안심전환대출의 기대 효과와 금융시장에 미치는 영향은?

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안심전환대출의 기대 효과와 금융시장에 미치는 영향은?

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 담당부서금융시장국 금융시장연구팀 과장 이영선등록일2022.10.13 조회수302

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9.15일부터[1] 서민·취약차주가 보유한 은행 및 비은행 변동금리·준고정금리 주택담보대출(이하 주담대)을 장기·고정금리·분할상환 대출로 대환하는 안심전환대출 신청이 시작되었다. 2015년 40조원, 2019년 20조원에 이어 세 번째로 취급되는 이번 안심전환대출은 25조원 규모로 공급될 예정이며 대출금리는 3.7%~4.0% 수준이다. 종전에 비해 주택가격 등 신청요건이 강화됨에 따라 수도권보다는 주로 지방소재 주택 보유 차주의 대환 수요가 클 것[2]으로 예상되는 가운데, 9월말 현재 누적 신청금액은 약 2.4조원으로 다소 부진한 모습이다. 하지만 최근 시장금리 오름세에 따른 이자경감 효과 부각 가능성, 신청금액 미달시 주택가격요건 완화를 통한 추가 접수계획 등을 고려할 때 향후 신청상황이 달라질 것인지 지켜볼 필요가 있겠다.

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안심전환대출의 재원은 주택저당증권(이하 MBS) 발행을 통해 조달

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안심전환대출이 계획대로 진행된다고 가정했을 때 앞으로 금융시장에 어떠한 영향을 미치게 될까? 우선 고정금리 가계대출의 비중 확대 효과는 쉽게 떠올릴 수 있다. 하지만 여기에 그치지 않고 안심전환대출 취급구조 등을 살펴보면 여러 부문에 걸쳐 크고 작은 영향이 있을 것으로 예상된다(<그림1>). 먼저 안심전환대출은 주택금융공사(이하 주금공)에서 취급하는 정책모기지 상품중 하나로, 그 재원은 MBS 발행을 통해 조달한다. 즉 은행이 기 취급한 변동금리부 주담대를 고정금리 안심전환대출로 대환해준 후 동 대출채권을 주금공에게 양도하면, 주금공은 이를 기초자산으로 MBS를 발행한다[3]. 이때 주금공은 MBS 발행대금으로 은행에 대출채권 양수대금을 지급한다. 그러므로 안심전환대출의 공급은 채권시장에도 일정부분 영향을 미치게 된다. 다행히도 우리에겐 그 영향을 가늠하는 데 참고할 수 있는 과거 사례가 있다.

그림 1. 안심전환대출 취급 구조

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자료: 주택금융공사

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가계부채 구조개선 및 이자부담 경감 효과가 기대되는 가운데,
추가 확보되는 대출 여력이 가계대출로 활용될 가능성은 제한적

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먼저 안심전환대출은 가계의 변동금리부 주담대를 고정금리부 대출로 대환하여 주기 때문에 가계부채 구조 개선 효과를 가져오는 동시에 최근과 같은 금리상승기에 여타 정책모기지보다 낮은 고정금리로 제공됨에 따라 가계의 이자부담 경감 효과를 기대할 수 있다. 과거 1,2차 안심전환대출시에도 예금은행의 고정금리 가계대출 비중이 각각 4.6%p, 0.8%p 상승한 바 있다[4](<그림2>).

한편 안심전환대출 취급으로 인한 은행의 예대율 하락은 은행의 대출여력을 확충하는 결과를 가져오지만, 동 여력이 가계대출 재원으로 활용될 가능성은 제한적일 것으로 보인다. 은행은 안심전환대출 취급 후 동 대출채권을 주금공에 양도하므로 은행의 대출자산이 현금성 자산으로 바뀌며, 이에 따라 은행의 예수금 대비 대출금 비율인 예대율이 하락하게 된다. 과거 1,2차 안심전환대출 취급시에도 시중은행의 예대율은 각각 1.7%p, 1.5%p 하락하였다(<그림3>). 은행의 안심전환대출 관련 MBS 보유의무로 인해 대출여력의 직접적 확대는 제한되나, 이러한 예대율 하락을 통해 은행의 대출 여력이 간접적으로 확충되는 효과가 있게 된다. 그러나 이러한 대출 여력은 최근의 가계대출 수요 둔화 움직임을 고려하면 주로 기업대출로 활용될 가능성도 적지 않을 것으로 예상된다.

그림 2. 안심전환대출 취급 전후 은행1)의

고정금리 가계대출 비중 변화

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주: 1) 예금은행

자료: 한국은행

그림 3. 안심전환대출 취급 전후 은행1)의

예대율 변화

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주: 1) 시중은행

자료: 금융감독원

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채권시장의 MBS 물량부담은 제한적일 것으로 예상

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앞으로 MBS 발행물량이 증가하겠지만 은행의 안심전환대출 관련 MBS 의무보유, 기존 정책모기지 수요 부진에 따른 MBS 발행 감소 흐름 등을 감안하면 채권시장의 MBS 물량부담은 제한적일 것으로 보인다. 먼저 주금공과 은행은 향후 발행될 안심전환대출 관련 MBS의 일정물량을 은행이 의무보유하는 방안을 논의중이며, 이러한 의무보유는 시장에 공급되는 MBS 물량을 줄이게 된다.

또한 최근 시장금리 상승 등에 따른 주택거래량 감소 및 정책모기지 대출금리 상승 등으로 정책모기지 수요가 부진한 점도 물량부담을 완화하는 요인으로 작용하고 있다. 금년 정책모기지 공급규모는 안심전환대출이 전액 공급되더라도 직전 3년(19~21년중 평균 38.3조원) 규모를 소폭 상회하는 데 그칠 것으로 예상[5]된다(<그림4>).

이에 더해 금번 안심전환대출에 따른 MBS 발행은 유동화 일정 고려시 대부분 내년중에 진행될 가능성이 높아 금년중 발행물량 부담은 거의 없을 것으로 판단된다. 2019.9월에 출시된 안심전환대출의 경우에도 관련 MBS의 대부분(15.5조원 중 13조원)이 다음해인 2020년에 발행되었다(<그림5>).

내년에도 여타 정책모기지 수요부진 지속 가능성, MBS 해외발행 확대 계획(현행 연 1조원 내외→최대 5조원) 등을 고려하면, 전반적으로 MBS 발행물량 부담은 크지 않을 것으로 보인다.

그림 4. 정책모기지 공급실적1)

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주: 1) 2022년은 예상치

자료: 주택금융공사

그림 5. 2차 안심전환대출 MBS 발행

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자료: 주택금융공사

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MBS 의무보유를 대비한 은행의 채권투자 포지션 조정 가능성

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한편 은행은 MBS 의무보유에 대비하여 기존의 채권투자 포지션을 조정할 가능성이 있다. 현재 국내은행은 주로 국고채, 금융채, 특수채(공사채 등) 등을 주로 보유하고 있는데, 포지션 조정 움직임이 해당 채권의 수급부담 요인으로 작용할 수 있다. 종전 사례를 보면 2015년 안심전환대출 MBS 발행 이후 은행의 보유채권은 국고채, 공사채, 금융채가, 2019년에는 국고채가 감소한 바 있다[6](<그림6>).

그림 6. 과거 안심전환대출 취급시 은행 보유채권 증감1)

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주: 1) 1차는 15.3~15.7월중, 2차는 19.12~20.3월중

자료: 인포맥스

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안심전환대출 선택 여부의 핵심은 금리전망과 채무부담능력

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앞서 살펴본 바와 같이 금번 안심전환대출 공급으로 변동금리 가계대출 비중을 소폭이나마 낮추고, 금리 상승기 취약차주의 이자 부담을 경감시켜주는 등 가계부채 구조개선을 통해 채무불이행 리스크를 완화시키는 효과가 기대된다. 비록 가계부채 구조개선이라는 정책적 목표하에 안심전환대출이 도입되었지만 최종 선택은 오롯이 대출자의 몫이다. 향후 대출금리가 어떻게 변할지와 무관하게 자신의 미래 대출원리금 상환금액을 확정하기를 원하는 변동금리부 대출자라면 안심전환대출은 괜찮은 선택일 수 있다. 그러나 대출금리가 내릴 것이라고 전망하면서 안심전환대출을 선택하지 않는 대출자들은 만약 대출금리가 전망과 달리 상승할 경우 본인의 채무부담능력에 문제가 없을지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있을 것이다.

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[1] 신청기간은 1차 9.15~30일, 2차 10.6~17일로 나눠지며, 1차 기간에는 주택가격 3억원 이하, 2차 기간에는 주택가격 4억원 이하인 차주가 신청할 수 있다.

[2] 22.9월 기준 서울 및 수도권 아파트 중위가격(KB 부동산 통계 기준)은 각각 10.9억원 및 7.5억원으로 신청가능 주택가격인 4억원을 크게 상회하고 있다.

[3] 안심전환대출 신청(T)→대환(T+2개월 이내)→대출채권 양수도 및 MBS 발행(T+3~5개월 내외)

[4] 안심전환대출 25조원 전액이 은행부문(22.8월말 기준 은행 가계대출 잔액 1,061조원)에서 대환되는 것으로 단순 가정하면 금번 안심전환대출 공급시 고정금리 비중은 2.4%p 내외로 상승할 것으로 예상된다.

[5] 금년 정책모기지 공급규모는 안심전환대출 25조원(전액 공급가정), 여타 정책모기지 15.5조원e(=22.1~8월중 월평균 1.3조원x12개월) 등 40조원 내외로 예상된다.

[6] 안심전환대출 MBS 발행 직전 대비 MBS 발행완료 또는 발행이 상당부분 완료된 시점(15.3~7월중, 19.12월~20.3월중) 기준으로 비교하였다.