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장위뉴타운 장위1구역 조합설립 최초 안착
삼성 래미안 올 하반기 성북구 네 곳 분양
박영환 조합장 “한마음으로 사업 성공해야”
◆장위뉴타운 1구역 박영환 조합장.
뉴타운 등 재개발을 활성화를 골자로 한 ’MB효과’로 강북과 경기북부 외곽지역 아파트값이 급등한 반면 강남의 고가 주택과 재건축은 약세를 면치 못하면서 분양가 상한제 시행 여파로 미분양 물량이 12년 만에 최대치로 불었다.
최근 전국의 아파트 미분양 물량이 지난 16일 11만 가구를 넘어선 가운데 서울 재개발·재건축 단지에 주택 수요자들이 몰리고 있다. 청약 가점제 시행으로 청약 경쟁이 치열해지고 당첨을 기대하기 어렵게 되자 재개발단지에 대한 개발 기대감과 함께 편의시설 등 입지여건이 상대적으로 좋기 때문이다.
‘삼성 래미안’ 올해 서울 7곳 분양이처럼 수요자들이 재개발·재건축 단지 분양 쪽으로 급선회 하면서 올 연말까지 약 6,000가구 정도가 일반 분양될 예정이다.
분양가상한제를 피하기 위해 지난해 11월 말까지 구청에 관리처분 인가신청을 한 재개발 단지들의 인가가 봇물처럼 쏟아내기 시작했다.
지난 2003년에 도입된 재건축 후분양제에 따라 먼저 착공에 들어간 재건축 단지들이 공정률 80%에 이르면서 본격적으로 분양된다. 삼성물산 삼성 래미안은 올해 서울에서만 7곳을 분양한다.
먼저 ▲동대문구 전농 3동(전농 6구역) 전농 2차는 9층~15층 15개동 총 867세대 규모로 오는 7월 143세대가 분양된다.
이와 함께 ▲서초구 서초동 서초 8차(삼호 2차)는 29층~31층 3개동 총 392세대 규모로 오는 9월경 69세대를 ▲서초구 반포 2동 래미안 반포는 23층~32층 28개동 총 2,444세대 규모로 오는 11월경 426세대가 분양될 예정이며 ▲성동구 금호동 금호 2차 ▲중구 신당 5동 신당 2차 ▲마포구 신공덕동 공덕 5차 ▲동작구 본동의 본동 2차가 분양을 앞두고 있다.
전국 32곳 공사 ‘브랜드 파워 1위’
삼성물산은 이와 함께 현재 전국 32곳의 아파트 공사가 진행 중에 있으며 이 가운데 성북구에서만 4곳의 공사 실적을 보이고 있다. ▲성북구 길음동 길음뉴타운 8단지는 대일외고, 영훈 초·중·고교, 신일 중·고교, 고려대, 국민대 등 우수한 교육환경을 바탕으로 길음역세권에 속해 있으며 지하 경전철 도입과 내부 순환도로, 동부간선 도로 등 도심 접근성이 우수하다.
건축면적 14,621.61㎡, 대지면적 74,159.5㎡, 건폐율 19.72%, 용적률 225.75%로 9층~26층 25개동 총 1,617세대가 2010년 6월경 입주를 목표로 공사가 진행 중이다. ▲길음뉴타운 9단지는 래미안 길음1차, 3차를 사이에 두고 길음 뉴타운 8단지와 인접해 래미안 대단지를 형성하고 있다. 건축면적 13,009.33㎡, 대지면적 55,019.398㎡, 건폐율 23.64%, 용적률 229.48%로 총 1,254세대가 들어설 예정이다.
▲석관1동 래미안 석관은 지하철 6호선 돌곶이역을 도보로 3분 거리에 위치해 있으며 내부순환도로와 동부간선도로, 북부간선도로의 이용이 수월하며 성북중앙병원, 경희의료원, 현대백화점, 롯데백화점, 경희대, 서울여대, 동덕여대 등 생활 편의 시설이 풍부하다. 건축면적 6,456.91㎡, 대지면적 28,690㎡로 6층~20층 14개동 총 660세대가 들어선다.
▲종암동 78번지 일대 종암2차는 개운산근린공원과 길음·미아뉴타운 확장, 편리한 교통, 교육과 쇼핑 등이 고루 발달 된 특징이 있다. 건축연면적 165,368.047㎡, 건축면적 7,368㎡, 건폐율 15.54%, 용적률 249.8%, 11층~24층 16개동 총 ,1161세대가 들어선다.
◆장위뉴타운 1구역 조감도.
‘장위1구역 조합’ 첫 스타트
이와 함께 약 26,800세대가 들어서는 성북구 장위뉴타운이 구체적인 움직임을 보이며 가시적 성과를 나타내고 있다. 전체 15개 구역 가운데 장위1구역(조합장 박영환)이 지난 12일 조합설립을 위한 첫 조합창립총회를 열고 박영환 추진위원장을 조합장으로 추대해 장위뉴타운의 본격 개발을 알리는 신호탄을 터뜨렸다.
박영환 조합장은 지난 33년간 교직에 몸담은 정직하고 성실한 교육자 출신으로 92년 4월 과학기술 교육진흥 유공표창 교육부 장관상 수상, 99년 8월 교육발전에 이바지한 공로가 인정돼 김대중 前 대통령으로부터 국민훈장 석류장을 수상한 바 있다.
現 장위제일교회 시무장로 및 장위3동 마을금고 이사와 주민자치위원회 교육 분과 위원장을 지내고 있다. 박 조합장은 “이번 조합창립총회는 조합원들이 합심해 준 결과로 이를 시발점으로 조합원 모두가 한마음으로 뭉쳐 사업을 성공시켜야 한다”며 “나머지 14개 구역을 선도하는 모범적인 조합이 될 것”이라고 강조했다.
이에 따라 장위1구역은 내년 철거를 시작으로 2012년 입주를 목표로 주민들의 총의를 모으고 있다. 장위1구역은 성북구 장위동 144-24번지 일대(2종)11개동 총 747세대가 들어서게 된다. 6호선 돌곶이역과 석계역, 국철 성북역(성북민자역사 개발 중)이 인접해 있으며 영축산 공원과 드림랜드 공원이 근거리에 있다.
또 장위1구역 옆으로 우이천과 이어지는 폭 30m의 한천로가 개발돼 주민 휴식 공간 등 편의시설이 대폭 개선된다. 총 연면적은 33,110㎡, 대지면적 10,963㎡, 건폐율 14.79%, 용적률 229.93%로 조합원은 419명이다. 오는 8월 건축 심의를 거쳐 12월경 사업인가를 받게 될 전망이다. 이에 따라 인근 구역도 조합 설립에 급물살을 탈 것으로 기대 되고 있다.
성북, 동대문 삼성 래미안 타운 형성
삼성물산은 동대문구 전농동ㆍ답십리 일대 재개발이 속속 완공되면서 대규모 `삼성 래미안타운`이 형성될 전망이다. 전농5구역 래미안 아파트 602가구가 이미 입주를 마친 데다 삼성물산이 시공사로 선정된 전농3-2구역도 이주를 진행 중이다. 래미안 전농(전농 6구역)은 2010년 입주 예정으로 등기 후 매매가 가능하다.
또한 강북에서 상대적으로 교통이 편리하다. 지하철 1호선 청량리역에서 5분 거리에 위치해 있고 2호선 신답역과 5호선 답십리역이 차량으로 각각 3분, 5분 거리에 자리하고 있다. 내부순환도로를 통해 북부~동부간선도로, 중부고속도로, 서울 외곽순환도로로 접근하기 수월하고 배봉산 근린공원과 인접한 친환경 단지라는 이점이 있다.
래미안 종암3차가 들어서면 내부순환로를 따라 종암 1차 1,168가구(2003년 입주), 종암 2차 1,161가구(2009년 입주 예정), 월곡 2차 996가구(2007년 입주), 월곡 3차 399가구(2010년 입주 예정) 등 총 4,700여 가구 규모 래미안타운이 조성된다. 래미안 종암3차는 지하철 6호선 월곡역과 불과 300여 m밖에 떨어져 있지 않았다. 인근에 월곡 특별계획구역과 미아뉴타운, 미아 균형발전촉진지구가 인접해 있어 개발에 따른 후광 효과가 기대된다.
올해 분양되는 재개발·재건축 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않아 분양가가 대부분 주변 시세 이상일 것으로 예상된다. 종암3차 중대형 분양가가 3.3㎡당 1,600만 원대로 지난해 분양된 래미안 종암2차 중대형 분양가(3.3㎡당 1,300만 원대)보다 무려 23% 상승했다. 이와 관련해 지난달 신고 된 서울 강북지역의 아파트 거래건수가 크게 감소한 것으로 나타났다.
17일 국토해양부가 발표한 자료에 따르면 5월 전국에서 신고 된 아파트 거래건수는 총 4만4,364건으로 전달 신고분(4만6,156건)에 비해 무려 1,792건 감소한 것으로 나타났다. 수도권은 23,192건에서 22,650건으로 542건이 줄었다.
서울이 758건(7,870건→7,112건), 경기도 73건(11,889건→11,816건) 감소한 반면 인천은 290건(3,433건→3,723건)이 증가세를 보였다. 이는 강북지역 14개구 가운데 1,006건(4,401건→3,395건)이나 줄어 올 초 소형주택을 중심으로 거래 상승폭이 둔화된 것으로 분석됐다.
실거래가격은 대체로 안정세가 이어진 가운데 강북지역은 대체로 올랐다. 개포동 주공1단지 45㎡형은 5월 500만 원~1,000만 원 하락한 가격에 신고 됐다. 잠실동 주공5단지 77㎡형도 4월에 비해 1억 원 가까이 떨어진 것으로 나타난 반면 창동 주공3단지 59㎡형은 같은 기간 2억8,000만 원에 거래돼 2개월 전(2억3,200만 원)보다 5,000만 원 가까이 상승했다.
그러나 이달 들어 잠실 일대에서 급매물이 일부 소진되면서 송파구가 13주 연속 하락세에서 벗어났다. 강남, 강동구 아파트값 하락폭도 최근 감소 추세를 보이는 등, 매수자들 사이에서 바닥을 쳤다는 조심스런 전망을 내놓기 시작했다. 이와 함께 경기 북부지역이 연일 초강세를 보이면서 부동산 가격이 심상치 않다. 지난 14일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 이번 주 서울·수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 0.08%, 신도시 -0.03%, 경기 0.10%, 인천 0.17%를 각각 기록, 재건축은 서울 0.06%, 경기 0.03% 올라 8주 만에 오름세를 회복했다고 발표했다.
이 가운데 서울은 중구(0.48%), 중랑구(0.36%), 동대문구(0.33%), 금천구(0.29%), 영등포구(0.27%), 도봉구(0.26%), 서대문구(0.26%) 등이 소폭 오름세를 유지했다.
서울 동북지역 상승 주도
지난 주 부동산114에 따르면 이명박 정부 출범 100일간 서울 아파트값은 평균 1.86% 상승했다.
특히 노원구는 이 기간 동안 12.77%가 올라 서울지역 구별 상승폭이 가장 컸다. 출범 전 100일 동안 상승률의 두 배가량이다. 때문에 정부는 노원구, 도봉구, 의정부시 등 주요 지역을 주택거래신고지역으로 묶었지만 상승세를 완전히 꺾지는 못했다. 지역별로는 온도차가 뚜렷했다.
6억 원 이하 아파트가 4.88% 오른 데 비해 6억 원 이상 아파트는 0.34% 떨어지는 등 크기에 따른 명암도 뚜렷했다. 세금과 대출 규제 등 노무현 정부의 부동산 정책이 시차를 두고 효과를 나타내고 있다는 분석이다. 전문가들은 이 같은 추세가 연말까진 이어질 것으로 보고 있다. 거품 논란을 불러일으키고 있는 강북 일부 지역의 재개발·재건축은 이 같은 견해를 뒷받침하고 있다.
서대문구 아현4 재개발구역의 경우 109㎡에 입주하려면 지분 매입가(3억9,000만원), 추가 부담금 3억3,700만 원 등 모두 7억2,700만원이 필요하다. 금융비용을 합하면 당장 8억 원 초반인 잠실 주공 재건축 아파트를 살 수 있는 돈이다. 분양 물량 감소와 소형 평형의 비중 축소는 수급 불균형을 부를 수 있다. 뉴타운 등으로 발생한 이주 수요가 서울에서만 연말까지 5만 가구에 달해 집값 상승의 견인차가 된다는 것이다.
건축자재 값이 뛰면서 분양가가 오르는 현상도 집값을 끌어올리는 한 요인이 되고 있다. 당장 이달 말경 철근·시멘트 값 상승을 반영해 표준건축비가 4%가량 오를 예정이다.
김영현 기자
