지)

현재 한남1구역은 거래 자체가 완전히 두절되어 있는 상태로 보아야 하는데요..

한남1구역의 분리개발이 확정되어 재개발 추진의지가 많은 5섹터 위주로

개발이 진행되게 된다면 한남1구역은 불확실성이 제거되면서

거래는 한순간에 풀리게 될 것입니다.

또한 시세회복도 순식간에 이루어질 것입니다.

한남1구역에서 거래가 그나마 이루어지고 있는 부분은 소방도로와

엔틱가구와 바로 인접한 단독/다가구들일 일부일 것입니다.

신축이 아니라 개축 수준으로 용도변경을 하여 근린생활 목적으로

하는 곳들은 일부 거래가 있습니다.

그러나 도로와 바로 인접하지 못한 대부분의 곳들은 거래 자체가

안되고 있습니다. 주변 단독주택들이 비싼 가격에 거래가 된다고

내가 갖고 있는 물건도 거래가 된다고 보면 곤란합니다.

그나마 거래가 되는 것들은 한남1구역이 이태원관광특구로 인기를

받게 되면서 그에 따른 영향으로 인기를 받고 있는 것들이지만

그렇게 인기를 받고 있는 근본 이유는 한남1구역이 체계적인 개발을 통해

새로운 중산층이 몰려들면서 지역경제가 활성화된다는 전제가 있기 때문입니다.

한남1구역이 만의 하나라도 뉴타운 개발에서 취소된다고 하면,

한남1구역에 대한 그동안의 모든 관심은 꺼지게 되면서 투자소요가

확 꺼지게 되면서 지역활성화는 순식간에 떨어지게 될 것입니다.

그리되면 부동산 가격은 단독이건 근생이건 다세대건

주택의 형태를 불문하고 가격은 급락하게 될 것입니다.

7. 한남1구역 분리개발의 법적요건과 서울시의 입장

이런 상황에서 한남1구역의 5섹터만의 분리개발 현황을 살펴보겠습니다.

분리개발의 핵심은 서울시로부터 분리개발에 대한 승인을 받아야 합니다.

서울시 도시재정비위원회에 분리개발 심의상정을 하여 승인을 받는 것입니다.

서울시 입장은 한남1구역 분리개발에 대한 법적요건구비 및 이에 따른 타당한

계획안을 갖고 오면 상기 도시재정비위원회에 상정하여 처리토록 하겠다고 합니다.

서울시가 이렇게 가이드를 해 주는 명확한 내용은 제가 그 서울시의 가이드 내용

자체를 카피할 수는 없고 대신 표현만 하자면 다음과 같습니다.

"서울시는 한남1구역의 분리개발 요구에 대하여,

도정법에 따라 용산구청이 사업여건 등의 전반적인 검토 등을 거쳐 분리개발 요건충족을

하여 분리개발계획을 입안 및 검토하여 서울시에 결정 요청을 하면,

서울시는 관련내용 검토 및 도시재정비위원회 심의상정 등

신속하게 변경절차를 진행할 예정"

이라고 하고 있습니다.

이와 관련하여 한남1구역은 도정법 (도시및주거환경정비법)상의 분리개발 요건을

충족시키기 위해 많은 노력을 해 왔습니다.

분리개발요건의 핵심은 전체 토지등소유자의 50%이상 분리개발동의 혹은

추진위설립동의자의 2/3이상 분리개발동의를 확보하는 것입니다.

저도 예전에 이 요건충족을 위해 제가 아는 많은 사람들과 협의하면서

분리개발 동의서를 확보하는데 노력했었습니다.

올초에 드디어 상기 도정법상의 분리개발 요건충족을 하게 되었습니다.

서울시가 요구하는 분리개발을 위한 요건충족을 하게 된 것이죠.

관련하여 한남1구역 추진위집행부는 정비업체, 도시설계 및 건축설계 업체 등과

긴밀하게 매우 많이 협의를 해 가면서 분리개발계획서를 작성하였습니다.

그리고 2월경에 용산구청에 분리개발 요건충족에 대한 제반서류를 전달/접수시켰으며

사전에 용산구청과 실무적인 검토회의를 수차례 진행하면서 보완사항을 보완하였습니다.

용산구청은 분리개발 요건서류와 분리개발 변경계획 자료를 검토하여 문제없음을

확인하고 서울시에 자료제출을 하였습니다.

서울시는 용산구청이 제출한 한남1구역 분리개발계획(안) 자료를 심도 있게 검토하였습니다.

그리고 별도 의견을 제시하였습니다.

바로 최근 서울시가

"한강변의 주요 요지별로 관리방향을 수립하고 있는데 이 내용을 반영해 달라는 것입니다"

바로 아래 그림이 최근 모 언론사에서 게재한 바 있는 용산권의 한강변에 대한 개발 가이드라인이며

이중 맨 오른쪽 한남뉴타운 부분도 방향성이 언급되고 있는 것입니다.

여러분들은 오른쪽 한남뉴타운 부분의 개발방향에 대해서는 잘 모르시고 계실텐데요..

구체적인 내용이라면 바로 보광로 확대활성화, 국제관광지구 활성화,

한남5구역 아트 스튜디오 활성화, 한남3구역의 한강쪽 연결 브릿지 등에 대한

내용이라 보시면 됩니다.

(그림9 : 서울시의 용산권역 핵심 도시계획 개발방향)

서울시의 구체적인 검토의견은 한마디로,

"한남1구역을 분리개발을 하기 위해서는 한남1구역이

이태원관광특구로 지정되어 있기도 한 것인 바 관광특구 활성화 방안이

유지될 수 있도록 검토를 해 달라"

는 것입니다.

서울시의 생각은..

한남1구역은 뉴타운이자 이태원관광특구가 공동으로 지정되어 있는

상태이기 때문에 한남1구역 분리개발을 추진하기 위해서는

이태원관광특구 이미지를 충분히 반영하여 진행하라는 것입니다.

더불어 관광특구 지정/취소 등에 대한 것은 서울시가 아니라 지자체인

용산구청에 있는 바 관광특구에 대한 부합여부의 판단은 용산구청이

할 수 있으며, 혹시라도 관광특구에 대한 중요사항이 있다면

그에 대해서는 서울시와 협의를 거칠 필요성이 있다는 수준입니다.

이러한 저간의 상황에서 추진위에서는 용산구청 측에 구체적으로 어떤

내용으로 관광특구 활성화 방안을 만드는 것이 좋겠는지를 문의하여,

구청으로부터 현재의 이태원관광특구 중 한남1구역에 대한 관련 내용을 확인 받았습니다.

그리고 이를 바탕으로 추진위에서는 도시설계/건축설계/정비업체와

긴밀하게 협력하여 관광특구 이미지를 살리면서 뉴타운 분리개발을 하는 개념으로

보다 완성도 높은 분리개발안을 만들었습니다.

그리고 관광특구 이미지를 반영한 한남1구역 분리개발 자료를

만들었으며 최근 이를 용산구청에 접수시켰습니다.

아마 지금쯤이면 서울시로 넘어가서 서울시가 검토하고 있을 것입니다.

관광특구 이지미를 반영한 분리개발계획 자료가 어떤 것인지에 대해서는

언급하지 않겠습니다.

아래는 한남1구역 5섹터만의 분리개발에 따른 건축 이미지(안)입니다.

물론 확정된 이미지가 아님은 분명히 인식하시기 바랍니다.

(그림10 : 한남1구역 분리개발시 개발추진예정의 5섹터 건축 조감도)

자..

상기와 같이 한남1구역의 분리개발이 목하 용산구청 및 서울시 등의 인허가권자와

긴밀하게 협의를 해 가면서 진행되고 있음은 아셨을 것입니다.

조만간 분리개발 방안이 서울시 도시재정비위원회 심의 과정을 통해

확정되기를 모두 함께 기대 및 응원해 주십시오.

8. 한남1구역의 탁월한 사업성

이제 마지막으로.. 중요한 한남1구역의 사업성에 대한 분석을 하겠습니다.

분리개발만 확정되면 왜 시세회복이 순식간에 될 수 밖에 없는지,

그리고 주식에서 얘기하는 "기세상한가"라는 것이 한남1구역에서

어떻게 보여질 것인지에 대한 근거를 설명드리겠습니다.

하나하나 요약해서 풀어보겠습니다.

어떻게 한남1구역이 "대박" 찬스를 부여하는 것인지 함께 분석해 보시죠.

아마도, 한남1구역만큼 뛰어난 사업성을 가진 재개발/재건축 지역은 없을 것입니다.

(표 : 한남1구역 사업성을 보여주는 주요 데이터, 개략적인 수치이며 향후 변동 가능함)

상기 표는 한남1구역의 개략적인 사업시행 계획서상의 주요 내용을 정리한 것입니다.

아마 일반인들은 복잡하기만 하지 어떤 의미인지 이해하기가 쉽지 않을 겁니다.

제가 핵심적인 것만 몇개 분석하도록 하겠습니다.

상기 표를 보시면 한남1구역이 뉴타운으로 개발하게 되면 얼마나

많은 투자수익을 올릴 수 있는지를 알 수 있습니다.

*. 일반분양 세대수 대비 조합원수 비율이 탁월하게 낮음

표를 보면 분양대상 조합원수는 685명입니다.

일반분양 세대수는 524세대입니다.

분양대상 조합원수와 일반분양 세대수를 합하면 1,209세대가 총 분양세대수입니다.

조합원세대수 685세대는 총분양세대수 1,209세대의 57% 수준에 불과합니다.

즉 대단히 훌륭한 사업성을 보여주는 것입니다.

아마 서울시의 그 어떤 뉴타운 혹은 재건축지역에서도,

전체 분양세대수에서 조합원이 차지하는 비율이 57%에 불과한 사업장은 거의 찾아보기

힘들 것입니다.

한마디로 사업성이 대단히 훌륭하다는 증거가 되는 것입니다.

다른 한남 2/3/4/5구역의 조합원수 비율의 전체평균은 82% 수준입니다.

다른 구역들에 비해 조합원수 비율에 있어서 월등한 사업적 장점을 가진다는 것입니다.

다른 구역들 하나하나의 조합원수 비율까지는 언급하지 않겠습니다.

*. 비주거시설 (상가등) 수입 극대화 가능

상기 표에서 비주거부분이란 곳을 보십시오.

비주거부분 면적이 25,092평으로 되어 있습니다.

비주거부분은 상가를 포함한 비주거부문을 건립할 수 있는 면적이 되는 것입니다.

한남1구역은 토지용도 자체가 다른 구역들과는 매우 차별적으로 우월합니다.

한남1구역은 토지이용계획의 상당 부분이 준주거입니다.

다른 구역들은 3구역과 4구역의 그라운드 2.0주변이 준주거지 정도로 지정되어 있는데

반해 한남1구역은 구역면적의 50% 이상이나 준주거지로 지정되어 있는 바,

준주거지에는 상가 등을 지을 수 있는 바, 상가를 지을 수 있는 면적이 25,000평이나

된다는 얘기입니다.

표에서 "수입" 쪽의 비주거시설 부분을 보시면 362,934백만원이라 표현되어 있습니다.

쉽게 말해 한남1구역은 아파트 뿐만 아니라 상가시설 분양수입도 3600억원 이상

기대할 수 있다는 말입니다.

엄청나지 않습니까?

이쪽 상가시설들은 현재의 엔틱가구 상가를 포함하여 지역경제를 활성화시킬 수 있는

매력적인 상권으로 구성되게 될 것입니다.

이쪽 상권들은 현재 조합원들에게 상가 우선배정 권한이 부여되겠지요.

한남뉴타운의 다른 2/3/4/5구역의 전체 상가건축면적은 총 66,695평평 정도입니다.

한남1구역의 부지면적이 35,245평에 상가연면적이 25,092평인데 비해

한남2/3/4/5구역의 전체 부지면적이 273,718평에 상가면적이 66,695평 정도임을 감안해 보면

한남1구역의 상가조성이 얼마나 넓게 할 수 있는지를 알 수 있을 것입니다.

한남1구역의 땅은 절반 이상이 준주거지이며 또 관광특구로서 상가시설에 대한 수요가

매우 크기 때문에 이렇게 상가도 많이 지을 수 있게 되는 것입니다.

*. 조합원당 수입 평균액이 가장 우월함

조합원당 평균 수입액이란 총분양수입 (아파트분양수입 + 상가분양수입)을 조합원

숫자로 나눈 값을 의미합니다.

쉽게 말해 사업을 통해 조합원 1명이 벌어들이는 수입액이 얼마나 되는지를 의미합니다.

한남1구역의 분양대상조합원수는 685명입니다.

그리고 수입액은 총 1,445,742백만원입니다 (아파트 1,082,808백만원 + 상가 362,934백만원).

즉, 총 수입액 (1,445,742백만원)을 조합원수 685명으로 나누게 되면.

2,100백만원이 됩니다.

조합원 1명이 사업을 통해 벌어들이는 평균 수입액이 21억원 수준이 되다는 의미죠.

한남 2/3/4/5구역의 평균치는 1,211백만원 내외입니다.

한남4구역이 그중에 평균 수입액이 보다 높고, 그 다음으로는 2구역과 5구역이

그 다음이며, 그 다음으로 3구역 순서로 됩니다.

*. 부동산 가격 (감정평가액)을 제일 많이 평가

상기 표를 보면 "부동산가격"이란 것이 있습니다.

이 부동산 가격이란 단어가 바로 한남1구역의 모든 부동산에 대한

감정평가액 총액을 의미하고 있습니다.

보시면, 한남1구역의 모든 부동산의 전체 감정평가액은 총 1,027,528백만원입니다.

1조원을 조금 상회하는 금액입니다.

이에 비해 한남1구역의 총 땅 면적은 35,245평입니다.

그렇다면 한남1구역의 땅 1평당 감정평가액은 얼마를 책정해 준다는 의미이겠습니까?

바로 2,915만원이라는 얘기입니다.

총감평액 1,027,528백만원 / 35,245평을 하게 되면 2,915만원이란 얘기입니다.

그렇다면 한남뉴타운의 다른 2/3/4/5 구역에서는 땅 1평당 감정평가를

얼마나 해 주었을까요?

한남 2/3/4/5 4개 구역의 총 감평총액은 5,976,266백만원입니다.

그리고 4개 구역의 총 땅 면적은 273,718평입니다.

그렇다면..

감평총액 5,976,266백만원 / 273,718평 = 2,183만원...

즉 한남 2/3/4/5 구역의 땅 1평당 감정평가는 2,183만원이라는 얘기죠.

한남1구역의 땅 1평당 감정평가액은 2,915만원을,

한남 2/3/4/5구역의 땅 1평당 감정평가액은 평균 2,183만원을...

즉 한남1구역의 사업성이 매우 월등하기 때문에 땅 1평당 감정평가액을

매우 비싸게 책정해 줄 수가 있게 되는 것입니다.

이것 이외에도 몇개 더 분석할 수 있는 것이 있습니다만 이 정도에서 갈음합니다.

* 요약

1. 한남1구역은 재개발 추진의지가 많은 5섹터와 다른 지역들간의 분리개발을

추진하여 서로 상생발전할 수 있는 길을 도모하고 있음

2. 분리개발 방법은 서울시의 가이드라인에 따라, 용산구청의 협조를 받아

추진중에 있으며 조만간 분리개발 결론이 날 것임

3. 분리개발이 결정나면 그동안의 거래두절 현상이 일순간 확 풀리게 될 것이며

동시에 시세가격이 일순간에 급등하게 될 것이며 시간이 약간 흐르게

되면서 속칭 매물없는 기세상한가 모습을 보이게 될 것임

4. 한남1구역의 사업성은 타의 추종을 불허할 정도로 월등함

토지 용도 자체가 준주거지가 많아 용적율을 최대 500%까지도 받을 수 있지만

실제 용적율은 273%로 결정되었으며 동시에 상가 등의 근린생활 시설을

대규모로 지을 수 있어 이태원 관광특구를 활성화시키는데 큰 기여를 하게 될 것임

5. 분리개발을 할 경우의 5섹터만의 사업계획(안)은 분석하지 않았음.

그러나 통합개발과 5섹터만의 분리개발이라는 2개 계획을 모두 비교해 볼 경우라도

5섹터만의 개발에 대한 사업성이 통합개발에 대한 사업성보다 떨어지지 않음.

6. 한남1구역 분리개발이 결정나면 속칭 "대박"의 모습을 보여주게 될 것입니다.

한강변 정중앙의, 용산공원과 가장 인접하며, 이렇게 뛰어난 사업성을 가진 곳..

투자를 하면서 리스크 없이 수익을 거둔다는 것은 말이 안될 것입니다.

한남1구역의 분리개발은 투자자 여러분께 평생에 없을 기회를 제공할

곳이라고 저는 생각을 합니다.

긴 칼럼을 읽어주신 여러분께 감사를 드립니다.

* 끝으로..

한남뉴타운의 부동산 사장님들께 당부말씀을 드립니다.

한남1구역 해제된다는 뉘앙스로 브리핑을 하지 마십시오.

한남1구역은 서울시의 가이드라인을 받아 분리개발을 추진하고 있습니다.

법적인 분리개발 요건을 모두 충족시켰습니다.

한남뉴타운 전체적인 발전을 위해 현실을 잘 파악하시어 브리핑을 해 주시기 바랍니다.

혹시라도 부동산 얘기를 듣고 정말 1구역이 해제가 되는가 보다라고

오해를 해서 매도를 한 1구역 주민분이 계시다면..

나중에 부동산이 그 손해에 대한 책임을 지게 될 소지도 있을 것입니다.

* 오히려 저라면 이럴 때 한남1구역 물건을 더 많이 확보하려고 노력할 것입니다.

한남1구역 분리개발이 얼마 안 남았습니다.

분리개발의 확정까지는 서울시 도시재정비위원회 자문을 거쳐 확정될 터이지만

분리개발에 대한 시그널은 그 이전에 여러 측면에서 보여지게 될 것입니다.

대박의 찬스일 수 있으니 부동산 사장님들도 계속 유념해서 살펴봐 주십시오.

감사합니다.

Written by 북두칠성.