우종성
現 유성공인 대표
전문분야 : 공장*물류
최근 한주간의 핫뉴를 필자가 집중분석하여 연재합니다(⑨)
√ 보금자리 주택 시범지구,드디어 다음달 7일부터 분양하다
국토해양부는 서울 강남 세곡지구,서초 우면지구와 경기 하남 미사지구,고양 원흥지구 4개 보금자리 주택 시범지구에 다음달 7일부터 특별공급과 일반공급을 나누어 사전예약 접수를 받는다고 지난 14일 밝혔다.
Q1.이번 청약대상 공급물량을 살펴보면?
㉠총 공급물량-(분양+임대)약 4만가구중 사전 예약분 14000가구를 이번에 접수 받는데,㉡지역별 총 공급물량은 강남권-3700(강남 2477+서초 1280),하남권- 12000가구,고양권- 3300가구이다.
Q2.청약자격은?
㉠전용 85㎡이하인 공공주택이므로 청약저축가 입자만 해당되므로㉡청약예.부금 가입자는 대상이 아니다.
Q3.청약은 어떻게 하나?
1)청약방법
㉠원칙-인터넷 청약으로서 오전9시~오후 6시까지 접수를 받으나,
㉡예외-기관추천,고령자 감안하여 현장접수도 가능하다.
㉢문의처는,
대한주택공사 본사 1588-9082고,서울본부는 02)3416-3700,경기본부는 031)250-8380~6이다.
2)중복청약 여.부
①원칙
지구별,단지별,면적별(60㎡이하,60~85㎡) 1지망부터 3지망까지 중복청약 가능하다.
②예외
㉠보금자리 자체 주택청약은 중복이 불가하지만,㉡보금자리 주택과 공공기관 분양 다른 주택청약은 가능하며,이는 보금자리 사전 예약후(본 계약전)청약저축 통장을 다른 곳에 또 사용할수 있다는 것이지만 이때 보금자리 사전 청약은 취소 되는 것 이다.
Q4.당첨가능성은?
㉠참고로 판교 1차 분양때 최저1600~2700만원(13~23년)이였고 2차때는 810~1840만원 (7~15년)정도였다 ㉡따라서 강남권 청약저축 당첨 가능성은 1900~2000만원 정도로 예상하고 있다.
Q5.공급방식과 일정은?
1)우선공급
①지역우선
경기.인천 택지개발 66만㎡이상 따라서 경기.인천-일정면적이하,비택지,서울은 제외
㉠강남권 -서울지역 거주자에게 100% 우선공급되며,
㉡하남 미사,고양 원흥-하남시와 고양시 거주자 30% 우선 공급된다.
②3자녀와 노무모 우선
(15~19일)3자녀이상,노무모에게 1400가구가(사전물량-10%)우선 공급된다.
2)특별공급(7700가구)-55%
㉠(7~9일)-장애인,국가유공자등 2100가구를(사전 예약물량의 15%)추첨으로,
(12~14일)-3자녀이상 700가구(사전물량 5%)를 가점으로 접수를 받았으며,
㉡(20~22일)-생애 최초주택 2800가구(사전물량 20%)접수를 받으며,
㉢(22~23일)-신혼부부 2100가구를 (사전물량 15%)접수 받는다.
3)일반공급(4200가구)-30%
①순위는 26~29일 4200가구를(사전물량 30%) 분양하는데,
㉠(10/26일)-5년이상 무주택자이면서 청약저축 납입금액 1200만원 이상이며,
㉡(10/27일)-5년이상 무주택자이면서 청약저축 800만원 이상을 접수 받으며,
㉢(10/28일)-5년이상 무주택자이면서 청약저축 60회이상 납입자를 접수받고,
㉣(10/29일)-청약저축 2년이상,24회이상 납입자를 접수 받은후,
②~③순위는 30일 접수 예정이다.
Q6.전매제한 및 예외는?
1)제한기간
㉠원칙-7년,예외-10년 단) 분양가격이 주변시세의 70%이하인 경우이며,
㉡유의사항-사전예약 당첨자는 본 계약전이라도 양도가 불가함에 유의해야 한다.
2)양도예외
㉠해외이주,근무상 형편,질병의 치료는 전매가(양도)가능하며,㉡양도금액은 당초 분양가+금융권 1년 정기예금 금리를 가산하여 공공이 우선 매입한다.
Q7.유주택자는 언제 보금자리 지구내 청약이 가능한가?
내년이후 민간 건설사가 보금자리 지구내 택지를 공급받으면 2011년에 전용 85㎡이상 민간 중형주택 분양에 청약이 가능할 것 이다.
√ DTI 를 회피하기 위한 투자대안은?
최근 주택공급의 수급불안으로 수도권 전세난이 짒갑 상승으로 이어지는 것을 차단하기 위하여 정부는 금융규제 추가 규제 조치로 소득대비 부채상환 능력을 알아보는 dti를 비 투기지역의 수도권까지 확대함에 따라 이를 회피하기 위한 새로운 투자패턴이 괌심을 끌고 있다.
Q1.DTI의 진정한 개념은?
㉠DTI 조치 변천사
당초 수도권 투기.투기과열지구에 적용되던 것이 현 정부 들어서 강남 3구만 남겨두고 모두 해제 되었나 이번 조치로 수도권 비투기지역까지 확대되었다. 즉 서울은 50%(단-강남3구 는 40%)경기.인천은 60%가 적용된다.
㉡대상주택
지방 아닌 수도권이고 주택 아닌 아파트만 적용된다.
㉢DTI 완화방법
대출기간을 최장기로 잡으면 소득증빙 금액이 낮아지고 또한 아파트 신규분양 대출은 DTI가 적용되지 않는다.
㉣DTI적용 구체적 사례
서울지역에서(강남3구외 서울은 DTI가 50%임)1억 대출을 받는다면 연간 소득이 약1400만원,2억이면 약 2800만원이면 되고 소득증빙이 어려운 자영업자등은 카드,건강보험,국민연금납입실적으로 증빙이 가능하며, 또한 가족별 합산도 가능하다.
Q2.DTI 규제로 인한 새로운 투자유형 ?
㉠아파트는 기존 중소형 아파트 5000만원 이하는(감정가 3억이하) DTI적용이 제외되고,신규 분양자금 대출과 주택인 빌라(다세대 연립 지분투자),단독,다가구도 적용이 제외된다.
㉡수익형 부동산은 2006년 하반기 주택시장 고점이후 이제는 과도한 융자로 인한 중대형 아파트 보다는 당장에 캐쉬플로가 발생되는 수익형 부동산(상가,오피스텔,상가주택,상가빌딩등)으로 투자의 패러다임 변해 가고 있으며 특히 경기침체기 저금리로 인한 유동성 풍부로 큰 관심을 끌고있다 또한 투자 주체도 과거 구조조정 및 정년 퇴직자에서 30~40대 젋은 세대까지 가세하고 개인투자,고액자산가 부터 기업체까지 수요층이 한층 두터워 지고 있는 것 같다
㉢토지시장
글로벌 금융위기이후 토지규제 완화에 최근 경기회복세와 맞물려 막대한 토지보상금이(하반기 20조 예상) DTI회피등으로 토지시장을 이끌고 있는 것 같다.
이를 법적측면에서 보면 그린벨트,토지거래 허가구역을 대대적으로 해제하여 보금자리 주택건설과 공공택지로,교통측면에서 보면 서울~춘천,서울~용인,제2경부,제2영동,GTX(광역급행)등의 건설에 따른 토지 보상으로 주변 토지시장이 떠들썩하고 있으며,세제측면에서 보면 비사업용 토지 양도세가 완화되어(60%→40%)모처럼만에 토지시장에 미풍이 부는 것 같다.
이를 뒷받침 하듯 최근 경기 하남(0.9%),양평(0.6%),안산 단원구(0.7%),충남당진(0.5%),부천소사 (0.6%)등이 많이 오른 것으로 나타났다.
√ 경기도 대규모 택지개발지구 삼송(三松)지구를 아시나요?
최근 보금자리 주택에 택지개발지구나 신도시가 뒤로 밀리는 듯하나,사실 알고 보면 입지,저렴한 분양가,개발호재 삼박자가 보금자리에 버금가는 전원 주거지가 수도권 북부에 당장 이달부터 분양을 앞두고 있어 향후 귀추가 주목된다.
[고양 삼송지구]
1.위치
㉠서울시청과 직선거리 10km내로서,㉡서울지구 경계와 접하면서 동쪽으로는 은평뉴타운,지축지구 서쪽으로는 고양 원흥지구와 연접해 있다.
2.규모
㉠고양시 삼송동,원흥동,오금동 일대 506만여㎡(약 153만평)로서,
㉡연접된 은평(350만㎡-105만평))+지축(118만㎡-35만평)+원흥(128만㎡-38만평)+삼송과 합치인 1100만㎡(330만평)로 판교(929만㎡-280만평)보다 훨씬 크다.
3.개발계획
1)이미지
병풍처럼 펼쳐진 북한산 자락에 기존 자연하천(창릉천,오금천)과 주변 지형을 이용하여 이른바 ‘열섬’효과 완화의 첨단공법을 도입하여 수도권 북부권 최대 전원 주거지에+기업시설유치로 전형적인 베드타운이 아닌 직.주 근접의 친환경 복합단지로 조성된다.
2)공급물량
2011년까지 총 주택 2만2천 가구로서(공동주택 2만가구,단독1550가구,주상복합 438가구),수용인구 5만 8천명이 예상된다.
3)주요시설
㉠33만㎡(10만평) ‘삼송미디어파크’(미디어 클러스터)-방송영상 체험센터,게임전용 파크등과㉡농수산물 센터,전문 유통상가,IT단지등 주요시설로 복합 신도시 기능을 갖는다.
4)교통
ⓐ외곽순환,강매-원흥,서울-문산,일산-은평.신사동,제2 자유로,고양대로,통일로등과ⓑ지하철 3호선 기존 삼송역+신설 원흥역(2013),경의선 복선전철이 용산-파주로 연결된다.
4.장.단점
1)장점
ⓐ서울.수도권 접근성 뛰어나고 (18개도로 확장.신설예정)ⓑ저렴한 분양가와(분양가 상한제적용-약 1100~1200만원)ⓒ양도세 혜택으로-5년간 양도차익에 60% 감면(2010.2.11일까지)과1세대 1주택 비과세 요건으로서 2년 거주요건이 불요되며,ⓓ신규분양 DTI 적용이 제외 되고,ⓔ실제 전매제한 완화 혜택이 수혜된다(계약일로부터 3~5년 적용).
2)단점
임대주택 비율이 높은 것과(11312/22000가구-약 56%)현재는 교통이 취약하다는 것 이다.
5.분양가 및 분양일정
1)분양가-1100만~1200만으로 보금자리와 비슷하며,2)하반기 분양물량은 -총 2500 가구로서,10월-현대산업개발(A-8BL) 610가구와 11월-호반건설(A-21)423,(A-22) 1508 총 1931가구가 분양된다.
3)전매제한
㉠경기도 고양시는 과밀억제권역이므로 3~5년 전매금지가 적용되나,㉡실제 전매기간은 공사기간을 제외하면 입주후 1~2년내 양도가 가능하다.
6.청약당첨 가능성 및 향후 가치
청약 당첨점수-50점대를 예상하고,향후가치는 현 은평뉴타운 1400~1500만원대 시세형성으로 보아 입주후 시세차익이 기대된다.
7.인근 원흥지구와 비교한 분양가의 적정성 여.부
1)보금자리 시범지구
ⓐ분양가 산정기준
그린벨트지역- 주변시세의 50~70%,공공택지지구-80%,재개발.재건축단지-90%이다
ⓑ보금자리 분양가
㉠강남권은-1300만원대 ㉡하남.원흥은-900만원대를 예상하고 있다.
2)삼송지구
ⓐ분양가
1100~1200만원이(←당초 950만원 예상) 예상된다.
ⓑ인구밀도
㉠원흥지구(128만㎡-38만평) 약 1만가구(6500가구)㉡송지구(506만㎡-153만평) 약 2만가구(22000가구),녹지율 28%이다.
ⓒ주변 시세
㉠현재 인근 원당지구의 대림,삼성은 3.3㎡당 1100~1200시세 형성되어 있고,
㉡은평은 당초 1100만원 분양가 →현재 1400~1500시세 형성되어있다.
ⓓ경쟁력
분양가는 200만원정도 높지만 장기적으로는㉠인구밀도 낮고 ㉡3호선 역세권 인점(구파발-지축-원흥-원당 도심관통),㉢전매제한 완화(보금자리 7년,10년↔삼송 3~5년)㉣5년간 양도세 60%감면(2010.2.11일까지)등으로 은평,원흥지구와 비교해 볼때 경쟁력 있는 것으로 판단된다.