사람을 볼때 겉모습보다 내면이 더 중요하다고들 말합니다. 이는 토지투자시에도 마찬가지입니다. 어쩌면 사람보다도 토지가 눈에 보이지 않는 요인들이 토지투자의 성공을 좌우하기 때문일지도 모르겠습니다.
대박땅꾼 카페 회원들 뿐 아니라 대부분 초보투자자들은 단순히 눈에 좋아보이는것만 선택한다. 무조건 큰도로에 네모반듯한 땅을 원한다. 누구에게나 보기좋은 땅은 자신이 생각했던 금액보다 2배에서 많게는 5배이상 비싸다. 필자가 항상 애기하는게 100프로 맘에드는 땅 보다는 70프로정도 맘에드는 땅을 투자하는게 맞다고 생각한다. 토지투자에 있어 눈에 보이지 않는 것이라는 사항은 무엇을 말하는 걸까? 한가지씩 짚어보도록 하자.
1. 겉만 번지르르 해서는 안된다. <용도>
적어도 대박땅꾼 부동산연구소의 회원이라면, 필자의 독자였다면 '용도'에 대해서 수도없이 말했던 바를 기억할 것입니다. 용도에 따라 건축할 수 있는 것과, 층수의 제한 등 다방면에서 제한이 있습니다. 특히나 용도에서 자칫 혼선을 가지고 있는 대표적인 용도지역이 바로 '녹지지역'입니다. 이 녹지지역이라고 해서 모두 무서워 할 필요는 없는데요. 이것들에 대해 살펴보겠습니다.
보통 이 녹지지역은 보전, 생산, 자연 3가지의 녹지로 구분됩니다. 이중 보전녹지가 지정된 이유는 '산림보호'입니다. 그러니 아주 특별한 경우가 아니고선 개발행위를 하기가 까다롭습니다. 생산녹지는 어떨까요? 보전에 비해서는 개발 가능성이 존재합니다. 전원주택, 단독주택, 지자체에 따라 다세대, 연립 건축이 가능합니다.
만약 녹지지역 중에서 투자처를 물색하게 된다면 주목해야 하는 것은 '자연녹지'입니다. 세 녹지 중에서는 가장 가치가 높습니다. 주변환경에 따라 앞으로 택지개발지구로서 개발되기도 하는데요. 우리가 흔히 볼 수 있는 전원주택 단지나 타운하우스가 이런 자연녹지지역이라고 보면 좋습니다.
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2. 좋은 땅이 살기도 좋다. <토질>
사실 땅을 제대로 살피고자 한다면 하나하나 파고들것이 한두가지가 아닙니다. 필자역시 이런 땅을 살필때 그간의 노하우가 축적되어 빠르게 스캔하고, 주요사항을 체크 하는 것이지 모든 점을 신경쓰면 빠른 판단을 내리기가 어렵습니다. 그렇기에 현장답사때 최대한 많은 정보를 얻어가고자 하는데요. 이때 생 눈으로는 확인할 수 없는 '토질'은 이따금씩 문제가 되기도 합니다.
생 눈으로 그것을 확인하기가 힙든데요. 그냥 대충 넘어가기 보다는 주변 자연환경을 확인하며 유추해 보는 것도 도움이 됩니다. 예를들어 지목상 임야인데 나무가 너무 없는 듯하며 횡량한 경우에는 석산이 아닌지도 확인해봐야 합니다. 땅을 아주 조금 팠는데도 돌이 많다면 그 땅은 돌을 깨부셔서 개발을 하다보니 문제가 될 수 있기 때문입니다. 모래 등이 너무 많은 토지도 지반이 튼튼하지 못해 건축이 쉽지 않습니다. 거의 가능성이 없기는 하지만 쓰레기 매립지가 아니었는지도 확인해야 합니다. 쓰레기 매립지를 보완할 수는 있지만, 애초에 들어가지 않아도 될 부수비용이 들게 되는 것이니 말입니다. 또다른 간단한 방법으로는 인접필지의 토지의 상태도 함께 보는 것입니다. 근처토지에 건축물이 있는지, 작물을 키우고 있다면 어떤 작물을 키우는 지 확인을 함께 해본다면 그것또한 개발시 참고가 될 수 있습니다.
3. 토지에 대한 권리를 확인하라 <토지권리>
최근 경매 및 공매 등으로 토지투자를 하는 이들이 크게 증가하며 제대로된 권리분석이 안된 상태로 진행하는 사람들이 많습니다. 특히 경매에 나오는 토지의 경우에는 일반토지투자와는 달리 권리관계가 복잡한 경우가 많기 때문입니다. 이때 한번쯤 확인하게 되는 것이 등기부등본입니다. 토지를 100평을 투자한다고 하더라도, 이 100평이 개별등기인지, 공동지분등기인지에 따라 토지의 활용이 달라지는 것처럼 토지투자자의 권리도 달라집니다. 물론 개별필지로 등기가 나온경우는 사고, 팔고, 개발이 수월하여 가장 추천합니다. 문제는 지분등기인데요. 지분등기중에서도 공동소유등기와 공동지분등기는 다를 수 있습니다. 공동소유등기는 처분과 변경에 있어 전원의 동의가 있어야 하며, 공동지분등기는 지분에 대한 처분은 자유로울 수 있습니다. 즉, 투자의 목적과 주체에 따라서 공동소유등기와 지분등기의 특성을 명확히 해야 하는 것입니다.
이 외에도 눈에 보이는 것보다, 보이지 않는 것이 더욱 많은 토지투자. 사람처럼 그 속을 더욱 헤아릴 수 있는 투자자들이 되시기를 바랍니다.
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